Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 октября 2021 года Дело N 33-2260/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Муращенко М.Д.,

судей - Сиюхова А.Р., Козырь Е.Н.,

при секретаре судебного заседания - Кохужевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" в лице председателя ФИО4 на решение Шовгеновского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

исковые требования прокурора <адрес> Республики Адыгея в интересах неопределенного круга лиц к Комитету имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО1 о признании недействительным подпункта 4.1.5 п. 4.1 раздела 4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N/З, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО1, удовлетворить.

Признать недействительным подпункт 4.1.5 п. 4.1 раздела 4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N/З, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО1

Заслушав доклад судьи ФИО7, мнение помощника прокурора Республики Адыгея ФИО5, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

<адрес> в защиту государственных интересов Российской Федерации обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивировав свои требования тем, что прокуратурой района проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в администрации муниципального образования "<адрес>". Установлено, что между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка N/З с кадастровым номером 01:07:0700012:90. На основании пункта 2.1 Договора аренды срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 Договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при следующих существенных нарушениях условий Договора: использование земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора; нарушении Арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 8 Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.4. Договора; невнесение арендной платы за землю два и более раза подряд в указанные в Договоре сроки; неподписании Арендатором дополнительных соглашений к Договору; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Проведенной проверкой установлено, что данный договор аренды земельного участка является недействительным в части. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Вместе с тем, подпункт 4.1.5 п. 4.1 раздела 4 Договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя досрочно расторгнуть Договор при использовании земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора; нарушении Арендатором условий предоставления Участка, указанных в пункте 8 Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.4. Договора; невнесение арендной платы за землю два и более раза подряд в указанные в Договоре сроки; неподписании Арендатором дополнительных соглашений к Договору; использовании Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Таким образом, признание недействительным подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 не влечет недействительность самих договоров аренды земельных участков. Оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству. В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" в лице председателя ФИО4, просит решение суда первой инстанции отменить, в связи с необоснованностью и незаконностью. Доводы жалобы сводятся к тому, что включенные в договоре земельного участка N 239/З от 21.05.2018 существенные условия не противоречат действующему законодательству и при их нарушении служат основанием для инициирования процедуры досрочного расторжения в связи с ненадлежащим выполнением, взятых на себя обязательств арендатором и дают арендатору право обращения в судебные органы для их расторжения в соответствии с действующим законодательством. Также указал, что право на одностороннее расторжение, условиями договора не предусмотрено и пунктом 7.1. указанного договора предусматривается, что все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, что подразумевает под собой действия сторон, основанные исключительно на нормах гражданского и земельного законодательства, а отсутствие в договоре пункта о том, что расторжение договора возможно в судебном порядке, не является в данном случае основанием для признания подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 оспариваемого договора, поскольку земельное законодательство прямо предусматривает в данном случае расторжение договора только в судебном порядке.

На апелляционную жалобу письменных возражений не поступило.

Информация о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы ответчика Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" заблаговременно размещена на официальном сайте Верховного суда Республики Адыгея http://vs.adg.sudrf.ru.

Стороны в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в соответствии с положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, согласно требованиям статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов апелляционной жалобы, объяснения лица, участвующего в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов гражданского дела, а именно из договора аренды земельного участка N/З от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" и ФИО1 заключили вышеуказанный договор со сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 Договора), то есть на 20 лет.

Согласно положениям, изложенным в абзаце 2 пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ, вступившего в закону силу с 01.01.2017), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 Договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя досрочно расторгнуть Договор при использовании земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 Договора; нарушении Арендатором условий предоставления Участка, указанных в пункте 8 Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.4. Договора; невнесение арендной платы за землю два и более раза подряд в указанные в Договоре сроки; неподписании Арендатором дополнительных соглашений к Договору; использовании Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При этом, в силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (часть 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, из анализа приведенных норм в совокупности следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как указано выше, срок оспариваемого договора аренды составляет более пяти лет.

Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству, согласуются с приведенными нормами права и основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение.

Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пунктом 7.1. указанного договора предусматривается, что все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, что подразумевает под собой действия сторон, основанные исключительно на нормах гражданского и земельного законодательства, не могут повлечь отмену решения суда в части признания недействительным другой части договора аренды, а именно подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4.

В целом, доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и не опровергают выводов суда, в силу чего основанием для отмены решения суда первой инстанции служить не могут.

Ответчик ошибочно полагает, что отсутствие в договоре пункта о том, что расторжение договора возможно в судебном порядке, не является в данном случае основанием для признания подпункта 4.1.5 пункта 4.1 раздела 4 оспариваемого договора, поскольку земельное законодательство прямо предусматривает в данном случае расторжение договора только в судебном порядке.

Между тем, тот факт, что земельное законодательство прямо предусматривает в данном случае расторжение договора только в судебном порядке, не освобождает участников гражданского оборота от предусмотренной частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности заключать договор в полной мере соответствующий обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при разрешении спора верно применены нормы материального права, в частности правильно истолкован и применен закон, подлежащий применению, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которые могли бы повлечь отмену или изменение обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шовгеновского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования "<адрес>" в лице председателя ФИО4 - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий - М.Д. Муращенко

Судьи - А.Р. Сиюхов

Е.Н. Козырь


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка