Определение Судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-2237/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Усенко О.А.,

судей областного суда Чернышовой Ю.А., Лапшиной Л.Б.,

при помощнике судьи Болдыревой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе представителя Клыкановой Т.А. по доверенности Ибрагимовой Л.Д. на решение Советского районного суда г. Астрахани от 29 марта 2021 г. по гражданскому делу по иску Клыкановой Т.А. к Хамзину В.Г., Огородник Г.М. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

установила:

Клыканова Т.А. обратилась в суд с иском к Хамзину В.Т., Огородник Г.М., указав в обоснование заявленных требований, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок и домовладение, расположенные по адресу:

<адрес>. 30 сентября 2019 г. между Хамзиным В.Т. и Огородник Г.М., действующей по доверенности за Клыканову Т.А., заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем домовладения, расположенных по адресу: <адрес>. Клыканова Т.А. прописала в данный дом Огородник Г.М. и ее семью, выдав доверенность с правом владения, пользования и распоряжения указанными объектами, включая оплату коммунальных услуг и представление ее интересов в коммунальных службах. Намерений продать земельный участок и жтлой дом у нее не было. О продаже данного участка и домовладения ей стало известно в суде по иску Хамзина В.Т. о признании утратившим право пользования и выселении из жилого помещения, денежные средства от продажи данного имущества от Огородник Г.М. истец не получала. Клыканова Т.А. просила суд с учетом изменения размера заявленных требований признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 30 сентября 2019 г. между Огородник Г.М. и Хамзиным В.Г., применить последствия недействительности сделки. Аннулировать в Едином государственном реестре объектов недвижимости запись о регистрации права собственности Хамзина В.Н. на земельный участок, с кадастровым номером N, и жилого дома, с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Клыканова Т.А. не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности Ибрагимова Л.Д. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила суд их удовлетворить.

Ответчик Хамзин В.Т., его представитель Рожавский З.Д. попросили суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик Огородник Г.М. в судебном заседание заявила о признании иска.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 29 марта 2021 г. в удовлетворении исковых требований Клыкановой Т.А. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Клыкановой Т.А. по доверенности Ибрагимова Л.Д. ставит вопрос об отмене решения суда, указав, что судом первой инстанции дана неверная оценка всем обстоятельствам по делу. Огородник Г.М. совершила отчуждение объектов недвижимости в ущерб интересам Клыкановой Т.А., ввела в заблуждение Хамзина В.Т. относительно воли собственника, денежные средства Клыкановой Т.А. не передала, фактически заключила договор займа, где залоговым имуществом являлись спорные объекты недвижимости. Отсутствуют в материалах регистрационного дела согласие супруги Хамзина В.Т. на приобретение указанных объектов недвижимости.

На заседании судебной коллегии Клыканова Т.А., Огородник Г.М., Хамзин В.Т., Хамзина И.Н. не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении слушания дела не представляли. В материалах дела имеется письменное ходатайство Хамзина В.Т. о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно телефонограмме от 7 июля 2021 г. Клыканова Т.А. не возражала о рассмотрении дела в её отсутствие.

В соответствии с положениями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивших лиц.

В судебном заседании представитель Клыкановой Т.А. по доверенности Ибрагимова Л.Д. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заслушав докладчика, выслушав пояснения представителя истца по доверенности Ибрагимовой Л.Д., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Согласно статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положениями части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Положениями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с частью 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 30 августа 2013 г. Клыканова Т.А. с 5 сентября 2013 г. является собственником жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес> (л.д. <данные изъяты>).

26 сентября 2019 г. Клыканова Т.А. выдала на имя Огородник Г.М. доверенность N, удостоверенную врио нотариуса по Петровскому городскому нотариальному округу <адрес> К. (л.д<данные изъяты>

Согласно доверенности Клыканова Т.А. уполномочила Огородник Г.М. владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности жилым домом с кадастровым номером N и земельным участком с кадастровым номером N, находящимися по адресу: <адрес>, в соответствии с этим представлять ее интересы, как собственника указанного недвижимого имущества, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, с правом получать, представлять, подавать любые справки, выписки, разрешения и иных документы, дубликаты документов, заявления, заключать и подписывать любые договоры, соглашения.

Для выполнения указанных действий Клыканова Т.А. предоставила Огородник Г.М. право продажи (за наличные денежные средства и/или за денежные средства предоставляемые покупателю/покупателям по ипотечному или иного рода кредиту и/или по сертификату на материнский (семейный капитал), по иного рода сертификату, или с рассрочкой платежа), определяя во всех случаях цену, сроки и прочие условия по своему усмотрению, подписывать все необходимые справки, документы, заявления, в том числе справку о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, заключать и подписывать предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, любые соглашения, в том числе и соглашения о расторжении договоров, передаточные акты (при необходимости), передать недвижимость покупателю, получить причитающиеся мне деньги, регистрировать заключаемые договоры, соглашения, обременения, ограничения, переход права и необходимые документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области или МФЦ, с правом подачи заявления о приостановлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, внесения изменений в записи ЕГРН, внесения изменений в документы, с правом подачи любых заявлений, в том числе заявления об исправлении технических ошибок, с правом снятия обременений, ограничений, погашения регистрационных записей об ипотеке, подавать любого рода заявления, в том числе заявления о том, что отчуждаемое недвижимое имущество приобретено истцом до брака, с правом оплаты налогов, тарифов, сборов, пошлин, с правом получения выписок из Единого государственного реестра недвижимости, всех необходимых зарегистрированных документов.

Доверенность выдана на три года, с запретом на передоверие полномочий по доверенности другим лицам.

30 сентября 2019 г. между Огородник Г.М., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности N от 26 сентября 2019 г. за Клыканову Т.А., и Хамзиным В.Т. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, и жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. <данные изъяты>).

Стоимость имущества определена сторонами в размере 3450000 руб., из которых 2800000 руб. - стоимость жилого дома, 650000 руб. - стоимость земельного участка (пункт <данные изъяты>).

Как следует из пункта <данные изъяты> договора согласно заявлению продавца по продаваемому объекту недвижимости в указанном доме на регистрационном учете состоят: Огородник Г.М., О., О., которые обязуются сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 6 февраля 2020 г.

Отказывая в удовлетворении заявленных Клыкановой Т.А. требований о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по основаниям части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих о сговоре или об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по основаниям пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит признаков притворной сделки, поскольку волеизъявление сторон было направлено на продажу недвижимого имущества, а не на обеспечение исполнения обязательств в форме залога по договору займа; сторонами договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорные объекты недвижимости, которые были приняты ответчиком.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на материалах дела и согласуются с положениями норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не приняты во внимание доводы истца о продаже спорных объектов недвижимости по цене ниже рыночной, не является основанием для отмены судебного постановления, поскольку стоимость спорного имущества согласована сторонами сделки, условие о цене соответствует требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, о недействительности сделки не свидетельствует.

В соответствии с доверенностью Клыканова Т.А. предоставила Огородник Г.М. право продажи спорного недвижимого имущества, определяя во всех случаях цену, сроки и прочие условия по своему усмотрению.

Данная нотариально удостоверенная доверенность на момент совершения сделки и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество истцом не отозвана, недействительной не признана.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи прикрывал сделку займа с залогом недвижимого имущества, признается судебной коллегией несостоятельным.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из разъяснений, данных в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеют место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка), и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон.

Истец, обращаясь с требованием о признании сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Согласно пункту 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо - независимо от суммы.

Пунктом 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Названной правовой нормой предусмотрено только одно требование к содержанию расписки или иного документа: подтверждение в них факта передачи денег или вещей, являющихся предметом договора займа.

Содержание расписки или иного документа, предусмотренного пунктом 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно позволять установить характер обязательства, возникшего в связи с передачей денежной суммы, которое не может считаться заемным только в силу отсутствия иного основания платежа.

Таким образом, необходимым условием оспаривания указанной сделки является доказанность того, что между сторонами было достигнуто соглашение по условиям договора займа с залогом объектов недвижимости, то есть сделка, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка.

Между тем, из текста оспариваемого договора не усматривается воля сторон на заключение заемного обязательства под залог недвижимого имущества. Между сторонами достигнуто соглашение по условия именно договора купли-продажи недвижимости - его предмет и цена, являющиеся существенными условиями сделки продажи недвижимого имущества.

В нарушении положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций относимых и достоверных доказательств наличия обязательства, фактически имеющегося между Огородник Г.М. и Хамзиным В.Т. в виде договора займа, а также доказательств в подтверждение того, что ответчик Хамзин В.Т. в действительности не намеревался приобрести право собственности на жилой дом и земельный участок, а был заинтересован только в его залоге.

Заключив договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, Огородник Г.М. и Хамзин В.Т. выразили друг другу намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договора соглашениями.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество длительная процедура, включающая в себя личное участие сторон договора как минимум на этапе его подписания, а также правовой анализ документов, представленных на регистрацию.

Таким образом, совокупность действий Клыкановой Т.А. исключает сомнения в её неосведомленности о характере заключенного её представителем Огородник Г.М. договора купли-продажи.

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что за Огородник Г.М. и членами её семьи сохранилась регистрация по месту жительства до 1 декабря 2019 г., они продолжают проживать в спорном жилом помещении, не влияют на правильность выводов суда об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку оснований полагать, что данные обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки, у судебной коллегии не имеется. Указанные ссылки опровергаются как содержанием самого договора купли-продажи квартиры от 30 сентября 2019 г., так и установленными в ходе судебного разбирательства фактическими обстоятельствами дела.