Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 15 июля 2019 года №33-2222/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2019 года Дело N 33-2222/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Кочергиной Н.А.
судей: Александровой Н.А, Чербаевой Л.В.,
при секретаре Медведевой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гараст Н.Н. к ИП главе КФХ Андреевой А.Г. о признании незаключенным договора аренды земельного участка, возложении обязанности по передаче земельного участка,
по апелляционной жалобе Гараст Н.Н. в лице своего представителя Никитина А.Н. на решение Знаменского районного суда Тамбовской области от 20 марта 2019 года.
Заслушав доклад судьи Александровой Н.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гараст Н.Н. обратилась в суд с иском к ИП - главе КФХ Андреевой А.Н. о признании незаключенным договора аренды земельного участка, возложении обязанности по передаче земельного участка. В обоснование исковых требований истец указал следующие обстоятельства. На основании договора дарения, заключенного 25.04.2018 года между А.Л.Н. и Гараст Н.Н., последней на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 102 000 кв.м, в том числе пашни - 93 600 кв.м, кормовых угодий - 8 400 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды по договору от 14.05.2010 года, заключенному между А.Л.Н. (арендодателем), от имени которой действовала по доверенности Гараст Н.Н., и ИП главой КФХ Андреевой А.Г. (арендатором). Между тем, в указанном договоре аренды не указано существенное для данного вида договоров условие - вид разрешенного использования земельного участка, определяющий его целевое назначение и правовой режим, а именно - для ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом сторонами не было согласовано вышеназванное существенное условие. Т.е. сведения о назначении имущества, которые указаны в договоре, противоречат сведениям ЕГРН, а потому являются недействительными. Следовательно, ответчик пользуется земельным участком по недействительному условию договора. Кроме того, несогласованным условием договора аренды является и пункт, касающийся продолжения действия договора в отношении последующих арендодателей, поскольку земельная доля определена в нем без конкретного номера обособленного участка, входящего в состав передаваемого в аренду единого землепользования, что не позволяет индивидуализировать объект данных правоотношений. Ссылаясь на приведенные доводы, истец просила признать спорный договор аренды незаключенным и обязать ответчика возвратить Гараст Н.Н. земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 102 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.
Решением Знаменского районного суда Тамбовской области от 20 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований Гараст Н.Н. отказано.
Не согласившись с постановленным решением, Гараст Н.Н. через своего представителя Никитина А.Н. подала апелляционную жалобу. По мнению автора жалобы, судом первой инстанции не опровергнуты доводы истца о несоответствии и несогласованности существенных условий оспариваемого договора, касающихся границ земельного участка, вида разрешенного использования, а также воли собственника в части срока аренды, установления прав и обязанностей сторон. Считает, что суд первой инстанции не дал оценку отсутствию в договоре сведений, отраженных в кадастровом плане земельного участка от 20.11.2007 года. Не приняты во внимание сложный состав и конфигурация участков, а также утверждение представителя ответчика Андреева В.М. о том, что знание границ землепользования им не нужно. Считает, что обстоятельства, установленные решением Знаменского районного суда Тамбовской области от 24.09.2018 года, положенные в основу обжалуемого решения, противоречат друг другу. Вывод суда первой инстанции о принятии Гараст Н.Н. от Андреевой А.Г. исполнения договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам. Считает, что суд первой инстанции исключил существенное условие, имеющее значение для собственника земельного участка, что привело к неправильному распознанию воли арендодателя арендатором - осуществлять свои права и обязанности в договоре в соответствии с действительным назначением имущества: "для ведения личного подсобного хозяйства", в том числе имеющего существенное значение в согласовании срока аренды. Кроме того, в договоре аренды не согласовано еще одно существенное условие - порядок определения цены. Вопреки неоднозначным показаниям Андреева В.М., который готовил текст оспариваемого договора аренды, суд первой инстанции сделал неправомерный вывод о том, что данный договор подписывался именно Андреевой А.Г. Текст данного договора с его условиями предложил для подписания Гараст Н. Н. - Андреев В.М., не являвшийся стороной договора, и полномочия которого на момент заключения договора не были подтверждены. Условия договора указаны в одностороннем порядке. Гараст Н.Н. не участвовала в разработке проекта договора, а лишь подписала его. Истец является слабой стороной договорных отношений, поскольку на момент заключения договора аренды она не была собственником земельного участка. На основании приведенных доводов Гараст Н.Н. просит решение Знаменского районного суда Тамбовской области от 20 марта 2019 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее требования.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Гараст Н..Н., Андреева А.Г. не явились, извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч. 1 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка является условие об арендной плате.
Согласно части 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).В силу пунктов 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом первой инстанции установлено, что 14 мая 2010 г. между Гараст Н.Н., действовавшей по доверенности от А.Л.Н. (арендодателя), и ИП - главой КФХ Андреевой А.Г. (арендатором) на срок 15 лет был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области 10.06.2010 г.
Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 102000 кв. м. с кадастровым номером *** с категорией земель- земли сельскохозяйственного назначения для использования в целях сельскохозяйственного производства. Земельный участок располагается по адресу: ***, примерно в 2600 м по направлению на северо - запад от ориентира жилой дом ***, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ***.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Согласно п. 2.1 договора стороны договорились, что срок действия договора аренды земельного участка устанавливается 15 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации права.
В соответствии с п. 2.3 договора сумма оплаты арендатором по настоящему договору составляет 1,8 тонны фуражного зерна из расчета стоимости фуражного ячменя. По договоренности сторон арендодатель может получить арендную плату в денежной форме, в виде других видов продукции, производимой арендатором.
25 апреля 2018 г., на основании договора дарения Гараст Н.Н. стала собственником земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 102000 кв.м; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир - жилой дом; участок находится примерно в 2600 м по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом ***, за пределами участка, адрес ориентира; почтовый адрес ориентира: ***.
Ссылаясь на необходимость личного использования земельного участка, нарушения порядка целевого использования земельного участка и заключении договора обещания дарения, Гараст Н.Н. просит признать договор аренды незаключенным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд ссылался на положения, ст. 321, 431,606, 607, 615, 617, 619 ГК РФ, ст. 7 ЗК РФ и исследовав представленный договор аренды, пришел к обоснованному выводу об отсутствии неопределенности в отношении предмета договора аренды, так как договор исполнен: стороны достигли соглашения по поводу объекта, который передается в аренду, о чем свидетельствует осуществление и прием арендных платежей, отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно земельного участка и его описание в договоре аренды. При этом суд правильно указал, что отсутствие границ, установленных в соответствии с требованиями законодательства, не является основанием для признания договора аренды незаключенным. Судом было установлено, что до 2010 года каждая из сторон оспариваемого договора совершала действия, соответствующие предусмотренным в договоре аренды условиям, и принимала встречное исполнение контрагента. При этом разногласий, связанных с идентификацией переданного в аренду имущества, у сторон не возникало.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.
Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Согласно пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В пункте 15 данного постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды между собственником земельного участка с кадастровым номером ***. А.Л.Н., за которую по доверенности действовала Гараст Н.Н. и Андреевой А.Г заключен на 15 лет и исполнен путем использования арендатором земельного участка за возмездную плату в указанный период без каких-либо претензий со стороны А.Л.Н., в связи с чем, требования истца не основаны на законе, противоречат принципу добросовестности и потому не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Фактически сделка исполнена сторонами добровольно, в материалы дела истцом не представлены доказательства понуждения А.Л.Н. к заключению спорного договора.
В период действия договора аренды с 2010 года, требования об уточнении условий договора, срока заключения, передачи земельного участка, сторонами договора не предъявлялось.
Довод жалобы о том, что договор является незаключенным в виду того, что не подписан Андреевой А.Г. судебной коллегией отклоняется.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Поскольку А.Л.Н. впоследствии одобрила оспариваемый договоры аренды путем совершения конклюдентных действий (передача арендованного имущества, принятие арендных платежей), существенные условия договоров между сторонами согласованы, договор аренды исполнен, то требования иска о признании их незаключенными необоснованны, спорный договор считаются заключенным и при условии подписания лицом, не имеющим на то полномочий.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды в связи с использованием Андреевой А.Г. земельного участка не в соответствии с его целевым назначением судебной коллегией признается несостоятельным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 1).
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).
Правовой режим сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения предусматривает приоритет в целевом использовании, их особую охрану, которая, в частности, выражается в недопущении выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе для использования в сельскохозяйственной деятельности (часть 1 статьи 79 ЗК РФ, части 1 и 4 статьи 36 ГрК РФ).
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) установлено, что данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Указанные законоположения регулируют не предоставление земельных участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, а возможные цели использования земель сельскохозяйственного назначения различными субъектами землепользования, в том числе гражданами, и направлены на защиту прав и законных интересов граждан, в частности охрану земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
С учетом приведенных норм федерального законодательства судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур не нарушает требования градостроительного и земельного законодательства.
Кроме того, сторон договора согласовали назначение использования земельного участка в п. 1 договора, а именно для использования в целях сельскохозяйственного производства. Устанавливая п. 2.3 договора аренды получение аренной платы фуражным зерном или иной продукцией, производимой арендатором, стороны так же пришли к соглашению об использовании Андреевой А.Г. земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Кроме того, данное нарушение является основание для расторжении договора аренды, а не признания его незаключенным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в этой части суд первой инстанции обоснованно принял во внимание то, что решением Знаменского районного суда Тамбовской области от 24 сентября 2018 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тамбовского областного суда от 12 декабря 2018 года, Гараст Н.Н. отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка по те же основаниям, которые истец указывает в настоящем иске.
В соответствии с ч. 1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Отклоняя довод жалобы о необходимости возврата земельного участка ввиду изменения его собственника и существенных условия, судебная коллегия считает, что к новому сособственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения перешли все права и обязанности в полном объеме, предусмотренные договором аренды от 14.05.2010 года, в том числе в части предмета договора, порядка, сроков и размера внесения арендных платежей и сроков действия договора, в соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Переход права собственности и необходимость использовать земельный участок в личных нуждах, равно как и заключение договора обещания дарения не свидетельствует о незаключенности договора аренды 14 мая 2010 года.
Вопреки доводам жалобы материалы дела содержат достаточную для его правильного разрешения совокупность доказательств, которым суд дал надлежащую правовую оценку, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.
Нормы материального права применены судом правильно с учетом правоотношений сторон и фактических обстоятельств дела.
При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении иска общества является правильным.
Указанные в апелляционной жалобе доводы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, принятого при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Знаменского районного суда Тамбовской области от 20 марта 2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Гараст Н.Н. в лице своего представителя Никитина А.Н. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Председательствующий
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка