Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-2214/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Тельных Г.А.

судей Крючковой Е.Г., Маншилиной Е.И.

при ведении протокола помощником судьи Федяевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО Специализированный застройщик "Строймастер" на решение Правобережного районного суда города Липецка от 10 марта 2021 года, которым постановлено:

"Признать договор N от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве в отношении 36 квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, заключенный между Титовым С.В. и ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания", заключенным в редакции и на условиях дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору N от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, заключенного между Титовым С.В. и ООО Специализированный застройщик "Строймастер".

В удовлетворении встречного иска ООО Специализированный застройщик "Строймастер" к Титову С.В. о расторжении договора N от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве в отношении 36 квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, заключенного между Титовым С.В. и ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания", отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик "Строймастер" в пользу Титова С.В. возврат госпошлины в сумме 300 рублей 00 коп.".

Заслушав доклад судьи Крючковой Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Титов С.В. обратился в суд с иском к ООО СЗ "Строймастер" о признании договора заключенным на определенных условиях, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" был заключен договор N долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> отношении 22 однокомнатных квартир и 14 двухкомнатных квартир общей стоимостью <данные изъяты>, который зарегистрирован в установленном порядке. Договорные обязательства по оплате долевого взноса исполнены им в полном объеме. Расчет по договору долевого участия между ним и ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" произведен путем взаимозачета требований по данному договору и по двум договорам купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на суммы <данные изъяты> и <данные изъяты>, произведенному письменным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ обязанности застройщика по строительству <адрес>, перешли от ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" к ООО СЗ "Строймастер". Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ "Строймастер" предложило ему заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия и представить документы, подтверждающие заключение договора и оплату по нему. ДД.ММ.ГГГГ он передал указанные документы ответчику. ДД.ММ.ГГГГ он подписал дополнительное соглашение и направил его в адрес ответчика, однако ответчиком вместо подписания дополнительного соглашения ему было направлено уведомление о расторжении договора долевого участия. Просил признать договор долевого участия заключенным в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика совершить все необходимые действия для проведения регистрации дополнительного соглашения.

Впоследствии, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ "Строймастер" и Титовым С.В. во исполнение решения суда было заключено дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве, просил признать договор N от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве заключенным в редакции и на условиях дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания", в качестве третьего лица - Управление Росреестра по Липецкой области.

Ответчик ООО СЗ "Строймастер" обратился со встречным иском к Титову С.В. о расторжении договора долевого участия, ссылаясь на то, что Титов С.В. не подтвердил факт оплаты договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем полагает, что у общества возникло право на односторонний отказ от исполнения договора. Просил расторгнуть договор долевого участия и исключить из ЕГРН регистрационную запись о его регистрации.

В судебном заседании истец Титов С.В. и его представитель по доверенности Пешкова М.А. свой иск поддержали, встречный иск не признали, указав, что по двум договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Титов С.В. продал ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" земельный участок и объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, жилой дом по адресу: <адрес> на общую сумму <данные изъяты>, а также земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>Б на общую сумму <данные изъяты>. В качестве оплаты по данным договорам купли-продажи ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" предоставило ему 22 однокомнатные квартиры и 14 двухкомнатных квартир в 17-тиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на общую сумму <данные изъяты>, о чем был составлен договор N от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве. ДД.ММ.ГГГГ было заключено письменное соглашение о взаимозачете требований по договорам купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Факт исполнения им обязательства по оплате договора долевого участия не отрицался ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" и подтвержден решением Советского суда г. Липецка о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартир. Поскольку им исполнены обязательства по договору долевого участия в части его оплаты, полагает отсутствующими основания для расторжения данного договора и необоснованным отказ нового застройщика ООО СЗ "Строймастер" в заключении с ним дополнительного соглашения в связи с изменением застройщика и изменением срока сдачи объекта в эксплуатацию. Поскольку ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение заключено, просил признать договор долевого участия заключенным на условиях данного соглашения.

Представитель ответчика ООО СЗ "Строймастер" по доверенности и ордеру адвокат Малахова Е.С. и адвокат Ростовская В.А. иск Титова С.В. не признали, встречный иск поддержали, ссылаясь на те же доводы. Полагали, что представленное истцом соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о взаимозачете требований между Титовым С.В. и ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" не подтверждено первичными финансовыми документами, подтверждающими наличие задолженности ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" перед Титовым С.В. Документов, достоверно подтверждающих факт оплаты Титовым С.В. договора долевого участия, не представлено. Титов С.В. не включен в перечень граждан, подтвердивших факт оплаты договора долевого участия, утвержденный договором, заключенным между ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" и ООО СЗ "Строймастер", в связи с чем ООО СЗ "Строймастер" никаких обязательств перед Титовым С.В. не несет. Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключено во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку данное решение отменено, полагают, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, о чем истцу направлено соответствующее уведомление.

Представитель ответчика ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" в судебное заседание не явился, о слушании дела надлежаще извещен, в письменных заявлениях не отрицал факт исполнения Титовым С.В. обязательств по оплате договора N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, подтвердил действительность соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о взаимозачете требований между Титовым С.В. и ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания".

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о слушании дела надлежаще извещен.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик ООО Специализированный застройщик "Строймастер" просит решение суда отменить и постановить новое об удовлетворении их исковых требований и отказе в удовлетворении требований истца, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Титов С.В. полагает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителя истца Титова С.В. по доверенности Пешкову М.А., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в редакции, действовавшей до 01.07.2018 года, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Невнесение платы или нарушение сроков внесения платежей участником долевого строительства является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и его расторжения.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании ч.3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч.4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 12 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ 1. обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В силу положений ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу положений ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (п. 1).

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2).

При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений (пункт 3).

В соответствии со ст. 392 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику.

Согласно п.1 ст. 392.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом первой инстанции верно установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ между ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" и Титовым С.В. заключен договор N долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" обязался своими силами и (или) с привлечением других строительных и иных организаций построить 17-ти этажное многоквартирное жилое здание, расположенное по адресу: <адрес> передать Титову С.В. 22 однокомнатных и 14 двухкомнатных квартир в данном здании. Застройщик обязался сдать объект не позднее II квартала 2016 года. Стоимость объектов долевого участия определена в сумме <данные изъяты>.

Согласно п. 3.3 договора, оплата договора производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств в кассу застройщика либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также верно установлено, что соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" и Титовым С.В., произведен зачет встречных однородных требований по договору N от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве на сумму <данные изъяты> и по двум договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" и Титовым С.В., на сумму <данные изъяты> по оплате недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, и в размере <данные изъяты> по оплате недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> и <адрес>, в связи с чем стороны пришли к соглашению о прекращении взаимных обязательств по оплате по указанным договорам купли-продажи и договору долевого участия в строительстве.

На основании соглашения о взаимозачете застройщиком ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" ДД.ММ.ГГГГ выданы Титову С.В. уведомительные письма об извещении и согласовании переуступки прав требования в отношении каждой квартиры по договору долевого участия и о подтверждении оплаты в полном объеме по договору долевого участия.

Из материалов дела следует, что в установленный договором долевого участия срок строительство дома ответчиком не завершено.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 12.09.2017 года в связи с нарушением застройщиком сроков сдачи объекта в эксплуатацию по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N с ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" в пользу Титова С.В. взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>

Указанным решением суда установлено, что обязательства по оплате по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N Титовым С.В. исполнены в полном объеме, что не оспаривалось ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" в ходе рассмотрения дела.

Решение вступило в законную силу.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" и ООО СЗ "Строймастер" заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика по строительству 17-ти этажного многоквартирного жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора первоначальный застройщик ООО "Липецкая инвестиционно-строительная компания" передал, а новый застройщик принял на себя обязательства по передаче жилых и нежилых помещений перед участниками долевого строительства, заключившими договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, включенными в реестр пострадавших граждан, полностью оплативших суммы, указанные в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве и договоре уступки в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору, надлежаще исполнившими обязательства по договору участия в долевом строительстве, документально подтвердившими исполнение обязательств, а также давшими свое согласие на передачу прав и обязанностей первоначального застройщика новому застройщику.

В силу п. 1.5 договора внесение изменений в договоры участия в долевом строительстве, заключенные первоначальным застройщиком, осуществляется новым застройщиком в срок не более 30 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода прав собственности на объект незавершенного строительства, указанный в п. 1.6.2 данного договора, путем заключения дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.1.3 договора и дополнительных соглашений к нему стороны согласовали перечень граждан, подтвердивших возникновение правоотношений между гражданином и застройщиком и надлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве и договоре уступки в случае уступки участником долевого строительства прав и давших согласие на передачу прав и обязанностей первоначального застройщика новому застройщику, в который Титов С.В. не включен.

Пунктом 1.4 договора стороны согласовали перечень граждан, не подтвердивших возникновение правоотношений между гражданином и застройщиком и надлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве и договоре уступки в случае уступки участником долевого строительства прав и давших согласие на передачу прав и обязанностей первоначального застройщика новому застройщику. в который включен Титов С.В.