Определение Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 12 сентября 2017 года №33-2308/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 12 сентября 2017 года Дело N 33-2308/2017
 
12 сентября 2017 года г. Южно-Сахалинск
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Вишнякова О.В.,
судей Сахалинского областного суда Марьенковой А.В., Литвиновой Т.Н.,
при секретаре Бочаровой Л.А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Ли Розалии к ДЗП г. Южно-Сахалинска о возложении обязанности заключить договора аренды земельных участков;
по апелляционной жалобе представителя ДЗП администрации МО ГО «Г. Южно-Сахалинск» на решение Южно-Сахалинского городского суда от 10.07.17 г.
Изучив дело, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., суд апелляционной инстанции
установил:
2.11.16 г. Ли Розалия обратилась в суд с исковым заявлением к ДЗП г. Южно- Сахалинска о возложении обязанности заключить договора аренды на земельные участки с кадастровыми №№ и №.
В обоснование иска указала, что 1.09.14 г. приобрела здание торгово-развлекательного центра, впоследствии 11.03.14 года - здание котельной и сооружение «ливневая канализация». В связи с тем, что два спорных земельных участка находились у продавца указанного имущества (ООО «К») ранее на праве аренды по договору № от 15.07.10 г., истец обратился 30.05.16 г. к ответчику с целью переоформления договорных отношений на себя. Письмом от 29.06.16 г. №, ответчик сообщил о необходимости предоставления дополнительной информации, а письмом от 27.07.2016 г. № отказал в предоставлении земли в аренду. На свое требование от 26.08.16 г. о заключении договора аренды, Ли Розалия ответа от Департамента не получила, - в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представители истца Клячкин М.В. и Ли А.С., Государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области Нестеров А.С. - настаивали на удовлетворении иска; истец и представитель ответчика в судебное заседание не явились.
Решением Южно-Сахалинского горсуда от 10.07.17 г. на ДЗП администрации г. Южно-Сахалинска возложена обязанность заключить договор аренды с Ли Розалией на земельный участок кадастровый № по адресу < адрес>, площадью 2902 кв.м.; в удовлетворении требования о возложении обязанности заключить договор аренды на участок кадастровый № по тому же адресу, площадью 1360 кв.м. - отказано.
Не согласившись с указанным решением, представитель ДЗП администрации г. Южно-Сахалинска Васильева Л.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Обращает внимание, что спорные земельные участки предоставлялись ООО «К» для организации стройплощадки, что не предусматривает строительство каких-либо объектов, вместе с тем ООО «К» без изменения разрешенного вида использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, зарегистрировало за собой право собственности на здание котельной и сооружение «ливневая канализация» (расположенные на земельном участке кадастровый №), которые затем продало Ли Розалии. Однако, нахождение на земельных участках подземных инженерных коммуникаций, в том числе ливневой канализации, не порождает каких-либо вещных прав в отношении таких земельных участков. Предоставление истцу земельного участка № площадью 2902 кв.м. для эксплуатации котельной площадью 60 кв.м. противоречит земельному законодательству.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся представителя ГИСН Сахалинской области, Ли Розалии и Ли А.С., уведомленных о судебном заседании (уведомление о вручении почтового отправления от 30.08.17 г.; СМС-сообщение и телефонограмма от 17.08.17 г.),
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей: истца - Клячкина М.В., ответчика - Парфений Л.А., - суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить обжалуемое решение суда первой инстанции в части и вынести по делу новое решение об отказе в иске по основаниям, предусмотренным п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, предметом спорных правоотношений являются два земельных участка с кадастровыми № № и №.
Отказывая в удовлетворении иска Ли Розалии о возложении на ДЗП администрации города Южно-Сахалинск обязанности заключить договор аренды земельного участка кадастровый № №, суд первой инстанции обоснованно указал о том, что на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие истцу объекты недвижимости, указанный участок ранее был предоставлен застройщику ООО «К» под организацию строительной площадки на срок до 31.12.13 г. (в настоящее время оконченной), - в связи с чем указанный земельный участок не может быть передан истцу в аренду без аукциона, а у самой Ли Розалии отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы на указанный участок. Стороны спорных правоотношений не обжалуют постановленное Южно-Сахалинским горсудом решение в указанной части, - в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда первой инстанции от 10.07.17 г. в части отказа в удовлетворении иска Ли Розалии.
Однако при рассмотрении спорных правоотношений в части земельного участка кадастровый №, суд первой инстанции должен был руководствоваться следующими положениями действующего земельного законодательства.
Подпунктом 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно положениям ч.1, 3 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Согласно пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно части 1 и п.9 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Как следует из материалов дела, ... между ДАГИЗ администрации < адрес> и ООО «К» заключен договор аренды на спорные земельные участки, предоставленные под организацию стройплощадки к объекту «Торгово-развлекательный центр с административными помещениями» на срок до ... , дополнительными соглашениями срок аренды продлен до ... (т.е. к моменту приобретения истцом Ли Розалией прав собственности на здание котельной и ливневую канализацию, продавец указанных строений ООО «К» не имел каких-либо прав на спорные земельные участки).
Согласно выписке из ЕГРП от ... , Ли Розалия по договору купли-продажи от ... № приобрела у ООО «К» находящиеся на земельном участке кадастровый № № площадью 2902 кв.м. нежилое помещение площадью 60, 1 кв.м. (котельную) сооружение ливневой канализации площадью 313 кв.м.
Каких-либо доказательств, подтверждающих необходимость использования всего спорного земельного участка площадью 2902 кв.м. для эксплуатации здания котельной площадью 60.1 кв.м., - стороной истца суду не предоставлено.
Тем не менее, удовлетворяя исковые требования Ли Розалии о возложе­нии на ДЗП г. Южно-Сахалинска обязанности заключить договор аренды земельного участка кадастровый №, суд первой инстанции сослался на положения ч.2 ст. 39.6, ч.ч.1, 3 ст.35 ЗК РФ и указал о том, что истец является собственником расположенных на нем объек­тов «котельная» и «ливневая канализация», эти объекты были включены в генплан строи­тельства торгово-развлекательного комплекса и их размещение согласова­но с ДАГИЗ г. Южно- Сахалинска, назначение объектов соответствует раз­решенному использованию территориальной зоны торгового назначения и об­щественного питания «ОД-3», использование земельного участка для эксплуа­тации названных объектов не опасно для жителей и окружаю­щей среды.
Судебная коллегия не может со­гласиться с указанными выводами суда первой инстанции, который не учел ряд существенных для разрешения дела обстоятельств, не применил подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права.
Так, согласно заключенного 15.07.10г. между ДАГИЗ г. Южно- Сахалинска и ООО «К» договора аренды земельного участка №, земельные участки с кадастровыми №№ площадью 1360 кв.м. и № площадью 2902 кв.м., были предоставлены застройщику под организацию стройплощадки к объекту «Торгово­ развлекательный центр с административными помещениями»; приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием», изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор.
Таким образом, предоставление вышеуказанных спорных земельных участков для ООО «К» не было связано со строительством на них каких-либо объектов.
Впоследствии ООО «К» без изменения разрешенного вида использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, зарегистрировало за собой право собственности на здание котельной и сооружение «ливневая канализация» (расположенные на земельном участке с кадастровым номером №), которые затем приобрела по договору купли-продажи Ли Розалия.
Согласно положений ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.10г. № 10/22).
Учитывая, что спорные земельные участки предоставлялись ООО «К» для организации стройплощадки, что не предусматривает строительство на них каких-либо стационарных объектов, возведенные на земельном участке кадастровый № объекты следует отнести к самовольным постройкам, что свидетельствует об отсутствии у прежнего собственника ООО «К» права на использование соответствующей части земельного участка, занятой котельной и ливневой канализацией. При таких обстоятельствах и у Ли Розалии прав на испрашиваемые земельные участки не возникло.
Кроме того, для эксплуатации сооружения «ливневая канализация», оформления прав на земельный участок не требуется, поскольку согласно ч.3 ст.39.36 ЗК РФ, виды объектов, размещение которых может осуществляться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, устанавливаются Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 3.12.14г. №1300 утвержден перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. В указанный перечень включены линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство (пункт 3).
Т.о., нахождение на спорном земельном участке кадастровый № подземных инженерных коммуникаций, в том числе ливневой канализации, не порождает у Ли Розалии каких-либо индивидуальных вещных прав в отношении него как собственника инженерных коммуникаций.
Судебная коллегия соглашается с доводами ответчика о том, что предоставление истцу без проведения торгов в аренду спорного земельного участка кадастровый № площадью более 2900 кв.м. только для эксплуатации котельной площадью 60 кв.м., - явно противоречит общественным интересам и действующему земельному законодательству.
Исходя из буквального толкования положений статей 35, 39.20, 39.16 ЗК РФ, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земель­ного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его исполь­зования, площадь которого определяется исходя из его функционального ис­пользования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.
Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принци­пом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещен­ного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ста­тьи 39.20 ЗК РФ определяют необходи­мость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта не­движимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации тако­го объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его ис­пользования противоречит названным принципам и нормам.
При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороной истца не приведено ни одного доказательства в обоснование того, что для эксплуатации котельной площадью 60, 1 кв.м. необходимо использование земельного участка площадью 2902 кв.м.; более того, согласно материалов дела, Ли Розалия на спорном земельном участке намерена расположить парковку к приобретенному ею торговому центру, - в связи с чем основания для удовлетворения заявленных ею исковых требований не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 10.07.17 г. отменить в части возложения на ДЗП города Южно-Сахалинска обязанности заключить с Ли Розалией договор аренды земельного участка кадастровый № по адресу: < адрес>, площадью 2902 кв.м.; в указанной части вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Ли Розалией исковых требований;
в остальной части то же решение Южно-Сахалинского горсуда от 10.07.17 года оставить без изменения.
Председательствующий Вишняков О.В.
Судьи Сахалинского областного суда Марьенкова А.В.
Литвинова Т.Н.
Судья Носова О.А. Дело № 33-2308/2017
Докладчик Вишняков О.В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Резолютивная часть
12 сентября 2017 года г. Южно-Сахалинск
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Вишнякова О.В.,
судей Сахалинского областного суда Марьенковой А.В., Литвиновой Т.Н.,
при секретаре Бочаровой Л.А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Ли Розалии к ДЗП г. Южно-Сахалинска о возложении обязанности заключить договора аренды земельных участков;
по апелляционной жалобе представителя ДЗП администрации МО ГО «Г. Южно-Сахалинск» на решение Южно-Сахалинского городского суда от 10.07.17 г.
Изучив дело, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 10.07.17 г. отменить в части возложения на ДЗП города Южно-Сахалинска обязанности заключить с Ли Розалией договор аренды земельного участка кадастровый № по адресу: < адрес>, площадью 2902 кв.м.; в указанной части вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Ли Розалией исковых требований;
в остальной части то же решение Южно-Сахалинского горсуда от 10.07.17 года оставить без изменения.
Председательствующий Вишняков О.В.
Судьи Сахалинского областного суда Марьенкова А.В.
Литвинова Т.Н.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка