Дата принятия: 05 мая 2021г.
Номер документа: 33-2235/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 мая 2021 года Дело N 33-2235/2021
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Гавриленко Е.В.
судей Кармацкой Я.В., Кузнецова М.В.
при секретаре Зинченко Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Сургута к САА о понуждении присоединиться к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,
по апелляционной жалобе Администрации города Сургута на решение Сургутского городского суда от 17 сентября 2020 года, которым постановлено:
"Администрации города Сургута в удовлетворении исковых требований к САА о понуждении присоединиться к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, отказать".
Заслушав доклад судьи Кузнецова М.В., пояснения ответчика САА возражавшего по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Сургута обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, которым просила обязать ответчика заключить с Администрацией г. Сургута соглашение о присоединении к договору аренды в редакции, учитывающей вступление в договор с 10.09.2014 года, внесения арендной платы за период 2014-2019 годов и далее в размере соразмерном доле в праве на здание, сооружения, помещения, принадлежащих ответчику.
В обосновании требований истцом указано, что ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым номером (номер), площадью 20 кв.м., расположенного в многоэтажной автостоянке, запись о государственной регистрации от 06.09.2011 (номер). Указанное помещение находится в здании с кадастровым номером (номер), расположенного на земельном участке с кадастровым номером (номер), по адресу: (адрес). Данный участок находится в неразграниченной государственной собственности. 30.10.2015 года между Администрацией г.Сургута и ООО УК "Центр Менеджмент" заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2015 (номер), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 5 600 кв.м., расположенный по адресу: (адрес). Земельный участок предоставлялся под многоэтажную автостоянку со спортивным комплексом, гостиницей и помещениями общественного назначения. Договор заключен на срок с 09.09.2014 года по 08.09.2063 года. Письмом комитета по земельным отношениям Администрации от 05.02.2020 (номер) ответчику для подписания направлен проект дополнительного соглашения к договору по адресу регистрации. Письмом от 24.03.2020 (номер) ответчиком дан ответ об отказе в подписании дополнительного соглашения. Ссылаясь на положения ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.3, п.6, п.7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации считает, что поскольку нежилое помещение ответчика находится на неделимом земельном участке, то последний обязан заключить дополнительное соглашение к договору.
Представитель истца в судебное заседание на рассмотрение спора судом первой инстанции не явился.
Ответчик САА в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что он владеет гаражным боксом, расположенном на земельном участке с 06.09.2011 года. При заключении договора аренды арендодатель обязана предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Администрация г. Сургута не исполнила данную обязанность, обратившись в суд через 4,5 года с момента заключения договора. Считает, что ответчиком пропущен срок исковой давности.
Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого и принятии нового, об удовлетворении исковых требований, просит в апелляционной жалобе Администрация г. Сургута.
В жалобе апеллянт ссылается на аналогичные обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований. Полагает, что судом не был принят во внимание тот факт, что договор аренды земельного участка первоначально заключен с ООО УК "Центр Менеджмент" в порядке п.6 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Обращает внимание на то, что ООО УК "Центр Менеджмент" не является управляющей организацией, обслуживающей помещения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101200:19. Считает, что поскольку Договор аренды не был признан недействительным, то у САА существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов. Считает, что в данном случае судом не было выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда соглашения в обязательном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу САА просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель истца, будучи извещенным не явился. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в его отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 30.10.2015 года между истцом и ООО "Управляющая компания "Центр Менеджмент" Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Сибпромстрой Московия" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 5 600 кв.метров, находящимся в (адрес). Срок аренды по договору установлен с 09.09.2014 года по 08.09.2063 год.
На вышеуказанном земельном участке размещены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким гражданам, в том числе и САА (гараж с кадастровым номером (номер) в (адрес)). Право собственности на гараж возникло у САА 06.09.2011 года, что следует из выписки Росреестра.
05.02.2020 года истец направил ответчику проект соглашения от 23.12.2019 года о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2015 года (номер), САА 17.03.2020 года направил отказ истцу в заключении соглашения.
24.03.2020 года ответчик направил истцу отказ в подписании дополнительного соглашения.
Отказ собственника нежилого помещения САА, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (номер) в (адрес), от присоединения к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, послужил основанием для обращения уполномоченного органа в суд.
Отказывая в удовлетворении требований администрации г. Сургута, суд первой инстанции указал на положения свободы договора и исходил из того, что условие о вступлении ответчика в 2019 году в договор с 01 сентября 2014 года и внесение арендной платы за период с указанного времени является, по сути, содержанием иного договора аренды заключенного на предшествующий период.
Судебная коллегия с выводами суда не может согласиться, поскольку судом первой инстанции неверно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, нарушены нормы материального права.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.
На основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 6 данной статьи предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня с направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п.7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого- либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную' практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п.4 ст. 445, п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49).
Из вышеприведенных норм права и разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.
Таким образом, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (ст. ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая, что заключение договора обязательно для ответчика и имелся спор об условиях данного договора относительно срока действия договора последнего с 01.09.2014 и внесения арендной платы за период с указанного времени, у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска администрации о понуждении к заключению договора по причине противоречия дополнительного соглашения условиям договора аренды. В данном случае указанные условия подлежали установлению судом при рассмотрении преддоговорного спора.
В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В пунктах 1, абз.2 пункта 3 соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка (номер) от 30 октября 2015 года с множественностью лиц на стороне арендатора, указано, что арендатор вступает в договор с 10.09.2014; размер арендной платы арендатора за 2014-2019г. указан в Приложении, являющимся неотъемлемой частью соглашения.
Между тем, при определении условий договора в соответствии с решением суда на основании пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (в данном случае - при удовлетворении исковых требований о возложении обязанности по заключению договора) договор признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда.
При этом суд первой инстанции обоснованно учел, что распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в случае обоюдной воли сторон и достижения ими соглашения относительно данного условия. Действующим законодательством не предусмотрено положений, обязывающих арендатора заключить договор аренды с условием внесения арендной платы за фактическое пользование земельным участком до заключения договора.
При урегулировании разногласий по договору в части срока, на который заключен договор и распространение условий договора на предшествующий его заключению период, судебная коллегия учитывает момент заключения договора в судебном порядке и отсутствие согласия со стороны арендатора на распространение условий договора к отношениям сторон, возникшим до заключения договора.
Доводы ответчика о необходимости применения размера арендной платы, указанной в редакции соглашения ответчика, судебной коллегией отклоняются, поскольку при расчете арендной платы за земельный участок используется ставка арендной платы и коэффициент переходного периода, соответствующие группе видов разрешенного использования, к которой отнесен участок при проведении государственной кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах решение первой инстанции об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сургута о понуждении присоединиться к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не соответствует нормам материального права, вследствие чего не может быть признано законным и обоснованным. Решение подлежит отмене с принятием нового об обязании ответчика присоединится к договору с множественностью лиц на стороне арендатора за исключением условий распространяющих свое действие за предшествующий период.
В соответствии со статьями! 98, 103 и ч. 4 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 9 000 рублей, определенная согласно подп. 3 п.1 ч.1 ст.333.19 и подп. 9 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского городского суда от 17 сентября 2020 года отменить, принять новое решение.
Исковые требования Администрации города Сургута к САА о понуждении присоединиться к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, удовлетворить.
Понудить (обязать) САА заключить с администрацией города Сургута соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка (номер) от 30 октября 2015 года с множественностью лиц на стороне арендатора, в указанной в нем редакции, исключив из редакции настоящего соглашения пункт 1 следующего содержания: "Арендатор вступает в Договор с 10.09.2014", и абзац второй пункта 3 следующего содержания: "Размер арендной платы "Арендатора" на 2014-2019г указан в Приложении, являющимся неотъемлемой частью Соглашения".
Права и обязанности сторон возникают с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.
Взыскать с САА в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей.
Председательствующий Гавриленко Е.В.
Судьи Кармацкая Я.В.
Кузнецов М.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
