Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 октября 2021 года Дело N 33-2284/2021

Судья ФИО3 дело N

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 октября 2021 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - ФИО11,

судей - ФИО12 и ФИО10,

при секретаре судебного заседания - ФИО4-З.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 на решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

"Удовлетворить исковые требования администрации МО "<адрес>".

Признать договор N от 16.10.2018г. купли-продажи земельного участка категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" площадью 17 593 кв. м, с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенного по адресу:2,8 км на юго-восток от <адрес>, заключенный между МУ "Комитет имущественных отношений" и ФИО2 ничтожной сделкой.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи N от 16.10.2018г. земельного участка площадью 17593 кв.м, с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенного по адресу:2,8 км на юго-восток от <адрес>, заключенной между МУ "Комитет имущественных отношений" и ФИО2, приведя стороны сделки в первоначальное положение.

Обязать ФИО2 возвратить администрации МО "<адрес>" земельный участок категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" площадью 17 593 кв. м, с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенный по адресу:2,8 км на юго-восток от <адрес>.

Обязать администрацию МО "<адрес>" возвратить ФИО2 полученные по договору купли-продажи N от 16.10.2018г. денежные средства в размере 24700 рублей 57 копеек.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> аннулировать запись от 05.11.2018г. о регистрации права собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611003:1189."

Заслушав доклад судьи ФИО10, пояснения ответчика ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО5, поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца администрации МО "<адрес>" по доверенности ФИО6, возражавшей против доводов апелляционной жалобы ответчика и считавшей решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО "<адрес>" обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки купли-продажи ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование указала, что муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО2 заключили договор от ДД.ММ.ГГГГ N купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенного по адресу: 2,8 км на юго-восток от <адрес>, цель использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 17 593 кв.м.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ N заключался на основании заявления ФИО2, в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 39.1, п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно в связи с тем, что на указанном земельном участке располагался объект капитального строительства - здание Ангара с кадастровым номером 01:04:5611003:1940, площадью 21,2 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО2

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ N "О регулировании земельных отношений" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, приватизация земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, относящегося к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" допускается только с ДД.ММ.ГГГГ.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Размер земельного участка, являющего предметом спорного договора, площадью 17 593 кв. м, явно несоразмерен площади объекта капитального строительства - 21,2 кв. м, а именно: площадь земельного участка в 837 раз превышает площадь объекта недвижимости - Ангара, принадлежащего ответчику, в то время как Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает право преимущественного выкупа земельного участка за собственником объекта недвижимости именно под объектом, для его эксплуатации, а не всего земельного участка, на котором он расположен.

Заключение спорной сделки купли продажи земельного участка (Договор от ДД.ММ.ГГГГ N) направлено на обход процедур по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том числе процедуры торгов, обеспечивающих справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

В силу того, что сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1189 противоречит требованиям законодательства, посягает на публичные интересы, затрагивает права и интересы неопределенного круга лиц, то данная сделка является ничтожной.

Поэтому истец просил суд: 1) Признать сделку купли-продажи (договор N от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка площадью 17 593 кв. м,с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенного по адресу:2,8 км на юго-восток от <адрес>, заключенную между МУ "Комитет имущественных отношений" и ФИО2, ничтожной; 2) Применить последствия недействительной ничтожной сделки купли-продажи земельного участка площадью 17 593 кв. м, с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенного по адресу: 2,8 км на юго-восток от <адрес>, заключенной между МУ "Комитет имущественных отношений" и ФИО2, путем приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора N от 16.10.2018г.; 3) Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> погасить запись от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5611003:1189.

В возражениях на исковые требования администрации МО "<адрес>" ответчик ФИО2 указал, что основания для признания оспоримой сделки недействительной отсутствуют и противоречат нормам законодательства. Имела место сделка купли-продажи земельного участка сельхозназначения. Земельный участок не был включен в программу приватизации, в связи, с чем не мог быть приватизирован. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. В связи с этим, должен быть применен срок исковой давности. Оспариваемый договор не расторгнут, постановление главы администрации не отменено. Поэтому, просил суд отказать в исковых требованиях в полном объеме.

В судебном заседании первой инстанции представитель истца согласно доверенности ФИО7 поддержала заявленные исковые требования и просила суд их удовлетворить. Пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО2 в связи с тем, что на нем располагался объект капитального строительства. Приобретенный по договору купли-продажи земельный участок, по размеру значительно больше, чем необходимо для обслуживания объекта капитального строительства. Вместе с тем, Законом Республики Адыгея предусмотрено, что приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения начнется с 09.01.2050г.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании первой инстанции исковые требования администрации МО "<адрес>" не признал и просил суд отказать в их удовлетворении. Пояснил, что спорная сделка была заключена на основании Земельного кодекса РФ. На земельном участке имеется объект капитального строительства. Закон не ограничивает размер предоставляемого земельного участка, не указывает размер строения при передаче его в собственность. Закон Республики Адыгея не имеет отношения к оспариваемой сделке. Приватизация же земельного участка может осуществляться лишь на основании закона о приватизации. Просил суд оценить спорную сделку как оспоримую и применить срок исковой давности к требованиям администрации МО "<адрес>".

Представитель третьего лица администрации МО "Краснооктябрьское сельское поселение" в судебное заседание первой инстанции не явился. В отзыве на иск и.о. главы администрации МО "Краснооктябрьское сельское поселение" ФИО8 указала, что требование истца полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд постановилизложенное выше решение.

Не согласившись с принятым по делу решением, представителем ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 подана апелляционная жалоба, в которой просил отменить решение Майкопского районного суда дело N от ДД.ММ.ГГГГ; - принять новый судебный акт об отказе в иске и производство по делу прекратить.

В обоснование жалобы указал, что с решением суда он не согласен, считает его незаконным и необоснованным. Суд неверно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав явившихся участников судебного заседания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального образования "<адрес>" в лице ФИО1, действовавшего на основании положения "О комитете имущественных отношений муниципального образования "<адрес>" от 09.02.2017г. и ФИО2 заключили договор от N от 16.10.2018г. купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, расположенного по адресу: 2,8 км на юго-восток от <адрес>, цель использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 17 593 кв. м.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ N заключался на основании заявления ФИО2, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 39.1, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что на земельном участке располагался объект капитального строительства - здание ангара с кадастровым номером 01:04:5611003:1940, площадью 21,2 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО2

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ N "О реорганизации администрации муниципального образования "<адрес>" муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "<адрес>" ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано путем присоединения к администрации муниципального образования "<адрес>".

Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспариваются сторонами.

Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Частью 1 ст. 14 Закона Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ N "О регулировании земельных отношений" предусмотрено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с ДД.ММ.ГГГГ.

Оборот земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями регулируется Земельным кодексом.

Из договора N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке с кадастровым номером 01:04:5611003:1189 расположен объект недвижимости - <адрес>ю 21,2 кв. м, принадлежащий на праве собственности ФИО2

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Исходя из положений подпункта 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Приказом Росземкадастра от ДД.ММ.ГГГГ, в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Также из совокупности положений ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ следует, что собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в собственность без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Согласно справке заместителя руководителя управления имущественных и правовых отношений, архитектуры и градостроительства администрации МО "<адрес>" в соответствии с приложением Г "Площадь земельных участков складов" Свода правил СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", размер земельного участка для размещения склада непродовольственных товаров, с учетом его функционирования и обслуживания, должен составлять 580,0 кв.м.

Исходя из изложенного, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания ангара с кадастровым номером 01:04:5611003:1940, с учетом подъезда к нему, должна составлять ориентировочно 1300 кв.м.

Приобретенный по договору N от 16.10.2018г. земельный участок площадью 17 593 кв. м, несоразмерен площади объекта капитального строительства - 21,2 кв. м, для обслуживания которого не требуется всей площади данного земельного участка.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает право преимущественного выкупа земельного участка за собственником объекта недвижимости именно под объектом, и необходимого для его эксплуатации, а не всего земельного участка, на котором он расположен.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ противоречит положениям 39.20 ЗК РФ, поскольку собственник строений, расположенных на земельном участке, имеет право приобрести земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в ст. 11.9 ЗК РФ.

При этом, в силу положений ст. 14 Закона Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ N "О регулировании земельных отношений" приватизация земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1189 из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается с только ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, МУ "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО2 в нарушение указанных требований законодательства Российской Федерации и Республики Адыгея, заключили сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1189, в результате чего данный земельный участок, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" незаконно выбыл из государственной собственности.

Сделка купли-продажи земельного участка между МУ "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО2 является незаконной и посягает на публичные интересы, а именно на возможное получение доходов в бюджет МО "<адрес>" от продажи права аренды указанного земельного участка, а также интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных отношений (ст. 15 ЗК РФ) посредством торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 того же Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ответчиком ФИО2 заявлено о применении срока исковой давности к исковым требованиям администрации МО "<адрес>" с указанием на то обстоятельство, что спорной сделке следует дать оценку именно как оспоримой.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу того, что сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611003:1189 противоречит требованиям законодательства, посягает на публичные интересы, затрагивает права и интересы неопределенного круга лиц, указанная сделка оценивается судом как ничтожная.

В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1)

Следовательно, срок исковой давности при обращении с заявленными исковыми требованиями в суд администрацией МО "<адрес>" нарушен не был, в связи с чем, оснований для применения срока исковой давности не имеется.