Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 33-2197/2021

Санкт-Петербург 26 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Сирачук Е.С.

судей Матвеевой Н.Л., Заплоховой И.Е.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зайцева Г.В. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 сентября 2020 года по гражданскому делу N 2-444/2020, которым частично удовлетворены исковые требования товарищества собственников жилья "УЮТ" к Зайцеву Г.В., Григорьеву А.В. о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "УЮТ" обратилось с исковым заявлением к Зайцеву Г.В., Григорьеву А.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 256 018 руб. 45 коп.

В обоснование требований указало, что ответчики обратились в ТСЖ "УЮТ" с просьбой о предоставлении в аренду нежилого (подвального) помещения, общей площадью 103,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для организации спортивно-атлетического зала. 01 июня 2016 года был заключен договор аренды указанного нежилого помещения за N 01/06/2016 между ТСЖ "УЮТ", в лице председателя ФИО6, и индивидуальным предпринимателем Григорьевым А.В.

Одновременно договор аренды данного помещения (предварительный) был заключен с Зайцевым Г.В. Нежилое помещение было передано арендаторам в пользование и использовалось совместно ответчиками в период с 01 июня 2016 года по 26 марта 2018 года под атлетический зал. Размер арендной платы составил 15 465 руб. 26 марта 2018 года договор аренды, заключенный с ИП Григорьевым А.В., был расторгнут в связи с прекращением им предпринимательской деятельности и нарушением договорных обязательств. В связи с прекращением договорных отношений с Григорьевым А.В. Зайцев Г.В. самостоятельно продолжил аренду нежилого помещения и его эксплуатацию. 10 сентября 2018 года между ТСЖ "УЮТ" и Зайцевым Г.В. был подписан договор о намерениях, согласно которого Зайцев Г.В. подтвердил, что пользовался арендованным нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> с 01 июня 2016 года и обязался в срок до 30 апреля 2019 года оплатить сумму задолженности за аренду в размере 186 651 руб. 40 коп. 17 сентября 2018 года Зайцевым Г.В. был подписан график погашения задолженности за аренду помещения в сумме 186 651 руб. в период с 30 сентября 2018 года по 30 декабря 2019 года, ежемесячно в сумме по 23 331,42 руб., путем ежемесячных платежей по арендной плате в размере 15 465 руб. Фактически Зайцев Г.В. пользовался арендованным помещением до 30 декабря 2018 года. 17 декабря 2018 года в адрес Зайцева Г.В. было направлено письменное уведомление о расторжении договорных отношений и освобождении нежилого помещения в срок до 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года Зайцев Г.В. освободил арендуемое помещение, о чем был составлен акт приема-передачи имущества. В нарушение условий договора и графика погашения задолженности Зайцевым Г.В. задолженность по арендной плате выплачена не была. Претензия о погашении задолженности, полученная Зайцевым Г.В., осталась без удовлетворения.

В судебном заседании суда первой инстанции представители истца ТСЖ "УЮТ" Хомутинников С.В., действующий на основании протокола очередного общего собрания, Хохлов С.Г., действующий на основании ордера, исковые требования полностью поддержали.

Ответчики Григорьев А.В., Зайцев Г.В., третье лицо Зайцева А.А. в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 сентября 2020 года частично удовлетворены исковые требования товарищества собственников жилья "УЮТ" к Зайцеву Г.В., Григорьеву А.В. о взыскании задолженности по договору аренды. С Зайцева Г.В., Григорьева А.В. солидарно взыскана задолженность по договору аренды в размере 215 211 руб. 40 коп., судебные расходы 5352 руб. 11 коп., всего 220 563 (двести двадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля 51 копейка. В остальной части иска товариществу собственников жилья "УЮТ" к Зайцеву Г.В., Григорьеву А.В. о взыскании задолженности по договору аренды отказано.

С постановленным решением не согласился ответчик Зайцев Г.В., подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что истцом надлежащим образом не подтвержден факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Зайцев Г.В. является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку он не мог одновременно арендовать в тот же самый период времени помещение, которое истец сдал в аренду ИП А.В. Григорьеву. Между истцом и ответчиком договор не был заключен, нежилое помещение не передавалось.

Также ответчик не согласен с выводом суда о множественности лиц в договоре.

В дополнениях к апелляционной жалобе также выражает несогласие с решением суда первой инстанции по указанным выше основаниям.

Также считает, что у ФИО6 не было полномочий действовать от имени ТСЖ "УЮТ" в аренду спорное помещение.

В возражениях на апелляционную жалобу истец указывает, что выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех доказательств. Все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены судом правильно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Зайцева Г.В. - Николаева С.А., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Ответчик Зайцев Г.В. в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представитель истца ТСЖ "УЮТ" адвокат Хохлов С.Г., действующий на основании ордера, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик Григорьев А.В., третье лицо Зайцева А.А. в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, третьего лица уведомленных о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не просивших об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, управление многоквартирным жилым домом N, расположенным по адресу: <адрес> с 2008 года осуществляет ТСЖ "УЮТ", председателем которого является ФИО6

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N, расположенного по адресу: <адрес>, оформленным протоколом от 14.03.2009 года, разрешена сдача в аренду нежилых и подвальных помещений в указанном жилом доме за денежную оплату.

01 июня 2016 года между ТСЖ "УЮТ" в лице председателя ФИО6 (арендодатель) и Зайцевым Г.В. (арендатор) был заключен предварительный договор N аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект недвижимости: нежилое (подвальное) помещение общей площадью 103,1 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> для организации спортивно-атлетического зала.

Согласно п. 4.1. договора срок его действия - с 01 июня 2016 года до момента подписания основного договора.

Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия предварительного и основного договора арендную плату за предоставленное ему помещение в размере ежемесячной арендной платы - 15 465 руб. (п.5.1.).

Оплата за аренду производится ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за отчетным месяцем, на основании предъявленных арендодателем счетов (п.5.4).

Согласно п. 5.5. договора форма оплаты - перечисление денежных средств на расчетный счет арендодателя или иным способом оплаты.

В соответствии с п.7.2.3. арендатор обязался своевременно и полностью уплачивать установленную договором арендную плату за пользование объектом и плату за услуги.

Договор подписан сторонами: председателем ТСЖ ФИО6 и Зайцевым Г.В.

Таким образом, все существенные условия договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, сторонами были согласованы.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01 июня 2016 года ТСЖ "УЮТ" в лице председателя передало, а Зайцев Г.В. (арендатор) принял в аренду нежилое (подвальное) помещение общей площадью 103 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> на основании договора аренды N от 01.06.2016. Техническое состояние помещения удовлетворительное. Арендатору передан комплект ключей от входной двери помещения и входа в подвал дома. Указанный акт подписан обеими сторонами.

Также 01 июня 2016 года между ТСЖ "УЮТ" в лице председателя ФИО6 (арендодатель) и ИП Григорьевым А.В. (арендатор) был заключен договор N аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект недвижимости: нежилое (подвальное) помещение общей площадью 103,1 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> для организации спортивно-атлетического зала.

Согласно п. 4.1. договора срок действия договора с 01 июня 2016 года.

Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему помещение в размере ежемесячной арендной платы - 15 465 руб. (п.5.1.).

Оплата за аренду производится ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за отчетным месяцем, на основании предъявленных арендодателем счетов (п.5.4).

Согласно п. 5.5. договора форма оплаты - перечисление денежных средств на расчетный счет арендодателя или иным способом оплаты.

В соответствии с п.7.2.3. арендатор обязался своевременно и полностью уплачивать установленную договором арендную плату за пользование объектом и плату за услуги.

Договор подписан сторонами: председателем ТСЖ ФИО6 и Григорьевым А.В., подпись которого удостоверена печатью индивидуального предпринимателя.

Таким образом, все существенные условия договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, сторонами также были согласованы.

Указанное нежилое (подвальное) помещение общей площадью 103 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> на основании договора аренды N от 01.06.2016 было передано Григорьеву А.В. по акту приема-передачи нежилого помещения от 01 июня 2016 года. Техническое состояние помещения удовлетворительное. Арендатору передан комплект ключей от входной двери помещения и входа в подвал дома. Указанный акт подписан обеими сторонами.

10 сентября 2018 года между ТСЖ "УЮТ" и Зайцевым Г.В. заключен договор о намерениях по условиям которого, ответчик выразил намерение заключить с истцом договор аренды нежилого помещения общей площадью 103,1 кв.м., расположенного в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> после регистрации общества с ограниченной ответственностью, которое, как установлено в ходе судебного заседания, намеревался зарегистрировать Зайцев Г.В.

Положения п. 2.2 указанного договора, подтверждают факт использования Зайцевым Г.В. указанного нежилого помещения в период с 01 июня 2016 года. При этом, Зайцев Г.В. признал наличие задолженности по арендной плате и обязался в срок до 30 апреля 2019 года оплатить задолженность в размере 186 651 руб. 40 коп. согласно графика погашения. При этом, очередные ежемесячные платежи за аренду нежилого помещения в сумме 15 465 руб. Зайцев Г.В. обязался оплачивать в установленные договором сроки.

В связи с неисполнением Зайцевым Г.В. условий предварительного договора аренды от 01.06.2016 года по ежемесячному внесению арендной платы за арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес> и принятых на себя обязательств по погашению задолженности на основании договора о намерениях от 10 сентября 2018 года, 17 декабря 2018 года в адрес указанного арендатора ТСЖ "УЮТ" было направлено извещение с требованием в срок до 30 декабря 2018 года освободить занимаемое по договору аренды нежилое помещение.

30 декабря 2018 года ТСЖ "УЮТ" в отсутствие арендаторов был составлен акт приема-передачи арендованного помещения.

В соответствии со справкой бухгалтерии ТСЖ "УЮТ" имеется задолженность по арендной плате за период с 01 июня 2016 года по 30 декабря 2018 года в размере 256 018 руб. 45 коп. (520 222,05 - 264 203,60) руб.

При этом, ответчики неоднократно производили арендные платежи, что подтверждается выпиской по лицевому счету ТСЖ "УЮТ" и платежными поручениями, а также актами об оплате, выпиской по счету, из которых следует, что за период с 30 июня 2016 года по 30 декабря 2018 года ТСЖ "УЮТ" в счет арендных платежей была произведена выплата в размере 182 520 руб. При этом, платежи осуществлялись как Григорьевым А.В., так и Зайцевым Г.В. и его супругой Зайцевой А.А. Кроме того, в счет оплаты арендной платы был произведен зачет денежных средств, затраченных арендодателем Григорьевым А.В. на текущий ремонт арендованного нежилого помещения в размере 81 683 руб. 60 коп.

В счет оплаты арендных платежей за указанный период ответчиками было выплачено 264 203 руб. 60 коп. При этом, размер подлежащей оплате арендной платы за указанный период составляет 479 415 (31*15465) руб. Задолженность по арендной плате равна 215 211 руб. 40 коп. (479 415 - 264203,60).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309-310, 322, 421, 425, 606-610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями содержащимися в п. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с положениями ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие между ИП Григорьевым А.В. и Зайцевым Г.В. трудовых отношений, использование на условиях договора аренды ответчиками в спорный период одного помещения для организации тренажерного зала, частичное исполнение этих условий ответчиками в части внесения арендных платежей, пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиками возникли правоотношения, основанные на договоре аренды нежилого помещения с множественностью лиц на стороне арендатора, и имеются основания для взыскания с ответчиков в солидарном порядке задолженности по арендной плате в размере 215 211,40 руб.

При этом, судом первой инстанции указано, что представленные сторонами оказательства позволяют определить предмет договора, стороны оговорили его цену, порядок оплаты по договору, представленные документы подписаны уполномоченными лицами.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ТСЖ "УЮТ" выполнило свои обязательства в полном объеме, предоставив ответчикам помещение, а Григорьев А.В. и Зайцев Г.В., используя арендованное имущество в период с 30 июня 2016 года по 30 декабря 2018 года, исполняли принятые по данной сделке обязательства ненадлежащим образом, допустив образование задолженности по арендной плате.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют доказательства, подтверждающие расторжение договора аренды, заключенного с ИП Григорьевым А.В. после внесения в ЕГРЮЛ сведений о прекращении им предпринимательской деятельности 27.12.2017 года. По акту приема-передачи арендованное имущество арендодателю им не возвращалось. С заявлением о расторжении договора аренды в связи с прекращением предпринимательской деятельности Григорьев А.В. в ТСЖ не обращался.

Судебная коллегия признает такие выводы суда верными.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (пункты 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи объекта аренды в использование его ответчиками подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).