Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: 33-2252/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N 33-2252/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Алфёровой Г.П.
судей Харитоненко Н.О., Коноваленко А.Б.
при помощнике судьи Ефремовой Ю.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Викторовой Людмилы Владимировны на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 13 января 2020 года, которым, с учетом дополнительного решения от 19 марта 2020 года, исковые требования ООО "КРЕПОСТЬ" удовлетворить частично.
Возложена обязать на Викторову Людмилу Владимировну не позднее 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить договор коммерческого найма с ООО "КРЕПОСТЬ", на занимаемую ею и членами её семьи жилое помещение по адресу: <адрес>, на условиях, изложенных в проекте договора ООО "Крепость", в котором п.1.4 раздела 1 изложить в следующей редакции: Срок действия настоящего договора составляет 5 (пять) лет; п.5.1 раздела 5 дополнить предложением "По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок"
Проект договора является приложением к дополнительному решению суда от 19.03.2020 года.
В удовлетворении остальной части иска ООО "КРЕПОСТЬ" отказано.
В удовлетворении встречного иска Викторовой Людмиле Владимировне к ООО "КРЕПОСТЬ" отказано.
Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения истицы Викторовой Л.В., ее представителя Касаткина А.В., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "КРЕПОСТЬ" по доверенности Юсуфа Р.В., возражавшего против жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "КРЕПОСТЬ" обратилось в суд с иском к ответчику Викторовой Л.В., в котором, с учетом уточнений, просило признать заключенным между ООО "КРЕПОСТЬ" и Викторовой Л.В. договор коммерческого найма жилого помещения на занимаемое ответчиком жилое помещение по адресу <адрес> площадью 12,1 кв.м. на условиях проекта договора, предложенного ООО "КРЕПОСТЬ"; взыскать с Викторовой Л.В. в пользу ООО "КРЕПОСТЬ" расходы на оплату госпошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб.
В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 20.12.2013 г. ООО "КРЕПОСТЬ" с 17.02.2014 является собственником квартиры N N в многоквартирном жилом доме по <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права N от 17.02.2014. Согласно Приложению NN к указанному договору купли-продажи после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст. 31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении N N к данному договору сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.
Согласно поквартирного перечня, к числу таких лиц по квартире N относились Викторова Л.В. и ее сын С., которые фактически на условиях договора коммерческого найма занимали и продолжают занимать комнату N N в указанной квартире. Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности общества является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Таким образом, ООО "КРЕПОСТЬ" как коммерческая организация, исходя из своего основного вида экономической деятельности, может предоставлять принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения в многоквартирном жилом доме по <адрес> гражданам - нанимателям исключительно по Договору коммерческого найма.
Размер платы за пользование жилым помещением (комнатой), которую занимает ответчик с членами своей семьи, установлен Приказом ООО "Крепость" N N от 01.10.2018 года "Об установлении платы по договору коммерческого найма жилого помещения" размер платы за наем жилья для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес> установлен в размере 300 руб. за метр квадратный площади жилого помещения. В целях урегулирования правоотношений по пользованию жилыми помещениями в многоквартирном доме по <адрес>, ООО "КРЕПОСТЬ" первоначально в июне 2016 года предложило всем гражданам-нанимателям, в том числе ответчику, заключить с ООО Договор коммерческого найма жилого помещения на предложенных условиях, в том числе с условием об оплате как платы за наем занимаемой ей жилой комнаты, так и за потребляемые жилищно-коммунальные услуги. От заключения данного договора большинство нанимателей отказалось.
14.12.2018 года ООО "КРЕПОСТЬ" направило ответчику уведомление от 14.12.2018 года, которым, в целях урегулирования взаимоотношений по использованию занимаемого жилья и для получения статуса нанимателя, направило два экземпляра, подписанного со стороны общества Договора коммерческого найма жилого помещения и вновь предложило Викторовой Л.В. в течение 7 дней со дня получения уведомления заключить с обществом данный договор. От подписания договора ответчик отказалась, вместе с тем продолжает проживать, а также пользоваться, предоставленным ей жилым помещением, потребляя поставляемые жилищно-коммунальные ресурсы. В связи с чем истец полагает, что договор, по которому ответчик фактически проживает с семьей в жилом помещении, использует предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, а также условия которого ответчик исполняет добровольно, фактически является заключенным и действующим.
Викторова Л.В. обратилась в суд со встречным иском, в котором, с учетом уточнений, просила обязать ООО "КРЕПОСТЬ" заключить с ней договор найма жилого помещения на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на территории ГО "Город Калининград" в соответствии с текстом предоставленного в суд проекта договора найма жилого помещения; обязать ООО "КРЕПОСТЬ" установить Викторовой Л.В. размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на условиях, установленных для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма на территории ГО "Город Калининград"; обязать ООО "КРЕПОСТЬ" предоставить Викторовой Л.В. льготы за наем жилого помещения в случае признания ее или членов ее семьи малоимущими по правилам, установленным на территории ГО "Город Калининград".
В обоснование встречного иска Викторова Л.В. указала, что здание общежития, расположенное по адресу <адрес> было построено в 1961 году входило в государственный жилищный фонд и ранее являлось государственной собственностью производственного объединения "Калининградбумпром". Обязательные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между Викторовой Л.В. и собственником здания по <адрес> в 1996 году в порядке, установленном ЖК РСФСР, на основании договора (социального) найма, носящего бессрочный характер. Полагала, что то обстоятельство, что к ООО "КРЕПОСТЬ" от ЗАО "Цепрусс" перешло право собственности на спорную квартиру, в которой проживает Викторова Л.В. на бессрочный характер правоотношений сторон по пользованию спорным жилым помещением влиять не может. Считает, что ей было предоставлено жилое помещение в общежитии, в связи с чем, плата за жилую площадь и места общего пользования в жилых помещениях многоквартирного жилого дома N N по <адрес> должна быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Калининграда. Размер платы не должен превышать установленный органом местного самоуправления в данной местности уровень платы за жилье и коммунальные услуги в муниципальных домах.
Суд, рассмотрев дело, вынес указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Викторова Л.В. просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении требований ООО "КРЕПОСТЬ" отказать и удовлетворить заявленный ею встречный иск, полагая, что судом неверно определены существенные для дела обстоятельства, нарушены нормы материального права. Не соглашаясь с выводами суда, по обстоятельствам, изложенным во встречном иске и при рассмотрении дела, анализируя судебную практику, настаивает на том, что она была вселена в 1996 году на законных основаниях работодателем в общежитие завода по <адрес>, вследствие чего у нее возникло право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма, которое должно носить бессрочный характер. При этом, плата за жилую площадь и места общего пользования в жилых помещениях многоквартирного жилого дома N по <адрес> должны быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Калининграда, и не может устанавливаться руководством ООО "КРЕПОСТЬ", исходя из сложившихся рыночных цен найма жилых помещений, без учета нормативов и тарифов по содержанию жилищного фонда, установленных органами местного самоуправления. Считает также, что ООО "КРЕПОСТЬ" выбрало ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку действующим законодательством не предусмотрено понуждение к заключению договора коммерческого найма жилья.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 20.12.2013 г., заключенного с ЗАО "Цепрусс", истец ООО "КРЕПОСТЬ" с 17 февраля 2014 года является собственником квартиры NN в многоквартирном жилом доме по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 17.02.2014.
Приложения N N к договору купли-продажи предусмотрено, что после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст. 31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении N N к данному договору, сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.
Согласно Поквартирного перечня от 20.12.2013, к числу таких лиц среди прочих по квартире N N относятся наниматель Викторова Л.В. и сын нанимателя - С которые занимают комнату N N в указанной квартире, площадью 12,1 кв.м.
Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности ООО "КРЕПОСТЬ" является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
14 декабря 2018 года истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчик уклонилась от подписания договора коммерческого найма жилого помещения в предложенной редакции, в связи с чем ООО "КРЕПОСТЬ" обратилось с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные ООО "КРЕПОСТЬ" исковые требования в части возложения на Викторову Л.В. обязанности заключить с истцом договор коммерческого найма на занимаемое ею и членами ее семьи жилое помещение по адресу: <адрес> на условиях, изложенных в проекте договора ООО "КРЕПОСТЬ" от 01.11.2019 года, суд руководствовался положениями ст.ст. 421, 432, 671, 674, 682, 683 ГК РФ, и исходил из того, что между собственником жилого помещения и ответчиком сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения, расположенного в частном фонде, при этом, Викторова Л.В., проживая в спорном жилье и не имея намерений отказываться от пользования им, неправомерно уклоняется от заключения договора найма на предложенных истцом условиях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Доводы жалобы ответчика о том, что она имеет право пользоваться спорным жилым помещением на условиях аналогичных социальному найму и бессрочно, являются ошибочными на основании следующего.
В силу ч.3 ст. 61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Как установлено судом и следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 20.02.2015 г. по делу N N, в котором участвовали стороны по настоящему делу, здание, расположенное по адресу: <адрес>, являлось общежитием и находилось в ведении ЦБЗ-2 ПО Калининградбумпром.
В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 25 января 1990 г. N 77 трудовой коллектив Калининградского целлюлозно-бумажного завода N 2 20.09.1990 г. на основании акта купли-продажи выкупил имущество ЦБЗ N 2, которое поступило ему в коллективную собственность.
В перечне выкупленного имущества вошло здание общежития, расположенного по адресу: <адрес>, которое было выстроено за счет государственных средств.
19.02.1993 г. состоялось учредительное собрание делегатов от Коллектива собственников Калининградского целлюлозно-бумажного завода "Цепрусс", по результатам рассмотрения вопросов, поставленных на повестку дня, составлен протокол учредительного Собрания по созданию акционерного общества, согласно которому коллектив собственников передал "Предприятию" (Совеместное Российско-Ирландско-Австрийско-Германо-Швейцарско-Итальянское предприятие "Цепрусс") приобретенное по Государственному акту купли-продажи от 20.09.1990 г. имущество.
В прилагаемом перечне передаваемого в уставной капитал ЗАО "Цепрусс" имущества значится и здание указанного выше общежития.
Указанным решением арбитражного суда также было установлено, что спорное здание общежития во владении органа местного самоуправления никогда не находилось, ЗАО "Цепрусс" до момента продажи квартир ООО "Крепость" несло бремя содержания данного здания.
Согласно протоколу от 08.12.2009 межведомственного совещания по вопросу приемки в муниципальную собственность муниципального образования - городского округа "Город Калининград" общежития по <адрес>, утвержденного главой Администрации, ЗАО "Цепрусс" предлагало Администрации принять указанное здание в муниципальную собственность, однако последняя здание не приняла, предложив ЗАО "Цепрусс" заключать договоры купли-продажи жилых помещений непосредственного с жильцами.
Викторова Л.В. была трудоустроена в СП АО "Церпусс" 19.10.1994 г., вселена в жилое помещение и зарегистрирована в доме N по <адрес> в феврале 1997 года. Комната в жилом помещении ей была предоставлена по месту работы.
Следовательно, истец была трудоустроена на завод после перехода предприятия ЦБЗ-2 ПО Калининградбумпром в иную форму путем вступления в концерн "Бутек" в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 25.01.1990 года N N. При этом, трудовым коллективом ЦБЗ-2 ПО Калининградбумпром 20.09.1990 года спорное имущество было выкуплено у государственного предприятия.
Таким образом, вопреки доводам жалобы Викторовой Л.В., суд пришел к верному выводу о том, что между сторонами сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, и право пользования спорным жилым помещением у ответчика не основано на социальном найме.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).
В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Положения названной статьи ГК РФ регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью договора найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Викторова Л.В. и члены ее семьи продолжают пользоваться принадлежащим истцу на праве собственности жилым помещением, не имея намерений его освобождать, при этом, отказываясь заключить договор найма на предложенных ООО "КРЕПОСТЬ" в проекте от 01.11.2019 года условиях, предлагая свой вариант проекта такого договора, но на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений, включая плату за пользование жильем как за найм для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности надлежащим образом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что несмотря на отсутствие договора коммерческого найма, оформленного в письменном виде, фактически между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора коммерческого найма жилого помещения.
В связи с этим, учитывая, что в пользовании Викторовой Л.В. находится спорное жилое помещение без оплаты истцу за найм, ответчик уклоняется от заключения договора коммерческого найма жилого помещения, что влечет нарушение прав и законных интересов истца ООО "КРЕПОСТЬ", суд обоснованно удовлетворил исковые требования о понуждения Викторовой Л.В. заключить договор коммерческого найма жилого помещения на условиях предложенного истцом проекта договора коммерческого найма жилого помещения от 01.11.2019 г. (л.д. 137 -138 т.1).
Условия данного договора по оплате жилья, вопреки доводам жалобы ответчика, соответствует положениям ст. 671, 682 ГК РФ, плата не превышает рыночную величину арендной платы за право пользования объектом аренды - комнатой в коммунальной квартире, и прав нанимателя не нарушает.
Избранный истцом ООО "КРЕПОСТЬ" способ защиты права в виде обращения в суд с исковыми требованиями о понуждении ответчика заключить договор коммерческого найма, является соразмерным нарушенному праву истца и соответствует положениям ст. 12 ГК РФ.
Фактически доводы жалобы о несогласии с выводами суда о наличии между сторонами правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма, сводятся к переоценке представленных в дело доказательств, которые судом проверены и надлежаще оценены, что само по себе отмены решения суда в указанной части не влечет.
Доводы жалобы ответчика о том, что его право пользования спорным жилым помещением должно носить бессрочный характер, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку спорное жилое помещение не предоставлялось ей по договору социального найма, а было предоставлено на период трудовых отношений с предприятием, согласно положениям ст. 109, 110 ЖК РСФСР.
Несостоятельны также доводы жалобы Викторовой Л.В. в части размера платы за жилое помещение. Так как оно не является государственным или муниципальным, то плату за пользования им устанавливает собственник.
Встречные исковые требования Викторовой Л.В. судом первой инстанции верно оставлены без удовлетворения, так как правовых основания для заключения между сторонами договора найма на предложенных ею условиях, не имелось.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, изложенными в дополнительном решении, о том, что п.1.4. договора необходимо изложить в иной редакции, при этом, дополнить договор п.5.1, который дублирует положение, предусмотренное 684 ГК РФ, о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок.
Так как срок договора коммерческого найма установлен ст. 683 ГК РФ, и преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок также прямо следует из положений закона, оснований для внесения изменений в проект договора, предложенный истцом, судебная коллегия не усматривает.
Также подлежит уточнению номер квартиры, поскольку в решении суд ошибочно вместо квартиры N N указал квартиру N N.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в разъяснениях, содержащихся в п.42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Таким образом, резолютивную часть решения в части удовлетворения заявленного ООО "КРЕПОСТЬ" иска и дополнительного решения подлежит изложить в иной редакции: "Признать заключенным между ООО "КРЕПОСТЬ" и Викторовой Людмилой Владимировной договор коммерческого найма жилого помещения, занимаемого ею и членом ее семьи Викторовым Сергеем Дмитриевичем по адресу: <адрес>, площадью 12,1 кв.м., на условиях проекта договора ООО "КРЕПОСТЬ" от 01.11.2019 года, с момента вступления решения в законную силу".
В остальном, при разрешении спора суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства и оценил их в совокупности, верно применил материальный закон. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Резолютивную часть решения Центрального районного суда г. Калининграда от 13 января 2020 года, с учетом дополнительного решения от 19 марта 2020 года, в части удовлетворения исковых требований ООО "КРЕПОСТЬ" изложить в следующей редакции:
"Признать заключенным между ООО "КРЕПОСТЬ" и Викторовой Людмилой Владимировной договор коммерческого найма жилого помещения, занимаемого ею и членом ее семьи С по адресу: <адрес>, площадью 12,1 кв.м., на условиях проекта договора ООО "КРЕПОСТЬ" от 01.11.2019 года, с момента вступления решения в законную силу".
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
