Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 января 2022 года Дело N 33-22/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Бурдюговского О.В.

судей Жуковой Е.Г., Мягковой С.Н.

при ведении протокола помощником Канищевым Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело N 2-278/2021 по иску Катаева ФИО18 к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим

по апелляционной жалобе Катаева ФИО19 на решение Первомайского районного суда г. Пензы от 18 марта 2021 г., которым постановлено:

в удовлетворении иска Катаева ФИО20 к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим отказать.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия

установила:

Катаев А.В. обратился в суд с иском к ООО "Альфа" о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указал, что по сведениям Росреестра по Пензенской области ООО "Коно" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 127,2 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Указанное нежилое помещение было образовано в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 285,5 кв.м, на 8 помещений, 7 из которых, а именно: нежилое помещение площадью 31 кв.м с кадастровым номером N, нежилое помещение площадью 30,4 кв.м с кадастровым номером N, нежилое помещение площадью 15,8 кв.м с кадастровым номером N, нежилое помещение площадью 18,9 кв.м с кадастровым номером N, нежилое помещение площадью 16,3 кв.м с кадастровым номером N, нежилое помещение площадью 15,8 кв.м с кадастровым номером N, нежилое помещение площадью 30,1 кв.м с кадастровым номером N были проданы ООО "Коно" собственникам квартир многоквартирного жилого дома <адрес> и используются в качестве машино-мест. Помещение площадью 127,2 кв.м с кадастровым номером N используется в качестве проезда автомобилями, хранящимися на вышеуказанных машино-местах и иных машино-местах, расположенных в подземном паркинге. Однако при продаже машино-мест ООО "Коно" не предусмотрело передачу в общую долевую собственность помещения площадью 127,2 кв.м. с кадастровым номером N, используемое в качестве проезда. Истец считает, что указанное помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Катаев А.В. является собственником квартиры N и собственником 2-х машино-мест (N, N) в многоквартирном жилом доме <адрес>, в связи с чем полагает, что зарегистрированное за ООО "Коно" право собственности нарушает его право на владение общим имуществом многоквартирного дома и наделяет его правом оспаривать зарегистрированное право на нежилое помещение, которое в силу закона должно являться общим имуществом многоквартирного дома. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "Коно" прекратило свою деятельность ввиду реорганизации и присоединения к ООО "Альфа".

Просил признать зарегистрированное за ООО "Коно" право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 127,2 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> отсутствующим.

Первомайский районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Катаев А.В. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Суд при вынесении решения не учел, что все сделки, в результате совершения которых у ООО "Коно" возникло право собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером N, являются ничтожными в силу закона, поскольку образованное в результате продажи нежилых помещений спорное нежилое помещение используется всеми собственниками для проезда к своим машино-местам и выезда из паркинга, так как иной возможности подъезда и выезда не имеется, какое-либо ограждение у спорного нежилого помещения отсутствует, т.е. оно отвечает признаками общего имущества (ст.36 ЖК РФ). Между тем судом не был исследован вопрос, входит ли спорное нежилое помещение в состав общего имущество собственников помещений многоквартирного дома.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчик ООО "Альфа" и третье лицо ООО УК "Твой Дом - Фаворит" доводы жалобы поддержали.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что на основании решения единственного участника ООО "Альфа" от 8 июня 2021 г. изменено фирменное наименование ответчика на ООО "ЦЕНТР БЕЗОПАСНОСТИ РИСАН", сокращенное наименование ООО "ЦБР".

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 12 декабря 2021 г. в порядке ст. 44 ГПК РФ произведена замена третьего лица - Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области на его правопреемника Министерство жилищно-коммунального хозяйства и гражданской защиты населения Пензенской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Катаева А.В. по доверенности Александрова Е.Ю. просила отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО "ЦБР" Муромская М.В. поддержала доводы апелляционной жалобы Катаева А.В.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Материалами дела установлено, что Катаев А.В. является собственником квартиры N в доме <адрес>, а также двух нежилых помещений N с кадастровым номером N площадью 16,1 кв.м и N с кадастровым номером N площадью 16,1 кв.м, расположенных в подвале указанного многоквартирного дома и используемых для хранения автомобилей (л.д.5-7, 8-10, 11-13 т.1).

В собственности ответчика ООО "ЦБР" находится спорное нежилое помещение N с кадастровым номером N, площадью 127,2 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. (л.д.14-17 т.1). Подвал дома используется собственниками находящихся в нем помещений в качестве паркинга.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал установленным и исходил из того, что право собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером: N площадью 127,2 кв.м, возникло у ответчика на законных основаниях, данное право было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН. При этом спорное нежилое помещение образовано, в том числе из нежилого помещения общей площадью 285,5 кв.м с кадастровым номером N, которое имело статус нежилого помещения и не было отнесено к общему имуществу многоквартирного дома, указанному в ст. 36 ЖК РФ, и как на стадии разработки проекта, стадии строительства, так и при вводе объекта в эксплуатацию. Спорное нежилое помещение, имеющее собственника, также никогда не входило в состав общего имущества многоквартирного дома.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией города Пензы ООО "Рисан" выданы разрешения от 02 февраля 2012 г. N, от 15 марта 2013 г. N и N на строительство объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными административными и торговыми помещениями и подземной автостоянкой по проектному адресу: <адрес>, состоящего из 3 блок-секций (л.д.162-168 т.1).

Согласно проектной декларации на строительство указанного многоквартирного жилого дома в доме предусмотрен подземный этаж -подземная автостоянка, которая в соответствии с п.2.6 проектной декларации отнесена к нежилым помещениям, не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно п.2.7 в состав общего имущества включены: лифты, места общего пользования, внутриплощадочные стены, благоустройство (л.д.175-177 т.1).

25 декабря 2014 г. между ООО "Рисан" (застройщик) и ООО "РисанСтрой" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с п.1.1 которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 11 873 кв.м по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: N многоквартирный жилой дом выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и /или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, стр.N, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В п.1.4 договора определен объект долевого строительства - нежилое подсобное помещение, расположенное в подвале (паркинге) многоквартирного жилого дома в блок-секции N 1 общей проектной площадью 296,86 кв.м (л.д.46-54 т.1).

Жилой дом введен в эксплуатацию поэтапно на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 27 декабря 2013 г.а (блок-секция N 3), от 30 декабря 2014 г. (блок-секция N 1 и N 2) (л.д.169-174 т.1), ему присвоен адрес: <адрес>.

9 июля 2015 г. ООО "РисанСтрой" уступило ООО "Коно" на основании договора уступки прав, обязанностей и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 25 декабря 2014 г. в полном объеме права на объект долевого строительства, а именно нежилое подсобное помещение, расположенное в подвале (паркинге) многоквартирного жилого дома в блок-секции N 1 в осях 1-7 А-Е, общей проектной площадью 296,86 кв.м (л.д.55-56 т.1).

Дополнительным соглашением от 4 августа 2015 г. N 1 к договору участия в долевом строительстве от 25 декабря 2014 г. (в редакции договора уступки прав, обязанностей и перевода долга от 9 июля 2015 г.) п. 1.4 договора участия в долевом строительстве изложен в следующей редакции: объектом долевого строительства является нежилое подсобное помещение, расположенное в подвале (паркинге) многоквартирного жилого дома в блок-секции N 1 в осях А-Е; 1-7 общей проектной площадью 286,29 кв.м, обозначенное в приложении N 1. Приложение N 1 к договору заменено на Приложение N 2 (л.д.57-59).

Объект долевого строительства - нежилое подсобное помещение, расположенное в подвале (паркинге) многоквартирного жилого дома в блок-секции N 1, площадью 285,5 кв.м, в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, передан застройщиком ООО "Коно" 4 августа 2015 г. по акту приема-передачи, был поставлен на кадастровый учет (л.д.60-62 т.1).

Право собственности на нежилое помещение, площадью 285,5 кв.м в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, было зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "Коно" (л.д.87 т.1).

В 2016 г. на основании технического плана помещения собственником нежилого помещения ООО "Коно" был произведен раздел данного помещения на 8 самостоятельных нежилых помещений: нежилое помещение N площадью 127,2 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N площадью 30,1 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N площадью 31 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N площадью 15,8 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N площадью 15,8 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N, площадью 30,4 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N, площадью 18,9 кв.м с кадастровым номером N; нежилое помещение N площадью 16,3 кв.м с кадастровым номером N.

Семь нежилых помещений: N, N, N, N,N, N, N на основании договоров купли-продажи нежилого помещения от 9 и 24 августа 2017 г., 28 сентября 2017 г., 5 октября 2017 г., 7 декабря 2017 г., 3 мая 2018 г., 11 октября 2018 г. были проданы ООО "Коно" и перешли в собственность граждан Миронова Н.Д., Бирючкова А.Е., Шароновой А.В., Михайличенко Д.Д., Тумар О.А., Якубова А.Г. Музафяровой З.Р., соответственно. Спорное помещение осталось в собственности ООО "Коно".

ООО "Коно" прекратило свою деятельность ввиду реорганизации в форме присоединения к ООО "Альфа" (л.д.63-69, 70-80), в связи с чем в силу положений п.2 ст. 58 ГК РФ ООО "Альфа", изменившее наименование в настоящее время на ООО "ЦБР", является правопреемником ООО "Коно", в связи с чем к нему перешло право собственности на нежилое помещение N площадью 127,2 кв.м с кадастровым номером N.

Таким образом, на основании представленных в дело документов судом верно установлено, что спорное нежилое помещение площадью 127,2 кв.м с кадастровым номером N является самостоятельным объектом гражданских прав, образовано из помещения общей площадью 285,5 кв.м с кадастровым номером N, которое имело статус нежилого помещения и никогда не было отнесено к общему имуществу многоквартирного дома, указанному в ст. 36 ЖК РФ.

Сделки, на основании которых у ООО "РисанСтрой", затем у ООО "Коно" возникли права на нежилое помещение площадью 285,5 кв.м с кадастровым номером N, а также последующие действия по образованию из указанного помещения 8 самостоятельных помещений, в том числе спорного нежилого помещения, регистрации права собственности ООО "Коно" в отношении вновь образованных помещений, равно как и документы, послужившие основанием к такой регистрации, не оспорены в установленном законом порядке и недействительными не признаны.

Доводы апелляционной жалобы о том, что все сделки, в результате совершения которых у ООО "Коно" возникло право собственности на спорное нежилое помещение являются ничтожными в силу закона, поскольку указанное нежилое помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома, используется всеми собственниками для проезда к своим машино-местам и выезда из паркинга, не влекут отмены постановленного по делу решения.

Исследованной судебной коллегии проектной документацией многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными административными и торговыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (блок-секция N 1), а также материалами кадастрового дела объекта недвижимости N (нежилые помещения по адресу: <адрес>) установлено, что в первоначальном проекте нежилое помещение общей площадью 285,5 кв.м., из которого впоследствии было образовано спорное нежилое помещение, отсутствует, однако в процессе строительства в проектную документацию застройщиком были внесены изменения, и на момент сдачи дома в эксплуатацию указанное нежилое помещение общей площадью 285,5 кв.м. было учтено как самостоятельный объект недвижимости, поставлено в качестве такового на кадастровый учет, в отношении данного помещения застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве, который был исполнен его сторонами.

Указанные обстоятельства подтвердил допрошенный в суде первой и апелляционной инстанции в качестве свидетеля заместитель начальника Управления (Инспекции) государственного строительного надзора, долевого строительства и сохранности автомобильных дорог Пензенской области ФИО1, участвовавший в приемке дома и заявивший о соответствии объекта нежилого помещения общей площадью 285,5 кв.м проектной документации на момент ввода дома в эксплуатацию, а также о том, что внесенные в проектную документацию (до ввода дома в эксплуатацию) изменения в части образования нежилого помещения общей площадью 285,5 кв.м с учетом его технических характеристик не требовали дополнительной государственной экспертизы.

Указанное также позволяет сделать вывод о том, что спорное нежилое помещение, имеющее собственника, никогда не входило в состав общего имущества многоквартирного дома.

Из объяснений представителя ответчика следует, что нежилое помещение общей площадью 285,5 кв.м обществом приобреталось как склад для хранения имущества, после раздела данного нежилого помещения и продажи выделенных нежилых помещений в качестве машино-мест оставшееся в собственности общества нежилое помещение, площадью 127,2 кв.м, стало использоваться для проезда.

Таким образом, на момент ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение общей площадью 285,5 кв.м с кадастровым номером N было сформировано и предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого многоквартирного дома, следовательно, право общей долевой собственности на это нежилое помещение у собственников помещений многоквартирного дома не возникло.

Из технического плана подвала проектной документации многоквартирного дома по адресу: <адрес>, содержащегося в материалах кадастрового дела объекта недвижимости N (нежилые помещения) также следует, что нежилое помещение общей площадью 285,5 кв.м являлось самостоятельным объектом недвижимости - нежилым помещением.

Материалами дела также установлено, что ответчик несет расходы по содержанию данного помещения, т.е. исполняет обязанность собственника помещения по его содержанию, собственники помещений многоквартирного дома бремя содержания данного нежилого помещения, как-то: уплата налогов, коммунальных услуг и пр. не несут.

То обстоятельство, что в настоящее время в результате раздела нежилого помещения общей площадью 285,5 кв.м спорное помещение не обособлено перегородками, используется собственниками иных помещений, расположенных в подвале дома, для проезда, что подтверждено заключением проведенной в суде апелляционной инстанции экспертом ООО "Лаборатория судебных экспертиз" судебной строительно-технической экспертизы, а также показаниями допрошенного судебной коллегией эксперта ФИО2, и некоторые собственники помещений в доме поддерживают требования истца, о чем представили соответствующие заявления, а ответчик не желает быть собственником этого помещения, автоматически не включает нежилое помещение N в состав общего имущества многоквартирного дома <адрес>.

Вопреки доводам апелляционной жалобы спорное помещение к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома в силу закона не отнесено, признаками, указанными в ст. 36 ЖК РФ, не обладает. В связи с чем доводы апелляционной жалобы о ничтожности сделок, в результате которых ответчиком была приобретена спорная недвижимость, не состоятельны.

При этом ссылка представителей истца и ответчика на то, что места общего пользования подземной автостоянки входят в состав общего имущества многоквартирного дома при установленных по делу обстоятельствах о том, что спорное нежилое помещение образовалось в результате раздела нежилого помещения, имеющего самостоятельное назначение, не отвечающее признакам общего имущества в многоквартирном доме, не будет имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.