Дата принятия: 23 июля 2020г.
Номер документа: 33-2287/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июля 2020 года Дело N 33-2287/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Серёжкина А.А.
судей Харитоновой В.А., Солдатовой Ю.Ю.,
при секретаре судебного заседания Соловьевой В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи Солдатовой Ю.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Железнова С.Г. на решение Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области - постоянное судебное присутствие в пгт. Спирово Спировского района Тверской области от 04 марта 2020 года, которым, с учётом дополнительного решения от 13 мая 2020 года и определения от 29 июня 2020 года об исправлении описки, постановлено:
"Исковые требования Голубева И.Е. к Железнова С.Г., Железновой О.В., Сазоник О.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Голубева И.Е., от лица которого действовала по доверенности Егорова О.А. (после смены фамилии - Сазоник), и Железнова С.Г..
Применить последствия недействительности сделки: возвратить в собственность Голубева И.Е. квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для погашения записи государственной регистрации права собственности Железнова С.Г. на квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности за Голубевым И.Е. на квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>.
Отказать Железнова С.Г. в удовлетворении встречных исковых требований к Голубева И.Е., Сазоник О.А., Железновой О.В., Бушуевой О.В., Ильиной И.А., Хачукаеву Х.К., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Вышневолоцкому межмуниципальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области:
- о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>;
- возложении на Голубева И.Е. обязанности освободить <адрес>, передать Железнова С.Г. квартиру, все имеющиеся комплекты ключей и подписать передаточный акт.
После вступления решения суда в законную силу отменить арест с запретом совершения сделок, направленных на отчуждение имущества, на квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>
Исковые требования Голубева И.Е. к Железнова С.Г., Железновой О.В., Сазоник О.А. удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности сделки: взыскать с Сазоник О.А. в пользу Железнова С.Г. денежные средства в размере N руб.
Отказать Голубева И.Е. в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, в том числе о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, кадастровый N, по адресу: <адрес> подписанного от имени Голубева И.Е. Егоровой О.А. и Железновым С.Г.; а также отказать полностью в удовлетворении заявленных исковых требований к Бушуевой О.В., Ильиной И.А., Хачукаеву Х.К., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Вышневолоцкому межмуниципальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области".
Судебная коллегия
установила:
Голубев И.Е. обратился в суд с иском к Железнову С.Г., в котором просит суд признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер N, по адресу: <адрес>, подписанный от его имени Егоровой О.А. и Железновым С.Г.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер N, по адресу: <адрес>, пгт. Спирово, <адрес>А, <адрес>, подписанный от имени истца Егорова О.А. и Железнова С.Г.; вернуть квартиру кадастровый N, по адресу: <адрес>, пгт. Спирово, <адрес>А, <адрес>, в собственность истца; взыскать с Сазоник О.А. в пользу Железнова С.Г. 200 000 руб.
В обоснование заявленных требований, с учетом уточнений, истец указал, что ему на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира по адресу: <адрес>. Доверенностью ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом, уполномочил Егорову О.А. (после смены фамилии - Сазоник) продать указанную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ Егорова О.А. довела до сведения, что есть покупатель на квартиру, который готов её купить за N руб. Он дал свое согласие на продажу. ДД.ММ.ГГГГ Егорова О.А. от его имени заключила договор купли-продажи квартиры с Железновым С.Г. В дальнейшем ему стало известно, что покупатель Железное С.Г. настоял на том, чтобы в договоре была указана покупная цена в размере N руб., остальные денежные средства должны быть переданы после сдачи документов на государственную регистрацию сделки. Однако, от Егоровой О.А. он узнал, что расчет за продаваемую квартиру в полном объеме не произведен, лично ему вообще никаких денежных средств не передавалось. По его указанию, ДД.ММ.ГГГГ Егоровой О.А. в филиал <данные изъяты> было подано заявление о прекращении государственного учета и государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ регистрация прав была прекращена. ДД.ММ.ГГГГ он отменил доверенность, выданную Егоровой О.А. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ сведения об отмене доверенности были внесены нотариусом в реестр, о чем истец довел до сведения Егоровой О.А. Однако, несмотря на прекращение государственной регистрации прав и на отмену доверенности, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ вопреки его воле вновь был сдан на государственную регистрацию, а ДД.ММ.ГГГГ право собственности на принадлежащую ему квартиру было зарегистрировано за Железновым С.Г. Данные регистрационные действия произведены незаконно. Передача квартиры в установленный в договоре срок произведена не была - фактически квартира во владение Железнова С.Г. не передавалась, акт приема-передачи квартиры не подписывался, комплект ключей от квартиры не передавался. Последующие действия Егоровой О.А. по отчуждению квартиры осуществлены без наличия на то полномочий по отмененной доверенности, о чем она была уведомлена. Железнов С.Г. также считается извещенным об отмене доверенности в силу абз. 5 п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступил иск Железнова С.Г. к Голубеву И.Е., Сазоник О.А. (фамилия до брака Егорова), в котором просит суд признать Железнова С.Г. добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер N; возложить на Голубева И.Е. обязанность освободить <адрес>, передать квартиру, все имеющиеся комплекты ключей Железнову С.Г. и подписать передаточный акт.
23.01.2020 гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В обоснование встречных исковых требований Железнов С.Г. указал, что им совместно с представителем Голубева И.Е., действовавшей по доверенности, Сазоник О.А. (ранее фамилия Егорова) было принято решение о приобретении в собственность спорной квартиры. Согласно выданной Голубевым И.Е. ДД.ММ.ГГГГ доверенности Сазоник О.А. наделена полномочиями по продаже принадлежащей ответчику на праве собственности спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, задолженности по жилищно-коммунальным услугам, правопритязаний третьих лиц, истец и ответчик Сазоник О.А. ДД.ММ.ГГГГ подписали договор купли-продажи спорной квартиры и сдали его для государственной регистрации прав на недвижимость в <данные изъяты>. О том, что регистрация вышеуказанного договора была прекращена ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Егоровой О.А. от ДД.ММ.ГГГГ истец извещён не был ни Голубевым И.Е., ни Сазоник О.А., ни Вышневолоцким муниципальным отделом Управления Росреестра по Тверской области, ни ГАУ "МФЦ" Тверской области, чем допущено нарушение п. 3 ст. 31 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Истец не подавал заявление ни о прекращении государственной регистрации права на спорную квартиру, ни о возврате документов.
По инициативе представителя Голубева И.Е., действовавшего по доверенности Сазоник О.А. ДД.ММ.ГГГГ документы о государственной регистрации права на спорную квартиру сданы сторонами по договору истцом и ответчиком в Многофункциональный центр ГАУ "МФЦ" <адрес>. Договор прошёл государственную регистрацию в Вышневолоцком муниципальном отеле Управления Росреестра по Тверской области, переход права собственности был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке. О том, что ДД.ММ.ГГГГ Голубев И.Е. отменил выданную Сазоник О.А. доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, истец не знал. У Голубева И.Е. нет оснований для признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применения последствий недействительности сделок.
Истец проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, покупная цена квартиры оценена сторонами по взаимному соглашению сторон в N рублей и продана за указанную сумму. Денежные средства продавцом Сазоник О.А., действовавшей по доверенности ответчика, были получены от истца в размере N рублей. С момента государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ, она поступила в его полное исключительное распоряжение и владение, что оспаривается ответчиком - Голубевым И.Е.
Истец не имеет возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему спорной квартирой, оплачивать все коммунальные расходы, поскольку ответчик уклоняется от передачи недвижимого имущества, ключей от квартиры и подписания передаточного акта, чем нарушает требования ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент покупки истцом спорной квартиры, представителем ответчика по доверенности Сазоник О.А. была предоставлена справка о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры Голубева И.Е., которая была принята без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца Голубева И.Е. Внесением записи в ЕГРП о правах истца на спорную квартиру на праве собственности признаётся факт принадлежности Железнову С.Г., как добросовестному приобретателю, недвижимого имущества. Сделка по купле-продаже спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ прошла государственную регистрацию и с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стал истец. Выбытие спорной квартиры из владения и пользования ответчика Голубева И. Е. по воле самого ответчика по доверенности Сазоник О.А. является недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество.
Ответчик (по доверенности - Сазоник О.А.) добровольно передал спорную квартиру в пользование истцу. Данное обстоятельство свидетельствуют о том, что истец является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
Истец, ответчик по встречному иску Голубев И.Е. в судебном заседании исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования Железнова С.Г. не признал.
Представитель истца, ответчика по встречному иску Голубева И.Е. - Головин В.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования Железиова С.Г. считал не подлежащими удовлетворению.
Ответчик, истец по встречному иску Железнов С.Г., ответчик Железнова О.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, направив для участия своего представителя Красникова B.C. Также ответчиками представлены письменные возражения.
Представитель ответчика, истца по встречному иску Железнова С.Г. - Красников B.C., выступающий также в качестве представителя ответчика Железновой О.В. в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования Железнова С.Г. поддержал полностью по основаниям, изложенным во встречном иске.
Представитель ответчика, истца по встречному иску Железнова С.Г. - Ильина С.Н. ранее в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. не признала.
Ответчик Сазоник О.А. (до заключения брака фамилия Егорова) в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. считала подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Железнова С.Г. не признала.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - заместитель начальника Вышневолоцкого межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области Богданова Е.А. в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. полагала подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Железнова С.Г. не признала. Поддержала письменный отзыв на исковое заявление.
Начальник Вышневолоцкого межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области Кириллова М.А. ранее в судебном заседании пояснила, что материально-правовых отношений со сторонами нет, поэтому являются ненадлежащими ответчиками.
Ответчик Ильина И.А. в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. считала подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Железнова С.Г. не признала.
Ответчик Хачукаев Х.К. в судебном заседании исковые требования Голубева И.Е. считал подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Железнова С.Г. не признал.
Ответчик Бушуева О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещалась заказной корреспонденцией, которая возвращена в суд с отметкой об истечении срока хранения на почте.
Третье лицо нотариус Тверского городского нотариального округа Морозова Е.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Судом постановлено приведенное выше решение и дополнительное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Железнов С.Г. просит решение суда отменить в части удовлетворения иска Голубева И.Е. о признании недействительным договора купли-продажи <адрес>, кадастровый N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Железновым С.Г. и Голубевым И.Е. (по доверенности - Егоровой (Сазоник) О.А.) полностью и принять по делу новое решение.
По мнению заявителя, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права. Ссылаясь на п. 2 ст. 4, пункт 6 статьи 8.1, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 2 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, полагает, что с ДД.ММ.ГГГГ года он является юридическим и фактическим собственником квартиры. Выбытие спорной квартиры из владения и пользования ответчика - Голубева И.Е. по воле самого ответчика (по доверенности Егоровой О.А.), является недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество.
О том, что регистрация вышеуказанного договора была прекращена ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Егоровой О.А. ДД.ММ.ГГГГ извещён не был ни Голубевым И.Е., ни Егоровой О.А., ни Вышневолоцким муниципальным отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ни ГАУ "МФЦ" Тверской области, чем допущено нарушение пункта 3 статьи 31 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". При принятии ДД.ММ.ГГГГ решения регистратором Вышневолоцкого муниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры по заявлению Егоровой (Сазоник) О.А. от ДД.ММ.ГГГГ допущено нарушение пункта 41 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Указанные обстоятельства, по мнению заявителя, являются основанием для вынесения в адрес отдела частного определения в соответствии с ч. 1 ст. 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель возлагает на Голубева Е.И., как на лицо, отменившее ранее выданную Егоровой О.А. доверенность обязанность известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Поскольку Голубевым Е.И. данная обязанность не исполнена, оснований для признания договора недействительным по факту подачи ДД.ММ.ГГГГ документов на регистрацию неуполномоченным лицом, не имеется.
Отсутствие акта приёма-передачи спорной квартиры не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, поскольку согласно пункта 6.4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
Истец проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, покупная цена квартиры оценена сторонами по взаимному соглашению сторон в N рублей, которая при заключении договора купли-продажи соответствовала инвентарной стоимости спорной квартиры согласно техническому паспорту и продана за N рублей. Денежные средства продавцом Егоровой О.А., действовавшей по доверенности, были получены ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей. Голубев И.Е. после заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в течении 11 дней никаких претензий по указанной в договоре купли-продажи сумме не предъявил. Не поставив заявителя в известность о подаче заявления на прекращение регистрации договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ Голубев И.Е. заключил с Ильиной И.А. договор купли-продажи спорной квартиры (мнимую сделку) при посредничестве Сазоник О.А., которая получила от Ильиной И.А. N рублей. Сазоник (Егоровой) О.А. и Голубевым И.Е. допущено нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В удовлетворении исковых требований Голубева И.Е. следует отказать и на том основании, что Голубевым И.Е. не представлены доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора по заключённому ДД.ММ.ГГГГ договору купли-продажи спорной квартиры, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В заседании суда апелляционной инстанции ответчики Сазоник О.А., Хачукаев Х.К., Ильина И.А., возражали против доводов апелляционной жалобы, полагали решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Иные участники процесса, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились.
На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав судью-докладчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участников процесса, проверив законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы согласно части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Согласно разъяснениям п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент его заключения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Голубеву И.Е. на основании договора социального найма жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ муниципальным учреждением "Администрация Спировского района Тверской области" была предоставлена в бессрочное владение и пользование квартира по адресу: <адрес>
С момента предоставления квартиры Голубев И.Е. не проживал в данной квартире. С разрешения истца в квартире проживает Хачукаев Х.К. совместно с Ильиной И.А., которые оплачивают коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями, пояснениями Голубева И.Е., Хачукаева Х.К., Ильиной И.А. и Сазоник О.А., и не оспаривается стороной ответчика Железнова С.Г.
Истец Голубев И.Е. подтвердил, что в 2016 году через представителя Егорову О.А. получил от Хачукаева Х.К. денежные средства в размере N руб. в счет платы за указанную квартиру, что подтверждается распиской, пояснениями Хачукаева Х.К. и Сазоник О.А.
На основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира передана в собственность Голубева И.Е. Право собственности за Голубевым И.Е. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН, материалами регистрационного дела.
Доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Тверского городского нотариального округа, Голубев И.Е. уполномочил Егорову О.А. (после заключения ДД.ММ.ГГГГ брака - Сазоник О.А.) продать указанную квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению, при этом, оговорил с ней минимальную цену квартиры - N руб., что подтверждается сторонами.
Согласно выпискам из ЕГРН, кадастровому паспорту на квартиру стоимость спорной квартиры как на момент заключения договора купли-продажи, так и на момент подачи иска в суд составляла N руб., кадастровый номер квартиры присвоен ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая тот факт, что между Голубевым И.Е. и Сазоник О.А. были доверительные отношения, ранее Сазоник О.А. помогала истцу в оформлении квартиры, суд посчитал установленным, что Сазоник О.А., представляя интересы Голубева И.Е. по доверенности, обязана была в силу положений п. 1 ст. 10, п. 3 ст. 11, ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществлять предоставленные ей полномочия добросовестно и исключительно в интересах истца Голубева И.Е.
ДД.ММ.ГГГГ Сазоник (Егорова) О.А., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени Голубева И.Е. (продавец), и Железнов С.Г. (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал покупателю в собственность квартиру по адресу: <адрес>, за N руб., расчёты по договору между продавцом и покупателем полностью произведены до подписания договора; продавец поставил в известность покупателя, что на момент заключения договора лиц, сохраняющих и имеющих право пользования данным жилым помещением не имеется, указанная квартира никому не продана, не заложена, не передана и не обещана в дарение, в споре и под арестом не состоит, арендой и наймом или иными обязательствами не обременена; продавец обязуется передать покупателю квартиру на день подписания договора, который является одновременно и передаточным актом; продавец обязуется освободить квартиру и передать комплект ключей в течение 14 дней с момента подписания договора. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, переход права собственности на квартиру в соответствии с исполненным договором, подлежит государственной регистрации. Договор подписан Егоровой О.А. и Железновым С.Г.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Железнов С.Г. передал Егоровой О.А. денежные средства в размере N руб. по договору купли-продажи.
Денежные средства представителем Егоровой О.А. истцу Голубеву И.Е. не переданы до настоящего времени. Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца Голубева И.Е., ответчика Сазоник О.А.
Квартира Железнову С.Г. истцом фактически не передавалась, денежные средства за квартиру истцом не получались.
ДД.ММ.ГГГГ Егоровой О.А. и Железновым С.Г. договор был передан через ГАУ МФЦ в Управление Росреестра по Тверской области на государственную регистрацию прав.
ДД.ММ.ГГГГ по распоряжению Голубева И.Е., в связи с неполной оплатой денежных средств за квартиру, Егоровой О.А. подано заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов в отношении спорной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного заявления Егоровой О.А. Управлением Росреестра по Тверской области прекращено осуществление государственной регистрации прав в отношении квартиры, о чём было направлено уведомление заявителю Егоровой О.А.
ДД.ММ.ГГГГ между Голубевым И.Е. и Ильиной И.А. заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой за N руб. Сумму в размере N руб. по договору оплатила ДД.ММ.ГГГГ. Договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ Голубевым И.Е. выдана доверенность Ильиной И.А. на оформление сделки купли-продажи спорной квартиры. О данных фактах было известно ответчику Сазоник О.А., что подтверждено в судебном заседании.
ДД.ММ.ГГГГ по распоряжению Голубева И.Е. нотариусом Тверского городского нотариального округа отменена доверенность, выданная Егорова О.А., сведения об отмене доверенности внесены в реестр ДД.ММ.ГГГГ секунд. Сазоник О.А. (до изменения фамилии - Егорова) подтвердила, что была уведомлена ДД.ММ.ГГГГ по телефону об отмене доверенности.
Несмотря на это, и, не уведомив о своих действиях Голубева И.Е., ДД.ММ.ГГГГ Сазоник О.А. и Железнов С.Г. вновь подали для государственной регистрации указанный договор купли-продажи, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен переход прав на спорную квартиру за Железновым С.Г.
Оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст. 166, ч. 2 ст. 174, п. 1 ст. 10, ст. 153, 454, 549, 556, 558, п. 1 ст. 182, ст. 183, 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд пришел к выводу о том, что действия ответчика Сазоник О.А., продавшей спорную квартиру по цене значительно меньше её стоимости - как кадастровой в размере N руб. (более чем N), так и оговоренной с Голубевым И.Е. в размере N руб. (более чем в три раза) - и без определения в договоре условия дополнительной оплаты, а также по подаче документов для проведения государственной регистрации без предоставленных на то полномочий не могут быть признаны разумными и добросовестными.
Совершенные ответчиком Сазоник О.А. действия по отчуждению квартиры свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка заключена с нарушением интересов истца; о наличии явного ущерба для Голубева И.Е. свидетельствует заключение договора купли-продажи квартиры, принадлежащей истцу, на заведомо невыгодных условиях, по значительно заниженной цене по сравнению с её стоимостью, о чем Сазоник О.А. как представитель продавца заведомо знала, но тем не менее совершила данную сделку в ущерб интересам истца, что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку интерес собственника в продаже принадлежащего ему имущества по наиболее высокой цене при обычных обстоятельствах презюмируется, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что спорная сделка по продаже объекта недвижимого имущества совершена в ущерб интересам истца, что в силу положений статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", является основанием для признания данной сделки недействительной.
Оспариваемый договор предусматривает отчуждение имущества по цене гораздо ниже рыночной стоимости, указанные условия сами по себе крайне невыгодны для продавца, что было очевидно и для покупателя Железнова С.Г., как стороны договора без каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих этот факт (абз. 3 п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Принимая во внимание обстоятельства дела, судебная коллегия полагает, что Железнов С.Г. не может быть признан добросовестным приобретателем.
Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о недобросовестном поведении истца, поскольку они опровергаются материалами дела, в частности тем, что ответчик Железнов С.Г. не предпринял должные меры предусмотрительности - не пытался встретиться с собственником жилья, не проверил полномочия представителя, продажная цена квартиры, указанная в спорном договоре является крайне заниженной.
Доводы жалобы о наличии неправомерных действий государственного регистратора являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отвергнуты судом, с чем судебная коллегия соглашается.
Встречные требования ответчика Железнова С.Г. разрешены судом с учетом положений ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В указанной части решение суда не обжалуется, в связи с чем предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
Довод ответчика Железнова С.Г. о том, что он не был извещен Голубевым И.Е. об отмене доверенности, судом не принят во внимание, поскольку противоречит положениям ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации и представленной информации нотариуса о внесении сведений об отмене доверенности в реестр нотариальных действий ДД.ММ.ГГГГ, в момент подачи заявлений для регистрации права, то есть ДД.ММ.ГГГГ, указанные лица считаются извещенными об отмене доверенности.
Выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.
С оценкой доказательств, изложенной судом в решении, судебная коллегия соглашается, оснований для иной оценки не усматривает.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Признав договор купли-продажи недействительным, суд обоснованно применил последствия недействительности сделки, что соответствует требованиям ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона.
Судом исследованы обстоятельства передачи ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы Железновым С.Г.
Поскольку ответчик Сазоник О.А. получила от покупателя - ответчика Железнова С.Г. денежные средства в счет оплаты квартиры в размере N руб., и Голубеву И.Е. указанные средства не передала, что подтверждено пояснениями сторон, данная денежная сумма взыскана с ответчика Сазоник О.А. в пользу Железнова С.Г.
Доводов о незаконности решения суда в указанной части апелляционная жалоба не содержит.
В суде апелляционной инстанции ответчик Сазоник О.А. подтвердила указанные обстоятельства и пояснила, что полностью согласна с решением суда в части взыскания с нее денежных средств, готова передать их Железнову С.Г.
Оснований для вынесения частного определения в адрес Вышневолоцкого межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области судом не установлено.
Согласно статье 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынесение частного определения является правом, а не обязанностью суда.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований заявителя о вынесении частного определения в порядке ч. 1 ст. 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отношении Вышневолоцкого муниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.
Доводы жалобы о несоблюдении истцом Голубевым И.Е. досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, правового значения не имеют, поскольку с требованием об изменении или о расторжении договора истец не обращался.
Согласно части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части второй указанной нормы в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную ответчиком позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.
Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области - постоянное судебное присутствие в пгт. Спирово Спировского района Тверской области от 04 марта 2020 года, с учётом дополнительного решения от 13 мая 2020 года и определения от 29 июня 2020 года об исправлении описки, оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Железнова С.Г. - без удовлетворения.
Председательствующий А.А. Серёжкин
Судьи В.А. Харитонова
Ю.Ю. Солдатова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
