Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 июня 2020 года №33-21899/2019, 33-279/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 июня 2020 года Дело N 33-279/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Корниловой Т.Г.
судей Власовой А.С., Руденко Т.В.
при секретаре Гречко А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-1072/2019 по иску АО "Дружба" к Фатеевой Галине Петровне о регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО "Агропромышленная компания "Победа", по иску третьего лица ООО "Агропромышленная компания "Победа", заявляющего самостоятельные требования к АО "Дружба", Фатеевой Галине Петровне о признании сделки недействительной, по апелляционной жалобе ООО "Агропромышленная компания "Победа" на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 8 июля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Власовой А. С., судебная коллегия
установила:
АО "Дружба" обратились в суд с иском к Фатеевой Г.П. о регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что 17.10.2018 между АО "Дружба" и ФИО10 был заключен договор купли-продажи 11/ 2334 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН(единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 6522га, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Передача имущества и относящейся к нему документации продавцом и принятие её покупателем осуществлено до подписания сторонами договора. Доли в праве общей долевой собственности на земельный участок проданы за 460000 рублей, которые перечислены продавцу до подписания договора купли-продажи. Договор купли-продажи имеет силу передаточного акта. Факт исполнения покупателем обязательства по оплате приобретенных земельных долей подтверждается собственноручной надписью продавца в договоре купли-продажи и платежным поручением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.10.2018 о перечислении с расчетного счета АО "Дружба" ФИО11 денежных средств в размере 460000 рублей. Обязательства по исполнению договора сторонами исполнены. Согласно п.3.1 договора купли-продажи право собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельные участки возникает с момента регистрации права в ЕГРП. После состоявшейся сделки купли-продажи земельных долей ФИО1 умер, при этом государственная регистрация перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не была произведена.
На основании изложенного, истец просил зарегистрировать переход права собственности на 11/2334доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН(единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 65220000кв.м., находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 8 июля 2019 года исковые требования Акционерного общества "Дружба" о регистрации перехода права собственности на земельный участок, удовлетворены.
Суд зарегистрировал переход права собственности на 11/2332доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН(единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 6522га, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ФИО1 к Акционерному обществу "Дружба", место нахождения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ОГРН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН основании договора купли-продажи от 17.10.2018года.
В апелляционной жалобе ООО "Агропромышленная компания "Победа" выражает несогласие с решением суда и просит его отменить.
Ссылается на то, что являясь участником общей долевой собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не был привлечен к участию в деле, чем были нарушены его права, поскольку в соответствии с пп.4 п.3 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п.1 ст.250 ГК РФ у него имелось право преимущественной покупки, но общество не знало о заключении договора купли-продажи 11/2334 долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.
Между тем, земельный участок в счет 11/2334 долей, являющихся предметом договора купли-продажи от 17.10.2018 из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не выделялся, соответственно земельные доли могут быть проданы ответчиком только другому участнику общей долевой собственности на данный земельный участок.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Постановленным по делу судебным решением о регистрации перехода права собственности на 11/2332 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600017:57(единое землепользование) от 08 июля 2019 года, затрагиваются права и обязанности заявителя жалобы ООО АПК "Победа", которое является участником общей долевой собственности на указанный земельный участок, что повлекло нарушение его прав.
В связи с чем, Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 января 2020 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. ООО "Агропромышленная компания "Победа" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
В суде апелляционной инстанции третье лицо ООО "Агропромышленная компания "Победа", ссылаясь на обстоятельства аналогичные, изложенным в апелляционной жалобе, заявило самостоятельные требования относительно предмета спора и с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просило признать недействительным договор купли-продажи 11/2334 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:04:0600017:57, заключенный 17 октября 2018 года между Акционерным обществом "Дружба" и Фатеевым Анатолием Дмитриевичем.
В удовлетворении исковых требований Акционерного общества "Дружба" к Фатеевой Галине Петровне о регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель по доверенности ООО АПК "Победа" - Горбунов Д.А. поддержал заявленные требования о признании договора купли-продажи заключенного 17 октября 2018 года между Акционерным обществом "Дружба" и Фатеевым Анатолием Дмитриевичем недействительным и об отказе в удовлетворении исковых требований АО "Дружба".
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается почтовыми уведомлениями, конвертами с отметкой почты, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили и доказательства, подтверждающие уважительную причину неявки, не предоставили, ходатайств об отложении слушания дела не направили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь требованиями ст. ст. 167, 327.1 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя ООО АПК "Победа" - Горбунова Д.А. обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).
В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, как отмечено в определении Верховного суда РФ от 16 октября 2018г. N 14-КГ-27, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.
Как следует из материалов дела, на основании соглашения о создании долевой собственности на земельный участок от 5.03.2005 и свидетельства о праве на наследство по завещанию от 19.12.2013, ФИО1 принадлежали 1/389 доля и 5/2334 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН(единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 6522га, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в границах участка.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 17.10.2018 между АО "Дружба" и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 11/2334 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН(единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 6522га, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН(л.д.7-9).
По условиям договора указанные доли в праве на объект недвижимого имущества проданы за 460000 рублей, которые перечислены продавцу до подписания договора купли-продажи. Факт исполнения покупателем обязательства по оплате приобретенных земельных долей подтверждается собственноручной надписью продавца в договоре купли-продажи и платежным поручением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.10.2018г о перечислении с расчетного счета АО "Дружба" ФИО1 денежных средств в размере 460000 рублей.
Передача указанного недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлены до подписания сторонами настоящего договора (п.1.4).
Согласно п.3.1 договора купли-продажи право собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельные участки возникает с момента регистрации права в ЕГРП. После состоявшейся сделки купли-продажи земельных долей
Судом также уставлено, что ФИО1 умер ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, при этом государственная регистрация перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не была произведена.
Как следует из материалов дела, земельный участок в счет 11/2334 долей, являющихся предметом договора купли-продажи от 17.10.2018 из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не выделялся, соответственно земельные доли могут быть проданы только другому участнику общей долевой собственности на данный земельный участок.
Третье лицо ООО "Агропромышленная компания "Победа" является участником общей долевой собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, но указанный участник общей долевой собственности не знал о заключении договора купли-продажи 11/2334 долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. Доказательств обратному сторонами по делу не представлено.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом обстоятельств дела, АО "Дружба" не являющееся участником долевой собственности не могло выступать покупателем указанной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, спорная сделка купли-продажи земельной доли не соответствует требованиям закона и нарушает права и охраняемые законом интересы сособственников данного земельного участка, в том числе ООО "Агропромышленная компания "Победа", то есть является недействительной.
Следовательно, требования АО "Дружба" к Фатеевой Галине Петровне о регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного, принимая во внимание, представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований АО "Дружба" о регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и удовлетворении требований третьего лица ООО "Агропромышленная компания "Победа", заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании недействительным договора купли-продажи 11/2334 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 17 октября 2018 года между Акционерным обществом "Дружба" и ФИО9.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 8 июля 2019 года - отменить.
В удовлетворении исковых требований АО "Дружба" к Фатеевой Галине Петровне о регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, отказать.
Исковые требования ООО "Агропромышленная компания "Победа" к АО "Дружба", Фатеевой Галине Петровне о признании сделки недействительной - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи 11/2334 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 17 октября 2018 года между Акционерным обществом "Дружба" и ФИО12.
Председательствующий
Судьи:
Апелляционное определение изготовлено 9.06.2020г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка