Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 сентября 2021 года Дело N 33-22429/2021

г. Красногорск, Московская область 13 сентября 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шилиной Е.М.,

судей Маркина Э.А., Ризиной А.Н.,

при помощнике судьи Алексашиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Гусейнова Э.йматоглы к открытому акционерному обществу "494 Управление начальника работ" о признании права собственности,

по апелляционной жалобе федерального государственного казенного учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерациина решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.,

объяснения представителя Гусейнова Э.Н.о. - Портнова Д.А., представителяот ОАО "494 Управление Начальника Работ" - Коротецкого А.А., представителяот ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" - Анисовой Ю.Н.,

установила:

Гусейнов Э.Н.о. обратился в суд с иском к ОАО "494 Управление начальника работ" о признании права собственности на квартируN <данные изъяты>, общей площадью 60 кв.м, с учетом вспомогательных помещений 63,7 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, корпус 2; взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 32400 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что <данные изъяты> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении основного договора в срок не позднее <данные изъяты>. Как утверждал истец, им полностью оплачена стоимость гарантийного взноса в размере стоимости квартиры, <данные изъяты> квартира была передана ему в пользовании на основании заключенного между сторонами договора пользования.

По мнению истца, перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами фактически исполнены обязательства по предварительному договору, что является основанием для регистрации за ним права собственности в отношении спорной квартиры.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2020 г. иск удовлетворен в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания (л.д. 129-141 том 2), а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Установлено, что <данные изъяты> между ОАО "494 Управление начальника работ" и Гусейновым Э.Н.о. заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в сроки, указанные в настоящем предварительном договоре, по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность 2-комнатную <данные изъяты>, общей площадью 60 кв.м, площадью всех помещений 63,7 кв.м (с учетом не отапливаемых помещений), на 9 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: <данные изъяты> (л.д. 8-11 том 1).

В соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора продавец обязуется подписать с покупателем основной договор в течении 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее <данные изъяты>

Согласно п. 3.1 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 7 478 942 рублей.

Пунктом 3.2 предварительного договора установлено, что в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора покупатель перечисляет продавцу гарантийный взнос в размере 7 478 942 рубля.

Исполнение истцом обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору купли-продажи подтверждается актом об исполнении обязательств (л.д. 13 том 1).

<данные изъяты> между сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению об изменении п. 2.1.2 предварительного договора, указав срок подписания договора не позднее <данные изъяты> (л.д. 12 том 1).

<данные изъяты> между сторонами подписан договор пользования <данные изъяты>/Н-16/БТИ, согласно условиям которого ответчик предоставил в пользование истцу указанную выше квартиру до момента перехода права собственности (л.д. 14 том 1).В тот же день между сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры (л.д. 15 том 1).

Строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес.

В ответ на претензию истца о необходимости оформления права собственности от 27.11.2020ответчик указал, что заключить основной договор не представляется возможным, т.к. по настоящее время не оформлено право собственности на указанную квартиру. Право собственности ОАО "494 УНР" не оформлено, так как инвестиционный контракт реализован частично, заказчиком строительства не оформлены надлежащим образом земельно-правовые отношения.

Разрешая спор при таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что к заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи необходимо применять правила основного договора купли-продажи, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

К отношениям по созданию жилого дома, в котором находится спорная квартира, подлежали применению положения Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который применяется в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ.

Это также следует из текста распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2.08.2005N 1791-р "О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: <данные изъяты>", согласно которому в соответствии со ст.ст.125, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом", на основании обращения Минобороны России от 14.04.2005 N 156/1/2/1153 и с учетом протокола N 2 от 12.11.2002 года заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения, согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее- заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью 117732 кв.м (в том числе не менее 107890 кв.м общей площади квартир, не менее 9842кв.м общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района, имеющем адресные ориентиры: <данные изъяты>, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение указанного распоряжения между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО "494 Управление начальника работ" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт от <данные изъяты> <данные изъяты> "О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: <данные изъяты>

Предметом Инвестиционного контракта, согласно пункту 2.1, является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

В приложении к Инвестиционному контракту указан перечень объектов недвижимости, подлежащих сносу, находящихся в оперативном управлении Государственного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района, - <данные изъяты>

В пункте 3.1 Инвестиционного контракта определено, что целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта.

Согласно пункту 2Инвестиционного контракта, объектом являются здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или)инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В пункте 3.2 и 3.3 Инвестиционного контракта определен объем инвестиционного вклада каждой стороны. Вклад инвестора составляет сумму в рублях, эквивалентную 102233562 долларов США. Вклад собственника - рыночная стоимость военного городка <данные изъяты>, расположенного на земельном участке площадью 13 га по адресу: <данные изъяты>, сумма в рублях, эквивалентная не менее 14570998 долларов США.

Пунктами 1.13 4.1 Инвестиционного контракта определено, что земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются собственностью Российской Федерации.

Согласно статье 1названного выше Федерального законаN 39-ФЗ инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Статьей 4 данного закона установлено, что субъектами инвестиционной деятельности являются, в том числе:

- инвесторы, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2);

- заказчики, уполномоченные на то инвесторами (пункт 3).

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (пункт 6).

Как следует из пунктов 3.2 и 3.3 Инвестиционного контракта, ответчик ОАО "494 Управление Начальника Работ" осуществлял функцию инвестора, произведя финансирование строительства, а третье лицо ФГКУ "Центральное ТУИО Минобороны России" (правопреемник Государственного учреждения Московская квартирно-эксплуатационная часть района) - функции заказчика и инвестора, осуществившего свой вклад в виде стоимости снесенного военного городка <данные изъяты>, расположенного на находящемся в собственности Российской Федерации земельном участке площадью 13 га.

Абзацем 4 статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"? действующему в части не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Данный пункт был введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанная норма, согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу данного Закона (1 апреля 2012 г.) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

Учитывая, что Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. N 01-8/318 заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ и обязательства по нему не исполнены до настоящего времени, при разрешении настоящего спора подлежали применению приведенные выше законоположения, которые суд первой инстанции не применил.

Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.4.4.,п.4.5.

В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

Пунктом 6.3.12 Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта определено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта(п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).

Пунктом 8.2 предусмотрено, что контракт прекращается по выполнению сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с Актом о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте.

Таким образом, из приведенных выше условий Инвестиционного контракта от 02.11.2005 N 01-8/318 следует, что в ходе его реализации и ввода очередной очереди строительства в эксплуатацию стороны могут подписывать Протокол распределения общей жилой площади квартир. На его основании инвестор вправе заключать с соинвесторами договоры в отношении помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю инвестора.