Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2021 года Дело N 33-2257/2021

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Рыжих Е.В., Квасовой О.В.,

при секретаре Юкнявичюс М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Рыжих Е.В. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Доступное жилье" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" на решение Калужского районного суда Калужской области от 19 марта 2021 года по делу по иску Константиновой Екатерины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" под управлением ООО "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент", Коммерческому банку "Европейский трастовый банк" в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании права собственности на земельный участок, снятии обременения,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Константинова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" под управлением ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент", ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов", уточнив его, просила вынести решение о государственной регистрации перехода к Константиновой Е.А. права собственности в отношении земельного участка площадью 689 кв.м, с кадастровым номером 1809; обязать ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" осуществить действия по снятию обременений в виде: ипотеки от 02 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N, ипотеки от 03 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N, а также ипотеки от 09 января 2014 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 17 декабря 2013 года N, с указанного земельного участка; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 100 руб.; взыскать с ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 20 июня 2017 года между Константиновой Е.А. и ООО "Жилищный вопрос", в лице директора ФИО10, действовавшей от имени ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Доступное жилье", был заключен договор о намерениях покупки жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 689 кв.м, с кадастровым номером 1809. Константинова Е.А. оплатила стоимость данного договора в сумме 500 000 руб. в период с 20 июня 2017 года по 29 сентября 2018 года. При этом ответчиком до настоящего времени не согласован переход права собственности на приобретенный земельный участок, что исключает возможность осуществить государственную регистрацию права собственности.

Истец Константинова Е.А. в судебное заседание не явилась, ее представители Земсков Я.Ю. и Бангаев М.В. исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Доступное жилье" - Оруджов Т.Р. возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица ООО "Жилищный вопрос" - Селиванова Н.В. полагала иск подлежащим удовлетворению.

Представитель конкурсного управляющего ответчика ООО "ДомСтройРегион" Ланцова А.Н. - Давыдов Д.В. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" в судебное заседание не явился.

Представители третьих лиц ООО "ДомСтройРегион", администрации МР "Ферзиковский район" в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 19 марта 2021 года исковые требования удовлетворены, постановлено:

признать право собственности за Константиновой Е.А. в отношении земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 689 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 1809;

обязать ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" осуществить действия по снятию обременения в виде ипотеки от 02 вгуста 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N, в виде ипотеки от 02 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N; ипотеки от 03 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N, а также ипотеки от 09 января 2014 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 17 декабря 2013 года N с земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 689 кв.м, адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 1809;

взыскать с ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" в пользу Константиновой Е.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.;

взыскать с ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" под управлением ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" в пользу Константиновой Е.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 100 руб.

В апелляционной жалобе ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" под управлением ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 20 июня 2017 года между Константиновой Е.А. (покупатель) и ФИО10, действующей на основании доверенности <адрес>8 от 02 февраля 2015 года, ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Доступное жилье" в лице агента ООО "Жилищный вопрос", в лице генерального директора ФИО10, действующего на основании агентского договора N от 21 июля 2016 года, (исполнитель), был заключен договор намерения покупки жилого дома и земельного участка, по условиям которого исполнитель обязался передать в собственность, а покупатель оплатить объект недвижимости - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 689 кв.м, адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 1809 и жилой дом, назначение: жилой, 1-этажный, общей площадью 85,3 кв.м, адрес объекта: <адрес>, объект незавершенного строительства, в состав которого входит фундамент, несущие стены из пеноблока, составная двутавровая балка.

По условиям данного договора стороны определилистоимость участка 360 000 руб., дома - 140 000 руб., цену договора - 500 000 руб. Покупатель обязался в срок не позднее 30 августа 2018 года заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

На основании раздела 5 исполнитель обязался подготовить все документы на объект недвижимости, вывести земельный участок из залога, оформить жилой дом на земельном участке для регистрации покупателю.

На основании раздела 7 стороны определилипорядок оплаты договора - в день заключения договора покупатель оплачивает задаток 100 000 руб., сумму 400 000 руб. покупатель оплачивает по основному договору купли-продажи.

27 августа 2018 года между Константиновой Е.А. и ООО "Жилищный вопрос" в лице генерального директора ФИО10 был заключен договор намерения покупки жилого дома и земельного участка, по тем же условиям и относительного тех же объектов недвижимости, стоимость которых составляет 500 000 руб., с условиями оплаты: 100 000 руб. выплачивается задаток по приходному ордеру N от 27 августа 2018 года, 400 000 руб. - перечисление по основному договору не позднее 30 сентября 2018 года на расчетный счет исполнителя, указанный в реквизитах настоящего договора.

Согласно квитанциям N от 27 августа 2018 года, N от 07 сентября 2018 года, N от 24 сентября 2018 года денежные средства по договору намерения покупки спорных жилого дома и земельного участка были внесены Константиновой Е.А. в полном объеме.

Судом установлено, что строительство домов осуществлялось в рамках заключенных ООО "ДомСтройРегион" (инвестор) и ЗАО "Управляющая компания Коллективные инвестиции" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" (соинвестор) инвестиционных договоров от 23 декабря 2011 года, 25 апреля 2012 года и 12 февраля 2013 года, по условиям которых соинвестор обязался профинансировать инвестиционный проект, а инвестор своими силами или за счет третьих лиц осуществить мероприятия по строительству и вводу в эксплуатацию объектов.

ЗАО "Управляющая компания Коллективные инвестиции" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" (арендодатель) и ООО "ДомСтройРегион" (арендатор) заключали в 2012, 2013 и 2014 годах договоры аренды земельных участков для строительства и обслуживания объектов.

Из дела также видно, что 20 сентября 2013 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 1809, 12 ноября 2013 года администрацией МР "<адрес>" был присвоен адрес земельному участку с кадастровым номером 1809 - <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У.ЗПИФ "Доступное жилье", находится в залоге у ЗАО КБ "ЕТБ".

Обременение спорного земельного участка в виде залога было установлено на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N и N от 17 декабря 2013 года и N от 15 июля 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ".

ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У.ЗПИФ "Доступное жилье", возражая против удовлетворения исковых требований в суде первой инстанции и приводя те же доводы в апелляционной жалобе, ссылается на отсутствие у агента - ООО "Жилищный вопрос" полномочий на заключение договора купли-продажи без предварительного согласования с принципалом и на отсутствие полномочий на получение агентом денежных средств.

Данные доводы не могут повлечь отказ в удовлетворении исковых требований с учетом установленных по делу обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2016 года между ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У.ЗПИФ "Доступное жилье" - принципал и ООО "Жилищный вопрос" в лице генерального директора Селивановой Н.В. -агент был заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала действия, направленные на поиск потенциальных покупателей, представление интересов принципала при организации показа объектов недвижимости потенциальным покупателям, заключение договоров купли-продажи с покупателями в отношении объектов, совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты к найденным агентом покупателям, в том числе, но не ограничиваясь подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, получение документов после окончания государственной регистрации перехода права и передача полученных документов принципалу.

Согласно пунктам 2.1.4., 2.1.5, 2.1.13 агент обязался осуществлять поиск потенциальных покупателей, до подписания от имени принципала договора направить его проект на согласование уполномоченному представителю принципала по электронной почте, после получения от принципала согласованного проекта соответствующего договора купли-продажи подписать договор в течение 3 рабочих дней со своей стороны и обеспечить его подписание у покупателя, в договоре купли-продажи с покупателем указывать банковские реквизиты принципала.

Пунктами 2.3.1, 2.3.3, 2.3.8 договора предусмотрены обязанности принципала: предоставлять агенту все необходимые сведения и документы для поиска покупателей и заключения договоров, документы на право собственности на объекты, предоставлять агенту необходимые полномочия для исполнения договора, оформив соответствующей доверенностью, самостоятельно согласовывать с покупателем существенные условия договора, получать от покупателей денежные средства по договору.

02 февраля 2015 года ООО "ДомСтройРегион" выдана удостоверенная нотариусом доверенность на имя ФИО10, ФИО12, ФИО13 на предоставление общества во всех учреждениях и организациях, в том числе в ФБУ "Кадастровая палата" и в Росреестре по вопросам регистрации права на недвижимое имущество, перехода права, получения документов и другие полномочия.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24 ноября 2017 года ООО "ДомСтройРегион" признано банкротом, в отношении него ведена процедура конкурсного производства.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Суд первой инстанции, дав оценку имеющимся в деле доказательствам, содержанию агентского договора от 21 июля 2016 года, объяснениям ФИО10 в суде первой инстанции, о том, что 07 сентября 2016 года уполномоченному представителю принципала - ФИО14 она направляла письмо о согласовании договора с истцом и его цены, которые были им согласованы, пришел к правильному выводу об отсутствии основания полагать, что при заключении сделок Константинова Е.А. знала или должна была знать об ограничении полномочий агента в части продажи спорного имущества.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также положений указанных норм и разъяснений по их применению, поскольку заключенный сторонами договор фактически является договором купли-продажи объектов недвижимости с условием о предварительной оплате, принимая во внимание, что со стороны Константиновой Е.А. обязательства по оплате договора исполнены в полном объеме, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для признания за истицей права собственности в отношении спорных объектов недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что агентский договор не содержал прав и полномочий агента на получение от третьих лиц денежных средств в счет оплаты за объекты недвижимости, об отсутствии полномочий у ООО "Жилищный вопрос" на заключение договора о намерении покупки жилого дома и земельного участка, с учетом положений указанных выше норм не могут являться основанием для отмены решения.

Основанных на доказательствах доводов, которые опровергают правильность выводов суда по существу спора, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 19 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Доступное жилье" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме

изготовлено 13 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка