Дата принятия: 14 августа 2019г.
Номер документа: 33-2239/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2019 года Дело N 33-2239/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Черниковой Е.Н.
судей Ольховниковой Н.А., Ракитянской И.Г.
при секретаре Бабенко А.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 августа 2019 года дело по иску Визиренко Натальи Анатольевны к ООО Управляющая Компания "Техническая служба жилсервиса", АО "Проект "Свежий Хлеб" о признании недействительной сделки в виде договора о предоставлении места для размещения объекта торговли, применении последствий ее недействительности, поступившее по апелляционной жалобе ООО УК "ТСЖ" на решение Промышленного районного суда г. Курска от 10 января 2019 года, которым постановлено:
Иск Визиренко Натальи Анатольевны удовлетворить.
Признать недействительным сделку - договор о предоставлении места для размещения объекта торговли от 12.12.2017г., заключенный между ООО Управляющая Компания "Техническая служба жилсервиса", именуемое "исполнитель" с одной стороны, и АО "Проект "Свежий хлеб", именуемое "заказчик" с другой стороны.
Применить последствия недействительности указанной сделки, обязав АО "Проект "Свежий хлеб" демонтировать своими силами объект розничной торговли - павильон "Свежий хлеб" установленный на земельном участке придомовой территории многоквартирного дома по адресу: <адрес> являющимся общедомовым имуществом собственников многоквартирного жилого дома, а место - часть земельного участка придомовой территории многоквартирного дома, на котором установлен указанный павильон оставить в пользовании (управлении) ООО Управляющая Компания "Техническая служба жилсервиса".
Заслушав доклад судьи Черниковой Е.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Визиренко Н.А. обратилась в суд с иском (с учетом уточнения) к ООО Управляющая Компания "Техническая служба жилсервиса" (далее - УК "ТСЖ"), АО "Проект "Свежий Хлеб" о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры <адрес>, находящегося в управлении ООО УК "ТСЖ" на основании договора управления, заключенного между ТСЖ "Дом на Крюкова 5А" и ООО УК "ТСЖ". Помимо этого, управление домом осуществляет ТСЖ "Дом на Крюкова 5А". Осенью 2017 г. на придомовой территории многоквартирного дома <адрес>, в котором она проживает, был установлен нестационарный торговый объект - павильон с вывеской "Свежий хлеб" на земельном участке, разрешенный вид использования которого - под жилую застройку. Размещение на нем торгового объекта является нарушением в силу ст. 42 ЗК РФ. Около торгового павильона не установлены мусорный контейнер и туалетная кабина для работников, а линия электропередачи протянута в непосредственной близости от дерева, рядом с которым установлен павильон. За аренду земельного участка АО "Проект "Свежий хлеб" платит 1500 руб. в месяц, хотя аренда такого участка стоит гораздо дороже и в фонд многоквартирного дома могло поступать большее количество денежных средств, неизвестно, оплачивается ли потребление электроэнергии и вывоз мусора. Жильцы дома не согласные с размещением данного торгового павильона на их придомовой территории, получив копию протокола от 30.11.2017 г. общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома по <адрес>, на котором якобы было принято решение о предоставлении места для его установки, выяснили, что голосование было проведено в их отсутствие, без учета их мнения, обжаловали данное решение. Решением Промышленного районного суда г. Курска от 05.07.2018 г. решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, оформленное протоколом N 1 от 30.11.2017 г., признано незаконным. 12.12.2017 г. ООО УК "ТСЖ" заключило договор с АО "Проект "Свежий хлеб" о предоставлении места для размещения объекта торговли, в п. 1.1 которого указано, что исполнитель, на основании решения общего собрания собственников помещений, за вознаграждение предоставляет заказчику место на придомовой территории многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, находящегося в управлении исполнителя под размещение объектов розничной торговли хлебобулочными изделиями и молочными продуктами. В п. 1.3 договора указано, что место, предоставляемое заказчику под размещение объекта розничной торговли, является придомовой территорией многоквартирного дома, находящегося в управлении исполнителя. Согласно Устава ТСЖ не подлежат отчуждению и передаче в пользование прилегающие к многоквартирному дому земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников. В ООО УК "ТСЖ", ТСЖ "Дом на Крюкова 5А", АО "Проект "Свежий Хлеб" были направлены письменные претензии с требованием о расторжении договора аренды, на основании которого был установлен торговый павильон с вывеской "Свежий хлеб" на придомовой территории дома 5А по ул. Крюкова г. Курска, которые оставлены без ответа. Собственниками многоквартирного дома <адрес>, были поданы коллективные жалобы в отдел полиции, Государственную жилищную инспекцию, прокуратуру, администрацию г. Курска, при реагировании на которые были выявлены существенные нарушения. Данная сделка между ООО УК "ТСЖ" и АО "Проект "Свежий Хлеб" заключена без согласия жильцов и собственников многоквартирного дома <адрес> и нарушает ее, как собственника, законные права, в связи с чем, просит признать сделку - договор о предоставлении места для размещения объекта нестационарной торговли, заключенный 12.12.2017 г. между ООО УК "ТСЖ" и АО "Проект "Свежий хлеб" недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать АО "Проект "Свежий хлеб" демонтировать павильон "Свежий хлеб" по адресу г. <адрес>
Представитель ответчика ООО УК "ТСЖ" - Зрелых Е.А. по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.
Представитель ответчика АО "Проект "Свежий Хлеб" - Роенко О.С. по доверенности в судебном заседании исковые требования не признала.
Представитель третьего лица ТСЖ "Дом на Крюкова 5А" в представленных в суд письменных возражениях, просил в удовлетворении уточненных исковых требований отказать.
Суд постановилвышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе ООО УК "ТСЖ" просит отменить решение как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО УК "ТСЖ" Зрелых Е.А., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя Визиренко Н.А. - Головкина С.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с п.п. 1, 6, 7 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса Российской Федерации, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом
В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (п.2.1); принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (п.3).
В соответствии со ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, Товарищество вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Пунктом 4 части 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
На основании части 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу положений ст.ст. 304-305 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
В силу п.п. 2, 3-3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения по таким вопросам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. З).
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (ч.4).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2).
Согласно п.4.6 Устава ТСЖ, не подлежат отчуждению и передаче в пользование прилегающие к многоквартирному дому земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников.
Судом установлено, что Визиренко Н.А. является собственником жилого помещения - квартиры N в многоквартирном доме <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 26.03.2012г.
В доме <адрес> создано ТСЖ "Дом на Крюкова, 5а" для реализации целей, указанных в п.2.1 Устава.
Управление многоквартирным жилым домом <адрес> осуществляет ООО УК "ТСЖ".
12.12.2017 г. между ООО УК "ТСЖ" в лице генерального директора Шевчук В.М., действующего на основании Устава, именуемое "Исполнитель", с одной стороны и АО "Проект "Свежий хлеб", в лице генерального директора Мамзурина М.В., действующего на основании Устава, именуемое "Заказчик", с другой стороны, заключен договор о предоставлении места для размещения объекта торговли.
Согласно п. 1.1 указанного договора исполнитель ООО УК "ТСЖ" на основании решения общего собрания собственников помещений за вознаграждение предоставляет заказчику АО "Проект "Свежий хлеб" места на придомовой территории многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, находящегося в управлении исполнителя под размещение объектов розничной торговли хлебобулочными изделиями и молочными продуктами.
Из п. 1.3 данного договора следует, что место, предоставляемое заказчику под размещение объекта розничной торговли, является придомовой территорией многоквартирного дома, находящегося в управлении исполнителя.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Курска от 05.07.2018 г. было признано недействительным решение, оформленное протоколом N1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу; <адрес>, проведенного в форме очно-заочного 30.11.2017 г., в котором были решены вопросы о предоставлении места на придомовой территории многоквартирного <адрес> для установки нестационарного торгового объекта для реализации хлебобулочной и молочной продукции, о наделении полномочиями ООО УК "ТСЖ" на заключение договора о предоставлении места для размещения объекта торговли с АО "Проект "Свежий хлеб".
Согласно ст. 61 ч.2 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции правильно исходил из того, что судом не установлено и ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих согласие истца, жильцов и собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> на использование общего имущества, в том числе земельного участка придомовой территории для размещения ответчиками объекта розничной торговли - павильона "Свежий хлеб".
Исходя из положений п.2 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, является специальным по отношению к вопросу о пользовании иным общим имуществом, и подлежит самостоятельному рассмотрению на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что установка объекта розничной торговли - павильона "Свежий хлеб" на земельном участке по адресу: <адрес>, являющимся общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома, произведена в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества для размещения нестационарного объекта розничной торговли - павильона "Свежий хлеб", решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относительно предоставления места, земельного участка (части земельного участка) в том числе для размещения объекта розничной торговли павильона "Свежий хлеб" не принималось, к компетенции правления товарищества такие вопросы не отнесены, оспариваемый договор заключен в нарушение норм законодательства, нарушает права жильцов и собственников жилых помещений, в том числе права и законные интересы истца, как собственника жилого помещения в многоквартирном доме на владение и пользование частью общего имущества (земельного участка), и обоснованно признал договор от 12.12.2017 г. о предоставлении места для размещения объекта торговли недействительным (ничтожным).
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными нет.
Решение суда соответствует собранным по делу доказательствам и законных оснований к его отмене не имеется.
Ссылка жалобы на протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 7.10.2016г. несостоятельна, поскольку в нём разрешались вопросы не о предоставлении места или части земельного участка придомовой территории многоквартирного дома <адрес> для размещения (установки) объекта розничной торговли павильона "Свежий хлеб". Доводы жалобы о том, что собственник помещения N16 Визиренко Н.А. не возражала поручить ООО УК "ТСЖ" заключить договоры с арендаторами общего имущества с зачислением полученных денежных средств на лицевой счет дома по статье "текущий ремонт", также являются не состоятельными, поскольку среди вопросов повестки дня общего собрания по протоколу от 07.10.2016г., изложенной в уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (л.д.120), вопросы о предоставлении места, земельного участка, части земельного участка придомовой территории многоквартирного дома по ул<адрес> для размещения (установки) нестационарного торгового объекта для реализации хлебобулочной и молочной продукции, о наделении полномочиями ООО УК "ТСЖ" на заключение договоров с арендаторами по предоставлению места для размещения объекта розничной торговли, в том числе с АО "Проект "Свежий хлеб", об использовании общего имущества (земельного участка) собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, на этом собрании не определялись и не содержались.
Иные доводы апелляционной жалобы ООО УК "ТСЖ" основаны на неверном толковании действующего законодательства, сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, повторяют позицию стороны ответчика, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, не опровергают выводы суда, не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения и направлены к иной оценке собранных по делу доказательств.
Доказательствам, собранным по делу в установленном законом порядке, дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Промышленного районного суда г. Курска от 10 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО УК "ТСЖ" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
