Дата принятия: 29 апреля 2021г.
Номер документа: 33-2186/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2021 года Дело N 33-2186/2021
В суде первой инстанции дело N 2-22/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
Председательствующего: Моргунов Ю.В.,
судей: Дорожкиной О.Б., Мещеряковой А.П.,
при секретаре Пащенко Я.А.,
рассмотрев в судебном заседании 29 апреля 2021 года в г.Хабаровске гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Элита" к Ломакину В.А. о признании отсутствующими объектов незавершенного строительства, признании отсутствующим права собственности на строительные объекты, аннулировании записей в ЕГРН, признании договоров субаренды прекращенными, возложении обязанности освободить земельные участки,
по исковому заявлению Ломакина В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Элита" о возложении обязанности,
третье лицо КУМИ администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края,
с апелляционной жалобой Общества с ограниченной ответственностью "Элита" на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 12 января 2021 года,
заслушав доклад судьи Моргунова Ю.В., объяснения представителя ООО "Элита" Сараевой Д.Р., представителя Ломакина В.А. - адвоката Дубровской Е.В., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
ООО "Элита" обратилось в суд с иском к Ломакину В.А. о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства, аннулировании записей в ЕГРН.
В обосновании заявленных требований ссылается на то, что 30.12.2016 между администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района (Арендодатель) и ООО "Элита" (арендатор) был заключен договор N 205/16-Т аренды земель согласно которому арендатору были предоставлены, в том числе земельный участок N 8 с кадастровым номером N, общей площадью 484 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и участок N 9 с кадастровым номером N, общей площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
04.06.2019 между ООО "Элита" (арендатор) и Ломакиным В.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельных участков N 8,9 с кадастровыми номерами: N.
В связи с окончанием срока субаренды истцом в адрес ответчика 28.03.2020 было направлено уведомление о прекращении действия Договора субаренды земельных участков N 8/9 от 04.06.2019, необходимости их освободить и возвратить по передаточному акту, однако, ответчиком данное уведомление оставлено без удовлетворения.
Одновременно с этим, истец уведомил 07.04.2020 Администрацию Хабаровского муниципального района Хабаровского края о прекращении договора субаренды земельных участков.
Между тем, истцу стало известно, что ответчиком на вышеуказанных земельных участках были зарегистрированы объекты незавершенного строительства - фундаменты со степенью готовности 7%.
ООО "Элита" обратилось в суд с иском к Ломакину В.А. о признании отсутствующим права собственности на индивидуальный жилой дом, аннулировании записи в ЕГРН.
В обосновании заявленных требований ссылается на то, что 30.12.2016 между администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Элита" (арендатор) был заключен договор N 205/16-Т аренды земель. Согласно данного договора арендатору был предоставлен в том числе земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, участок N 23.
04.06.2019 между ООО "Элита" (арендатор) и Ломакиным В. А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка N 23 с кадастровым номером: N.
В связи с окончанием срока субаренды истцом в адрес ответчика 28.03.2020 было направлено уведомление о прекращении Договора субаренды земельного участка N 23 от 04.06.2019. необходимости освободить земельный участок и возвратить его по передаточному акту, однако, ответчиком данное уведомление оставлено без удовлетворения.
Одновременно с этим, 07.04.2020 истец уведомил Администрацию Хабаровского муниципального района Хабаровского края о прекращении действия вышеуказанного договора субаренды.
В последующем, истцу стало известно, что ответчиком на вышеуказанном земельном участке зарегистрирован объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, площадью 18,4 кв.м., с кадастровым номером N.
С учетом уточнения требований, в окончательном виде просили суд:
- признать договор субаренды земельных участков N 8/9 от 04.06.2019 г. прекращенным в связи с истечением срока действия;
- признать договор субаренды земельного участка N 23 от 04.06.2019 г. прекращенным в связи с истечением срока действия;
- признать отсутствующим право собственности Ломакина В.А. на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, участок N 23 с кадастровым номером N;
- погасить запись в ЕГРН о праве собственности Ломакина В.А. на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, участок N 23 с кадастровым номером N;
- признать отсутствующим объект незавершенного строительства со степенью готовности 7 %, учтенный за кадастровым номером N. поставленный на кадастровый учет 31.03.2020, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, участок 8;
- признать отсутствующим объект незавершенного строительства со степенью готовности 7 %, учтенный за кадастровым номером N, поставленный на кадастровый учет 30.03.2020г, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, участок 9;
- признать отсутствующим право собственности Ломакина В.А., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав 31.03.2020 г., запись регистрации N на объект незавершённого строительства проектируемого назначения индивидуальный жилой дом со степенью готовности 7%, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, участок 8;
- признать отсутствующим право собственности Ломакина В.А., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав 31.03.2020 г., запись регистрации N на объект незавершённого строительства проектируемого назначения индивидуальный жилой дом со степенью готовности 7%, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, участок 9;
- погасить запись в ЕГРН о праве собственности Ломакина В.А. на объект незавершенного строительства со степенью готовности 7 %, учтенный за кадастровым номером N, поставленный на кадастровый учет 31.03.2020 г., расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, участок 8;
- погасить запись в ЕГРН о праве собственности Ломакина В.А. на объект незавершенного строительства со степенью готовности 7 %, учтенный за кадастровым номером N, поставленный на кадастровый учет 30.03.2020 г., расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, участок 9;
- обязать Ломакина В.А. освободить земельный участок с кадастровым номером N путем приведения земельного участка в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа расположенного на нем объекта в течение одного месяца с даты вынесения Решения суда;
- обязать Ломакина В.А. освободить земельный участок с кадастровым номером N путем приведения земельного участка в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа расположенного на нем объекта в течение одного месяца с даты вынесения Решения суда;
- обязать Ломакина В.А. освободить земельный участок с кадастровым номером N путем приведения земельного участка в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа расположенного на нем объекта в течение одного месяца с даты вынесения Решения суда.
Ломакина В.А. обратился в суд с иском к ООО "Элита" о возложении обязанности устранить препятствия в реализации права на оформление земельных участков в собственность.
В обосновании заявленных требований ссылается на то, что между Обществом с ограниченной ответственностью "Элита" (далее Арендатор) Ломакиным Владимиром Александровичем (далее Субарендатор) заключено два договора: договор субаренды земельных участков N 8/9 от 4.06.2019 (далее договорN 8/9) и договор субаренды земельных участков N 23 от 4.06.2019 (далее договор N 23) по условиям каждого из Договоров, земельные участки предоставлены субарендатору Ломакину под индивидуальное жилищное строительство.
Реализуя свое право, Ломакин В.А. обратился в Администрацию Хабаровского муниципального района Хабаровского края с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N (поскольку на всех трех земельных участках построены объекты недвижимости). На заявление получены ответы Администрации от 30 апреля 2020 года N 01-22/2518 от 06 мая 2020 года N 01-22/2667, согласно которых земельные участки не могут быть предоставлены Ломакину В.А., поскольку данные земельные участки уже предоставлены в аренду ООО "Элита".
При этом администрацией отмечено, что Арендатору (ООО "Элита") направлено уведомление о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору для исключения из Договора аренды земель N 205/16-Т от 30.12.2016 года земельных участков с кадастровыми номерами N.
Однако до настоящего времени действия по заключению дополнительного соглашения с администрацией Хабаровского муниципального района Хабаровского края и исключению земельных участков, переданных Ломакину В.А., ООО "Элита" не предприняты, что является препятствием для реализации Субарендатором своего права, предусмотренного действующим законодательством и пунктом 4.3.3. Договора.
С учетом уточнения требований, в окончательном виде просили суд обязать ООО "Элита" устранить препятствия в реализации права Ломакина В.А. на оформление в собственность земельных участков с кадастровыми номерами N, обязав ООО "Элита" заключить с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района дополнительное соглашение к Договору аренды земель N 205/16-Т от 30.12.2016 года об исключении из указанного договора земельных участков с кадастровыми номерами N.
Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 27.08.2020 указанные дела объединены в одно производство
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 12.01.2021 исковые требования ООО "Элита" удовлетворены частично.
Судом постановлено признать договоры субаренды земельных участков N 8/9 от 04.06.2019 и N 23 от 04.06.2019 прекращенными в связи с истечением срока действия.
В остальной части заявленные требования оставить без удовлетворения.
Исковые требования Ломакина В.А. удовлетворены.
Возложить на ООО "Элита" обязанность устранить препятствия в реализации Ломакиным В.А. права на оформление в собственность земельных участков с кадастровыми номерами N, путем заключения с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района в десятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу дополнительного соглашения к договору аренды земельный участков N 205/16-Т от 30.12.2016 об исключении из указанного договора земельных участков с кадастровыми номерами N.
В апелляционной жалобе ООО "Элита" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Ломакина В.А. и удовлетворении иска общества.
В доводах жалобы ставит под сомнение законность и обоснованность выводов суда первой инстанции относительно установленных по делу фактических обстоятельствах и оценке, данной судом первой инстанции представленным сторонами доказательствам.
В письменных возражениях Ломакин В.А., КУМИ администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края полагают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Элита" Сараева Д.Р. жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, просила решение суда отменить, принять новое решение, которым иски общества удовлетворить, в удовлетворении иска Ломакина В.А. отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Ломакина В.А. - адвокат Дубровская Е.В. с доводами жалобы не согласилась, пояснила, что основания для отмены решения суда отсутствуют, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном законом порядке, в суд апелляционной инстанции не явились, сведения о причинах неявки не представили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела к суду не обращались.
На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.
Согласно части 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в рассмотрении дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Как следует из материалов дела, 30.12.2016 между администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района (Арендодатель, право предшественник КУМИ администрации Хабаровского муниципального района в части разрешения вопросов по аренде муниципальных земель и земель, право собственности на которые не разграничено) и ООО "Элита" (арендатор) был заключен договор N 205/16-Т аренды земель. Согласно данного договора арендатору были предоставлены 32 земельных участка на срок с 30.12.2016 по 29.12.2021, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу<адрес>, участки N 23, N 8 и N 9 соответственно.
В последующем, между ООО "Элита" (далее Арендатор) Ломакиным В.А. (далее Субарендатор) заключено два договора: договор субаренды земельных участков N 8/9 от 4.06.2019 года (далее договорN 8/9) и договор субаренды земельных участков N 23 от 4.06.2019 года (далее договор N 23).
Согласно пункта 1.1 Договора N 8/9, Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование на праве субаренды земельные участки:
- с условным N 8 (восемь), согласно выписки из ЕГРН. Общая площадь земельного участка составляет - 484 кв.м., с кадастровым N, местоположение участка: <адрес> участок 8;
- с условным N 9 (девять), согласно выписки из ЕГРН. Общая площадь земельного участка составляет - 483 кв.м., с кадастровым N, местоположение участка<адрес> участок 9.
Согласно пункта 1.2. Договора N 8/9, участки предоставляются в субаренду в целях строительства индивидуального жилого дома.
Согласно пункта 1.1. Договора N 23, Арендатор передает, а Субарендатор получает во временное владение и пользование на праве субаренды земельный участок с условным N 23 (двадцать три), согласно выписки из ЕГРН. Общая площадь земельного участка составляет - 921 кв.м., с кадастровым N, местоположение участка: <адрес>, участок 23.
Согласно пункта 1.2. Договора N 23, участок предоставляется в субаренду в целях строительства индивидуального жилого дома.
Согласно п. 2.1. Договоров субаренды, срок аренды земельного участка определяется с момента фактической передачи по акту приема-передачи на 11 календарных месяцев. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 04.06.2019 г.
Согласно пункта 4.3.3 каждого из Договоров субаренды, Субарендатор имеет право построить Объект завершенного строительства либо Объект незавершенного строительства, после чего оформить земельный участок в собственность.
Согласно п. 8.1. вышеуказанного Договора субаренды, последний прекращает свое действие по окончании срока, установленного разделом 2 настоящего Договора. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую Сторону о прекращении настоящего Договора, Договор считается продленным на неопределенный срок.
Таким образом, срок субаренды земельных участков - с 04.06.2019 по 04.05.2020., если до окончания данного срока какая-либо сторона не уведомит другую сторону о прекращении договора.
В период действия договоров субаренды, Ломакиным В.А. были осуществлены строительные работы, по результатам которых было зарегистрировано его право собственности на два объекта незавершенного строительства (расположенных на участках N 8,9) и на индивидуальный жилой дом (расположенный на участке N 23).
20.02.2020 Ломакиным В.А. в адрес администрации Хабаровского муниципального района направлено уведомление о планируемом строительстве на земельном участке N.
28.02.2020 администрацией Хабаровского муниципального района выпущено уведомление N 77 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке N по адресу <адрес>, уч.8.
30.03.2020 был поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером N и зарегистрировано право собственности Ломакина В. А. на соответствующий объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N.
20.02.2020 Ломакиным В.А. в адрес администрации Хабаровского муниципального района направлено уведомление о планируемом строительстве на земельном участке N.
28.02.2020 администрацией Хабаровского муниципального района выпущено уведомление N 76 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке N по адресу <адрес>, уч.9.
31.03.2020 был поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером N и зарегистрировано право собственности Ломакина В.А. на соответствующий объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N.
20.02.2020 Ломакиным В.А. в адрес администрации Хабаровского муниципального района направлено уведомление о планируемом строительстве на земельном участке N.
28.02.2020 администрацией Хабаровского муниципального района выпущено уведомление N 78 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке N по адресу <адрес>, уч.23.
18.03.2020 Ломакиным В.А. в адрес администрации поступило уведомление об окончании строительства объекта ИЖС на земельном участке N.
25.03.2020 администрацией Хабаровского муниципального района издано уведомление N 56 о соответствии построенного на земельном участке N объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
В связи с окончанием срока субаренды 27.03.2020 ООО "Элита" по адресу, указанному в договорах субаренды - <адрес> Ломакину В.А. 28.03.2020 были направлены уведомления о прекращении Договоров субаренды земельных участков N 8/9 и N 23 от 04.06.2019 и необходимости освободить земельные участки и возвратить их по передаточному акту. Также, уведомления о прекращении договоров субаренды с Ломакиным были направлены в адрес собственника участков, письма возвращены в адрес отправителя за истечением срока хранения.
01.04.2020 был поставлен на кадастровый учет индивидуальный жилой дом, площадью 18,4 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N (участок N 23).
Проведенной по ходатайству ООО "Аэлита" по делу судебной экспертизой (заключение N 257/2 от 19.11.2020 выполненного ООО "Восток-Экспертиза") установлено, что на момент проведения исследования от 25.06.2020 г. N 89.1-2020, выполненного специалистом Автономной некоммерческой организации "Хабаровская лаборатория судебной и независимой" экспертизы", работы по возведению фундаментов объектов с кадастровыми номерами N не были завершены (вопрос 1).
В период между выполнением исследования от 25.06.2020 г. N 89.1-2020 АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертиз" до экспертного осмотра 26.10.2020 были произведены работы по завершению изготовления фундаментов: выполнена заливка бетоном ленточных фундаментов (ростверков) (вопрос 2).
Степень готовности объектов с кадастровыми номерами N составляет 18% (вопрос 3).
Индивидуальный жилой дом с кадастровым номеромN не соответствует требованиям строительных норм: в части устройства крыши СП 70.13330.2012, в части отсутствия системы вентиляции - СП 55.13330.2016 п. 9.6, в части отсутствия системы канализации - СП 55.13330.2016 п.9,6 и СанПин 42-128-4690-88. Нарушений требований противопожарных норм, предъявляемых к индивидуальному одноэтажному жилому дому по объемно-конструктивным решениям, исполнению и его расположению на местности не выявлено (вопрос 4).
Экспертом установлено, что фактически выполненные сваи под домом не выполняют роль фундамента данного дома, т.к. плита сборная железобетонная основания дома не имеет полного опирания на сваи, не связана со сваей конструктивно. Плита основания не передает нагрузку от дома на сваи, сваи не объединены плитой в единую конструкцию, которую должен представлять фундамент дома. Плита основания дома сборная железобетонная, имеет небольшую толщину 0,2 м, не заглублена в грунт, не связана со сваей и не имеет прочной связи с землей (вопрос 5).
Индивидуальный жилой дом с кадастровым номером: N, площадью 18,4 кв. м, не пригоден для постоянного проживания в связи с отсутствием систем водоснабжения, канализации, вентиляции, которые должны быть предусмотрены в доме для постоянного проживания людей СП 55.13330.2016 Свод правил. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", СанПин 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (вопрос 6).
К объекту с кадастровым номером: N подключена система электроснабжения. Системы газо- и водоснабжения не подключены (вопрос 7).
Объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами N имеют прочную связь с землей. Их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Объект строительства с кадастровым номером N не имеет прочной связи с землей, собран из сборных конструктивных элементов (основание-плита сборная железобетонная, дом - типовая блок-комната), и его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению (вопрос 8).
Поскольку основанием заявленных ООО "Элита" по делу исков является отсутствие у спорных объектов признаков недвижимости, иск о признании права собственности отсутствующим относится к негаторному требованию, правом на подачу в соответствии со ст. 304, 305 ГК РФ такого иска обладает также арендатор имущества, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией права собственности ответчика ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)в связи с чем, судебная коллегия полагает, что обществом избран правильный способ защиты нарушенного права, а именно - признание права собственности ответчика на спорное имущество отсутствующим.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Объектом незавершенного строительства признается объект. который соответствует двум критериям: является капитальным, то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению и объект еще строится, то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению.
Отсутствие у объекта фундамента и прочной связи между фундаментом и строением не позволяет признать такой объект недвижимостью.
Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее Постановление N 25), в пункте 38 которого указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации)".
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Строящийся объект незавершенного строительства является недвижимой вещью в случае полного завершения работ по сооружению его фундамента или аналогичных им работ (абзац 5 пункта 38 Постановления N 25).
Объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Для признания вещи недвижимой необходимо также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
Согласно позиции ВС РФ (пункт 21 Обзора судебной практики N 4 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды, независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на данный объект.
Согласно подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Оценивая вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции, основываясь на установленных по делу фактических обстоятельствах, руководствуясь соответствующими нормами материального права и достоверно установив, что в период действия договоров субаренды земельных участков, которые были предоставлены для строительства индивидуальных жилых домов, Ломакин В.А. возвел объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами N степенью готовности 18%, представляющие собой оконченные строительством фундаменты для двух строений, которые имеют прочную связь с землей и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, а также, в последующем, зарегистрировал их в установленном законом порядке и обратился к собственнику земельных участков за переоформлением арендных прав, что в полной мере соответствует условиям заключенных договоров субаренды земельных участков (пункт 4.3.3), пришел к обоснованному выводу об отсутствии в данной части оснований для удовлетворения иска ООО "Элита".
Кроме того правильным, основанном на соответствующей оценке установленных по делу фактических обстоятельств и представленных сторонами доказательств в их совокупности, является и вывод суда об удовлетворении иска Ломакина В.А., поскольку материалами дела достоверно подтверждается, что ООО "Элита" как сторона договора, которой спорные земельные участки были переданы собственником для их дальнейшего развития, в отсутствии объективных оснований не обращалось к собственнику переданного ей земельного участка за переоформлением арендных прав в пользу Ломакина В.А., при этом, ожидаемое поведение ООО "Элита" в спорных правоотношениях, исходя из толкования условий договоров субаренды, заключалось в том числе и в предоставлении Ломакину В.А. возможности переоформить право аренды на спорные земельные участки в целях их дальнейшего использования под возводимые строительные объекты, однако получив причитающиеся средства в счет арендной платы, платы за обеспечение территории коммуникациями, ООО "Элита" уклонялось от совершения данных действий.
При этом, из материалов дела достоверно следует, что возведенный Ломакиным В.А. на земельном участке с кадастровым номером N объект строительства с кадастровым номером N представляющий собой дом площадью 18,4 кв. м., не является объектом недвижимости применительно к положениями статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не соответствует требованиям строительных норм в части устройства крыши, отсутствия системы вентиляции и системы канализации, фактически выполненные сваи под домом не выполняют роль фундамента данного дома, т.к. плита сборная железобетонная основания дома не имеет полного опирания на сваи, не связана со сваей конструктивно, плита основания не передает нагрузку от дома на сваи, сваи не объединены плитой в единую конструкцию, которую должен представлять фундамент дома, не имеет прочной связи с землей, и его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, не пригоден для постоянного проживания в связи с отсутствием систем водоснабжения, канализации, вентиляции.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Судебная коллегия принимает во внимание, что ООО "Элита " арендовала у собственника земельные участки, в том числе и спорные, с целью осуществления на них малоэтажного индивидуального жилищного строительства, условиями договоров субаренды земельных участков, которые были предоставлены Ломакину В.А. также для индивидуального жилищного строительства сроком действия 11 месяцев, предусмотрено несении им расходов не только по арендной плате, но и значительные расходы на выполнение вне границ земельных участков работ по строительству дорог общего пользования, устройству холодного водоснабжения и канализации и данные обязательства в размере 3 000 000 рублей выполнены Ломакиным В.А. в полном объеме.
Установленные по делу фактические обстоятельства, а именно - выполнение Ломакиным В.А. условий договоров субаренды в части оплаты в полном объеме, фактическое начало работ по возведению объектов, установленный условиями договоров срок их действия в 11 месяцев, что, с учетом климатических особенностей дальневосточного региона создает для физического лица объективные трудности в осуществлении строительных работ в указанный срок в полном объеме, не желание истца, в отсутствии исключительности, при которой можно говорить о нарушении законных прав общества регистрацией Ломакиным В.А. права собственности на возведенные объекты, пролонгировать срок действия договоров субаренды, а равно и бездействие общества, в отсутствии объективных оснований, по вопросу переоформления арендных прав в пользу Ломакина В.А. свидетельствуют о том, что поведение ООО "Элита", как участника гражданского оборота, не может являться ожидаемым, учитывающим права и законные интересы другой стороны - Ломакина В.А. и содействующего ему, то есть поведение ООО "Элита" является недобросовестным.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). (пункт 1 Постановления N 25 )
С учетом вышеприведенных обстоятельств дела, характера и последствий недобросовестного поведения истца, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Вопреки доводам жалобы, из материалов дела достоверно следует, что на момент регистрации права собственности Ломакина В.А. на объекты с кадастровыми номерами N действительно имелись пороки, вместе с тем, в настоящее время на земельных участках N 8,9 объекты обладают признаками, присущими недвижимому имуществу, т.к. имеются все элементы фундамента (сваи, ростверки), функционально завершены, их перемещение невозможно без несоразмерно ущерба их назначению, в связи с чем, данные доводы судебной коллегией во внимание не принимаются.
По вышеизложенным основаниям, иные доводы апелляционной жалобы, которые по существу сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции и направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и установленных по делу обстоятельств, которым судом первой инстанции была дана соответствующая правовая оценка и оснований, для переоценки которых у судебной коллегии не имеется, оснований для отмены решения суда первой инстанции не содержат и признаются судебной коллегией несостоятельными.
Судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, выводы суда постановлены с учетом положений статей 55, 56 ГПК РФ, оценка установленным обстоятельствам по делу дана по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Таким образом, решение суда соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают и оснований для отмены решения суда не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328,329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 12 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Элита" без удовлетворения.
Председательствующий Моргунов Ю.В.
Судьи Дорожкина О.Б.
Мещерякова А.П.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
