Дата принятия: 05 июня 2020г.
Номер документа: 33-22395/2019, 33-775/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2020 года Дело N 33-775/2020
05 июня 2020 г. г. Ростов на Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Вялых О.Г.,
судей Криволапова Ю.Л., Семеновой О.В.,
при секретаре Димитровой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1465/2019 по иску администрации г.Ростова-на-Дону к Ибрагимову Р.С., Ибрагимовой Н.А., Ибрагимову И.Р., об изъятии нежилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности, по апелляционной жалобе администрации г.Ростова-на-Дону на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года, дополнительное решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия
установила:
администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже дома N 103 по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которое находится в многоквартирном доме, признанном Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 22.08.2008 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аварийным и подлежащим сносу.
Согласно пп. 3.2 указанного постановления собственникам помещений в срок до 01.02.2009 года необходимо было осуществить снос многоквартирного дома.
В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 16.11.2016 г. N 1666 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, занятого многоквартирным жилым домом лит. А, Б) признанным аварийным и подлежащим сносу".
Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 11.01.2018 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены изменения в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 16.11.2016 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно пп. 1.4 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 11.01.2018г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 31,1 кв. м., расположенное в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.
Оценка нежилого помещения, общей площадью 31,1 кв. м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, была проведена ООО "Экспертное учреждение "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА". Согласно представленного отчёта N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 2016 674 руб.
Ответчикам были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Ибрагимовым И.Р., Ибрагимовым Р.С., Ибрагимовой Н.А. до настоящего времени не достигнуто.
На основании изложенного, истец просил суд изъять путем выкупа у Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 2016674 руб.
Прекратить право общедолевой собственности Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р. на нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.
Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.
Обязать Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2016674 руб.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года изъят путем выкупа у Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене выкупа в размере 2776000 рублей.
Прекращено право общей долевой собственности Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р. на нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.
Признано право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.
Суд обязал Ибрагимова Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.
Дополнительным решением от 19.11.2019 Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону изъял путем выкупа у ответчиков спорный объект недвижимости в муниципальную собственность по цене убытков в размере 365316 руб.
В апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт выражает несогласие с заключением экспертизы НЭУ "Центр судебной экспертизы "Прайм", положенным в основу решения суда, полагая его недопустимым доказательством действительного размера рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Ссылается на то, что выводы эксперта не соответствуют федеральным стандартам оценочной деятельности и положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ. Согласно данным таблицы N 2 заключения экспертом были подобраны объекты-аналоги, стоимость 1 кв.м которых составляет 81250 руб., 92105 руб., 114516 руб. В то же время, на рынке предложений имеется достаточное количество объектов-аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом. С учетом изложенного просит судебную коллегию назначить по делу повторную экспертизу, поставив перед экспертами следующие вопросы: определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 31,1 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с учетом рыночной стоимости доли в праве общедолевой собственности на имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость доли в праве собственности на земельный участок. Определить стоимость убытков, причиняемых собственникам изъятием вышеуказанного нежилого помещения.
Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие Ибрагимова Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимова И.Р., представителя ГАУК РО "Донское наследие", извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании пояснения представителя администрации г.Ростова-на-Дону Касьяновой М.И., представителя Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону Колесникову Г.Ю., представителя Ибрагимова Р.С. - Тихонцова А.В.,, судебная коллегия приходит к выводу о наличии, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для изменения решения суда.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ( в ранее, действовавшей редакции) при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Указанное положение конкретизировано Верховным судом Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденным Президиумом ВС РФ 29.04.2014, согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Положения ст. 32 ЖК РФ подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям.
Судом установлено, что нежилое помещение, общей площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже дома N 103 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит на праве общей долевой собственности Ибрагимову Р.С, Ибрагимовой Н.А., Ибрагимову И.Р, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 13-15).
Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 11.01.2018 N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены изменения в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 16.11.2016 N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п.п. 1.3 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 11.01.2018 N 14 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 31,1 кв. м., расположенное в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону организована оценка рыночной стоимости указанного жилого помещения и убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения для муниципальных нужд.
В связи с возникшими разногласиями относительно рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения для муниципальных нужд определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 15.04.2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм".
Согласно экспертному заключению ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.02.2019, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 31,1 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость в праве собственности на земельный участок, по состоянию на 20.06.2019 года составляет 2776 000 рублей. Стоимость убытков, причиняемых собственникам изъятием нежилого помещения площадью 31,13 кв.м., расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20.06.2019 года составляет 365 316 рублей.
Принимая решение по делу, суд руководствовался си.235 ГК РФ, статьями 32,36-38 ЖК РФ и, приняв за основу заключение экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.02.2019, исходил из того, что, поскольку, соглашение о выкупе изымаемого объекта сторонами не заключено, спорный объект подлежит принудительному изъятию в судебном порядке путем его выкупа у ответчиков (собственников объекта недвижимого имущества) по цене выкупа в размере 2776000 рублей с выплатой ответчикам убытков в размере 365316 рублей, в связи с чем, право общей долевой собственности ответчиков на указанный объект прекращено и признано право муниципальной собственности на нежилое помещение.
Давая оценку доводам администрации о несогласии с выводами судебной экспертизы, положенной в основу решения суда, судебная коллегия, полагая указанные доводы заслуживающими внимание, так как при определении стоимости спорного нежилого помещения эксперт в качестве объектов-аналогов и объекта исследования оценивал нежилые помещения, отличные от спорного нежилого помещения по месту нахождения, площади, стоимости, определением от 20 января 2020 года назначила по делу повторную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение экспертам ООО "СЭ "ЮФОСЭО".
Согласно выводам экспертного заключения ООО "СЭ "ЮФОСЭО" NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.03.2020 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 31,1 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с учетом рыночной стоимости доли в праве общедолевой собственности на имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость доли в праве собственности на земельный участок 2758914 рублей
, рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок 2182996 рублей, стоимость убытков, причиняемых собственникам изъятием нежилого помещения, составляет 197535 рублей.
Судебная коллегия полагает, что оснований не согласиться с указанным экспертным заключением не имеется, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости изымаемого жилья, определенной экспертом, лицами, участвующими в деле, не представлено.
В заключении эксперта ООО "СЭ "ЮФОСЭО" указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения экспертизы. В нем имеются сведения о членстве эксперта в НП "Палата судебных экспертов" г. Москвы, точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении экспертизы допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Определение рыночной стоимости нежилого помещения проведено после исследования оцениваемого нежилого помещения и объектов-аналогов, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода, с учетом доли собственников в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома. Выбранные экспертом аналоги являются корректными и обоснованными.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласится с выводом повторной судебно-строительной экспертизы о рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок в размере 2182996 руб., поскольку эта стоимость уже учитывалась экспертом при определении рыночной стоимости нежилого помещения, о чем указано в заключении. Оснований для повторного учета стоимости доли земельного участка не имеется.
Таким образом, судебная коллегия считает возможным определить выкупную стоимость изымаемого нежилого помещения в размере 2758914 рублей, а стоимость убытков, причиняемых собственникам изъятием нежилого помещения в размере 197535 рублей, согласно заключению экспертизы, проведенной ООО "СЭ "ЮФОСЭО" без учета повторно установленной стоимости доли земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены изымаемого нежилого помещения и размера убытков, причиняемых собственникам изъятием нежилого помещения.
В остальной части решение суда не обжаловано и проверке судебной коллегией не подлежит.
Руководствуясь ст. ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года, дополнительное решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 ноября 2019 года изменить в части размера выкупной цены изымаемого нежилого помещения и размера убытков, причиняемых собственникам изъятием нежилого помещения.
Изъять путем выкупа у Ибрагимова Рзы Сабироглы, Ибрагимовой Нины Александровны, Ибрагимова Игоря Романовича в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 31,1 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене выкупа в размере 2758914 рублей и с выплатой убытков в размере 197535 рублей.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 05.06.2020.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
