Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2021 года Дело N 33-2297/2021

12 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Нагайцевой Л.А.,

судей Степановой Н.Н., Долговой Л.П.,

при ведении секретаре Афанасовой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционным жалобам истца ОБУК "Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области" и ответчика Армашовой Зинаиды Яковлевны на решение Лебедянского районного суда Липецкой области от 19 марта 2021 года, которым постановлено:

"Расторгнуть договор аренды N 254 от 01.09.2007 года заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и предпринимателем Армашовой З. Я.

Обязать Армашову З. Я. вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с Армашовой З. Я. в пользу Областного бюджетного учреждения культуры "Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области" за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 420895 руб. 63 коп., в возврат государственной пошлины 7409 руб.

В остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи Степановой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Областное бюджетное учреждение культуры "Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области" обратилась в суд к Армашовой З. Я. с учетом уточнения с требованиями о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате имущества.

В обоснование требований истец указал, что 1 сентября 2007 года между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУК "Госдирекция" и индивидуальным предпринимателем Армашовой З.Я. был заключен договор аренды N 254 нежилых помещений областного уровня собственности, расположенных по адресу: <адрес>), для организации торговли.

В соответствии с п. 1.2 договора, сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения "Здание торговых рядов" середина Х1Х в. Договор аренды первоначально был заключен по 1 августа 2008 г. Частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.20006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является обязательным.

Письмом от 1 октября 2013 N 809/01-16 ОБУК "Госдирекция" предложило ИП Армашовой З.Я. рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды на срок 3 года. Ежемесячная арендная плата за использование 1 кв.м. помещений устанавливается на основании Отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 27 июня 2013 г.

1 апреля 2014 года был заключен новый договор аренды N 15/14, в государственной регистрации которого было отказано. 23 марта 2016 г. ИП Армашова З.Я. в числе других арендаторов обратилась с письмом о заключении с ними дополнительного соглашения о возвращении к договорам 2007 года и продлении срока их действия.

При отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды, поэтому фактически договор аренды N 254 от 1 сентября 2007 г. был возобновлен на неопределенный срок. С 1 июля 2016 года начал действовать расчет арендной платы, составленный в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы N 274Д-06-О-16 от 30.06.2016 г. Сумма арендной платы составила 31708,96 руб. в месяц.

ИП Армашова З.Я. прекратила оплату аренды с 15 ноября 2017 г. Просил взыскать с Армашовой З.Я. задолженность по арендной плате за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. в размере 1150280,23 руб., пени за тот же период 669553, 0 руб., расторгнуть договор аренды N 254 от 01.09.2007 г. и обязать Армашову З.Я. вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Головина Т.Д. иск поддержала в полном объеме.

Ответчик Армашова З.Я., её представители по доверенности Мальченко В.Г., Гусева Г.Е., Кузнецова Т.А., адвокат Коротеев А.Н. иск не признали, указав, что договор аренды прекращен со второго августа 2018 года, то есть со дня прекращения Армашовой З.Я. предпринимательской деятельности, поскольку она переуступила права аренды ООО "1000 мелочей".

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчица просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе удовлетворении требований. Указала, что договор аренды от 1 сентября 2007 года прекращен в отношении нее в связи с прекращением деятельности и уступкой права требования, кроме того, полагает, что при определении размера задолженности суду надлежало учесть ранее внесенные ею платежи за период с 1 июля 2013 года.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований и удовлетворении иска в полном объеме, полагает, что суд неправомерно положил в основу решения суда отчет оценщика, составленный в процессе судебного разбирательства, полагает правомерным определение размера арендной платы на основании отчета об оценке от 30 июня 2016 года.

Выслушав объяснения представителя истца по доверенности Головину Т.Д., ответчика Армашову З.Я. и ее представителя по ордеру Коротеева А.Н., поддержавших каждый свою жалобу, изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает решение суда подлежащим частичной отмене и изменению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, закрепленному в части первой статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (часть 3 статьи 17.1).

Судом установлено, что Постановлением Главы администрации Липецкой области от 27.02.1992 N 106 "О неотложных мерах по сохранению культурного наследия области" утверждены списки памятников истории и культуры Липецкой области, к которым отнесен "корпус Торговых рядов" в г. Лебедяни с назначением "магазины".

Решением комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области от 31 декабря 2004 N 595 указанное имущество передано в оперативное управление государственному учреждению культуры "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области", которое зарегистрировано в установленном порядке 19 июля 2012 г.

Из материалов дела следует, что 1 сентября 2007 года между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель), ОБУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" ("Балансодержатель"), и ИП Армашовой З.Я. (арендатор) заключен договор аренды N 254 нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия регионального значения Х1Х в. - "Торговые ряды", для организации торговли.

За пользование арендуемыми помещениями Арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании "Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду", утвержденной администрацией Липецкой области (п.3.1).

Срок аренды установлен договором с 1 сентября 2007 г. по 1 августа 2008 года, то есть 11 месяцев.

Специального условия о пролонгации действия аренды после истечения указанного срока договор не содержит, однако пунктом 2.2.6 договора закреплена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю и балансодержателю не позднее, чем за 30 дней о намерении продлить срок действия договора или о предстоящем освобождении помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения балансодержателю по акту в исправном состоянии.

Дополнительным соглашением от 1 октября 2010 года к договору аренды от 1 сентября 2007 года была измена площадь арендуемых ответчицей помещений до 177,8 кв.м., ежемесячная арендная плата установлена в размере 15646,42 руб.

Дополнительным соглашением от 1 июля 2012 года к договору аренды от 1 сентября 2007 года внесено изменение в наименование арендодателя - указано ОБУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области".

Дополнительным соглашением от 1 сентября 2012 года к договору аренды от 1 сентября 2007 года ежемесячная арендная плата установлена сторонами в размере 18462,78 рублей.

1 октября 2013 года ОБУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" обратилось к Армашовой З.Я. с предложением перезаключить договор аренды от 1 сентября 2007 года на срок три года в связи с пунктом 9 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции".

1 января 2014 года между ОБУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" и Армашовой З.Я. был подписан новый договор аренды 177,8 кв.м. метров нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия регионального значения Х1Х в. - "Торговые ряды", для организации торговли на срок до 1 января 2017 года.

Установлено, что данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Поскольку в государственной регистрации договора аренды от 1 января 2014 года было отказано Армашова З.Я. и другие арендатора помещений обратились 25 марта 2016 года к ОБУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" с заявлением с просьбой вернуться в договорам аренды 2007 года, поскольку арендаторы до настоящего времени пользуются арендованными помещениями, и заключить с ними дополнительные соглашения к договорам аренды 2007 года, установив срок аренды до 2056 года.

Дополнительное соглашение к договору аренды между сторонами заключено не было, однако истец ссылался на то, что в силу статьи 622 ГК РФ договор аренды от 1 сентября 2007 года был возобновлен на неопределенный срок, поскольку ответчица продолжила пользоваться торговой площадью.

К этому же выводу пришел и суд первой инстанции.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может как противоречащим нормам материального права.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу положений приведенной выше статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Порядок определения сдачи государственного имущества в аренду установлен антимонопольным законодательством, целями которого, как следует из части 2 статьи 1 данного Закона, являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков, постольку нарушение данного порядка посягает на указанные публичные интересы.

Действительно, часть 4 статьи 53 указанного Закона до 1 июля 2015 года позволяла заключить на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоры аренды, указанные в части 1 статьи 17.1 Закона и заключенные до

1 июля 2008 г. с субъектами малого предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Однако заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Указанная норма Закона утратила силу с 1 июля 2013 года, в связи с чем, заключение договоров аренды государственного имущества на новый срок стало возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона.

В материалах дела отсутствуют доказательства проведения ОБУК "Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области" конкурса или аукциона на право заключения договора аренды, в то время как в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды государственного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор аренды от 1 сентября 2007 года не был заключен в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О защите конкуренции", соответственно и не породил право сторон на его продление (возобновление) без соблюдения обязательного порядка, предусмотренного статьей 17.1 указанного Федерального закона.

Таким образом, решение суда в части расторжения договора аренды от 1 сентября 2007 года нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене в указанной части.

Само по себе фактическое пользование ответчицей торговой площадью не свидетельствует о наличии между сторонами договорных арендных правоотношений, а, соответственно, не влечет наличие у Армашовой З.Я. прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды от 1 сентября 2007 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и не оспаривалось Армашовой З.Я., последний платеж за пользование торговыми помещениями был внесен ответчицей 15 ноября 2017 года, после указанного времени плата не вносилась.

Согласно Методике расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду, утвержденной Постановлением Администрации Липецкой области от 27 декабря 2004 г. N 216 "Об утверждении методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду" при заключении договоров аренды на новый срок, заключение новых договоров в отношении объектов областной собственности (за исключением земельных участков) расчет арендной платы производится на основании отчета независимого оценщика (пункт 6).

Применительно к положениям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе устанавливать иной порядок определения платы при аренде областного имущества в случае, если это не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В материалы дела истцом был представлен отчет оценщика ФИО13 об оценке арендной платы за 1 к.в.м по состоянию на 30 июня 2016 года, которым была установлена стоимость 1 кв.м. метра для торговых помещений в сумме 2352 руб., для складских помещений подвала 1668 руб.

В процессе судебного разбирательства ответчица оспаривала данный отчет об оценке, полагая его завышенным и не соответствующим действительности.

Судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Независимая экспертиза" ФИО14

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 января 2021 года рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование 1 кв.м. помещений первого этажа здания юго-западного корпуса, общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>) по состоянию на 30 июня 2016 года составила 1155 рублей с учетом НДС.