Дата принятия: 05 октября 2017г.
Номер документа: 33-2229/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 05 октября 2017 года Дело N 33-2229/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего Воскресенской В.А.,
судей Володкевич Т.В., Нечунаевой М.В.,
при секретаре Чуйковой Ю.В.
5 октября 2017 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционной жалобе Кулагина Ю.М. на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 17 марта 2017 года, которым постановлено:
иск индивидуального предпринимателя Шер С.А. удовлетворить.
Расторгнуть заключенный между индивидуальным предпринимателем Шер С.А. и Кулагиным Ю.М. договор купли-продажи недвижимого имущества №2 от 24.12.2014 года, предметом которого является здание РМММ на 100 тракторов, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1628, 5 кв.м, инв.№ 3458, лит. В, В1, условный номер 41-41-02/017/2010-965, расположенное по адресу: < адрес>
Взыскать с Кулагина Ю.М. в пользу индивидуального предпринимателя Шер С.А. денежную сумму, внесенную за приобретение недвижимого имущества в размере 27 461 000 рублей, пени за период с 02 июня 2015 года по 25 марта 2016 года в размере 6 878 980 рублей 50 копеек, штрафа в размере 1 647 660 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 300 рублей, а всего 36 047 940 рублей 50 копеек.
Принятые по делу меры по обеспечению иска сохранить до исполнения решения суда.
Заслушав доклад судьи Володкевич Т.В., объяснения Кулагина Ю.М., поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения представителя индивидуального предпринимателя Шер С.А. - Щербакова В.В., полагавшего апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения, а решение суда первой инстанции - без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Индивидуальный предприниматель Шер С.А. (далее ИП Шер С.А.) обратился в суд с иском к Кулагину Ю.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 24 декабря 2014 года, взыскании денежной суммы по договору в размере 27 461 000 рублей, неустойки и штрафа в общей сумме 8 526 640 рублей 50 копеек.
В обоснование заявленных требований сослался на то, что 24 декабря 2014 года между ответчиком Кулагиным Ю.М. как продавцом, и ним (ИП Шер С.А.), как покупателем, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 (далее Договор), предметом которого является здание РМММ на 100 тракторов, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1628, 5 квадратных метров, инв. № 3458, лит. В, В1, условный номер 41-41-02/017/2010-965, расположенное по адресу: < адрес>, стоимостью 27461000 рубль.
Пунктом 4.2 данного Договора стороны обусловились, что государственная регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество к покупателю должна была быть осуществлена в срок до 31 января 2015 года.
Этим же Договором, ответчик гарантировал ему (истцу) отсутствие споров в отношении имущества, арестов и запретов, а также обязался действовать, таким образом, чтобы исключить возможность приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственность на имущество (пункты 1.2, 1.3 Договора).
После подписания Договора, он (истец) выполнил принятые на себя обязательства по полной оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
В этой связи, 26 декабря 2014 года означенный договор купли-продажи недвижимого имущества со всеми прилагающимися к нему документами был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю) для регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от продавца к покупателю.
Однако, в оговоренный пунктом 4.2 Договора срок, государственная регистрация перехода права собственности к ИП Шер С.А. не была произведена по причине наложения на приобретаемый им (истцом) объект недвижимости обременения по неисполненным обязательствам продавца перед третьими лицами.
25 марта 2015 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с пунктом 6.8 которого, ответчик обязался передать ему (истцу) право собственности на приобретаемое недвижимое имущество в срок не позднее 1 июня 2015 года. Одновременно, стороны предусмотрели, что при нарушении продавцом срока перехода права собственности к покупателю (без вины последнего), покупатель вправе требовать от продавца уплаты неустойки в размере 0, 075% от стоимости имущества за каждый день просрочки, а также расторгнуть договор. Продавец, в свою очередь, обязан возвратить покупателю полученные в качестве продажной цены денежные средства и уплатить ему (покупателю) штраф в размере 6 % от стоимости имущества.
Кроме того, ответчик обязался в срок до 1 ноября 2015 года предоставить покупателю документ, подтверждающий снятие обременения с приобретаемого им (покупателем) недвижимого имущества.
26 марта 2015 года означенное дополнительно соглашение было сдано сторонами в Управление Росреестра по Камчатскому краю для регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи, которая ни ко дню наступления обусловленного договором срока, ни в последующем, так и не состоялась по причине не снятого с этого имущества обременения.
В адрес ответчика им (истцом) направлялись претензии о необходимости обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое имущество, однако они были оставлены Кулагиным И.Г. без внимания и удовлетворения.
В этой связи, просил иск удовлетворить.
В судебном заседании суда первой инстанции стороны, а также третьи лица УФССП по Камчатскому краю, Управление Росреестра по Камчатскому краю и Кулагина И.Г. участия не принимали.
Представитель ИП Шер С.А. по доверенности Щербаков В.В. исковые требования поддержал в полном объеме.
Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе Кулагин Ю.М., полагая решение суда первой инстанции незаконным, просит его (решение) отменить и в удовлетворении исковых требований ИП Шер С.А. отказать. В обоснование доводов своей жалобы указывает на то, что судом не было рассмотрено его (ответчика) ходатайство об отложении рассмотрения дела, в обоснование которого были приведены уважительные причины невозможности явки в судебном заседании. Допущенное судом процессуальное нарушение не позволило ему (ответчику) аргументировать ранее заявленное в устной форме ходатайство о снижении неустойки и штрафа, размер которых, по его (ответчика) мнению является чрезмерно завышенным. По существу спора настаивает на том, что основанием для возникновения у истца права собственности на объект недвижимости является ни что иное, как приобретение данного имущества по договору купли-продажи и его же передача на основании соответствующего акта в распоряжение и пользование покупателя, но не государственная регистрация перехода права собственности, как на этом настаивает истец. Также акцентирует в жалобе внимание на неправильности выводов суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку истцом не приведены, и судом не установлены нарушения продавцом существенных условий такового. Кроме того, считает, что суд не установил факта полной оплаты истцом приобретенного недвижимого имущества и не учел, что приобретаемый им по договору объект недвижимости не имеет каких-либо обременений, кроме запрета на регистрацию перехода права собственности, наложенного в качестве обеспечительных мер по заявлению самого истца. Просил суд апелляционной инстанции принять во внимание, что в нарушение норм процессуального права суд первой инстанции не рассмотрел его (ответчика) ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с подачей им (Кулагиным Ю.М.) самостоятельного иска об освобождении имущества от ареста и понуждении к государственной регистрации права.
В возражениях на апелляционную жалобу ИП Шер С.А. высказался против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивая на правильности решения суда первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Так, в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из положений пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 24 декабря 2014 года между Кулагиным Ю.М., как продавцом, и ИП Шер С.А., как покупателем, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2, предметом которого является здание РМММ на 100 тракторов, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1628, 5 квадратных метров, инв. № 3458, лит. В, В1, условный номер 41-41-02/017/2010-965, расположенное по адресу: < адрес>
В соответствии с пунктом 2.1. Договора, стороны определили общую стоимость приобретаемых покупателем объектов недвижимого имущества, указанных в п.1.1. настоящего договора, в размере 27461000 рублей.
При этом стороны обусловились, что государственная регистрации перехода права собственности на имущество к ИП Шер С.А. должна была быть осуществлена в срок до 31 января 2015 года (пункт 4.2 Договора)
Этим же Договором, ответчик гарантировал истцу отсутствие споров в отношении имущества, арестов и запретов, а также обязался действовать, таким образом, чтобы исключить возможность приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственность на имущество (пункты 1.2, 1.3 Договора).
После подписания Договора, ИП Шер С.А. выполнил принятые на себя договорные обязательства по полной оплате стоимости приобретаемого у Кулагина Ю.М. недвижимого имущества.
В этой связи, 26 декабря 2014 года означенный договор купли-продажи недвижимого имущества со всеми прилагающимися к нему документами был передан сторонами сделки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю) для регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от продавца к покупателю.
Однако, в оговоренный пунктом 4.2 Договора срок, государственная регистрация перехода права собственности к ИП Шер С.А. не была произведена по причине, не зависящей от воли покупателя.
25 марта 2015 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи (далее также Дополнительное соглашение), в соответствии с пунктом 6.8 которого, ответчик обязался передать истцу право собственности на приобретаемое недвижимое имущество в срок не позднее 1 июня 2015 года. Одновременно, стороны предусмотрели, что при нарушении продавцом срока перехода права собственности к покупателю (без вины последнего), покупатель вправе требовать от продавца уплаты неустойки в размере 0, 075% от стоимости имущества за каждый день просрочки, а также расторгнуть договор. Продавец, в свою очередь, обязан возвратить покупателю полученные в качестве продажной цены денежные средства и уплатить ему (покупателю) штраф в размере 6 % от стоимости имущества.
Кроме того, продавец обязался в срок до 1 ноября 2015 года предоставить покупателю документ, подтверждающий снятие обременения по договору ипотеки №115300/0011-7/2, заключенного между ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и ОАО «Россельхозбанк» на следующий объект: «нежилые помещения в здании Гаража, поз. №1-14, 19, 20, 22-34, 37-39, 44, назначение: нежилое, общей площадью 3236, 4 квадратных метров, этаж 1», расположенные по адресу: < адрес> Кадастровый (условный) № (пункт 6.9. Дополнительного соглашения).
26 марта 2015 года означенное дополнительно соглашение было сдано сторонами в Управление Росреестра по Камчатскому краю для регистрации перехода права.
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю так и не состоялась, поскольку оно (имущество) находится под обременениями, наложенными постановлениями судебных приставов-исполнителей по обязательствам (долгам) ответчика перед третьими лицами, которые до настоящего времени не сняты.
Установив, что условие о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемые ответчиком нежилые помещения является необходимым условием для договора данного вида, тогда как таковое было нарушено продавцом Кулагиным М.Ю., обязавшимся передать отчуждаемый в собственность покупателя объект свободным от прав третьих лиц, но к оговоренному сторонами сроку взятого на себя обязательства не исполнившего, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 декабря 2014 года, заключенного между ИП Шер С.А. и Кулагиным Ю.М., взыскав с последнего в пользу истца, уплаченные им по договору денежные средства в размере 27461000 рублей, а также, установленные договором и дополнительным соглашением неустойку за период с 2 июня 2015 года по 25 марта 2016 года в размере 6878980 рублей 50 копеек и штраф-1 647 660 рублей.
Оснований не согласиться с судом первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку изложенные в его решении выводы о допущенном ответчиком существенном нарушении условий договора, в значительной степени лишившем истца того, на что он рассчитывал при его (договора) заключении, подтверждаются совокупностью доказательств, собранных в ходе судебного разбирательства, которые оценены судом в точном соответствии с требованиями, установленными статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. Результаты этой оценки, которую суд апелляционной инстанции признает верной, полно отражены в мотивировочной части решения.
Доказательств объективно свидетельствующих о том, что истец ИП Шер С.А. согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц, а потому не вправе требовать расторжения договора купли-продажи, не представлено ответчиком, а кроме того, данные обстоятельства опровергаются условиями самого договора купли-продажи в редакции дополнительного к нему соглашения.
Довод жалобы о том, что существенные условия договора им (Кулагиным Ю.М.) не нарушены ввиду того, что основанием для возникновения у истца права собственности на объект недвижимости является ни что иное, как приобретение данного имущества по договору купли-продажи и его же передача в фактическое распоряжение и пользование покупателя, судебной коллегией отклоняется, поскольку в силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает именно с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку переход права собственности на принадлежащее Кулагину Ю.М. недвижимое имущество к ИП Шер С.А. не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и полагать его (истца) собственником этого имущества, законных оснований не имеется.
Ссылка апеллянта на невыполнение истцом принятого на себя договорного обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества и необоснованность взыскания с продавца Кулагина Ю.М. его (имущества) договорной стоимости, находится в полном противоречии с представленными стороной истца доказательствами, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
В свою очередь, довод апелляционной жалобы о том, что размер взысканной судом с Кулагина Ю.М. неустойки и штрафа является чрезмерным, судебной коллегией отклоняется, как не подлежащий анализу, поскольку в суде первой инстанции такой довод ответчиком не заявлялся и не ставился на обсуждение, тогда как согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Применительно к спорным правоотношениям вышеприведенные условия отсутствуют.
Утверждение подателя жалобы о том, что он (Кулагин Ю.М.) заявлял о снижении договорных санкций в одном из судебных заседаний суда первой инстанции, где принимал непосредственное участие, опровергается содержанием протоколов судебных заседаний от 14 ноября 2016 года и 26 января 2017 года, замечания на которые в порядке, установленном статьей 231 Гражданского процессуального РФ, им (Кулагиным Ю.М.) не подавались.
Более того, отсутствие с его (Кулагина Ю.М.) стороны ходатайства о снижении неустойки и штрафа, Кулагин Ю.М. обосновывает лишь тем, что по семейным обстоятельствам он вынужден был срочно выехать за пределы Камчатского края, однако, данное обстоятельство, не может расцениваться судебной коллегией как неустранимое препятствие к реализации ответчиком своих процессуальных прав.
Действительно, неявка ответчика в судебное заседание судом первой инстанции не была признана уважительной, в связи с чем, его (ответчика) ходатайство об отложении дела слушанием, было отклонено.
Вместе с тем, учитывая длительность нахождения настоящего гражданского дела в производстве суда, о возбуждении которого Кулагину Ю.М. было достоверно известно еще в ноябре 2016 года, судебная коллегия приходит к выводу, что по состоянию на 17 марта 2017 года он (ответчик) имел объективную возможность заявить соответствующее ходатайство лично либо через уполномоченного представителя, причем как в устной, так и в письменной форме, однако, предоставленного ему Законом права не реализовал.
Процессуальный довод апеллянта о том, что суд не рассмотрел его ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до принятия судебного акта по его иску об освобождении имущества от ареста и понуждении к государственной регистрации права, отклоняется судебной коллегией, поскольку данное ходатайство было рассмотрено судом первой инстанции в день принятия обжалуемого судебного решения, что подтверждается протоколом судебного заседания от 17 марта 2017 года.
Право вынесения определений в устной форме с занесением их в протокол судебного заседания предоставлено суду частью 2 статьи 224 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Реализуя данное право, суд первой инстанции постановил мотивированное протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, с которым у судебной коллегии нет оснований не согласиться.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, по своей сути они сводятся к несогласию с постановленным решением, переоценке исследованных судом доказательств, основаны на ином толковании норм материального права.
Выводы суда в решении мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 17 марта 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кулагина Ю.М. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
