Дата принятия: 18 марта 2019г.
Номер документа: 33-230/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2019 года Дело N 33-230/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Матакаевой С.К.,
судей: Сыч О.А., Лайпанова А.И.,
при секретаре судебного заседания Быковской Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам администрации Зеленчукского муниципального района и администрации Исправненского сельского поселения на решение Зеленчукского районного суда от 22 ноября 2018 года по иску Чотчаева О.У. к администрации Исправненского сельского поселения, третьим лицам без самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, администрации Зеленчукского муниципального района КЧР о признании перехода права собственности и права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Матакаевой С.К., объяснения представителя истца Евстегнеева Г.Ю., представителя ответчика администрации Исправненского сельского поселения Белановой С.В., представителя Управления Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР Анапиева А.Я., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Чотчаев О.У. обратился в суд с иском к администрации Исправненского сельского поселения о признании договора купли-продажи недвижимого имущества - овчарни, расположенной по адресу: КЧР, <адрес> (вблизи бригады N... балка - школьная) от 30 сентября 2005 года, заключённого между ООО "Исправная" и Чотчаевым О.У., действительной сделкой и признании права собственности Чотчаева О.У. на объект недвижимости "овчарню" общей площадью 965, 70 кв.м. с инвентарным номером N..., расположенную на земельном участке с кадастровым номером N... из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса овцепоголовья в <адрес> КЧР.
В обоснование своих требований указал, что он в 30 сентябре 2005 года приобрел у ООО "Исправная" по договору купли-продажи овчарню, расположенную по адресу: КЧР, Зеленчукский район, ст.Исправная. По условиям данного договора ООО "Исправная" обязано было передать ему в 10-дневный срок с момента оплаты стоимости имущества овчарню, а поскольку оплата истцом была произведена не сразу, то и документальное оформление акта приёма-передачи было произведено в октябре 2006 года. <дата> ООО "Исправная" в лице Генерального директора Удовыдченко А.В., действующего на основании Устава, подписал и передал ему по акту приёма-передачи овчарню.
Выполнив все условия договора, и, приведя в порядок объект недвижимости, истец стал пользоваться Овчарней по назначению, так как у него и у его брата имелось большое стадо овец, которых они держали в данной овчарне. Право собственности на овчарню он сразу не смог оформить, так как на тот момент денежных средств, необходимых для оформления технического паспорта и плана не было. По договоренности с ООО "Исправная" эти расходы должен был оплатить он и нести расходы по регистрации. Через некоторое время он узнал, что ООО "Исправная" ликвидировано. Считая, что в силу договора купли-продажи у него возникло право собственности на данный объект недвижимости, оно никем не оспорено и это право в силу ст. 12 ГК РФ подлежит признанию, обратился в суд с указанным иском.
В дальнейшем истец Чотчаев О.У. изменил исковые требования и с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ просил признать переход права собственности и право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенному им и ООО "Исправная", на Овчарню общей площадью 970,0 кв.м, с инвентарным номером N..., расположенную на земельном участке с кадастровым номером N... по адресу: КЧР, <адрес>, Исправненское сельское поселение, на восток от <адрес> (бригада N... балка школьная), подлежащим государственной регистрации по его заявлению.
Представитель ответчика администрации Исправненского СП Брыкина М.И. и представитель 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора и.о. главы администрации Зеленчукского муниципального направили в суд письменные возражения на исковое заявление, просили отказать в удовлетворении исковых заявлений Чотчаева О.У.
В судебном заседании истец Чотчаев О.У. и его представитель Евстегнеева Г.Ю. поддержали уточненное исковое заявление и просили удовлетворить его.
Решением Зеленчукского районного суда от 22 ноября 2018 года исковые требования Чотчаева О.У. удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация Зеленчукского муниципального района просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, считая, что судом неправильно определены обстоятельства по делу, неправильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда не соответствуют доказательствам, исследованным в ходе судебного разбирательства. Автор жалобы считает, что Чотчаеву О.У незаконно удовлетворены требования о регистрации права собственности на овчарню общей площадью 970,0 кв. м., так как в выписке из реестра объектов капитального строительства по результатам технической инвентаризации от 09 апреля 2018 года указаны два объекта, а именно овчарня, литер А - общей площадью 922,50 кв. м и домик животновода, литер Б - общей площадью 43,20 кв.м. Также указывает, что в силу положений статей 17, 18, 20 Федерального от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавший на момент заключения договора купли-продажи), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав. Однако истец не представил суду подтверждения того, что он работал в ООО "Исправная", какую долю он имел, не представил документа общего собрания, где было решено, что, участники ООО решилиему продать указанное имущество. Зарплатных ведомостей по Чотчаеву О.У. не представлено. Не представлено доказательств, что имущество было продано посредством торгов по результатам ликвидации общества, не приложено объявления, протокола торгов, акта оценки имущества. В деле также отсутствуют доказательства, подтверждающие факт владения, пользования и содержания имущества. Собственником земельного участка является Зеленчукский муниципальный район. При обращении имущества в собственность Зеленчукского муниципального района, здание должно быть выставлено на торги. Бюджет района получит доходы, которые будут использованы на решение вопросов местного значения. Таким образом, нарушаются нрава и законные интересы жителей Зеленчукского муниципального района. При этом спорный земельный участок администрацией предоставлен Чотчаеву О.У. в аренду 14 октября 2015 года по договору аренды земельного участка N65/15 из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса овцеголовья, сроком до 14 октября 2018 года.
В апелляционной жалобе администрация Исправненского сельского поселения КЧР просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, считая, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, приводя доводы, аналогичные доводам в апелляционной жалобе администрации Зеленчукского муниципального района КЧР.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая доводы жалобы неубедительными.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации Исправненского сельского поселения Беланова С.В, поддержала доводы апелляционных жалоб, просила их удовлетворить.
Представитель истца Евстегнеева Г.Ю. поддержала доводы возражений, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представитель Управления Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР Анапиева А.Я. полагал, что решение подлежит отмене в части указания суда о признании перехода права собственности, поскольку это является препятствием к регистрации.
Иные участвующие в деле лица, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений и дополнений к ним, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО "Исправная" в лице Генерального директора 000 "Исправная" и Чотчаев О.У. 30 сентября 2005 года заключили договор N... купли-продажи недвижимого имущества - а именно: Овчарню, находящуюся по адресу: бригада 6 "Балка школьная", введенного в эксплуатацию в 1967 году, согласно которому ООО "Исправная" продало, а Чотчаев О.У. купил объект недвижимости - Овчарню за 63 272 руб. Согласно квитанции N... от <дата> стоимость приобретенной недвижимости Чотчаевым О.У. внесена в кассу 63 272 рубля (л.д. 13)
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Истцу по делу-покупателю недвижимого имущества было передано владение во исполнение договора купли-продажи N... о чем свидетельствует Акт приема-передачи объекта недвижимости 26 октября 2006 года. (л.д.14)
Удовлетворяя исковые требования Чотчаева О.У. суд первой инстанции указал, что исследованные судом доказательства, в том числе использование покупателем Чотчаевым О.У. по назначению приобретенного им на основании письменного договора купли-продажи недвижимого имущества - овчарни, заключенного между ООО "Исправная" и Чотчаевым О.У. <дата>, а именно производство капитального ремонта овчарни в течение длительного времени, оформление технического паспорта недвижимого имущества овчарни, пользование им как своим собственным, подтверждают переход к Чотчаеву О.У., права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенного между Чотчаевым О.У. и ООО "Исправная", на овчарню общей площадью 970,0 кв.м, с инвентарным номером 1150105, расположенную на земельном участке с кадастровым номером N..., по адресу: КЧР <адрес>, ст-ца Исправная, Исправненское сельское поселение, на восток от <адрес> (бригада N... балка школьная) подлежащая государственной регистрации по его заявлению.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Аналогичная позиция Верховного Суда РФ изложена в Определении Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 5-КГ18-228.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Исправная" ликвидировано на основании решения арбитражного суда о признании его несостоятельным (банкротом) на основании определения арбитражного суда от 13 марта 2008 года. (л.д. 124)
Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Поскольку договор купли-продажи от 30 сентября 2005 года N... совершен в надлежащей форме, продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимости, а покупателем - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанцией (л.д.13) об оплате и актом приема - передачи, выводы суда первой инстанций об удовлетворении требований Чотчаева О.У. являются правомерными.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика администрации Исправненского сельского поселения и представителя 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукского муниципального района КЧР о том, что в деле отсутствуют доказательства нахождения спорных объектов на балансе ООО "Исправная", свидетельство о зарегистрированных правах за ООО "Исправная", разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, соответствие строительным нормам и правилам.
Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Истец в обоснование иска о признании права собственности на объект недвижимости сослалось на возникновение указанного права на основании договора купли-продажи от 30 сентября 2005 года. Следовательно, данное право на спорное имущество подлежит государственной регистрации.
Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционных жалоб не имеется.
При этом, судебная полагает возможным изменить решение в части произведения регистрационных действий в отношении спорного объекта.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленчукского районного суда от 22 ноября 2018 года по иску Чотчаева О.У. к администрации Исправненского сельского поселения, третьим лицам без самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, администрации Зеленчукского муниципального района КЧР о признании перехода права собственности и права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества изменить, изложив абзац третий и четвертый резолютивной части в следующей редакции:
Данное решение суда является основанием для государственной регистрации за Чотчаева О.У. права собственности на Овчарню общей площадью 970,0 кв.м с инвентарным номером 1150105, расположенной на земельном участке с кадастровым номером N... по адресу: КЧР, <адрес>, Исправненское сельское поселение, на восток от <адрес> (бригада N..., балка школьная).
В остальной части решение Зеленчукского районного суда от 22 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Зеленчукского муниципального района и администрации Исправненского сельского поселения - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
