Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 33-2252/2021

Председательствующий: Компанеец А.Г. Дело N 33-2252/2021

N 2-374/2021

55RS0001-01-2019-008350-53

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р.,

судей Леневой Ю.А., Оганесян Л.С.,

при секретаре Шапоревой Д.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 02.09.2021 дело по апелляционной жалобе представителя Волкова А. Г. Клат О. С. на решение Кировского районного суда г. Омска от 01.02.2021, которым постановлено:

"Исковые требования Волкова А. Г. к Тарасенко В. А. о возмещении убытков, стоимости улучшений объекта недвижимого имущества оставить без удовлетворения в полном объеме".

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Волков А.Г. обратился в суд с иском к Тарасенко В.А. о возмещении убытков и взыскании стоимости неотделимых улучшений, указав, что ответчик на основании договора аренды от 01.01.2015 предоставил ему в пользование для размещения пансионата "Гармония" нежилое помещение N <...>, площадью 625,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> Поскольку имевшаяся в нежилом помещении система отопления была неисправна, Волков А.Г. вынужден был демонтировать ее и установить новую систему электроотопления, уплатив при этом за соответствующие работы 491 500 руб. Кроме того, для отопления помещения истец арендовал оборудование за 500 000 руб. Волков А.Г. полагал, что названные суммы являются его убытками, и должны быть возмещены ответчиком, так как последний при заключении договора аренды ввел его в заблуждение относительно исправности системы отопления. Также истец ссылался на то, что в период действия договора аренды им произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде устройства двускатной кровли по всей площади здания. Стоимость данных работ составила 1 805 440 руб. Ссылаясь на то, что они произведены с согласия арендодателя, Волков А.Г. полагал, что Тарасенко В.А. обязан возместить стоимость неотделимых улучшений. На основании изложенного Волков А.Г. первоначально просил взыскать с Тарасенко В.А. в счет возмещения убытков 941 500 руб. и в счет стоимости неотделимых улучшений 1 805 440 руб.

В ходе рассмотрения дела Волков А.Г. уточнил исковые требования. Полагал, что факт неработоспособности системы отопления подтверждается судебными постановлениями по другим делам. Указывал на прекращение использования помещения с 01.09.2017 и расторжение договора в одностороннем порядке в связи с неисполнением обязанностей арендодателем. Ссылался на то, что реконструкция системы отопления также является неотделимым улучшением, которое произведено с согласия собственника помещения. В связи с этим в окончательном виде Волков А.Г. просил взыскать с Тарасенко В.А. 491 500 руб. за реконструкцию системы отопления и 1 805 440 руб. 35 коп. за обустройство кровли, а также убытки в виде затрат аренду оборудования в размере 500 000 руб.

В судебном заседании Волков А.Г. участия не принимал, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Клат О.С. поддержала уточненные требования.

Тарасенко В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель Новиков Е.В. в судебном заседании иск не признал. Отрицал осведомленность собственника о выполняемых в помещении работах по реконструкции системы отопления и крыши. Полагал, что в результате названных работ улучшение состояния объекта не произошло. Указывал, что в настоящее время нежилое помещение находится в неработоспособном состоянии.

Первоначально решением Кировского районного суда г. Омска от 05.03.2020 исковые требования Волкова А.Г. к Тарасенко В.А. о возмещении убытков и взыскании стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества были оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 9.07.2020 решение Кировского районного суда г. Омска от 5.03.2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Волкова А.Г. в лице представителя Клат О.С. - без удовлетворения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 2.12.2020 решение Кировского районного суда г. Омска от 5.03.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 9.07.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Кировский районный суд г. Омска.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Волкова А.Г. Клат О.С. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку доказательств. Указывает, что ответчик знал о реконструкции системы отопления и об устройстве двускатной кровли. Полагает, что данные элементы требовали капитального ремонта на момент заключения договора. Оспаривает выводы судебной экспертизы об отсутствии необходимости реконструкции системы отопления. Полагает, что договор аренды прекратил свое действие с 01.09.2017. Ссылается на то, что изменения системы отопления и кровли являются неотделимыми улучшениями.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции о толковании закона, выслушав представителя Волкова А.Г. Клат О.С., просившую об отмене решения, ответчика Тарасенко В.А. и его представителя Новикова Е.В., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Согласно ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В настоящем деле такие основания имеются.

Из материалов дела следует, что Тарасенко В.А. является собственником нежилого помещения N <...>, площадью 625,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>

Данное помещение приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи имущества N <...> от 03.09.2014, заключенного с Администрацией Исилькульского муниципального района Омской области, по результатам аукциона за 683 989 руб. 31 коп. (т. 1 л.д. 41-42).

Государственная регистрация права собственности Тарасенко В.А. на указанный объект недвижимого имущества осуществлена 07.10.2014 (т. 1 л.д. 63).

05.09.2014 между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования, по условиям которого Тарасенко В.А. передал в безвозмездное пользование индивидуальному предпринимателю Волкову А.Г. нежилое помещение N <...> площадью 623,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на три месяца.

В соответствии с актом приема-передачи от 05.09.2014 сдаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, не пригодном для использования, имеет неисправное центральное отопление (разморожено), требует косметического ремонта.

Согласно п. 3.5 названного договора ИП Волков А.Г. обязался своими силами и за счет своих средств произвести демонтаж неисправной системы центрального отопления, с последующим монтажом электроотопления.

01.09.2014 между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. заключен договор подряда N <...>, по условиям которого последний обязался выполнить работы по реконструкции внутренней разводки системы отопления указанного выше помещения с условиями работы от электрического котла с применением системы альтернативной энергетики без использования тепловой энергии сторонних поставщиков. Стоимость работ составила 491 500 рублей (т. 1 л.д. 12-15).

Согласно акту N <...> от 30.09.2014, подписанному ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А., работы по реконструкции системы отопления выполнены в полном объеме (т. 1 л.д. 16).

01.01.2015 между сторонами заключен договор аренды помещения N <...>, по условиям которого Тарасенко В.А. обязался передать ИП Волкову А.Г. во временное пользование, а ИП Волков А.Г. обязался принять, оплатить пользование и своевременно возвратить нежилое помещение N <...>, площадью 625,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Срок аренды определен сторонами до 31.12.2018 (т. 1 л.д. 138-141).

Договор аренды зарегистрировано в ЕГРН 22.01.2015.

Согласно п. 1.3 данного договора техническое состояние имущества, в том числе инженерные сети и электрическая проводка, передаются в том виде, в котором существуют, а все необходимые ремонтные работы по их замене и реконструкции арендатор производит за свой счет, что находит отражение при необходимости в акте приема-передачи имущества, являющемся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется при его прекращении вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил по акту приема-передачи имущества, с учетом нормального износа; при этом отделимые улучшения арендованного имущества (произведенные, например, в результате текущего ремонта), являются собственностью арендатора.

В соответствии с актом приема-передачи от 01.01.2015, являющимся приложением N <...> к обозначенному договору аренды нежилого помещения, сдаваемый объект находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования, имеет центральное отопление, исправные действующие приборы освещения (т. 1 л.д. 142).

05.01.2015 между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. заключен договор аренды оборудования N <...>, по условиям которого истцу в аренду переданы контейнер модульный, металлический, размером 2,5 Х 3 м и два котла твердотопливных Bosch Solid 2000 B K 45-1 S 62. Размер арендной платы по договору составил 535 000 руб. (т. 1 л.д. 17-20).

Согласно акту приема-передачи, являющемуся приложением N <...> к обозначенному договору аренды оборудования, имущество передано истцу 08.01.2015 (т. 1 л.д. 21).

01.03.2016 между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. заключен договор N <...> на ведение ремонтно-строительных работ, по условиям которого последний обязался выполнить ремонтно-строительные работы по возведению двускатной кровли на объекте по адресу: <...>, в соответствии со сметой в срок до 31.05.2016. Цена договора составила 1 805 440 руб. 35 коп.

В обоснование требований о взыскании указанных выше сумм с Тарасенко В.А. Волков А.Г. ссылался на то, что смонтированная в помещении отдельная система отопления и установленная на всей площади здания двускатная кровля являются неотделимыми улучшениями имущества, которые произведены с согласия его собственника, а расходы на аренду отопительного оборудования - убытками, понесенными в связи с введением арендодателем в заблуждение относительно состояния объекта при заключении договора.

Судом первой инстанции по делу назначалась строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "СтройТехЭксперт". Согласно заключению от 04.03.2020 N <...> возможность эксплуатации объекта, расположенного по адресу: <...>, пом. N <...>, по состоянию на 05.09.2014 и 01.01.2015 без проведения работ по реконструкции системы отопления, осуществленных на объекте, имелась. При этом техническое состояние системы отопления на 05.09.2014 требовало выполнения мероприятий по частичному ремонту или замене центральной системы отопления здания в целом (без реконструкции) для обеспечения безопасной и надлежащей эксплуатации нежилого помещения. Возможность эксплуатации объекта по состоянию на 05.09.2014 и 01.01.2015 без проведения работ по обустройству двускатной крыши, осуществленной на объекте, имелась. При этом техническое состояние кровельного покрытия, сохранившееся на момент осмотра, требовало выполнения мероприятий по ремонту покрытия рулонной кровли с заменой верхнего и нижнего слоев (без обустройства). В представленных материалах дела отсутствуют признаки, свидетельствующие о наличии дефектов крыши и кровли, препятствующих ее эксплуатации и эксплуатации нежилого помещения по назначению по состоянию на 05.09.2014, 01.01.2015 и на 2016 г.

Также экспертом установлено, что необходимость реконструкции внутренней разводки системы отопления помещения пансионата "Гармония-2", расположенного по адресу: <...>, с условиями работы от электрического котла, с применением систем альтернативной энергетики, без использования тепловой энергии сторонних поставщиков, отсутствовала, обоснована не устранением недостатков системы отопления, а фактически принятым субъективным решением об изменении системы, в том числе, независимостью от поставщиков тепловой энергии. Необходимость проведения работ по обустройству двускатной крыши, осуществленного на объекте, расположенном по адресу: <...>, пом. N <...>, отсутствовала, устройство двускатной крыши обусловлено не устранением возможных недостатков кровельного покрытия, а фактически принятом субъективным решением об изменении конструкции крыши, которая является общим имуществом здания, двускатная кровля не была предусмотрена конструктивными решениями здания. Техническое состояние кровельного покрытия (плоской кровли) объекта, на момент осуществления работ по установке двускатной крыши в соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" - ограниченно-работоспособное (категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации). Для восстановления плоской кровли требовалось выполнить ремонт кровли с покрытием двумя слоями наплавляемого материала (ремонту покрытия рулонной кровли с заменой верхнего и нижнего слоев) на площади 697 кв.м. Демонтировать систему отопления и двускатную крышу без вреда для объекта, расположенного по адресу: <...>, пом. N <...>, возможно, улучшения данного объекта в виде реконструкции системы отопления и обустройства двускатной крыши не являются отделимыми улучшениями.

Кроме того, в заключении указано, что возможность эксплуатации объекта в настоящее время в соответствии с требованиями нормативно-регламентирующей документации отсутствует (требуется проведение значительного объема работ по восстановлению эксплуатационной пригодности объекта, в том числе полное переустройство системы отопления, демонтажа двускатной кровли с восстановлением конструкции плоской кровли, восстановительный ремонт помещений). Техническое состояние системы отопления и двускатной крыши объекта в настоящее время аварийное (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (требуется проведение срочных противоаварийных мероприятий)). Необходимость осуществления восстановительного ремонта системы отопления и двускатной крыши объекта в настоящее время отсутствует в связи необходимостью полной разборки и переустройства системы отопления и двускатной крыши объекта (т. 2 л.д. 4-104).

В целях устранения неопределенности в толковании сделанных в заключении выводов в судебном заседании суда первой инстанции была допрошена эксперт Белова А.И. Она пояснила, что работы по изменению системы отопления и кровли ухудшили состояние здания и привели к неблагоприятным последствиям, в связи с чем не являются улучшениями.

Оценив приведенные выводы эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что измененная система отопления в спорном помещении и обустроенная на здании двускатная кровля не являются неотделимыми улучшениями, в связи с чем арендатор не вправе требовать возмещения произведенных на эти цели затрат за счет собственника. Кроме того, поскольку на момент заключения договора аренды имелась возможность эксплуатации помещении без проведения выполненных Волковым А.Г. работ, а их осуществление было обусловлено субъективным желанием арендатора снизить расходы на оплату коммунальных услуг, при этом доказательства несения расходов на аренду оборудования в заявленном размере не представлены, основания для возложения на собственника обязанности по возмещению убытков арендатору отсутствуют.