Дата принятия: 15 мая 2019г.
Номер документа: 33-2202/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2019 года Дело N 33-2202/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Коноваленко А.Б.,
судей Гарматовской Ю.В., Теплинской Т.В.,
при секретаре Ульяновой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хаипова К.Г. на решение Светлогороского городского суда Калининградской области от 21 февраля 2019 года, которым постановлено следующее.
Исковые требования Михалевой Е.А. - удовлетворить частично.
Взыскать с Хаипова Константина Геннадьевича в пользу Михалевой Елены Анатольевны задолженность по арендной плате за пользование квартирой в размере 98 643,35 руб., неустойку за просрочку арендных платежей в размере 10 000 рублей, в счет возмещения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг 89 419,11 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5161,24 руб., а всего взыскать 203 223,71 руб.
В удовлетворении остальной части иска Михалевой Е.А. - отказать.
Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя Хаипова К.Г. по доверенности Глухова А.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Михалевой Е.А. по доверенности Мелик-Пашаева Д.Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Михалева Е.А. обратилась в суд с иском к Хаипову К.Г., указав, с учетом уточнений, что ей принадлежит 1/3 доли в праве собственности на квартиру <адрес>.
Сособственниками указанного жилого помещения являются: Катаева И.Г. и Митько Г.Г, которые в нем не проживают, не возражали против передачи помещения в аренду истцом.
13 февраля 2012 года между Михалевой Е.А. и Хаиповым К.Г. был заключен договор аренды (коммерческого найма) указанного выше жилого помещения сроком на 364 дня, начиная с 15 февраля 2012 года, по истечении срока арендные отношения фактически продолжались.
15 мая 2013 года между сторонами был заключен новый договор, увеличена плата с 26000 до 29000 рублей в месяц, и сроки ее внесения - до 20 числа каждого месяца. Остальные положения договора не изменялись, срок действия договора установлен с 15 мая 2013 года по 14 мая 2014 года, после чего арендатор продолжать пользоваться квартирой на тех же условиях.
В мае 2017 года условия договора аренды были частично изменены - арендная плата была уменьшена до 25 000 рублей в месяц, со сроком внесения - до 15 числа каждого месяца.
Данные условия действовали до окончания аренды помещения 15 мая 2018 года.
Ответчик неоднократно допускал нарушения своих обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем за период с 15.02.2012 г. по 15.05.2018 г. образовалась задолженность в размере 129 717 руб. 98 коп.
Михалева Е.А. просила взыскать указанную сумму задолженности, а также неустойку в размере 59 960 руб., рассчитанную в соответствии с п. 5.4 договора от 15.05.2013, в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Кроме того, ответчик не произвел оплату коммунальных услуг. Задолженность по коммунальным платежам в период проживания ответчика, составляет 94 961 руб. 83 коп.
Кроме того, 15 апреля 2018 года, находясь в г. Калининграде и посетив свою квартиру по <адрес>, истица обнаружила, что данное жилое помещение находится в неудовлетворительном техническом состоянии, имеет значительные дефекты, которых ранее, в том числе, при передаче квартиры в аренду ответчику, не было - следы протечек и заливов, повреждения покрытия пола, явно выходящие на рамки естественного износа. При этом Хаипов К.Г. отказался давать какие-либо пояснения, как по обстоятельствам возникновения данных дефектов, так и относительно причин их сокрытия от арендодателя, несмотря на то, что такая обязанность была возложена на него в соответствии с п.п. 3.1.2, 3.1.4, 3.1.7 договора аренды.
Согласия с предложением об устранении обнаруженных дефектов арендатор также не выразил.
Михалева Е.А. заявила о прекращении аренды и потребовала от арендатора возвратить переданное ему во временное пользование имущество.
Согласно отчету N 204-06/2018 об оценке рыночной стоимости права требования возмещения убытков, возникшего при повреждении отделки спорного жилого помещения, ремонт покрытия пола (с учетом всех обстоятельств, включая его фактический износ), оценивается в 148 300 рублей.
Учитывая, что Хаипов К.Г. ранее перечислил Михалевой Е.А. 32 729,24 рублей, в качестве обеспечения его обязательств по надлежащему содержанию и сохранению квартиры и ее оборудования, истица просила взыскать с ответчика денежную сумму в размере 115 570,76 руб., необходимую для восстановительного ремонта.
Кроме того, истец просила признать представленный ответчиком суду договор аренды жилого помещения от 15 мая 2017 года, между Михалевой Е.А. и Хаиповым К.Г. незаключенным в части положения об оплате коммунальных услуг наймодателем, ввиду того, что второй лист указанного договора, равно как и все остальные листы, за исключением последнего, не подписаны Михалевой Е.А.
Вместе с тем, ранее заключавшиеся договоры от 13.02.2012 и от 15.05.2013, заверены подписью истца на каждом листе договора.
Михалева Е.А. отрицала согласование ею условия договора, которое возлагает обязанности по внесению коммунальных платежей на наймодателя, поскольку представленный экземпляр договора не прошит, не скреплен, не заверен подписью наймодателя на листе, содержащем спорное положение.
Рассмотрев дело, суд постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение изменить, уменьшив задолженность по арендной плате до 117 рублей 12 коп., неустойку - до 1386 руб.20 коп.
В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что отказ в иске о признании незаключенным договора аренды в части положений об оплате коммунальных платежей наймодателем, влечет необходимость применения данных условий договора к спорным правоотношениям, в связи с чем не имелось оснований для взыскания данного долга с него в пользу истца.
Указывает, что судом неправильно произведен расчет задолженности по оплате за аренду, не учтены платежи, которые вносились со счета Ш. за период с 15 мая 2017 года, о чем ответчик сообщал суду.
Кроме того ответчик полагает, что требования истца могут быть удовлетворены только в части, пропорциональной доле в праве собственности Михалевой Е.А. на квартиру, на не в полном объеме.
Стороны, третьи лица Митько Г.Г., Катаева И.Г. и конкурсный управляющий Исаев М.Ю. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно под. 2 ч. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.
Как следует из материалов дела, Михалева Е.А., а также третьи лица на стороне истца - Митько Г.Г. и Митько И.Г. являются собственниками жилого помещения - трехкомнатной квартиры N 2, общей площадью 113,4 кв.м, расположенной в доме <адрес>
Судом установлено, что с 13 февраля 2012 года указанная квартира была передана в аренду Михалевой Е.А. ответчику Хаипову К.Г., в связи с чем сторонами заключались соответствующие договоры, против чего другие собственники жилья не возражали, требований о передаче им части арендной платы не заявляли.
Установив, что у ответчика возникла задолженность по оплате за аренду жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно руководствуясь положениями ст.682 ГК РФ взыскал указанную задолженность в пределах трехлетнего срока исковой давности о чем просил ответчик (ст.ст. 196,199 ГК РФ).
Определяя размер задолженности, суд исходил из установленных по делу условий аренды, согласованных сторонами в установленном законом порядке.
Так, в соответствии с положениями п.1 и п. 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как установлено по делу и не оспаривалось сторонами, 13 февраля 2012 года между Михалевой Е.А. и Хаиповым К.Г. был заключен договор найма указанного выше жилого помещения, ежемесячная плата за наем жилого помещения была определена сторонами в размере 26 000 рублей. Из этой суммы наймодатель самостоятельно оплачивает охрану квартиры. Все остальные расходы по содержанию помещения наниматель оплачивает самостоятельно, начиная с 15.02.2012 г. (п.4.1)
По окончании срока действия договора стороны не заявили о желании прекратить его действие, в связи с чем, действие договора было продлено на неопределенный срок.
15 мая 2013 года между Михалевой Е.А. и Хаиповым К.Г. был заключен второй договор аренды указанного выше жилого помещения, на срок 364 дня, с 15 мая 2013 г. по 14 мая 2014 г. Также в договоре установлено, что ежемесячная арендная плата за наем жилого помещения была установлена в размере 29000 рублей. Из этой суммы наймодатель самостоятельно оплачивает охрану квартиры. Все остальные расходы по содержанию помещения (платежи за услуги управляющей компании, электроэнергию, водоснабжение, газ, абонентская плата за телефон и Интернет и прочее) наниматель оплачивает самостоятельно. Плата за наем жилого помещения производится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца за текущий месяц (п.п. 4.1, 4.2).
Также судом обоснованно принято во внимание условие о снижении арендной платы по условиям договора аренды от 15 мая 2017 года до 25000 рублей, поскольку факт согласования такого условия подтверждается материалами дела, претензиями и пояснениями истца, в апелляционной жалобе данное обстоятельство не оспаривается.
Согласно представленному в материалы дела расчету задолженности, образовавшейся за трехлетний период с момента предъявления иска в окончательной форме - с 12.02.2016 года, по дату освобождения квартиры ответчиком - 15.05.2018 года, размер задолженности с учетом внесенного обеспечительного платежа 32 729,24 руб. составила 98 643,35 руб.
Доводы жалобы о допущенных ошибках в данном расчете со ссылкой на неучтенные платежи объективно опровергаются самим расчетом, из которого следует, что суммы, указанные ответчиком в жалобе, учеты при расчете перечисленных в спорный период платежей по арендной плате на карту истца.
Приведенный же в апелляционной жалобе расчет не может быть принять во внимание, поскольку он отражает взаимозачеты сторон только в период с мая 2017 года, тогда как задолженность судом взыскана за период с февраля 2016 года.
Размер неустойки определен судом в соответствии с положениями ст. 330 ГК РФ и условиями договора от 15 мая 2013 года о ее размере в 1% от суммы задолженности.
При этом, соглашаясь с доводами об изменении условий договора в части размера арендной платы в мае 2017 года, суд первой инстанции не согласился с доводами ответчика о необходимости применения по делу новых условий о том, что наймодатель самостоятельно оплачивает все коммунальные платежи в полном объеме, в том числе: услуги управляющей компании, охрану квартиры, услуги Янтарьэнерго, Водоканала, абонентскую плату за подключенные линии телефонной связи с Интернета, а также о размере неустойки в 1% от суммы задолженности на день оплаты.
Истец настаивала на том, что данное условие не было согласовано сторонами, в связи с чем суд первой инстанции, разрешая спор, обоснованно руководствовался ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Приходя к выводу об отсутствии оснований для применения в указанной части условий договора от 15 мая 2017 года в представленной ответчиком редакции, суд обоснованно учел сложившуюся между сторонами практику, согласно которой прежние договоры подписывались сторонами на каждом листе. Договор аренды от 15 мая 2017 года подписан лишь на последнем листе, подписи сторон на каждом листе договора отсутствуют. Кроме того по делу установлено, что ранее указанную обязанность по оплате коммунальный платежей ответчик исполнял, в электронной переписке не отрицал обязанность оплатить за жилищно-коммунальные услуги, ссылаясь на то, что эта обязанность заканчивается 7 или 8 мая 2017 года.
При этом суд также обоснованно учел пояснения самого Хаипова К.Г., данные им в судебном заседании 5 декабря 2018 года, в ходе которых он не ссылался на изменение условий договора аренды в части оплаты жилищно-коммунальных услуг, а указывал лишь причину, по которой он не оплачивал эти расходы - отсутствие доверенности.
При таком положении суд обоснованно исчислил задолженность ответчика по оплате жилищно-коммунальных услуг (за исключением платы за капитальный ремонт) и неустойку по тем условиям договора аренды, которые были сторонами согласованы, в связи с чем не имелось необходимость принимать решение об удовлетворении требований истца о признании незаключенными договора аренды от 15 мая 2017 года в данной части.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца права требовать арендной платы в полном объеме также несостоятельны, поскольку сам по себе факт наличия у Михалевой Е.А. права на долю переданной в аренду ответчику квартиры, на условия договора не влияют.
В соответствии с п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Привлеченные к участию в деле сособственники квартиры Катаева И.Г., Митько Г.Г. против удовлетворения требований Михалевой Е.А. не возражали.
В остальной части решение суда в апелляционной жалобе не оспаривается, с выводами суда об отказе в части иска ответчик согласен.
С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Светлогороского городского суда Калининградской области от 21 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
