Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33-2286/2021

г. Мурманск

1 сентября 2021 г.


Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего

Брандиной Н.В.

судей

Исаевой Ю.А.Устинович С.Е.

при секретаре

                               Грошенко Е.Н.


рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Атаева Х.М.Д. к акционерному обществу "Институт "Оргэнергострой" о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании денежных средств по договору и неустойки,

по апелляционным жалобам представителя Атаева Х.М.Д. - Пигиной Татьяны Александровны, акционерного общества "Институт "Оргэнергострой" на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 23 марта 2021 г. (с учетом определения суда от 17 мая 2021г. об исправлении описки).

Заслушав доклад судьи Исаевой Ю.А., пояснения представителей АО "Институт "Оргэнергострой" Ваняшкина Р.В., Партушевой А.О., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы и возражавших против жалобы стороны истца, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Атаев Х-М.Д. обратился в суд с иском к акционерному обществу "Институт "Оргэнергострой" (далее - АО "Институт "Оргэнергострой") о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании денежных средств по договору и неустойки.

В обоснование указал, что 10 июня 2020 г. между сторонами заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, на период по 9 мая 2021 г. Арендная плата договором установлена в размере 30 000 рублей ежемесячно не позднее 3 числа каждого месяца, а также оплата коммунальных платежей на основании счетов, предъявляемых эксплуатационными организациями.

10 июня 2020 г. при подписании договора очитком уплачена сумма в размере 60 000 рублей, за первый и последний месяц аренды.

В нарушение условий договора, в период с 10 июля 2020 г. по 9 ноября 2020 г. ответчик не исполнял обязанность по арендной плате жилого помещения, в связи с чем образовалась задолженность в размере 120 000 рублей.

8 сентября 2020 г. ответчику вручена претензия об уплате задолженности, которая осталась без исполнения.

Уточнив исковые требования, просил суд расторгнуть договор аренды жилого помещения N М-03 от 10 июня 2020 г., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 10 августа 2020 г. по 9 февраля 2021 г. в размере 180 000 рублей, неустойку за период 10 августа 2020 г. по 19 февраля 2021 г. в размере 21 150 рублей, почтовые расходы в размере 695 рублей 23 копейки, расходы по уплате госпошлины - 5 220 рублей.

Судом принято решение, которым с АО "Институт "Оргэнергострой" в пользу Атаева Х-М.Д. взыскана задолженность по договору аренды жилого помещения в размере 60 000 рублей, неустойка в размере 3 210 рублей, почтовые расходы в размере 21 рубль 76 копеек, расходы по уплате госпошлины в размере 2 096 рублей 30 копеек.

В апелляционной жалобе представитель Атаева Х-М.Д. - Пигина Т.А. просит отменить решение суда и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Подробно описывая обстоятельства предшествующие обращению в суд с настоящим иском, считает ошибочным вывод суда о фактической передаче ключей истцу.

Подвергая критике показания допрошенного в качестве свидетеля В. П.А., обращает внимание на то, что свидетель не смог подтвердить фактическую передачу ключей от квартиры, а также пояснить причины, по которым не был подписан акт приема-передачи жилого помещения.

Настаивает на том, что со стороны ответчика не представлены доказательства о надлежащем уведомление истца о расторжении договора аренды жилого помещения, об уклонении от расторжения договора аренды и о передаче ключей от арендуемого имущества и подписании акта приема-передачи жилого помещения при передаче ключей.

Приводит довод о том, что сдача квартиры в аренду, являющейся единственным жильем истца, осуществляется не для извлечения прибыли, а в связи с необходимостью оплачивать ежемесячные кредитные платежи по ипотеке. В связи с тем, что ответчик не исполнял взятые на себя обязательства по оплате арендуемого жилья, истец нес непредвиденные расходы по ипотечному кредитованию, так как предполагалось оплачивать кредит из поступающих аренных платежей.

В апелляционной жалобе представитель АО "Институт "Оргэнергострой" Бердикова К.О., просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Не соглашаясь с решением суда, указывает на процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, поскольку судом не разрешены ходатайства ответчика о передаче дела по подсудности в Симоновский районный суд г. Москвы, о прекращении производства по делу в связи с нарушением истцом правил подведомственности.

Ссылаясь на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывает, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента передачи ему указанного имущества до момента фактического прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В этой связи, в отсутствие ключей, переданных арендатору и принятых им 20 июня 2020 г., арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, в связи с чем с указанной даты не подлежит начислению арендная плата.

Судом не было учтено, что истец фактически приняв жилое помещение и ключи 20 июня 2020 г., уклонился от подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Со ссылкой на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что обращение Атаева Х-М.Д. в судебные органы за защитой нарушенных прав со ссылкой на наличие договорных отношений с АО "Институт "Оргэнергострой" по аренде недвижимого имущества является злоупотреблением правом со стороны истца.

Судом не дана оценка тому обстоятельству, что нотариально удостоверенным объявлением с сайта подтвержден факт размещения истцом объявления о сдаче квартиры в аренду.

Указывает, что суд не рассмотрел ходатайство о снижении заявленного размера неустойки.

Приводит свой расчет неустойки по договору за период с 10 августа 2020 г. по 10 октября 2020 г., которая составляет - 2 790 рублей.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представителя истца представитель АО "Институт "Оргэнергострой" Партушева А.О., полагая приведенные доводы жалобы истца необоснованными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Атаев Х-М.Д. и его представитель Пигина Т.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Атаеву Х-М.Д. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: город Мурманск, улица ..., дом * квартира *.

10 июня 2020 г. между Атаевым Х.М.-Д. (арендодатель) и АО "Институт "Оргэнергострой" (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения N М-03, по условиям которого арендатор принял за плату во временное владение и пользование для проживания сотрудников АО "Институт "Оргэнергострой" квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

Договор вступил в силу с 10 июня 2020 г. и действует по 9 мая 2021 г., что закреплено в пункте 2.1 договора.

По условиям договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом в размере, порядке и сроки, установленные договором. Арендатор ежемесячно вносит арендную плату за пользование недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора не позднее 3 числа расчетного месяца. Арендная плата по договору составляет 30 000 рубелей в месяц плюс платежи по показаниям счетчиков расхода электроэнергии, горячей и холодной воды (п. 5.1-5.3 Договора).

В соответствии с пунктом 7 договора аренды, договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным договором и законодательством Российской Федерации.

Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до даты расторжения в следующих случаях: в случае, если арендатор пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением договора или назначения недвижимого имущества либо с неоднократными нарушениями, указанными в п.п. 3.2.2-3.2.12, п.п. 3.4.2-3.4.4., настоящего договора: в случае, если арендатор более 14 календарных дней по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 7.3 договора).

Жилое помещение (квартира) передано АО "Институт "Оргэнергострой" 10 июня 2020 г. по акту приема-передачи.

Согласно расписке от 10 июня 2020 г. Атаев Х-М.Д. получил 60 000 рублей в качестве оплаты за аренду.

Обстоятельства заключения договора аренды жилого помещения, факт передачи имущества арендатору, частичная оплата по договору 60 000 рублей, сторонами признавалась и не оспаривалась.

Суд также установил, что 3 сентября 2020 г. Атаев Х-М.Д. в связи с невнесением арендных платежей направил в адрес АО "Институт "Оргэнергострой" претензию с требованием об уплате задолженности по договору найма жилого помещения, а также сообщил о досрочном расторжении договора аренды жилого помещения, которая получена адресатом 8 сентября 2020 г.

11 сентября 2020 г. АО "Институт "Оргэнергострой" в адрес Атаев Х-М.Д. направлено письмо с предложением подписать акт возврата помещения, так как 20 июня 2020 г. в связи утратой необходимости в использовании недвижимого имущества представитель арендатора В. П.А. возвратил ключи от квартиры арендодателю, которое не было получено истцом.

Согласно распечатке с интернет-сайта ФГУП "Почта России" (почтовый идентификатор) уведомление, направленное Атаеву Х-М.Д. почтовым отправлением N*, поступившее в место вручения 16 сентября 2020 г., выслано 17 октября 2020 г. обратно и 13 ноября 2020 г. получено им.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендным платежам за период с 10 августа 2020 г. по 20 ноября 2020 г. составил 90 000 рублей.

Поскольку пунктом 6.6.2 договора аренды предусмотрена уплата процента за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы невнесенной платы за каждый день просрочки, но не более размера аренной платы за один месяц, истец исчислил неустойку за просрочку исполнения обязательства за период с 10 августа 2020 г. по 20 ноября 2020 г. в размере 6 420 рублей.

Проанализировав положения заключенного договора аренды (пункты 7.1-7.3), оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что письменное уведомление от 11 сентября 2020 г., направленное АО "Институт "Оргэнергострой" в адрес Атаева Х-М.Д. является односторонним отказам от договора, поскольку ответчик однозначно выразил волю на расторжение договора аренды, в связи с чем договор аренды жилого помещения N М-03 от 10 июня 2020 г. считается расторгнутым с 10 октября 2020 г. (по истечении 30 дней с даты уведомления), в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными установленными по делу обстоятельствами, суд пришел к верному выводу об обязанности ответчика уплатить истцу арендные платежи по договору аренды жилого помещения от 10 июня 2020 г. за период с 10 июня 2020 г. по 10 октября 2020г.

Оснований не согласиться с указанным выводом суда у судебной коллегии не имеется. Доводы апелляционных жалоб в указанной части подлежат отклонению.

Выраженное представителем истца Пигиной Т.А. в апелляционной жалобе несогласие с оценкой судом доказательств по делу, а именно с показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля В. П.А., поводом к отмене верного по существу судебного решения не являются.

Вопреки доводам жалобы, суд оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных в дело доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств отражены в решении с указанием мотивов согласия или несогласия с ними.