Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 08 июня 2020 года №33-2183/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2020 года Дело N 33-2183/2020
судья I инстанции Лебедева О.И. дело N 33-2183/2020
УИД 76RS0016-01-2019-002729-76
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего Ваниной Е.Н.,
судей Виноградовой Т.И., Рыбиной Н.С.,
при секретаре Никитниковой Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле
08 июня 2020 года
гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Тринитистрой" на решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 30 декабря 2019 года, которым постановлено:
"Изъять у ООО "Тринитистрой", Трофимовой Лилии Григорьевны, Пижицкой Ольги Анатольевны объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, с целью реализации его путем проведения публичных торгов.
Исковые требования ООО "Тринитистрой" к МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" о признании недействительным договора аренды земельного участка, обязании заключить новый договор оставить без удовлетворения.".
Заслушав доклад судьи Рыбиной Н.С., судебная коллегия
установила:
Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в суд с иском к ООО "Тринитистрой", Трофимовой Л.Г., Пижицкой О.А., в котором просило изъять у ответчиков объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, с целью реализации его путем проведения публичных торгов.
В обоснование исковых требований агентство указало, что между управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля (арендодатель) и МУП "Брагино" города Ярославля 15 ноября 2006 года заключен договор N N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 6.912 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства 4-этажного с мансардой торгово-сервисного центра с инженерными коммуникациями. Данный договор заключен на срок по 18 сентября 2009 года, впоследствии срок продлен до 26 декабря 2015 года. В связи с изменениями в земельном законодательстве в марте 2015 года, договор N был прекращен окончанием срока 26 декабря 2015 года. В последующем на основании заявления МУП "Брагино" департаментом архитектуры и земельных отношений направлено в МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" поручение для заключения договора с МУП "Брагино" и Пижицкой О.А. По состоянию на 15 декабря 2015 года объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> находился в долевой собственности у МУП "Брагино" доля в праве - 9135/9165 и Пижицкой О.А. доля вправе 30/9165. Доля Пижицкой О.А. зарегистрирована на основании судебного решения. С МУП "Брагино" города Ярославля был заключен договор от 18 декабря 2015 года N аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, площадью 6.912 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по улице <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства 4-этажного с мансардой торгово-сервисного центра с инженерными коммуникациями. Договор заключен на срок с 27 декабря 2015 года по 26 декабря 2018 года. Пижицкая О.А. проект указанного соглашения не подписала. На основании решения суда Трофимова Л.Г. 30 мая 2016 года зарегистрировала долю в праве - 30/9165 на указанный объект незавершенного строительства. Трофимовой Л.Г. подписано соглашение о присоединении к договору от 18 декабря 2015 года аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В ходе конкурсного производства в отношении МУП "Брагино" (дело N N) принадлежащая предприятию доля в праве 9105/9165 на указанный объект незавершенного строительства продана ООО "Тринитистрой" конкурсным управляющим и исключена из реестра муниципального имущества города Ярославля на основании договора купли-продажи от 27 января 2017 года. В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник и дополнительного соглашения, ООО "Тринитистрой" становится стороной договора от 18 декабря 2015 года аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Уведомлением от 11 сентября 2018 года арендаторы были уведомлены об истечении договора аренды от 18 декабря 2015 года. Договор был прекращен 26 декабря 2018 года. В связи с истечением срока действия договора аренды и невозможностью продления его в силу закона, истцу необходимо реализовать объект незавершенного строительства, находящегося на вышеуказанном земельном участке путем проведения публичных торгов. Стоимость объекта определена на основании отчета N 19685-о об оценке рыночной стоимости объекта оценки и составляет 92.992.000 рублей.
ООО "Тринитистрой" обратилось в суд со встречным иском к МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", в котором общество просило признать недействительным договор N от 18 декабря 2015 года аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка со множеством лиц на стороне арендатора, возложить на МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обязанность заключить с ООО "Тринитистрой" договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка со множеством лиц на стороне арендатора для завершения строительства объекта незавершенного строительства 4-этажного с мансардой торгово-сервисного центра с инженерными коммуникациями.
В обоснование встречных исковых требований общество указало, что 18 декабря 2015 года между МУП "Брагино" и департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля заключен договор N N аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка со множеством лиц на стороне арендатора. По условиям договора земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства 4-этажного с мансардой торгово-сервисного центра с инженерными коммуникациями. Спорный договор заключался в рамках пункта 21 статьи 3 Закона Российской Федерации "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то есть с для завершения строительства объекта незавершенного строительства. На момент заключения договора от 18 декабря 2015 года МУП "Брагино" решением Арбитражного суда Ярославской области от 30 апреля 2013 года признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. В рамках банкротства недопустимо введение хозяйственной деятельности и расходование денежных средств помимо целей, связанных с удовлетворением требований кредиторов. Таким образом, заключая договор аренды с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий МУП "Брагино" вышел за рамки цели конкурсного производства, установленной законом о банкротстве. Данная сделка - договор аренды земельного участка, нарушает требования закона, а потому ничтожна. Заключая договор аренды земельного участка стороны договора знали, что достраиваться объект силами МУП "Брагино" (арендатор) не будет, объект будет реализован, а права по договору перейдут новому собственнику объекта, которому перейдут в том числе неблагоприятные последствия, связанные с незавершением строительства в течение срока аренды (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая условия договора стороны не собирались выполнять условия сделки, что также свидетельствует о ничтожности договора. Таким образом, продавец объекта (конкурсный управляющий МУП "Брагино") доподлинно зная, что объект им достраиваться не будет и все неблагоприятные последствия перейдут новому собственнику, скрыл от покупателя информацию о наличии договоров аренды с видом разрешенного использования - для завершения строительства объекта незавершенного строительства, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Учитывая ничтожность указанного договора, истец считает, что отказ в заключении договора аренды является незаконным.
К участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно ООО "Тринитистрой".
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения - об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требованиях и об удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к нарушению норм материального права, несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, изучив письменные материалы настоящего дела и гражданских дел N N Дзержинского районного суда города Ярославля, выслушав объяснения представителя ООО "Тринитистрой" по доверенности Сколянской Н.Н. в поддержание доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Из материалов гражданского дела следует, что 15 ноября 2006 года между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и МУП "Брагино" города Ярославля (арендатор) заключен договор N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок площадью 6.912 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства 4-этажного с мансардой торгово-сервисного центра с инженерными коммуникациями. Договор заключен на срок до 18 сентября 2009 года, впоследствии дополнительными соглашениями срок продлен до 26 декабря 2015 года.
Решением Дзержинского районного суда города Ярославля от 02 декабря 2013 года (с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 17 марта 2014 года), за Пижицкой О.А. признано право собственности на 30/9165 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства торгово-сервисный центр, расположенный по улице <адрес>, что соответствует после ввода здания в эксплуатацию нежилому помещению на втором этаже, площадью 30 кв.м., согласно проектной документации.
В ходе рассмотрения данного спора суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что имеются основания для признания за Пижицкой О.А. права собственности на долю объекта незавершенного строительства, ссылаясь на положения статей 12, 130, 218, 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений", статей 3, 7, 8 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
В ходе рассмотрения указанного дела установлено, что 09 апреля 2007 года между МУП "Брагино" (заказчик-застройщик) и индивидуальным предпринимателем Пижицким А.В. (инвестор) был заключен договор N N об инвестировании строительства торгово-сервисного центра на улице Труфанова в городе Ярославле, в соответствии с которым инвестор обязался передать заказчику-застройщику денежные средства на строительство объекта в сумме 1.260.000 рублей, а МУП "Брагино" обязалось по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию предоставить инвестору помещение торговой площадью 30 кв.м. на втором этаже и необходимые документы для регистрации на него права собственности, срок завершения строительства соглашением о внесении изменений в договор от 28 апреля 2007 года был определен - 4 квартал 2008 года. По соглашению о разделе общего имущества от 25 апреля 2012 года, заключенному между Пижицким А.В. и Пижицкой О.А., в личную собственность Пижицкой О.А. передано право требования, вытекающее из договора инвестирования строительства торгово-сервисного центра N от 09 апреля 2007 года.
Решением Дзержинского районного суда города Ярославля от 29 октября 2015 года за Трофимовой Л.Г. признано право собственности на 30/9165 доли в объекте незавершенном строительством в торгово-сервисном центре, расположенном по улице Труфанова в городе Ярославле в районе дома 19, что соответствует после ввода здания в эксплуатацию нежилому помещению, площадью 30 кв.м.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 08 февраля 2016 года указанное выше решение оставлено без изменения.
В ходе рассмотрения указанного гражданского дела суд пришел к выводу, что имеются основания для признания за Трофимовой Л.Г. права собственности на долю объекта незавершенного строительства, ссылаясь на положения статей 8, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений", статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
Также судом установлено, что 05 апреля 2007 года между МУП "Брагино" и индивидуальным предпринимателем Трофимовой Л.Г. был заключен договор N об инвестировании строительства нежилого помещения в строящемся торгово-сервисном центре на улице <адрес> - торговых площадей на втором этаже здания площадью 20 кв.м., срок завершения строительства был установлен 3 квартал 2008 года, стоимость инвестиционного участия Трофимовой Л.Г. определена сторонами в договоре, исходя из стоимости 1 кв.м. заявленной площади в сумме 35.000 рублей. Согласно дополнительным соглашениям к договору инвестирования от 25 сентября 2007 года и 11 октября 2007 года сторонами был изменен срок ввода в эксплуатацию торгово-сервисного центра на 4 квартал 2008 года, а также увеличен размер торговой площади, которую застройщик обязался передать инвестору, до 30 кв.м.
18 декабря 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" и МУП "Брагино" города Ярославля в лице конкурсного управляющего Охлопковой О.К. заключен договор N аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора арендодатель представляет за плату, а соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками частей здания земельный участок общей площадью 6.912 кв.м., находящегося в собственности города Ярославля, из земель населенных пунктов с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства 4-этажного с мансардой торгово-сервисного центра с инженерными коммуникациями.
Пунктом 6.2. указанного договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 27 декабря 2015 года по 26 декабря 2018 года. По истечении срока, указанного в пункте 6.2. настоящего договора, действие договора на неопределенный срок не возобновляется (пункт 6.4 договора).
В ходе конкурсного производства в отношении МУП "Брагино" города Ярославля принадлежащая предприятию доля в праве 9105/9165 на указанный объект незавершенного строительства была продана конкурсным управляющим ООО "Тринитистрой" на основании договора купли-продажи от 27 января 2017 года.
Соглашение о присоединении от 12 апреля 2017 года N к договору от 18 декабря 2015 года N аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора было подписано Трофимовой Л.Г.
12 апреля 2017 года между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в лице МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" и ООО "Тринитистрой" заключено дополнительное соглашение N к договору от 18 декабря 2015 года, по которому все права и обязанности соарендатора по договору аренды от 18 декабря 2015 года перешли к ООО "Тринитистрой" с 22 марта 2017 года.
Уведомлением от 11 сентября 2018 года N арендаторы были уведомлены об истечении договора аренды от 18 декабря 2015 года N, действие спорного договора прекращено 26 декабря 2018 года.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что коль скоро спорный объект недвижимости - земельный участок был предоставлен ответчикам на праве аренды повторно, действие договора аренды от 18 декабря 2015 года прекратилось, допустимых и убедительных доказательств того, что торгово-сервисный центр с инженерными коммуникациями достроен представлено в ходе рассмотрения не было, то имеются фактические и правовые основания для изъятия у ответчиков спорного объекта незавершенного строительства с целью реализации его путем проведения публичных торгов.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими материалам дела и закону.
Оснований для иной оценки доказательств, собранных по делу, по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Утверждения апеллянта о том, что на спорные правоотношения не распространяются положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, являлись предметом оценки суда первой инстанции.
Отклоняя данные доводы ответчика по первоначальному иску, суд первой инстанции обоснованно отметил, что денежные средства были привлечены МУП "Брагино" города Ярославля на основании договоров об инвестировании строительства торгово-сервисного центра, МУП и ООО "Тринитистрой" являются лицами, которые осуществляют деятельность по строительству объектов недвижимости.
Спорные правоотношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве. Положения пункта 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ на данные отношения не распространяются.
В данной части судом первой инстанции с учетом установленных по делу обстоятельств правильно применены положения пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие вывод суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, судебная коллегия считает необоснованными.
С выводом суда о том, что договор аренды земельного участка от 18 декабря 2015 года N требования закона, а также права ООО "Тринитистрой" не нарушает, судебная коллегия соглашается, считает его основанным на материалах дела и законе - положениях статей 10, 166, 168, 170, 179 Гражданского кодекса российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор оформлен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Факт исполнения договора его сторонами подтвержден.
Каких-либо доказательств того, что при заключении договора действия сторон были направлены на достижение иных правовых последствий, не представлено.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения N 1 от 12 апреля 2017 года, по которому все права и обязанности соарендатора по договору аренды от 18 декабря 2015 года перешли к ООО "Тринитистрой" с 22 марта 2017 года общество согласилось, каких-либо возражений по поводу срока договора аренды не представляло.
Исходя из изложенного, правовых оснований для признания договора аренды земельного участка недействительным, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы о минимальных шансах на продажу спорного имущества за 92.992.000 рублей, в связи с чем, публичные торги будут признаны несостоявшимися, правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеют.
В целом доводы апеллянта являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам, подробно приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела.
Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тринитистрой" на решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 30 декабря 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка