Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 33-2273/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Голубевой О.Ю.,

судей Беляк А.С., Абрамовой И.В.,

при секретаре судебного заседания Лининой М.А.,

по докладу судьи Голубевой О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционному представлению прокурора Заволжского района г. Твери и апелляционным жалобам ООО "Корпус - Девелопмент", Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительства Тверской области, Закс Анны Николаевны, Потифоровой Веры Васильевны, Васильевых Шавкатхан Саткинбаевны, Вечерко Елены Ивановны, Сосенкова Сергея Викторовича, Якимюка Игоря Викторовича, Степанова Алексея Николаевича на решение Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года, которым постановлено:

"в удовлетворении исковых требований прокурора Заволжского района города Твери в защиту интересов неопределенного круга лиц и Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой и признании права государственной собственности Тверской области на данный объект отказать.

Исковые требования Меркулова Артема Владимировича удовлетворить.

Признать за Меркуловым Артемом Владимировичем право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13372 кв.м".

Судебная коллегия

установила:

прокурор Заволжского района г. Твери обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области, в котором с учетом уточнения просил признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой, признать право государственной собственности Тверской области на указанный объект недвижимости.

В основании иска прокурор указал, что в ходе проверки установлено, что ООО "Тверской ДСК" на вышеуказанном земельном участке в 2009 году возвело объект капитального строительства, представляющий собой железобетонное панельное девятиэтажное здание с фундаментом, в котором расположено 72 отдельных помещения - квартиры. В установленном законом порядке разрешение на строительство, на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ООО "Тверской ДСК" не выдавалось. После возведения объект капитального строительства использовался организацией как общежитие для работников организации.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является Тверская область.

Арбитражным судом Тверской области ООО "Тверской ДСК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введено конкурсное производство, в ходе которого 28 апреля 2015 года по результатам торгов Меркулов А.В. приобрел в собственность объект капитального строительства.

По завершении конкурсного производства 27 июня 2017 года ООО "Тверской ДСК" ликвидировано.

Со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прокурор полагал, что спорный объект капитального строительства является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения разрешения на строительство, на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, в установленном порядке в эксплуатацию не введен.

При этом спорный объект капитального строительства соответствует установленным законом требованиям, его сохранение при обращении в государственную собственность Тверской области не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответчик Меркулов А.В. обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу<данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью 3638,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13382 кв. м.

В основании встречного иска Меркулов А.В. указал, что ООО "Тверской ДСК" (застройщик) на указанном земельном участке в 2008-2009 годах построило девятиэтажное здание.

Земельный участок предоставлялся застройщику на праве постоянного бессрочного пользования на основании постановления администрации города Твери от 3 марта 2000 года N 587.

Согласно проектной документации и техническим условиям застройщик планировал к возведению гостиницу для работающих по вахтовому методу (площадь застройки 426,85 кв. м). Спорный объект в муниципальную собственность не передавался и находился в распоряжении застройщика.

10 июля 2009 года в Арбитражном суде Тверской области возбуждено дело о банкротстве данного общества, введена процедура конкурсного производства, в ходе которой конкурсный управляющий выставил на торги для продажи имущество должника - строительные материалы, получаемые от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>.

21 апреля 2015 года он стал победителем торгов и приобрел указанное имущество, включенное в конкурсную массу ООО "Тверской ДСК", по договору от 27 апреля 2015 года. Стоимость имущества установлена в размере 7296490 рублей. 17 июня 2015 года по акту приема-передачи имущество им принято. Торги по продаже спорного имущества в установленном законе порядке недействительными не признавались.

Здание полностью обеспечено всем необходимыми для его эксплуатации: водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением, электроэнергией. При осмотре имущества непосредственно до заключения договора купли-продажи оно имело все признаки недвижимого имущества и не имело пороков для признания его таковым. В ЕГРН установлены обременения на земельный участок со ссылкой на постановление администрации г. Твери от 3 марта 2000 года N 587.

Полагает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО "Тверской ДСК" не было прекращено и перешло к нему, подлежит переоформлению на право собственности или аренды без ограничения срока. У него отсутствует иная возможность защитить свое право, приобретенное в результате сделки, кроме как путем обращения в суд с настоящим иском.

Поскольку право собственности на указанный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, а ООО "Тверской ДСК" разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию строения не получал, вовлечение возведенного здания в гражданский оборот возможно лишь посредством обращения с иском в суд о признании права собственности на основании норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На карте градостроительного зонирования г. Твери земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в зоне многофункциональных общественных центров. Для указанной градостроительной зоны одним из основных видов разрешенного использования является размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Спорный объект соответствует существующей территориальной зоне. Здание соответствует требованиям действующих нормативных документов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 25 декабря 2020 года в порядке подготовки гражданского дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Правительство Тверской области, Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, ООО "Корпус Девелопмент", Закс Алла Николаевна, Потифорова Вера Васильевна, Васильевых Шавкатхан Саткинбаевна, Вечорко Елена Ивановна, Юшин Сергей Викторович, Сосенков Сергей Викторович, Чумаков Александр Игоревич, Якимюк Игорь Викторович, Степанов Алексей Николаевич, конкурсный управляющий ООО "Тверской ДСК" Сытдыков Ильдар Гумарович.

В судебном заседании прокурор Ляпкин А.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, ООО "Тверской ДСК" на каком-либо праве не принадлежал. Меркулов А.В. согласно договору купли-продажи приобрел строительные материалы, а не здание гостиницы. В связи с этим в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Учитывая, что земельный участок с 2018 года принадлежит на праве собственности Тверской области, право государственной собственности на спорный объект капитального строительства должно быть признано за Тверской областью.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Гришин О.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку факт принадлежности ООО "Тверской ДСК" земельного участка, на котором возведен объект недвижимости, Меркуловым А.В. не доказан.

В судебном заседании представитель ответчика - администрации города Твери Воробьева Ю.А. иск прокурора признала, в удовлетворении встречных исковых требований Меркулова А.В. просила отказать, поскольку спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в собственности Тверской области, при этом Меркулов А.В. не представил доказательств того, что он приобретен в собственность именно спорный объект.

Представитель ответчиков - администрации города Твери, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери Смирнов А.Ю. с требованиями прокурора согласился, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика Меркулова А.В. - Кратман В.Н. иск прокурора не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, отметив, что ООО "Тверской ДСК" правомерно построило объект недвижимости на земельном участке, находящемся в бессрочном пользовании у ОАО "Тверское крупнопанельное домостроение", поскольку два юридических лица действовали согласовано при возведении объекта и использовании земельного участка. ОАО "Тверское крупнопанельное домостроение" не возражало против строительства ООО "Тверской ДСК" объекта недвижимости по адресу: <данные изъяты> а, и в дальнейшем разрешилоподключение к своей котельной.

Меркулов А.В. понимал, что приобретает с торгов объект незавершенного капитального строительства. В дальнейшем он предпринимал меры для получения от конкурсного управляющего Сытдыкова И.Г. технических документов, которые имелись у ООО "Тверской ДСК", для установления права собственности. В 2019 году проведено техническое обследование спорной постройки кадастровым инженером Ковалевским В.П. (ООО "Азимут"), получен технический паспорт.

Решение о продаже объекта недвижимости принимали кредиторы, цена определена с учетом того, что объект реализовывался в ходе банкротства организации, и необходимо было срочно получить деньги. Конкурсный управляющий Сытдыков И.Г. планировал установить право собственности ООО "Тверской ДСК" на объект, но для этого требовалось дополнительное время, поэтому кредиторами было решено продать объект в том виде, в котором он находился. Торги по продаже спорного имущества в установленном законе порядке недействительными не признавались, завершение процедуры конкурсного производства заинтересованными лицами не оспорено.

Представитель третьего лица - Правительства Тверской области Суязова А.В. в судебном заседании требования прокурора поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

По мнению Правительства Тверской области, Меркулов А.В. не представил доказательства правомерности строительства ООО "Тверской ДСК" объекта на земельном участке, принадлежащем другому юридическому лицу, а также доказательства приобретения ответчиком здания вместо строительных материалов.

Ссылка ответной стороны на то, что ООО "Тверской ДСК" и ОАО "Тверское крупнопанельное домостроение" совместно осуществляли деятельность по строительству, доказательствами не подтверждена.

Полагала, что отсутствие законных оснований для признания за застройщиком, а затем и за Меркуловым А.В., права собственности на спорную недвижимость подтверждается тем, что ООО "Тверской ДСК", конкурсный управляющий Сытдыков И.Г., Меркулов А.В., несмотря на предпринятые попытки оформить документы, не смогли зарегистрировать право собственности.

Третьи лица Закс А.Н., Васильевых Ш.С., Вечорко Е.И., Потифорова В.В. в судебном заседании с иском прокурора согласились и пояснили, что работодатель предоставил им жилые помещения в доме по адресу: г. Тверь, С. Петербургское шоссе, д.95а. С момента постройки дома они там проживают, оплачивают коммунальные услуги разным лицам и организациям. Полагали, что получили квартиры от работодателя на законных основаниях, однако но не смогли оформить на них свои права и зарегистрироваться по месту жительства. В настоящее время их выселяет новый собственник дома.

Третье лицо ООО "Корпус Девелопмент", надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило.

В письменных объяснениях Общество поддерживает исковые требования прокурора, полагая, что во встречном иске Меркулову А.В. следует отказать.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, Меркулову А.В. не предоставлялся. Договор купли-продажи от 27 апреля 2015 года является незаключенным в связи с отсутствием указания в предмете договора на наименование и количество строительных материалов. Цена продажи строительных материалов не соответствует цене объекта недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, в том числе третье лицо - конкурсный управляющий ООО "Тверской ДСК" Сытдыков И.Г, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, свое отношение к рассматриваемому спору не выразили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционном представлении прокурор просит решение Заволжского районного суда г. Твери от 22 ноября 2019 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования прокурора удовлетворить.

Прокурор полагает, что договор купли-продажи от 27 апреля 2015 года, на основании которого суд сделал вывод о возникновении у Меркулова А.В. права собственности на спорный объект недвижимости, является незаключенным ввиду отсутствия в нем существенных условий, предусмотренных статьями 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, конкурсный управляющий ООО "Тверской ДСК" Сытдыков И.Г. и Меркулов А.В. под видом купли-продажи строительных материалов совершили сделку купли-продажи объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95а, которая, исходя из положений статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является мнимой.

У ООО "Тверской ДСК" отсутствовали какие-либо права на земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости. В свою очередь, администрация г. Твери, предоставляя земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в пользование ОАО "Тверское крупнопанельное домостроение", правом распоряжения этим земельным участком, в том числе для предоставления третьим лицам, включая ООО "Тверской ДСК", землепользователя не наделяло.

Такое основание для возникновения у ООО "Тверской ДСК" прав на земельный участок как ведение совместной хозяйственной деятельности с ОАО "Тверское крупнопанельное домостроение", действующим законодательством не предусмотрено. Доказательств такой деятельности материалы дела не содержат.

По мнению прокурора, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, право на которую может быть признано за собственником земельного участка, на котором она расположена - за Тверской областью.

Напротив, действия ответчика Меркулова А.В. не отвечают положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что к ООО "Тверской ДСК", а затем к Меркулову А.В., перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, а строительство спорного объекта произведено в соответствии с назначением (видом разрешенного использования) этого земельного участка.

Апеллянт полагает, что такие выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и не подтверждены имеющимися в деле доказательствами.

В апелляционной жалобе Правительство Тверской области, обращаясь к суду апелляционной инстанции с просьбой отменить оспариваемое решение, отмечает, что спорное здание является самовольной постройкой и расположено на земельном участке, относящемся к государственной собственности субъекта Российской Федерации - Тверской области.

Ни у ООО "Тверской ДСК", ни у Меркулова А.В. прав на земельный участок никогда не было, что, вопреки выводам суда первой инстанции, исключает применение положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и признание права собственности на самовольную постройку за такими лицами.

Податель жалобы полагает также, что судом не учтены обстоятельства, установленные в определении Арбитражного суда Тверской области от 26 сентября 2014 года по делу N А66-6857/2014 и имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.

ООО "Корпус Девелопмент" в апелляционной жалобе указывает на то, что выводы суда о переходе права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> к Меркулову А.В., о том, что имущество, являющееся предметом купли-продажи представляло собой оконченное строительством здание, а также о применении к спорному объекту недвижимости, являющемуся самовольной постройкой, норм о переходе права собственности, не подтверждены доказательствами, носят характер предположения, противоречат обстоятельствам дела и правовому регулированию, действующему в рассматриваемых правоотношениях.

Третьи лица Загс А.Н., Потифорова В.В., Васильевых И.С., Сосенков С.В., Вечорко Е.И., Якимюк И.В., Степанов А.Н. в своей апелляционной жалобе критикуют выводы суда первой инстанции о ведении ОАО "Тверское крупнопанельное домоуправление" и ООО "Тверской ДСК" совместной деятельности, о переходе к ООО "Тверской ДСК" права пользования земельным участком с кадастровым номером 69:40:0100183:3, о приобретении Меркуловым А.В. на торгах в рамках дела о банкротстве объекта недвижимости.

Податели жалобы полагают также, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что стоимость приобретенного ответчиком объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости аналогичного объекта.

Кроме того, ссылаясь на вселение в спорное здание в связи с трудоустройством в ООО "Тверской ДСК", апеллянты считают, что у них возникло право пользования помещениями, расположенным в спорном объекте недвижимости.

В заседании суда апелляционной инстанции прокурор Валайтус А.А., представитель Правительства Тверской области Мельничук А.А., представитель администрации города Твери и департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери Смирнов А.Ю., представитель ООО "Корпус Девелопмент" Большаков Д.Е., третье лицо Вечорко Е.И. доводы апелляционных жалоб, представления поддержали.

ООО "Корпус Девелопмент" представило письменные объяснения к своей апелляционной жалобы, в которых подчеркнуло бездоказательность выводов суда первой инстанции и их несоответствие обстоятельствам дела.

Представитель ответчика Меркулова А.В. - Кратман В.Н. в заседании суда апелляционной инстанции полагал, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, представления не имеется.