Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2023 года Дело N 33-220/2023

Санкт-Петербург 18 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Свирской О.Д.

судей Алексеевой Е.Д., Герман М.В.

при секретаре Ельцовой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истицы Антонюк Е.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 04 июля 2022 года по делу N 2-8604/2022:

по иску Антонюк Е.А., Ефимова А.В. к ООО "Элемент-Бетон" о признании отсутствующим зарегистрированного права на нежилые помещения,

и по иску третьих лиц с самостоятельными требованиями Трофимовой О.П., Малочки Лиолики-Н.Н., Шестакова А.П., Писарева В.В., Лавринович Е..А., Белякова Ю.И., Белкиной Н.В., Овсянниковой Т.А., Федорова И.Ю., Печенкина А.С., Топорова Ю.М. к Управлению Росреестра по Ленинградской области, ООО "Элемент-Бетон" о признании реестровой ошибкой сведений ГКН, устранении реестровой ошибки, снятии с кадастрового учета объектов недвижимости и постановке их на кадастровый учет с иными характеристиками.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истицы Антонюк Е.А. - Шагаловой Л.Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя третьих лиц ФИО2, ФИО18 - ФИО19, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

24 марта 2020 года Антонюк Е.А., Занина Н.А. обратились в суд с иском к кадастровому инженеру Артамоновой (Ершовой) Е.В., Управлению Росреестра по Ленинградской области, в котором просили:

- признать реестровой ошибкой сведений в ЕГРН о постановке на кадастровый учет нежилых помещений N, площадью N кв.м, кадастровый N; N, площадью N кв.м, кадастровый N; N площадью N кв.м, кадастровый N, расположенных в техническом подполье многоквартирного дома <адрес> как самостоятельные обособленные помещения;

- устранить реестровую ошибку путем внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о том, что видом указанных нежилых помещений является: "общее имущество многоквартирного дома" на основании технического плана от 14.05.2015, выполненного кадастровым инженером Дубровиной А.Б., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2015 N и проектной документации (дело N 2-5653/2020).

14 июля 2020 года Антонюк Е.А., Занина Н.А. обратились в суд с иском к ООО "Элемент-Бетон" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на нежилые помещения N, N, N, расположенные в техническом подполье многоквартирного дома <адрес> (дело N 2-7015/2020).

В обоснование заявленных требований указано, что истцы на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком ООО "Элемент-Бетон", являются собственниками квартир N (Антонюк Е.А.) и N (Занина Н.А.), расположенных в многоквартирном доме по <адрес>.

Указанный многоквартирный дом построен на основании разрешения на строительство N, выданного 29.04.2013 Администрацией МО "Юкковское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

Согласно разрешению на строительство многоквартирный дом состоит из двух трехэтажных секционных корпусов N и N. Общая площадь корпуса N кв.м, строительный объем - N куб.м, в том числе подземной части - N куб.м.

Согласно пояснительной записке основных технико-экономических показателей проекта строительства многоквартирного дома, выполненному архитектурным бюро "Ленпроект" от 2013 года, общая площадь здания корпуса N (в том числе подполья) - N кв.м, общая площадь подполья - N кв.м, общедолевая площадь нежилых помещений - N кв.м, площадь квартир - N кв.м, количество квартир - 75 шт. Сведений о наличии иных нежилых помещений в корпусе N в пояснительной записке не имеется.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2015 N общая площадь жилых помещений корпуса N составляет N кв.м, общая площадь нежилых помещений - N кв.м, количество квартир - 75, количество этажей - 3. Подземные этажи отсутствуют (прочерк).

В соответствии с техническим планом вводимого в эксплуатацию здания от 14.05.2015, выполненным кадастровым ин Дубровиной А.Б., являющимся приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2015 N, здание корпуса N состоит из 3-х этажей, количество секций - 4, общая площадь жилых помещений - N кв.м, общая площадь нежилых помещений (общего имущества в многоквартирном доме в виде лестничных клеток) - N кв.м, площадь технического подполья - N кв.м, Итого площадь здания с учетом всех площадей - N кв.м. Подземные этажи отсутствуют.

При заключении договоров о долевом участии в строительстве истцы были уверены, что помещение технического подполья будет являться общим имуществом многоквартирного дома и принадлежать собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

В квитанциях на оплату жилого помещения общая площадь многоквартирного дома указана N кв.м, то есть без учета площади технического подполья 1216,8 кв.м, что подтверждает принадлежность подполья к общему имуществу многоквартирного дома.

Между тем, при получении реестра собственников помещений многоквартирного дома выяснилось, что в техническом подполье многоквартирного дома площадью N кв.м, где проходят все инженерные коммуникации дома, поставлены на кадастровый учет самостоятельные нежилые помещения, которые нужно учитывать в общей площади дома, то есть, общая площадь дома составляет 4459,6 кв.м (Акт проверки ГЖН от 27.06.2019).

Из письма ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" по Ленинградской области от 18.10.2019 истцы узнали, что в сведениях ЕГРН содержится информация о нежилых помещениях N, площадью N кв.м, кадастровый N; N, площадью N кв.м, кадастровый N; N площадью N кв.м, кадастровый N, расположенных в техническом подполье многоквартирного дома <адрес>.

Сведения о данных объектах недвижимости внесены в ГКН на основании заявления от 12.12.2016, к которому приложен технический план здания от 12.12.2016, выполненный кадастровым инженером Ершовой Е.А. Согласно этому техническому плану количество этажей здания - 4, в том числе: техническое подполье, 1 этаж, 2 этаж и 3 этаж.

При этом кадастровый инженер Ершовой Е.А. не приводит законных оснований для формирования ею нежилых помещений самостоятельного назначения из помещения технического подполья, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Кроме того, в приложенном к проекту плане технического подполья, выполненном застройщиком ООО "Элемент-Бетон", указанные помещения под номерами 1, 2, 3 отсутствуют. Указанные кадастровым инженером технические характеристики многоквартирного дома о наличии в здании 4-х этажей, а также о наличии в техническом подполье самостоятельных помещений N, N, N не соответствуют техническим характеристикам дома, указанным в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и в проекте Архитектурного бюро "Ленпроект" от 2013 года.

Таким образом, сформированные кадастровым инженером Ершовой Е.А. спорные нежилые помещения N, N, N не имеют самостоятельного назначения и не предназначены для самостоятельного использования, так как в техническом подполье размещены инженерные коммуникации, к которым необходим постоянный допуск специалистов по их обслуживанию.

В связи с допущенной кадастровой ошибкой у собственников помещений многоквартирного дома не осталось в общей собственности ни одного помещения, предназначенного для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, помимо лестничных клеток.

В случае, если возведенный жилой дом имеет 4 этажа, то в соответствии с требованиями статьи 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация подлежала экспертизе и в соответствии с требованиями статьи 54 ГрК РФ при строительстве предусмотрен государственный строительный надзор, а наличие заключения о соответствии построенного объекта требованиям строительных регламентов (норм и правил), иным нормативным правовым актам и проектной документации было необходимо при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию должен был выдавать Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, но ни как не Администрация Муниципального образования "Юкковское сельское поселение".

Несмотря на содержащиеся противоречия в этажности дома и появления в техническом подполье, предназначенного для общего пользования, нежилых помещений самостоятельного значения, Управлением Росреестра по Ленинградской области принято решение о постановке на кадастровый учет спорных объектов недвижимости.

Кроме того, истцам стало известно, что 20.03.2020 застройщик ООО "Элемент-Базис" зарегистрировал право собственности на сформированные нежилые помещения N, площадью N кв.м, кадастровый N; N, площадью N кв.м, кадастровый N; N площадью N кв.м, кадастровый N, расположенные в техническом подполье многоквартирного дома <адрес>.

Однако, собственники квартир этого многоквартирного не принимали решения об отчуждении помещения технического подполья в пользу ответчика ООО "Элемент-Базис".

Уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Изъятие из состава общего имущества многоквартирного дома помещения технического подполья нарушает права истцов и других собственников помещений многоквартирного дома.

В предъявляемых собственникам квартир квитанциях на оплату жилых помещений общая площадь помещений многоквартирного дома по-прежнему указывается N кв.м, то есть без учета площади технического подполья N кв.м.

Таким образом, ответчик ООО "Элемент-Бетон", зарегистрировавший право собственности на помещение технического подполья, площадью 1216,8 кв.м, вопреки требованиям закона не вносит плату за содержание этого помещения (в настоящее время это три помещения NН, NН, NН) и коммунальные услуги.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2019 по делу N А56-1975/2019 ООО "Элемент-Базис" признано несостоятельным (банкротом) по правилам банкротства застройщика, в его отношении открыта процедура конкурсного производства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статей 36, 44, 48 ЖК РФ, 304, 305, 289, 290 ГК РФ, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела представитель конкурсного управляющего ООО "Элемент-Бетон" обратился в суд с заявлением о прекращении производства по делу, указав, что за ООО "Элемент-Бетон" зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения N, площадью 312,0 кв.м, кадастровый N; N, площадью 895,4 кв.м, кадастровый N; N площадью 9,4 кв.м, кадастровый N, расположенные в техническом подполье многоквартирного <адрес> д. Лупполово, которые включены в конкурсную массу ООО "Элемент-Бетон", инвентаризационные описи имущества Застройщика опубликованы на сайте ЕФРСБ. Поскольку в отношении Застройщика-банкрота открыто конкурсное производство, то в соответствии со статьей 201.8 8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" заявленные истцами требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве, а производство по настоящему делу подлежит прекращению на основании абз. 2 статьи 220 ГПК РФ.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 октября 2020 года оба дела N и N объедены в одно производство для совместного рассмотрения. Дело передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Апелляционным определением судьи судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 декабря 2020 года определение судьи Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 октября 2020 года отменено в части передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело возвращено в тот же суд общей юрисдикции для рассмотрения по существу заявленных требований.

Определением судьи от 19 апреля 2021 года дело принято к производству Всеволожского городского суда Ленинградской области, делу присвоен номер N 2-7293/2021.

Протокольным определением суда от 23 июня 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Писарев В.В., Райков А.Ю., Баранова Л.В., Романенко А.С., Шестаков А.П. Авдеев А.А., Федоров И.Ю., Беляков И.И., Бубнов А.А., Лавринович Е.А., Туманова Т.В., Трофимова О.П., Зубаткина Е.С., Игнатенко С.В., Белкина Н.В., Малочка Л.Н., Овсянников В.Е., Овсянникова Т.А., включенные в реестр требований кредиторов участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика ООО "Элемент-Бетон" N А56-1975/2019.

15 сентября 2021 года от третьих лиц Шестакова А.П., Белякова Ю.И., Трофимовой О.П., Малочки Л.Н., Писарева В.В., а также не привлеченных к участию в деле лиц Топорова Ю.М., Федорова И.Ю., Белкиной Н.В. поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями в отношении предмета спора к кадастровому инженеру Ершовой Е.В., Управлению Росреестра по <адрес> и ООО "Элемент-Бетон". Заявители просили:

- признать реестровой ошибкой сведения государственного кадастра недвижимости о постановке на кадастровый учет как самостоятельных и обособленных объектов недвижимости нежилых помещений N, площадью N кв.м, кадастровый N; N, площадью N кв.м, кадастровый N; N площадью N кв.м, кадастровый N, расположенные в техническом подполье многоквартирного дома <адрес>;

- устранить реестровую ошибку путем снятия с кадастрового учета спорных трех нежилых помещений и вместо них на основании проектной документации ЗАО "Ленпроект" от 10.12.2012 (лист АР2), проектной декларации ООО "Элемент-Бетон" в ред. с последними изменениями от 31.10.2014 и поэтажного плана технического подполья от 26.12.2016 поставить на кадастровый учет нежилые помещения как отдельные самостоятельные нежилые помещения, расположенные в техническом подполье многоквартирного дома, и обозначенные в приложении N к заключенным с заявителями договорам участия в долевом строительстве условными номерами: N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н.

В обоснование самостоятельных исковых требований указано, что заявители являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>, которые приобрели на основании договоров участия в долевом строительства, заключенных с застройщиком ООО "Элемент-Бетон". Кроме того, заявители, как участники долевого строительства, имеют права требования к ответчику ООО "Элемент-Бетон", который признан банкротом, по передаче им спорных нежилых помещений с условными номерами N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, расположенных в техническом подполье данного многоквартирного дома, что подтверждается данными реестра требований участников строительства по нежилым помещениям корпуса 2 дома <адрес> и договорами об участии в долевом строительстве, зарегистрированными в установленном порядке Управлением Росреестра по Ленинградской области.

Однако 27.07.2020, конкурсный управляющий ООО "Элемент-Бетон" обратился в Арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать обоснованным перевод требований заявителей о передаче им самостоятельных нежилых помещений в денежные требования, указывая, что на сегодняшний день самостоятельные нежилые помещения (кладовые) не существуют, так как они не поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных обособленных объектов недвижимости. При этом конкурсный управляющий ссылается на сведения из ЕГРН и кадастровый паспорт корпуса 2, в соответствии с которыми в техническом подполье на кадастровый учет поставлено только три помещения с кадастровым N площадью N кв.м, (помещение 1), кадастровым N площадью N кв.м (помещение 2) и кадастровым N площадью N кв.м (помещение 3), а также на факт рассмотрения во Всеволожском городском суде настоящего дела.

Между тем, как указывают заявители, постановку на кадастровый, учет помещений N площадью N кв.м и N площадью N кв.м как самостоятельных, обособленных объектов недвижимости следует считать реестровой ошибкой, так как согласно проектной документации в техническом подполье запроектировано строительство 76 самостоятельных нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Это подтверждается проектной декларацией ООО "Элемент-Бетон" о проекте первой очереди строительства жилого комплекса в редакции с последними изменениями от 31.10.2014.

Кроме того, в отношении указанных нежилых помещений, запроектированных в техническом подполье, застройщиком ООО "Элемент-Бетон" заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Все самостоятельные нежилые помещения N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, N-Н, подлежащие передаче заявителям, были построены как изолированные и обособленные нежилые помещения, что подтверждается поэтажным планом технического подполья.

Между тем, в техническом плане, выполненном кадастровым инженером Ершовой Е.В., все 76 помещений технического подполья описаны как три нежилых помещения: пом. N, пом. N, пом. N. При этом, помещение N площадью N кв.м представляет собой электрощитовую дома, а помещения N площадью 312 кв.м и N площадью N кв.м представляют собой совокупность самостоятельных нежилых помещений под подъездом N 1 и подъездами N N, N, что не соответствует проектной и технической документации многоквартирного дома и договорам участия в долевом строительстве.

Ошибочная постановка на кадастровый учет спорных помещений N и N вместо самостоятельных нежилых помещений в количестве 76 шт. в техническом подполье, предусмотренных проектной документацией, препятствуют заявителям в реализации своих прав на вышеуказанные самостоятельные помещения (кладовые), являющиеся предметом заключенных с заявителями договоров долевого участия в строительстве, за строительство которых застройщику ООО "Элемент-Бетон" оплачены денежные средства.

Определением суда от 21 сентября 2021 года Топоров Ю.М., Белкова Ю.И., Федоров И.Ю., Белкина Н.В., Беляков И.Ю., Лавринович Е.А., Малочка Л.Н., Овсянниковы Т.А., В.Е., Писарев В.В., Федорова И.Ю., Трофимов О.П., Шестаков А.П. признаны третьими лицами с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Определением суда от 09 ноября 2021 года прекращено производство по делу в части исковых требований Антонюк Е.А., Заниной Н.А. к кадастровому инженеру Ершовой Е.В., Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости, реестровой ошибкой, исправлении реестровой ошибки в связи с принятием судом отказа от иска в этой части.

Определением суда от 14 июня 2022 года прекращено производство по делу в части исковых требований третьих лиц Топорова Ю.М., Белковой Ю.И., Федорова И.Ю., Белкиной Н.В., Белякова И.Ю., Лавринович Е.А., Малочка Л.Н., Овсянниковой Т.А., Овсянникова В.Е., Писарева В.В., Федорова И.Ю., Трофимовой О.П., Шестакова А.П. к кадастровому инженеру Ершовой Е.В. в связи с принятием от иска в указанной части.

Определением суда от 14 июня 2022 года Печенкин А.С. допущен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Этим же определением суда осуществлена замена истца Заниной Н.А. на процессуального правопреемника Ефимова А.В.

Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО "Элемент-Бетон" настаивал на том, что заявленные истцами и третьими лицами требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве, а производство по настоящему делу подлежит прекращению.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 04 июля 2022 года Антонюк Е.А., Ефимову А.В. в удовлетворении исковых требований отказано.

Иск третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования в отношении предмета спора, удовлетворен частично.

Из ЕГРН исключены сведения о праве собственности ООО "Элемент-Бетон" (ИНН N) и постановке на кадастровый учет как самостоятельных обособленных объектов недвижимости нежилых помещений с кадастровым N площадью 312 кв.м, кадастровым N площадью N кв.м, кадастровым N площадью N кв.м, расположенных в техническом подполье многоквартирного дома по <адрес>, с указанием вида помещения технического подполья как общее имущество собственников многоквартирного дома, за исключением предусмотренных в данном помещении технического подполья проектной и технической документацией нежилых помещений, обозначенных под условными номерами N-N, подлежащих постановке на кадастровый учет, как самостоятельных обособленных объектов недвижимости в соответствии с договорами участия в долевом строительстве, предметом которых такие помещения являются.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, истица Антонюк Е.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт, исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ООО "Элемент-Бетон" и постановке на кадастровый учет как самостоятельных обособленных объектов недвижимости нежилых помещений с кадастровым N площадью 312 кв.м, кадастровым N площадью N кв.м, кадастровым N площадью N кв.м, расположенных в техническом подполье многоквартирного дома, указав вид помещения технического подполья как общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, общей площадью N кв.м.