Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-22394/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назаренко О.Н.

судей Кияшко Л.В., Малахай Г.А.

по докладу судьи Кияшко Л.В.

при помощнике судьи Стрельцове Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Югстрой" на решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 03 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Титов Д.В., Титова И.Ю. обратились в суд с иском к ООО "ЮгСтрой" о взыскании возникшей разницы стоимости договора в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства, о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, обосновав требования тем, что 9 ноября 2017 года между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенном по адресу: <Адрес...> Согласно п.3.2 указанного договора установлено, что стоимость помещения составляет 1 690 500 рублей. Со стороны истцов обязательства по договору были выполнены в полном объеме, Согласно п.2.1. договора долевого участия, ориентировочная площадь квартиры, включая площадь балконов (согласно проекта), составляет кв.м и приведена в приложении N 2 (графическое изображение квартиры). Согласно п.2.8. окончательное определение площади квартиры производится Застройщиком на основании данных технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации. Согласно п.п.2.1., 3.2. Договора, следует, что ответчик в договоре указал только общую площадь квартиры, в которую включил и площадь балкона без указания площади балкона, не применил понижающие для балкона коэффициенты. В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ балкон не входит в общую площадь квартиры. На момент заключения договора действовала проектная декларация от 31.12.2016 года, в которой так же отсутствуют сведения о размере общей приведенной площади квартиры и площади балкона. После регистрации права собственности Управлением службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Росреестр в сентябре 2019 года была выдана Выписка из ЕГРН, в соответствии с данными выписки площадь квартиры составила 46,1 кв.м, что значительно отличается от приобретенной по договору площади. По данным технического паспорта общая площадь квартиры - 46,1 кв.м. Таким образом, площадь квартиры была уменьшена от заявленной проектной площади и той площади, за которую истцами были внесены денежные средства при заключении договора.

Таким образом, цена договора должна составлять 1 648 500 рублей, в связи с чем разницу в сумме 87 500 рублей они просили взыскать в связи с переплатой.

Кроме того, в соответствии с п. 6.3. договора долевого участия застройщик обязался передать квартиру в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Разрешение на ввод было выдано 22 февраля 2019 года. Таким образом, осуществить передачу квартиры истцу ответчик должен был до 22 апреля 2019 года. Однако, в нарушение условий договора, ответчик уклонялся от передачи квартиры, несмотря на неоднократные письменные и устные обращения. Считают, что у ответчика возникла обязанность оплатить неустойку (пеню) по договору долевого участия в размере 86 807 рублей за ненадлежащее исполнение договора долевого участия в строительстве жилого дома и несвоевременную передачу квартиры.

Кроме того, просили взыскать компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца; стоимость юридических услуг по подготовке претензии, искового заявления, консультации в сумме 10 000 рублей.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи от 03 ноября 2020 года иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору в сумме 87 500 рублей; сумма неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере 86 807 рублей; компенсацию морального вреда в сумме 1 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в сумме 87 153 рубля, стоимость юридических услуг по подготовке претензии, искового заявления, консультации в сумме 10 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Югстрой" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым в иске отказать, ссылаясь на то, что судом допущены нарушения норм процессуального и материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п.4.ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред.от 27.0.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: - сведения об общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве или площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличия и площади частей нежилого помещения, план объекта долевого строительства, отображающего в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей, являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей, являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади объекта. В случае, если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон или терраса цена договора может быть определена как "произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения или площади нежилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения" при этом последняя состоит "из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, балкона, веранды с понижающими коэффициентами". Если частью жилого помещения является балкон, лоджия, то необходимо применять к площади лоджии понижающий коэффициент, который установлен приказом Минстроя России от 25.11.2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", для балконов -0,3, для лоджий-0,5.

Из материалов дела следует, что 9 ноября 2017 года между Титовым <ФИО>8, Титовой <ФИО>9 и ООО "РосСтрой" (в настоящее время - ООО "Югстрой"), в лице директора был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N Б-342-244-Л11.

В соответствии с условиями договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам квартиру, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Объектом долевого строительства по договору выступила квартира (строительный номер) на 11 этаже в 4-х блочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес...>. Присвоен адрес после получения адресной справки: <Адрес...>

Стоимость помещения составляет 1 690 500 рублей, которая рассчитана из стоимости одного квадратного метра в размере 35 тысяч рублей умноженного на площадь квартиры (48,3 х 35 000= 1 690 500).Согласно п.3.2. договора, следует, что цена одного квадратного метра квартиры составляет 35 тысяч рублей. Со стороны истцов обязательства по договору были выполнены добросовестно, своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными документами и справкой ответчика об отсутствии задолженности.

Согласно п.2.1. договора долевого участия, ориентировочная площадь квартиры, включая площадь балконов (согласно проекта), составляет кв.м. и приведена в приложении N 2 (графическое изображение квартиры). Согласно п.2.8. окончательное определение площади квартиры производится Застройщиком на основании данных технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации.

Согласно п.п.2.1., 3.2. договора ответчик в договоре указал только общую площадь квартиры, в которую включил и площадь балкона без указания площади балкона и не применил понижающие для балкона коэффициенты.

В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ балкон не входит в общую площадь квартиры.

На момент заключения договора действовала проектная декларация от 31.12.2016 года, в которой так же отсутствуют сведения о размере общей приведенной площади квартиры и площади балкона. После регистрации права собственности Управлением службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Росреестр в сентябре 2019 года была выдана Выписка из ЕГРН, в соответствии с данными выписки площадь квартиры составила 46,1 кв.м, что значительно отличается от приобретенной по договору площади.

По данным технического паспорта общая площадь квартиры - кв.м. Таким образом, площадь квартиры была уменьшена от заявленной проектной площади и той площади, за которую истцами были внесены денежные средства при заключении договора.

Согласно п.3.5 Договора в случае уменьшения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации застройщик обязуется вернуть участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры.

Таким образом, в соответствии с требованиями закона, цена договора должна была быть рассчитана по формуле: общая приведенная площадь X стоимость кв.м., общая площадь + площадь балкона X 0,3 = общая приведенная площадь.

В Приложении N 2 к Договору (графическое изображение квартиры) Застройщик должен был указать расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения согласно проектной документации.

Исходя из текста договора следует, что застройщик указал только общую проектную площадь, в которую включил и площадь балкона, без указания площади балкона, жилого помещения, а так же не отобразил в графическом изображении квартиры расположение балкона согласно требований п.4 ст.4 ФЗ 214.

Согласно п.3.2. договора цена определена как произведение цены за квадратный метр умноженная на общую площадь (48,3 х 35 000= 1 690 500 + 45 500 рублей (сумма доплаты по данным тех.паспорта) = 1 736 000 рублей) в связи с тем, что в договоре указана общая площадь.

Однако в п.2.1. при указании застройщиком, что в проектную площадь квартиры включена в том числе площадь лоджии, застройщик должен был выполнить требования п.4. ст. 4 ФЗ 214 и указать: общую площадь квартиры, площадь лоджии, произвести расчет общей приведенной площади квартиры следующим образом: + ( кв.м (общая приведенная площадь). = 1 648 500 (цена договора, согласно ФЗ 214, которая должна быть с применением понижающих коэффициентов за балкон). 1 736 000 рублей - 1 648 500 = 87 500 рублей (сумма переплаты).

Таким образом, в договоре долевого участия, заключенного с ООО "Югстрой", нет информации о приведенной площади помещения, о формировании цены договора с учетом обязательного применения понижающих коэффициентов, в связи с чем ответчиком не была доведена до потребителей полная и достоверная информация о предоставляемых услугах.

В связи с передачей ответчиком объекта долевого строительства, несоответствующего условиям Договора, истцом в соответствии п.2 ч.2. ст.7 ФЗ N 214 были предъявлены ответчику требования о соразмерном уменьшении цены договора с применением понижающих коэффициентов. 29 мая 2020 года в адрес застройщика была направлена претензия с предложением досудебного разрешения спора и добровольного исполнения ответчиком обязательств по договору, однако, в нарушение требований законодательства, ответа на претензию от ответчика не последовало.

Кроме того, в соответствии с п. 6.3 договора долевого участия застройщик обязался передать квартиру в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Разрешение на ввод было выдано 22 февраля 2019 года. Таким образом, осуществить передачу квартиры истцу ответчик должен был до 22 апреля 2019 года.

Однако, в нарушение условий договора, ответчик уклонялся от передачи квартиры, несмотря на неоднократные письменные и устные обращения. Таким образом, несмотря на направленное застройщиком приглашение принять квартиру, застройщик по факту не предоставил возможность ни произвести осмотр квартиры ни принять ее, тем самым он не выполнил требования закона и уклонился от передачи квартиры в установленный срок.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального Закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ответчика возникла обязанность оплатить неустойку (пеню) по договору долевого участия в размере 86 807 рублей за ненадлежащее исполнение договора долевого участия в строительстве жилого дома и несвоевременную передачу квартиры.

Поскольку факт нарушения прав потребителей - истцов нашел свое подтверждение в судебном заседании, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскать компенсация морального вреда в размере 1 000 рублей.

Поскольку ответчик уклонялся от передачи квартиры, несмотря на неоднократные письменные и устные обращения, претензии, суд обоснованно применил к ответчику штраф, размер которого определилправильно.

Выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены судом правильно. В решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам, требования статей 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса суд при разрешении дела не нарушил. Доводы, указанные в обоснование апелляционной жалобы, являлись предметом проверки в суде первой инстанции, при этом суд не согласился с ними обоснованно, о чем указано в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование действующего законодательства. Жалоба не содержит новых обстоятельств, которые не были исследованы в судебном заседании или опровергали бы выводы судебного решения.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 03 ноября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО "ЮгСтрой" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий: О.Н. Назаренко

Судьи: Г.А. Малахай

Л.В. Кияшко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка