Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 33-2291/2021

Председательствующий: Кириенко И.С. Дело N 33-2291/2021

N 2-46/2021

55RS0005-01-2020-004714-95

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р.,

судей Оганесян Л.С., Черноморец Т.В.,

при секретаре Шапоревой Д.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 21.04.2021 дело по апелляционной жалобе Алфериной <...> на решение Первомайского районного суда г. Омска от 10.02.2021, которым постановлено:

"Перевести на Антонюк <...> права и обязанности покупателя по заключенному между Растегаевой <...> и Алфериной <...> договору купли-продажи от <...> комнат общей площадью <...> кв.м и <...> кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Взыскать с Антонюк <...> в пользу Алфериной <...> денежные средства в размере 2600000 рублей путем перечисления денежных средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента в Омской области.

Управлению Судебного департамента в Омской области возвратить Антонюк <...> оплаченные <...> и <...> по чекам- ордерам в ПАО "Сбербанк России" денежные средства в размере 265000 рублей как излишне оплаченные.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Алфериной <...> на комнаты общей площадью <...> кв.м и <...> кв.м, расположенные по адресу: <...>, и внесения записи о праве собственности Антонюк <...> на комнаты общей площадью <...> кв.м и <...> кв.м, расположенные по адресу: <...>".

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Антонюк Н.П. обратилась в суд с иском к Растегаевой Н.Н. и Алфериной С.Д. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, указав, что на основании решения Первомайского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...> она является собственником комнаты N <...> в <...> <...> в г. Омске, состоящей из помещений N <...> площадью <...> кв.м (комната), N <...> площадью <...> кв.м (туалет), N <...> площадью <...> кв.м (ванная), N <...> площадью <...> кв.м (кухня). Ссылалась на то, что Растегаевой Н.Н. принадлежали на праве собственности комнаты N <...> в этой же квартире, состоящие из помещений N <...> площадью <...> кв.м (прихожая), N <...> площадью <...> кв.м (комната), N <...> площадью <...> кв.м (комната), N <...> площадью <...> кв.м (туалет), N <...> площадью <...> кв.м (ванная), N <...> площадью <...> кв.м (кухня). При этом помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор) являлось местом общего пользования. Полагала, что все вышеуказанные помещения являются частью одной квартиры, в связи с чем их раздельное, полностью независимое друг от друга использование невозможно. Несмотря на это Растегаева Н.Н. без согласия Антонюк Н.П. продала принадлежавшие ей комнаты Алфериной С.Д., чем нарушила преимущественное право истца. На основании изложенного, с учетом уточнений просила перевести на нее права и обязанности покупателя части жилого помещения: комнат N <...> квартиры <...> дома <...> по <...> в г. Омске, обязать Алферину С.Д. принять от истца денежную сумму, полученную Растегаевой Н.Н. за продажу части жилого помещения, прекратить право собственности Алфериной С.Д. на спорную часть жилого помещения.

В судебном заседании Антонюк Н.Р. участия не принимала, извещена надлежащим образом, ее представитель Кургузова М.М. уточненные требования поддержала.

Ответчик Растегаева Н.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель Спирин С.Ю. иск не признал. Полагал, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, на праве общей долевой собственности истцу не принадлежат, поэтому преимущественной право покупки на них не распространяется.

Соответчик Алферина С.Д. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, ее представитель Власовцев А.М. иск не признал. Указал, что спорные помещения не являются комнатами в коммунальной квартире, в связи с чем основания для удовлетворения требований Антонюк Н.П. отсутствуют.

Представитель Министерства культуры Омской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск указал, что дом <...> в г. Омске является объектом культурного наследия, однако вопрос о соблюдении преимущественного права покупки не входит в компетенцию министерства.

Представитель Управления Росреестра по Омской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Алферина С.Д. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку доказательств. Полагает, что помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор) не находилось в общей долевой собственности Антонюк Н.П. и Растегаевой Н.Н., его следует рассматривать как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Указывает, что при определении цены проданных объектов судом не принят во внимание аванс в размере 150 000 руб., передача которого подтверждается распиской. Кроме того, ссылается на уплату пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 4 000 руб., которая ей не возмещена.

В отзыве на апелляционную жалобу Растягаева Н.Н. полагала ее обоснованной.

Представитель Антонюк Н.Р. Кургузова М.М. в возражениях на апелляционную жалобу просила в ее удовлетворении отказать.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителя Алфериной С.Д. Власовцева А.М., поддержавшего доводы жалобы, ответчика Растегаеву Н.Н., просившую об отмене решения, представителя Антонюк Н.П. Кургузову М.М., полагавшую выводы районного суда законными и обоснованными, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Частями 3 и 4 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Частью 6 ст. 42 ЖК РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что <...> между Растегаевой Н.Н. и Алфериной С.Д. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Растегаева Н.Н. (продавец) обязалась передать объект недвижимости N <...> площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...> (далее - объект N 1) и объект недвижимости N <...> площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...> (далее - объект N 2), расположенные по адресу: <...>, в собственность Алфериной С.Д. (покупателю), а покупатель, в свою очередь, обязалась их принять и оплатить (далее - договор).

Согласно п. 4 договора стоимость объектов недвижимости составила 2 600 000 руб.

Факт оплаты цены договора подтверждается распиской от <...> (л.д. 38).

В этот же день сторонами подписан передаточный акт, подтверждающий переход указанных выше объектов недвижимости N 1 и N 2 в собственность Алфериной С.Д.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена <...>.

Между тем, в соответствии с кадастровым паспортом от <...> жилое помещение с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, является квартирой, имеет общую площадь <...> кв.м.

Ранее, на основании решения Первомайского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...> Антонюк Н.П. на праве собственности принадлежала комната N <...> в квартире <...> в г. Омске, в которую входят помещения N <...> площадью <...> кв.м (комната), N <...> площадью <...> кв.м (туалет), N <...> площадью <...> кв.м (ванная), N <...> площадью <...> кв.м (кухня) и места общего пользования - помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор).

Этим же решением за Растегаевой Н.Н. признано право собственности на объект права: комнаты <...> в квартире N <...> по <...> в г. Омске, в который входят помещения N <...> площадью <...> кв.м (прихожая), N <...> площадью <...> кв.м (комната), N <...> площадью <...> кв.м (комната), N <...> площадью 24 кв.м (комната), N <...> площадью <...> кв.м (туалет), N <...> площадью <...> кв.м (ванная), N <...> площадью <...> кв.м (кухня) и места общего пользования - помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор).

На основании указанного решения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) были внесены записи о регистрации права собственности Растегаевой Н.Н. на комнату с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенную по адресу: <...>, комнаты <...> (помещения <...>) и на комнату с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенную по адресу: <...> (л.д. 41-48).

Оценив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Антонюк Н.П., являясь собственником комнаты N <...> в квартире N <...> в г. Омске, имела право преимущественной покупки остальных комнат в данной квартире.

Между тем, Растегаева Н.Н. при совершении сделки по распоряжению принадлежавшими ей комнатами <...> в нарушение ст. 250 ГК РФ не известила Антонюк Н.П. о намерении продать принадлежащие ей объекты постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В связи с этим, поскольку Антонюк Н.П. внесла на банковский счет Управления Судебного департамента в Омской области достаточную сумму, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, переведя на Антонюк Н.П. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от <...>, заключенному между Растегаевой Н.Н. и Алфериной С.Д., взыскав с истца в пользу Алфериной С.Д. уплаченные последней за объект недвижимости суммы путем перечисления со счета Управления Судебного департамента в Омской области.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что Антонюк Н.П. не внесла изменения в ЕГРН в отношении принадлежавших ей объектов недвижимости на основании вступившего в законную силу решения Первомайского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...>, а также на то, что Управление Росреестра по Омской области не зарегистрировало право Растегаевой Н.Н. на помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор), отклоняются.

Данные обстоятельства не свидетельствуют об ошибочности выводов районного суда, поскольку принадлежность помещения N <...> площадью <...> кв.м (коридора) на праве собственности как Антонюк Н.П., так и Растегаевой Н.Н. подтверждено указанным решением, вступившим в законную силу и являющимся обязательным для Антонюк Н.П. и Растегаевой Н.Н. с учетом ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

При этом отсутствие соответствующих изменений в ЕГРН не имеет юридического значения для собственников комнат, поскольку согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Доводы о том, что в решении Первомайского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...> отсутствуют выводы о признании права собственности на помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор) за Антонюк Н.И. и Растегаевой Н.Н., не соответствуют действительности (л.д. 16).

По изложенным основаниям отклоняются также ссылки на то, что помещение N <...> площадью <...> кв.м (коридор) относится к общему имуществу собственников помещений всего многоквартирного дома.

Судом верно установлено, что вход в принадлежащие сторонам помещения осуществляется через единый общий вход в квартиру N <...> и помещение N <...> (коридор), являющееся местом общего пользования, соответственно, названные помещения нельзя признать обособленными, доступ к ним собственников других помещений ограничен и они не подлежат учету в качестве самостоятельных объектов недвижимости - квартир.

В такой ситуации выводы районного суда согласуются с положениями ст.ст. 41, 42 ЖК РФ.

Также не могут повлечь изменение решения доводы апелляционной жалобы о понесенных покупателем расходах по уплате пошлины за регистрацию права собственности в размере 4 000 руб.

Как усматривается из протоколов судебных заседаний в суде первой инстанции требования о возмещении указанных расходов не заявлялись.

Доводы апелляционной жалобы о том, что аванс за квартиру в сумме 150 000 руб. был передан в дополнение к 2 600 000 руб., поэтому с Антонюк Н.П. подлежало взысканию 2 750 000 руб., несостоятельны.

Согласно расписке от <...> Растегаева Н.Н. получила от Алфериной С.Д. аванс 150 000 руб. за квартиру стоимостью 2 750 000 руб.

Между тем, согласно п. 4 договора купли-продажи от <...> стоимость объектов недвижимости составляет 2 600 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с распиской от <...> Растегаева Н.Н. получила от Алфериной С.Д. в счет исполнения договора купли-продажи от <...> в качестве оплаты за объекты недвижимости 2 600 000 руб.

Оценив данные доказательства, суд первой инстанции верно установил, что за спорные объекты недвижимости Алферина С.Д. уплатила Растегаевой Н.Н. по договору купли-продажи от <...> денежные средства в сумме 2 600 000 руб. Достаточных доказательств того, что вопреки условиям подписанного сторонами договора купли-продажи стоимость объектов недвижимости составила 2 750 000 руб., ответчиками не представлено.

Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, в случае возникновения на стороне Антонюк Н.П. неосновательного обогащения Алферина С.Д. не лишена возможности предъявлять к ней соответствующие требования.

Таким образом, выводы суда первой инстанции следует признать правильными, постановленными при надлежащей оценке доказательств по делу, при верном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем решение не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 10.02.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Алфериной <...> - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи областного суда:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка