Дата принятия: 19 июля 2021г.
Номер документа: 33-21863/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2021 года Дело N 33-21863/2021
г. Красногорск
Московская область 19 июля 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гарновой Л.П.,
судей Перегудовой И.И., Ситниковой М.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Елисеевой Е.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делоN 2-1075/2021 по иску Дорошенко Кирилла Васильевича к Красько Петру Евгеньевичу о признании добросовестным приобретателем квартиры,
по апелляционной жалобе Дорошенко Кирилла Васильевича на решение Одинцовского городского суда Московской области от 31 марта 2021 года,
заслушав доклад судьи Гарновой Л.П.,
объяснения явившихся лиц,
установила:
Дорошенко К.В. обратился в суд с иском к Красько П.Е. о признании добросовестным приобретателем квартиры, указав, что <данные изъяты> между ним и Красько П.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец Красько П.Е. продал, а покупатель Дорошенко К.В. купил квартиру общей площадью 110,3 кв.м, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.
Указанная квартира принадлежала Красько П.Е. на праве собственности на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, о чем в ЕГРН <данные изъяты> внесена запись регистрации <данные изъяты>.
На момент подписания договора купли-продажи между истцом и ответчиком указанная квартира находилась в залоге у Агеева М.И. на основании договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от <данные изъяты>, государственная регистрация ипотеки осуществлена <данные изъяты> <данные изъяты>.
В соответствии с п. 5 договора от <данные изъяты> цена квартиры была определена сторонами в размере 12 000 000 руб., денежную сумму покупатель должен уплатить продавцу в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, из которых 9 400 000 руб. направляется продавцом для исполнения обязательств по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 07.08.2020г.
Переход права на объект недвижимости от Красько П.Е. к Дорошенко К.В. был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН <данные изъяты> внесена запись регистрации <данные изъяты>.
Согласно расписке, составленной и подписанной лично Красько П.Е., расчет по договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> произведен полностью <данные изъяты>, материальных и иных претензий Красько П.Е. к Дорошенко К.В. не имеет.
На основании передаточного акта Красько П.Е. передал, а Дорошенко К.В. принял квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.
Из уведомления N <данные изъяты> от <данные изъяты> истцу стало известно о проведении Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> государственной регистрации ограничения (обременения) права: запрещение на объект недвижимости - <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, на основании постановления Хорошевского районного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, что нарушает права истца.
Он считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о признании исковых требований, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Дорошенко К.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность его выводов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между Дорошенко К.В. и Красько П.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец Красько П.Е. продал, а покупатель Дорошенко К.В. приобрел квартиру общей площадью 110,3 кв.м, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.
Квартира принадлежала Красько П.Е. на праве собственности на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, о чем в ЕГРН <данные изъяты> внесена запись регистрации <данные изъяты>.
На момент подписания договора купли-продажи между истцом и ответчиком спорная квартира находилась в залоге у Агеева М.И. на основании договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от <данные изъяты>, государственная регистрация ипотеки осуществлена <данные изъяты> <данные изъяты>.
В соответствии с п. 5 договора от <данные изъяты> цена квартиры была определена сторонами в размере 12 000 000 руб., указанную сумму покупатель должен уплатить продавцу в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, из которых сумма 9 400 000 руб. направляется продавцом для исполнения обязательств по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от <данные изъяты>.
Переход права на объект недвижимости от Красько П.Е. к Дорошенко К.В. был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН <данные изъяты> внесена запись регистрации <данные изъяты>.
Согласно расписке, составленной и подписанной лично Красько П.Е., расчет по договору купли-продажи квартиры от 25.09.2020г. произведен полностью <данные изъяты>, материальных и иных претензий Красько П.Е. к Дорошенко К.В. не имеет.
На основании передаточного акта Красько П.Е. передал, а Дорошенко К.В. принял спорную квартиру.
Из уведомления N <данные изъяты> от <данные изъяты> истцу стало известно о проведении Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> государственной регистрации ограничения (обременения) права: запрещение на объект недвижимости - <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, на основании постановления Хорошевского районного суда <данные изъяты> от 05.10.2020г.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что на момент приобретения Дорошенко К.В. спорная квартира находилась в залоге, руководствуясь ст.ст. 339, 351, 353 Гражданского кодекса РФ, правильно исходил из того, что переход права собственности на имущество не прекращает право залога, в связи с чем, правомерно отказал в признании Дорошенко К.В. добросовестным приобретателем квартиры.
С выводами суда судебная коллегия соглашается.
Согласно разъяснениям, изложенным в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Рассматривая вопрос о добросовестности приобретателя, необходимо учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.
При этом необходимо исследовать вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.
О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П).
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя жилого помещения, суд учел осведомленность истца о наличии прав третьих лиц, а именно, о нахождении квартиры в залоге по договору займа с одновременной ипотекой, и, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что они должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение.
Более того, суд не принял во внимание заявление, что в производстве 3 отдела СЧ по РОПД СУ УВД по СЗАО ГУ МВД России по <данные изъяты> находится уголовное дело <данные изъяты>, возбужденное <данные изъяты> по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Из постановления о возбуждении уголовного дела следует, что неустановленные лица, в неустановленное время, но не позднее <данные изъяты>, находясь в преступном сговоре в неустановленном месте на территории <данные изъяты>, вступили в предварительный преступный сговор, направленный на хищение путем обмана права на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, собственником которой является Белошицкий С.А.; затем неустановленные лица <данные изъяты> подали в МФЦ пакет документов с договором купли-продажи указанного объекта недвижимости от <данные изъяты> с поддельной подписью собственника данной квартиры Белошицкого С.А., не осведомленного о преступных действиях неустановленных лиц, согласно которому Белошицкий С.А. продал Красько П.Е. <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, после чего Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру на имя Красько П.Е. Таким образом, неустановленные лица путем обмана, нарушили право Белошицкого С.А. на указанное имущество, причинив последнему своими действиями материальный ущерб на сумму свыше 1 000 000 руб., т.е. в особо крупном размере.
Кроме того, постановлением Хорошевского районного суда <данные изъяты> по делу <данные изъяты> ходатайство органа следствия о наложении ареста на имущество по уголовному делу <данные изъяты>, а именно: квартиру по адресу: <данные изъяты>, р. <данные изъяты>, удовлетворено. Наложенный арест на квартиру до настоящего времени не снят. В настоящее время предварительное следствие по уголовному делу возобновлено, проводятся следственные и оперативные мероприятия на установление лиц, причастных к совершению преступления.
Доводы апелляционной жалобы о не привлечении к участию в деле залогодержателя Агеева М.И. и Управления Росреестра по <данные изъяты>, не являются основанием для отмены обжалуемого решения.
Круг лиц, участвующих в деле, определен судом с учетом характера правоотношений и требований законодательства. Более того, Управление Росреестра в данном случае является регистрирующим органом в силу закона, чья правовая позиция не может повлиять на тот или иной исход разрешения спора в рамках настоящего дела.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, в мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка.
С выводами суда судебная коллегия согласна.
Другие доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов, изложенных судом в мотивировочной части решения, и не содержат правовых оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Дорошенко К. В. - без удовлетворения.
Председательствующий судья:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
