Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 апреля 2021 года Дело N 33-2251/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Григорец Т.К., Павловой Е.В.

при секретаре Алещенко К.А.

рассмотрела в судебном заседании 23 апреля 2021 года гражданское дело 2-110/2021 по апелляционной жалобе представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение на решение Первомайского районного суда города Омска от 18 января 2021 года, которым постановлено:

"Иск Департамента имущественных отношений администрации города Омска удовлетворить частично.

Взыскать с Моисеева П. А. в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Омска неосновательное обогащение за период с 17.11.2017 года по 03.12.2019 года в размере 96311 (девяносто шесть тысяч триста одиннадцать) рублей 56 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2019 года по 03.12.2019 года в размере 1439 (одна тысяча четыреста тридцать девять) рублей 06 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат суммы долга с 04.12.2019 года по день фактической оплаты суммы долга в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемой на остаток суммы задолженности по основному долгу.

Взыскать с Моисеева П. А. в бюджет города Омска государственную пошлину в размере 3133 (три тысячи сто тридцать три) рублей".

Заслушав доклад судьи Григорец Т.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился с иском к Моисееву П.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, в обоснование указав, что по договору аренды земельного участка N <...>, зарегистрированному <...>, ответчик является арендатором 853,05/2472 доли в праве пользования земельным участком с кадастровым номером N <...>, по условиям договора обязуется своевременно уплачивать арендую плату в соответствии с договором и предоставлять арендодателю копии платежных документов. Согласно пункту 2.1 величина арендной платы за предоставляемый земельный участок определяется ежемесячно расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N <...> к договору, согласно которому расчет арендной платы на момент заключения договора осуществлялся в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 года N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска" и составлял 9354,38 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с этим, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Письмами от <...> и <...> департамент уведомил Моисеева П.А. о нижеследующем:

- с 12.07.2013 по 09.01.2015 размер арендной платы с учетом доли в праве пользования 853,05/2472 составляет 4954,81 руб. в месяц в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска";

- с 10.01.2015 по 25.03.2016 размер арендной платы с учетом доли в праве пользования 853,05/2472 составляет 3871,18 руб. в месяц в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46;

- 25.03.2016 по 24.03.2017 размер арендной платы с учетом доли в праве пользования 853,05/2472 составляет 15 753,28 руб. в месяц в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов";

- с 25.03.2017 года размер арендной платы с учетом доли в праве пользования 853,05/2472 составляет 16 383,40 руб. в месяц в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов";

- с 19.04.2019 года размер арендной платы с учетом доли в праве пользования 853,05/2472 составляет 4567,99 руб. в месяц в соответствии с Решением Омского городского Совета от 10.04.2019 N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов".

За период с 11.02.2019 по 03.12.2019 в связи с просрочкой обязательства за ответчиком числится пени в размере 231 685,84 руб. Претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате арендатором не исполнена.

Просит взыскать с Моисеева П.А. в пользу департамента задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N <...>, зарегистрированному <...>, за период с <...> по <...> в размере 774 952, 24 руб., а также пени за период с <...> по <...> в размере 231 685,84 руб. с последующим начислением процентов, начиная с <...> на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Представитель истца департамента имущественных отношений администрации города Омска по доверенности - Мазурова К.С., в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. В дополнение пояснила, что договор аренды указанного земельного участка в 2007 году был заключен с ООО "Диана-АДЛ", в связи со сменой арендатора права перешли к ООО "Спектр", затем с <...> арендная плата стала начисляться Моисееву П.А.

Ответчик Моисеев П.А. в судебном заседании просил в иске отказать, пояснил, что с 2013 года является собственником складских помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N <...>, но договор аренды земельного участка не заключал, поэтому в данном случае подлежат применению положения о неосновательном обогащении. В 2018 году получил уведомления о необходимости оплаты арендной платы, обратился в департамент, договор аренды с множественностью лиц, в том числе и с ним, заключен <...>, после чего он арендную плату за земельный участок оплачивает. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии договора аренды земельного участка на основании того, что материалами дела факт заключения договора не подтверждается, основан на неправильном истолковании законодательства. В силу п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости Моисеев П.А. является стороной договора аренды земельного участка от <...> и на него возлагается обязанность по внесению арендных платежей. С учетом неверных выводов судов произведен неверный расчет суммы взыскиваемой арендной платы, а также неверно определена дата, из которой следует исходить при расчете срока исковой давности. Из системного толкования п. 3 ст. 202 ГК РФ и ч. 5 ст. 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка, отсутствие ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день установленного срока. Так как исковое заявление департамента поступило в суд <...>, задолженность по договору арендной платы должна рассчитываться за период с <...> по <...>.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика Моисеева П.А., надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, не просившего об отложении слушания по гражданскому делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по доверенности - Аникееву Э.Ю., доводы жалобы поддержавшей, пояснившей, что с момента приобретения права собственности на недвижимость заключения договора аренды основанием для использования земельного участка является договор аренды N <...> от <...>, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Из материалов дела следует, что на основании постановления мэра г. Омска от 26.10.2007 N 835-п между департаментом имущественных отношений администрации г. Омска (Арендодатель) и ООО "Диана-АДЛ" (Арендатор) <...> заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером N <...>, местоположение которого установлено в 21 м севернее относительно 9-ти этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> (Кировский административный округ, общей площадью 2472 кв.м., для строительства магазина промышленных товаров.

Согласно п. 2.1 сторонами договора определено, что величина арендной платы за предоставленный участок определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы - приложение N <...>(исходя из кадастровой стоимости земельного участка): расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории г. Омска".

В течение первого месяца величина арендной платы составляет 9 354,38 руб. в месяц, в течение всего срока действия договора арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из порядка расчета арендной платы, с учетом уведомлений арендодателя об изменении величин, используемых в расчете (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

На основании п. 2.6 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно п. 2.1 и приложению N <...> к настоящему договору, ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца. Получателем является Управление Федерального казначейства по Омской области.

В п. 2.8 определено, что арендная плата оплачивается арендатором с момента подписания акта приема-передачи участка.

В соответствии с п. 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором, п. 5.2 - в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, которую перечисляет Получателю.

Согласно п. 7.2 срок действия договора может быть продлен в установленном законодательством порядке.

<...> подписан акт приема-передачи указанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Соглашением к указанному договору аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации г. Омска подтверждает согласие арендатору ООО "Диана-АДЛ" на передачу последним своих прав и обязанностей "Арендатора", возникших из договора, третьему лицу - ООО "Спектр", все права и обязанности по договору аренды переходят к новому "Арендатору" ООО "Спектр" с <...>. <...> произведена государственная регистрация соглашения от <...>.

Распоряжением директора департамента имущественных отношений администрации г. Омска от <...> N <...> с <...> прекращено начисление арендной платы ООО "Спектр", с <...> арендная плата начисляется Моисееву П.А. в размере 4927,87 руб. в месяц из расчета 848,42/2472 долей в праве пользования земельным участком, с <...> в соответствии с коэффициентом уровня инфляции 1,04 арендная плата начисляется ответчику в размере 16 294,33 руб. в месяц из расчета 848,42/2472 долей в праве пользования земельным участком.

Распоряжением директора департамента имущественных отношений администрации г. Омска от <...> N <...> ответчику начислена арендная плата с <...> по <...> в размере 3871,18 руб. в месяц, с <...> по <...> - 15 753,28 руб. в месяц, с <...> по <...> в соответствии с коэффициентом уровня инфляции 1,04 - 16 383,40 руб. в месяц, с <...> - 4567,99 руб. в месяц.

Рассматривая дело, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела не подтвержден факт заключения с ответчиком Моисеевым П.А. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100910:522 с <...>, определил, что отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 ГК РФ, а правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются ст. 1102 ГК РФ и ст. 35, 65 ЗК РФ.

Судебная коллегия находит вывод суда основанным на неправильном применении норм материального права, соглашается с доводами апелляционной жалобы в данной части.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Часть 3 ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015 года, действовавшая на момент заключения договора купли-продажи помещений, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Статья 39.20 ЗК РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В абз. 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно выпискам из ЕГРН Моисееву П.А. на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Омск, <...>: с <...> - нежилое помещение 4П, площадью 176,7 кв.м, с кадастровым номером N <...>, с <...> - нежилое помещение 8П в цокольном этаже в ? доли в праве, площадью 6 кв.м, с кадастровым номером N <...> с <...> - нежилое помещение 1П на 1 этаже в 2\10 доле в праве, площадью 21,7 кв.м, с кадастровым номером N <...>, с <...> - нежилое помещение 5П, площадью 289,6 кв.м, с кадастровым номером N <...>.

В материалы дела представлены договоры купли-продажи обозначенных жилых помещений, по условиям которых ответчик (покупатель) приобретает их в собственность у ООО "Спектр" (продавец), при этом продавец обязуется переуступить покупателю в соответствии с земельным законодательством права и обязанности на земельный участок, доля которого пропорциональна занимаемым помещениям.

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о регистрации за Моисеевым П.А. и другими лицами права аренды указанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок с 25.12.2019 на 48 лет 11 месяцев 29 дней.

Таким образом, суд апелляционный инстанции находит, что в силу прямого указания закона, Моисееву П.А. являющемуся собственником объектов недвижимости находящихся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100910:0522, принадлежит право пользования земельным участком из расчета 853,05/2472 на основании договора аренды на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, с момента приобретения указанных нежилых помещений в собственность.