Дата принятия: 15 сентября 2020г.
Номер документа: 33-2284/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2020 года Дело N 33-2284/2020
Санкт-Петербург 15 сентября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Насиковской А.А.,
судей: Пономаревой Т.А., Соломатиной С.И.,
при секретаре: Тишкиной Я.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 и апелляционной жалобе ответчика ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 ноября 2019 года по гражданскому делу N 2-6334/2019 по иску ФИО1 к ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" о признании права собственности на блок-секцию и земельный участок, взыскании неустойки, штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения представителя ответчика ООО "Всеволожская ИСК" - Германа П.В., поддержавшего апелляционную жалобу ООО "Всеволожская ИСК" и возражавшего против апелляционной жалобы истца ФИО1, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ФИО1 обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" о признании за ней права собственности на блок-секцию и находящийся под ней земельный участок, взыскании неустойки в размере 532 718 рублей.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что 21 апреля 2014 года она заключила с ответчиком ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" предварительный договор купли-продажи блок-секции в доме блокированного типа, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа.
Цена по договору установлена в размере 1 780 000 рублей, оплата по договору произведена истцом в полном объеме.
Срок заключения основного договора купли-продажи блок-секции в доме сблокированной застройки на основании заключенного между ней и ответчиком предварительного договора от 21 апреля 2014 года неоднократно изменялся дополнительными соглашениями от 28 сентября 2014 года, 23 ноября 2015 года, 18 мая 2016 года, 30 августа 2016 года; в редакции последнего дополнительного соглашения от 30 августа 2016 года срок заключения основного договора установлен до 30 декабря 2017 года.
Вместе с тем, как указано в иске, по вине ответчика основной договор к указанному дополнительным соглашением от 30 августа 2016 года подписан не был, при этом, с 02 июля 2015 года истец фактически пользуется блок-секцией на основании предварительного акта приема-передачи объекта недвижимости от 02 июля 2015 года.
ФИО1 полагает нарушенными свои имущественные права, поскольку она в полном объеме исполнила обязательства по предварительному договору, однако, ответчик от исполнения принятых на себя обязательств уклоняется, строительство не завершает, объект недвижимости ей в установленном порядке не передает, она не может осуществить регистрацию своего права собственность на созданную недвижимость и полноценно владеть ею как собственник.
В связи с этим, истец также полагает, что она имеет право на взыскание с ответчика в ее пользу неустойки в соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 532 718 рублей, согласно расчету от 26 ноября 2019 года.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, сославшись на то, что Федеральный закон N 214-ФЗ в части регулирования отношений при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан распространяет свое действие с 1 января 2017 года, таким образом, считает, что на правоотношения сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи блок секции от 21 апреля 2014 года, данный закон не распространяется.
Представитель ответчика полагал, что заключенный между сторонами предварительный договор от 21 апреля 2014 года необходимо рассматривать как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Полагает, что требования иска о взыскании неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 ноября 2019 года, с учетом исправлении описки в соответствии с определением суда от 21 февраля 2020 года, исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.
Суд признал за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде блок-секции, расположенной в осях 1-2, А-Б, состоящей из двух этажей, общей проектной площадью 42 кв.м, жилой площадью 20 кв.м. по адресу: <адрес>.
Кроме того, суд взыскал с ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" в пользу ФИО1 неустойку в размере 532 718 рублей и штраф в размере 266 359 рублей.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на земельный участок отказано.
Этим же решением суд взыскал с ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" в бюджет МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области государственную пошлину в размере 19 763, 59 руб.
В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - по доверенности Маланьина И.Г. просит решение суда первой инстанции изменить в части признания за ней права собственности на блок-секцию, как на объект незавершенного строительства, в данной части просит принять новое решение о признании права собственности на жилое помещение блок-секцию. В обоснование доводов жалобы в данной части указывает, что суд первой инстанции ошибочно сделал вывод о том, что блок-секция является объектом незавершенного строительства. Согласно экспертному заключению, блок-секция соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, пригодна для постоянного проживания. Выводы эксперта ответчиком не оспорены, документов подтверждающих, что блок-секция является объектом незавершенного строительства, материалы дела не содержат, в связи с чем полагает, что имеются основания для признания за истцом права собственности на блок-секцию, как на жилое помещение.
Также ФИО1 просит отменить обжалуемое решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании за ФИО1 права собственности на земельный участок, указывая на то, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ имеет право на приобретение в собственность спорного земельного участка.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" - по доверенности Герман П.В. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.
В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что Федеральный закон N 214-ФЗ в части регулирования отношений при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан распространяет свое действие с 01 января 2017 года, таким образом, считает, что на правоотношения сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи блок секции от 21 апреля 2014 года, данный закон не распространяется.
Полагает, что требования иска о взыскании неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку спорный объект фактически был передан в пользование истцу по предварительному акту 02 июля 2015 года. Истец принял его, пользуется им, несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные платежи, то есть фактически владеет.
Податель жалобы также указывает, что исковое требование о признании права собственности не подлежало удовлетворению, поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие степень готовности жилого помещения, характеристики объекта, позволяющие индивидуализировать его, заключение о соответствии указанного помещения СНиП, СанПиН, а также, что указанный объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 28 июля 2014 года главой администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение" выдано ООО "ВсевИнвестСтрой" разрешение на строительство N N, срок действия разрешения до 30 июля 2016 года. Далее выдавались разрешения на строительство N от 3 августа 2018 года со сроком действия до 8 февраля 2019 года, N от 5 июня 2019 года со сроком действия 5 декабря 2019 года.
21 апреля 2014 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи N, предметом которого является обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи блок-секции в доме блокированного типа, характеристики которой указаны в п.1.2 договора, по адресу: <адрес>, с учетом положений п.3.1 договора. Блок-секция, согласно п.1.2 договора имеет следующие характеристики: расположена в осях 1-2, А-Б, состоит из двух этажей, общей проектной площадью 42 кв.м, жилой площадью 20 кв.м.
Строительство дома сблокированного типа, включая блок-секцию, осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. Продавец владеет земельным участком с кадастровым (условным) номером N на праве собственности на основании договора от 20 февраля 2014 года, что подтверждается регистрацией в ЕГРН (п.1.4).
Срок заключения основного договора купли-продажи установлен сторонами до 15 ноября 2014 года (п.1.5).
Стоимость блок-секции составляет 1 780 000 рублей. Указанная стоимость включает в себя стоимость самой блок-секции, а также стоимость земельного участка непосредственно под блок-секцией и часть прилегающей территории, размеры которой будут определены дополнительным соглашением после получения продавцом всех необходимых документов на землю, позволяющих точно определить размеры участка (п.3.1 договора).
Обстоятельство исполнения истцом обязательства по внесению платы по договору в размере 1 780 000 рублей подтверждено документально, ответчиком не оспаривается.
Неоднократно заключаемыми между сторонами дополнительными соглашениями срок заключения основного договора продлевался, окончательно дополнительным соглашением от 30 августа 2016 года срок заключения основного договора установлен 30 декабря 2017 года.
Судом первой инстанции также установлено, что спорный объект недвижимости передан истцу в пользование по предварительному акту 2 июля 2015 года.
Вместе с тем, документов об окончании строительства и вводе построенного объекта в эксплуатацию в деле не имеется, представитель ответчика в ходе судебного процесса пояснил, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано.
Разрешая исковые требования в части признания за ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства в виде блок-секции, расположенной по адресу: <адрес>, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 218, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, а также нормами Федерального закона N 214-ФЗ, с учетом которых пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимости, строительство которого было произведено за счет истца ФИО1
Доводы апелляционной жалобы ответчика ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" об отсутствии оснований для признания права собственности за ФИО1 на спорный объект незавершенного строительства, подлежат отклонению как безосновательные.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФИО1 вложила денежные средства с целью получения жилого помещения для личных нужд, поэтому спорные правоотношения регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Законом "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктом 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Согласно пункту 14 Обзора в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (пункт 17 Обзора).
Учитывая указанные разъяснения Верховного Суда РФ и при тех условиях, что объект недвижимости фактически передан истцу ФИО1 по предварительному акту приема-передачи, ФИО1 в полном объеме исполнила свои обязательства перед застройщиком, в настоящее время фактически пользуется блок-секцией, переданной ей 2 июля 2015 года по предварительному акту приема-передачи, в то время как застройщик незаконно допустил просрочку введения объекта в эксплуатацию, неправомерно уклоняется от оформления отношений с участником долевого строительства, у суда первой инстанции имелись основания для признания за истцом ФИО1 права собственности на объект недвижимости.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ФИО1 в той части, в которой она выражает несогласие с решением суда о признании за ней права собственности на незавершенный объект недвижимости, полагая при этом, что за ней должно быть признано право собственности на жилое помещение блок-секцию без указания на то, что данная блок-секция является объектом незавершенного строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Как установлено на основании материалов дела, объект строительства не введен в установленном порядке в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, что препятствует суду сделать вывод о том, что строительство завершено в полном объеме и в полном соответствии с разрешением на строительство.
Ссылки ФИО1 на экспертное заключение ООО "Агентство Консалтинга и Оценки", как на подтверждение завершения строительства блок-секции, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный документ составлен по итогам обследования только части жилого дома блокированной застройки - объекта, на который претендует истец (л.д.74). Данное исследование не заменяет собой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не свидетельствует о том, что объект, в состав которого входит спорная блок-секция, фактически закончен строительством.
Вместе с тем, тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на объект незавершенного строительства.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно признал за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде блок-секции.
Наряду с этим судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на земельный участок и считает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы ФИО1 в указанной части.
Как было указано выше, в пункте 3.1. Договора стороны согласовали, что стоимость блок-секции в размере 1 780 000 рублей включает в себя стоимость самой блок-секции, а также стоимость земельного участка непосредственно под блок-секцией и часть прилегающей территории, размеры которой будут определены дополнительным соглашением после получения продавцом всех необходимых документов на землю, позволяющих точно определить размеры участка.Ответчик уклоняется от передачи в собственность ФИО1 земельного участка, несмотря на то, что спорный земельный участок под домом и прилегающая территория сформированы в качестве самостоятельного земельного участка, который поставлен на учет в предусмотренном законом порядке. В частности, материалами дела подтверждается, что ответчик осуществлял строительство блокированной застройки на земельном участке с кадастровым (условным) номером N, который принадлежит ответчику на праве собственности. На основании решения о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером N был разделен на 205 земельных участков. В пунктах 116 и 155 решения о разделе указано о формировании земельных участков с кадастровыми номерами N В свою очередь, испрашиваемый истцом земельный участок с кадастровым номером N площадью 100 кв.м. сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами N. Право собственности на испрашиваемый истцом земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано за ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания". Вид разрешенного использования спорного земельного участка - для малоэтажного жилищного строительства блокированными жилыми домами. В соответствии с постановлением и.о. главы администрации МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 13 сентября 2018 года N 410, спорному земельному участку с кадастровым номером N присвоен адрес: <адрес>. При тех обстоятельствах, что истец оплатила цену договора, включающую в себя по договоренности сторон стоимость земельного участка, принимая во внимание, что земельный участок сформирован, определены его границы, участок поставлен на кадастровый учет, право собственности на участок зарегистрировано за ответчиком, судебная коллегия полагает обоснованными требования истца ФИО1 о признании за ней право собственности на указанный земельный участок и считает, что у суда первой инстанции не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении данных исковых требований. С учетом этого, решение Всеволожского городского суда Ленинградской области в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности за земельный участок подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об удовлетворении исковых требований.Оценивая доводы апелляционной жалобы ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" о несогласии с решением суда в части взыскания неустойки за просрочку передачи истцу объекта строительства, то судебная коллегия приходит к выводу о несостоятельности указанных доводов, исходя при этом из следующего.При разрешении споров, возникающих из договоров, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых домов блокированной застройки, вопреки доводам ответчика, допустимо применение положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от времени заключения договора. Федеральным законом Российской Федерации от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ, вступившим в силу с 01 января 2017 года, внесены изменения в статью 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": она дополнена частью 2.3, предусматривающей, что действие последнего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. При этом ч. 3 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ предусмотрено, что действие положений ч. ч. 2, 3 ст. 1 и ряда других положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в новой редакции распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года. Вместе с тем последняя норма не исключает применение положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и к возникшим до 01 января 2017 года отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых домов блокированной застройки. Так, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, указанный Закон в ранее действовавшей редакции допускал применение его положений к отношениям, возникающим при создании не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости, в результате которых участниками долевого строительства должно приобретаться право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе в объекте недвижимости, не являющемся многоквартирным домом. В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывалось на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года. В вышеназванном Обзоре от 04 декабря 2013 года со ссылкой на результаты изучения судебной практики было обращено внимание на то, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность. С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве (например, предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение гражданином застройщику денежной суммы в размере стоимости приобретаемого объекта) не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", включая его нормы о последствиях нарушения срока завершения строительства и срока передачи объекта. Таким образом, несмотря на оформление между сторонами настоящего спора предварительного договора купли-продажи и несмотря на то, что объектом такого договора явилась блок-секция в доме блокированной застройки, сложившиеся между сторонами отношения следует квалифицировать как отношения между застройщиком и участником долевого строительства, подпадающие под действие правового регулирования Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".Согласно статье 6 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).
Учитывая, что ответчик не выполнил условия договора в установленный им срок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик должен выплатить истцу ФИО1 неустойку, исчисленную по правилам Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
Правоотношения сторон квалифицированы судом первой инстанции правильно, неустойка взыскана в соответствии со специальным законом, регулирующим спорные правоотношения, в пределах суммы заявленных требований, также судом правомерно взыскан штраф по Закону о защите прав потребителей.
В этом свете, доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии правовых оснований для применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, подлежат отклонению как несостоятельные, основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 ноября 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу<адрес>. Принять в данной части новое решение.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт <данные изъяты>, право собственности на земельный участок площадью 100 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 ноября 2019 года оставить без изменений, апелляционную жалобу ФИО1 и апелляционную жалобу ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья Курбатова Э.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
