Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 33-2276/2021

10 августа 2021 г. судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Елагиной Т.В.

и судей Богатова О.В., Герасимовой А.А.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Куропаткиной Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-18/2021 по иску Пустовалова А.Т. к ООО "Зубовское" о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в части, взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе ООО "Зубовское" на решение Спасского районного суда Пензенской области от 19 мая 2021 г., которым постановлено:

исковые требования с учетом уточнения Пустовалова А.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Зубовское" о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в части, взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2003 г. N 1 - земельного участка, выделенного в счет земельных долей, с кадастровым номером N, площадью 1964000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 500 км автодороги Москва - Самара. Участок находится примерно в 50 м по направлению на северо-восток от ориентира: <адрес> (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 3 сентября 2003 г. N), заключенного между собственниками земельных долей, от имени которых на основании решения общего собрания собственников земельных долей от 21 апреля 2003 г. действует Т.Л.В., и обществом с ограниченной ответственностью "Зубовское" (ИНН 5807003217, ОГРН 1025800974330) в лице Р.Н.И., действующего на основании Устава, в части аренды земельного участка, выделенного в счет 38 (тридцать восемь) земельных долей, принадлежащего Пустовалову А.Т. на основании договора купли-продажи земельного участка от 6 июля 2018 г., с кадастровым номером N, площадью 3268000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес> (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 10 июля 2018 г. N).

Признать прекращенным ограничение права и обременение объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 3268000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>, - в виде аренды сроком действия с 20 февраля 2017 г. по 3 сентября 2052 г. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зубовское" (ИНН 5807003217, ОГРН 1025800974330), зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости от 20 февраля 2017 г., запись регистрации N, возникшего на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2003 г. N 1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зубовское" (ИНН 5807003217, КПП 580701001, ОГРН 1025800974330, дата регистрации 22 октября 2002 г., юридический адрес: 442613, Пензенская область, Спасский район, село Новозубово, переулок Советский) в пользу истца Пустовалова А.Т. задолженность по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2003 г. N 1 за период с 10 июля 2018 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 497482 (четыреста девяносто семь тысяч четыреста восемьдесят два) рубля, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10310 (десять тысяч триста десять) рублей 81 копейка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зубовское" (ИНН 5807003217, КПП 580701001, ОГРН 1025800974330, дата регистрации 22 октября 2002 г., юридический адрес: 442613, Пензенская область, Спасский район, село Новозубово, переулок Советский) в пользу Пустовалова А.Т. судебные расходы за проведение по делу судебной товароведческой (стоимостной) экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Возвратить Пустовалову А.Т. из доходов бюджета излишне уплаченную государственную пошлину при подаче иска в размере 2945 (две тысячи девятьсот сорок пять) рублей 19 копеек, произведенную путем безналичной оплаты услуг через ПАО "Сбербанк" по чеку операции "Сбербанк онлайн", дата 15 декабря 2020 г., время 09:42:42, идентификатор операции 799475, номер операции 4833292, уникальный номер платежа (СУИП) 801018097153WDGW, плательщик Волкова Л.В..

Заслушав доклад судьи Елагиной Т.В., объяснения представителя ООО "Зубовское" Львовой Т.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Пустовалова А.Т. Волковой Л.В., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Пустовалов А.Т., от имени и в интересах которого действовала его представитель Волкова Л.В., обратился в суд с иском к ООО "Зубовское" о расторжении договора аренды земельного участка в части, взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указал, что 7 июля 2003 г. был заключен договор аренды N 1 земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения между собственниками земельных долей (паев) бывшего СПК "Зубовское" (77 собственников в соответствии с приложенным списком) (арендодатели) и ООО "Зубовское" (арендатор) сроком на 49 лет, согласно которому арендодатели передали в аренду земельный участок площадью 592 га с кадастровым номером N (впоследствии номер N).

Соглашением об определении долей от 22 декабря 2016 г. участники - арендодатели земельных долей по названному договору выделили в счет 38 земельных долей земельный участок общей площадью 3268000 кв.м с кадастровым номером N, который поставлен на кадастровый учет 8 декабря 2016 г. На него зарегистрировано существующее ограничение прав, обременение в виде аренды на срок с 20 февраля 2017 г. по 3 сентября 2052 г. в пользу ООО "Зубовское".

На основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи истец Пустовалов А.Т. приобрел у собственников земельных долей вышеуказанный выделенный земельный участок с кадастровым номером N, право собственности на который за ним зарегистрировано в ЕГРН 10 июля 2018 г. С этого момента к нему перешли права и обязанности арендодателя. О переходе права арендатору ООО "Зубовское" стало известно 3 сентября 2018 г.

В пункте 2.1 договора аренды стороны согласовали арендную плату, которая подлежит выплате ежегодно в размере 3 ц зернофуража, 15 ц грубых кормов (солома) по сложившейся себестоимости продукции, предоставление услуг по обработке огородов на каждую земельную долю отдельно. Налоговые и иные платежи за землю засчитываются в счет арендной платы. Арендатор вносит налоговые платежи в размере ставки земельного налога.

В нарушение условий договора аренды ответчик за период с 2018 г. по 2020 г. арендную плату истцу не производил, налоговые платежи в счет арендной платы за 2018 г. в размере 29167,00 руб. и за 2019 г. в размере 58 334, руб. не возместил. Тем самым с 10 июля 2018 г. арендатор существенно нарушает условия договора аренды. Истец считает, что установленный в п. 2.1 договора размер арендной платы в виде натуральной оплаты содержит для него несправедливые договорные условия, нарушающие баланс интересов сторон договора, поскольку он, как собственник земельного участка, не нуждается в ежегодной передаче зернофуража, грубых кормов, в предоставлении услуг по обработке огородов.

Согласно отчету ООО "Агентство консалтинга и оценки" об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком от 18 марта 2019 г. N 63/03-2019 арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером N составляет 375596 рублей (или 31299,67 руб. ежемесячно), в связи с чем истец предложил ответчику определить размер арендной платы, исходя из указанной рыночной стоимости, о чем заключить дополнительное соглашение, дважды: 25 марта 2019 г. и 4 июня 2019 г. направлял арендатору письменные предложения, которые ему вручены, но остались без ответа, не подписаны, арендодателю не возвращены.

21 октября 2020 г. истец в очередной раз направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды и претензию о выплате в течение 10 дней земельного налога и арендной платы в стоимостном выражении пропорционально времени владения, а именно: за 2018 г. в размере 242250 руб., за 2019 г., 2020 г. в размере по 484500 руб. в год; просил компенсировать затраты по уплате земельного налога за 2018 г. в размере 29167 рублей, за 2019 г. в размере 58324 рублей. Претензия получена адресатом 26 октября 2020 г., но осталась без ответа, дополнительное соглашение не подписано.

В нарушение условий договора, требований ст.ст. 309, 310, 606, 614, 619 ГК РФ арендатор (ответчик) более двух раз подряд не выполнил обязанность по уплате арендных платежей. Поскольку существенные нарушения договора аренды не устранены, то 13 ноября 2020 г. Пустовалов А.Т. направил ответчику досудебную претензию о расторжении договора, в которой предложил последнему в течение 3-х календарных дней с момента получения подписать соглашение о расторжении вышеназванного договора аренды земельного участка с кадастровым номером N.

Письменные обращения и досудебная претензия ответчиком проигнорированы.

По сообщению Пензастата в 2017-2018 г.г. ответчик не отчитывался по сведениям об итогах сева под урожай (1-фермер) и об основных показателях деятельности микропредприятия (МП-микро). В налоговый орган ответчик представлял "нулевую" отчетность по прибыли. В связи с этим считает, что в 2018-2020 г.г. ответчик производственно-хозяйственную деятельность не осуществлял, чем вызвано наличие задолженности по арендной плате. Считает, что при таких обстоятельствах выплата арендной платы стала невозможной.

Истец просил суд, с учетом уточнения заявленных требований:

расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2003 г. N 1 в части аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 3268000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>

снять существующее ограничение права и обременение в виде аренды сроком действия с 20 февраля 2017 г. по 3 сентября 2052 г. в пользу ООО "Зубовское", номер государственной регистрации N;

взыскать с ООО "Зубовское" в пользу Пустовалова А.Т. задолженность по арендной плате за период с 10 июля 2018 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 497482 руб., а также расходы на оплату государственной пошлины в размере 10311 руб., излишне уплаченную государственную пошлину возвратить истцу.

Определениями суда от 24 декабря 2020 г. и от 28 января 2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Пензенской области и ФГБУ "ФКП Росреестра по Пензенской области", а также собственники земельных долей в праве общей долевой собственности, являющиеся арендодателями по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2003 г. N 1, Родиков Н.И., Камендровский В.М., Камендровская В.А., Мордовина В.В., Митров Г.В., Челнакова Н.Ф., Челнаков Е.И., Базарова С.П., Базаров А.И., Богданов Н.И., Костина Т.И., Костина Л.О., Базаров И.Н., Бочкарев А.С., Бочкарева Л.Г., Быкова, А.В., Фирсов Е.В., Базаров В.А., Касимцев А.В., Бочина Т.Р., Шуркина Т.И.

Спасский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО "Зубовское" просит решение суда отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права и указывая, что суд рассмотрел неподсудный ему спор, т.к. истец с 8 августа 2016 г. осуществляет предпринимательскую деятельность, зарегистрирован в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, одним из видов его деятельности, отраженных в ЕГРИП, числится "выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур". Ответчик по делу является юридическим лицом. В связи с этим ответчик просил суд передать спор между сторонами, являющимися субъектами предпринимательской деятельности, на разрешение Арбитражного суда Пензенской области.

Кроме того, считает, что истцом не соблюден установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Вывод суда о том, что такой порядок истцом соблюден, в нарушение требований ч. 2 ст. 77, ст. 222 ГПК РФ сделан судом только на основании снятых кем-то на сотовый телефон фотокопий ответа на претензию, направление которой оспаривалось ответчиком. В нарушение п. 1 ст. 165.1, ст. 452 ГК РФ суд посчитал соблюденным претензионный порядок урегулирования спора, несмотря на то, что претензия о расторжении договора аренды была направлена не ответчику, а третьему лицу, хотя в соответствии с требованиями указанных норм права должна была быть направлена по адресу юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Пустовалова А.Т. Волкова Л.М. просит решение суда оставить без изменения, полагая, что суд рассмотрел дело с соблюдением правил подсудности, а выводы суда основанными на исследованных в ходе судебного разбирательства доказательствах, отвечающим принципам относимости, допустимости и достоверности. Апелляционную жалобу ответчика просит без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Пустовалов А.Т., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Родиков Н.И., Камендровский В.М., Камендровская В.А., Мордовина В.В., Митров Г.В., Челнакова Н.Ф., Челнаков Е.И., Базарова С.П., Базаров А.И., Богданов Н.И., Костина Т.И., Костина Л.О., Базаров И.Н., Бочкарев А.С., Бочкарева Л.Г., Быкова, А.В., Фирсов Е.В., Базаров В.А., Касимцев А.В., Бочина Т.Р., Шуркина Т.И., представители Управления Росреестра по Пензенской области и ФГБУ "ФКП Росреестра по Пензенской области" не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 7 июля 2003 г. был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 между собственниками земельных долей (паев) бывшего СПК "Зубовское" (77 собственников в соответствии со списком, приложенным к договору) (арендодатели) и ООО "Зубовское" (арендатор) сроком на 49 лет, согласно которому арендодатели передали в аренду земельный участок площадью 592 га с кадастровым номером N (впоследствии номер N).

Заключая вышеназванный договор аренды, стороны согласовали условия по арендной плате.

Так, в соответствии с п. 2.1 договора определен размер арендной платы как 3 ц зернофуража, 15 ц грубых кормов (солома) по сложившейся себестоимости продукции, предоставление услуг по обработке огородов на каждую земельную долю отдельно. Налоговые и иные платежи за землю засчитываются в счет арендной платы. Арендатор вносит налоговые платежи в размере ставки земельного налога.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата выплачивается арендатором равными долями не позднее: 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Как следует из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером N, в нем имеется кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 12 мая 2012 г. с тем же кадастровым номером (дата внесения номера в ГКН 7 июля 2003г.), согласно которому на кадастровом учете состоял земельный участок площадью 5920000 кв.м (или 592 га), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 500 км автодороги Москва - Самара. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Правообладателями земельного участка являются физические лица на праве общей долевой собственности, список которых прилагается.

Судом также установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с соглашением об определении долей от 22 декабря 2016 г. 34 сособственника - арендодателя земельных долей по вышеназванному договору аренды от 7 июля 2003 г. N 1 выделили в счет 38 земельных долей земельный участок общей площадью 3268000 кв.м (или 326,8 га) с кадастровым номером N.

Проведено межевание выделенного участка, установлены его границы в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером N, в соответствии проектом межевания земельного участка от 19 февраля 2016 г. (в разделе "Пояснительная записка") кадастровым инженером указано, что работы по подготовке проекта межевания проведены в соответствии с положениями ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ в целях образования земельного участка в счет 38 земельных долей (1 земельная доля составляет 8,6 га), что составляет 326,8 га. Выдел осуществлен из земельного участка с кадастровым номером N площадью 5920000 кв.м, площадь которого после выдела составит 2652000 кв.м.

После этого 6 июля 2018 г. сособственники выделившегося земельного участка N заключили нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка, передав его в собственность истца Пустовалова А.Т.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 12 января 2021 г. на земельный участок с кадастровым номером N, его площадь видоизменена, составляет 1964000 кв.м. Зарегистрировано аналогичное обременение права в пользу ООО "Зубовское".

Об изменении собственника выделенного земельного участка с кадастровым номером N его новый правообладатель Пустовалов А.Т. уведомил арендатора, что подтверждается информационным письмом от 24 августа 2018 г., которое вручено адресату 3 сентября 2018 г. (т. 1 л.д. 51, 67-70).

Удовлетворяя при указанных обстоятельствах заявленные истцом требования, суд, руководствуясь нормами Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которыми осуществляется правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 309, 450, 452, 614, 619 ГК РФ, признал установленным и исходил из того, что истец Пустовалов А.Т., к которому на основании договора купли-продажи от 6 июля 2018 г. перешло право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N и, соответственно, права арендодателя указанного земельного участка, в связи с чем пришел к выводу о том, что он с момента регистрации за ним права собственности вправе требовать от арендатора получения арендной платы, в том числе уплаты налога в соответствии с условиями договора аренды на каждую земельную долю.

Принимая во внимание, что в нарушение условий п.п. 2.1, 2.2 договора аренды от 7 июля 2003 г. N 1 ответчик с 10 июля 2018 г. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендную плату истцу за находящийся в аренде земельный участок с кадастровым номером N не вносил, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, суд расторг договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2003 г. N 1 с кадастровым номером N в части аренды земельного участка, выделенного в счет 38 земельных долей, принадлежащего Пустовалову А.Т. на основании договора купли-продажи земельного участка от 6 июля 2018 г., с кадастровым номером N, площадью 3268000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>, и прекратил ограничение права и обременение указанного объекта недвижимости в виде аренды в пользу ООО "Зубовское", установленное на основании договора аренды от 7 июля 2003 г. N 1, и, учитывая частичное погашение задолженности по арендной плате ответчиком в ходе рассмотрения дела, взыскал с ООО "Зубовское" в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 497482 руб., рассчитанную на основании заключения судебной экспертизы от 31 марта 2021 г. N 3Э/2021-19, подготовленного АНО "Пензенская судебная экспертиза", которым определена рыночная стоимость сельскохозяйственной продукции и услуг по ценам, сложившимся в Спасском районе Пензенской области.

Отклоняя доводы ответчика о несоблюдении истцом установленного п. 2 ст. 450 ГК РФ обязательного досудебного порядка расторжения договора аренды, суд исходил из того, что он истцом соблюден путем направления арендатору досудебной претензии о расторжении договора аренды от 7 июля 2003 г. N 1.

С данным выводом суда, по мнению судебной коллегии, следует согласиться.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25 марта 2019 г. Пустовалов А.Т. направил в адрес арендатора ООО "Зубовское" претензию о нарушении условий договора аренды от 7 июля 2003 г. N 1, предложив установить годовой размер арендной платы в денежном выражении, а также включить в договор положения о ежегодной индексации арендной платы с учетом уровня инфляции, о чем подписать дополнительное соглашение.

4 июня 2019 г. истец повторно направил арендатору письменную претензию с теми же условиями, одновременно потребовал устранить нарушение договора по невыплате арендной платы за 2018-2019 г.г., неуплате земельного налога за арендуемые земельные участки за 2017-2018 г.г.

В ответ ООО "Зубовское" 18 июня 2019 г. потребовало у Пустовалова А.Т. документы о регистрации права на выделенный земельный участок с кадастровым номером N, которые истец направил ответчику в виде выписки из ЕГРН.

21 октября 2020 г. Пустовалов А.Т. в очередной раз направил арендатору претензию о нарушении условий договора аренды, об изменении условий в части арендной платы с направлением дополнительного соглашения. Одновременно потребовал от ответчика в течение 10 календарных дней с момента получения претензии возместить истцу оплаченный им земельный налог в счет составной части арендной платы за 2018-2019 г.г., оплатить арендную плату за 2018-2019 г.г. и до 1 декабря 2020 г. выплатить арендную плату за 2020 г.