Дата принятия: 26 января 2021г.
Номер документа: 33-2180/2020, 33-103/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 января 2021 года Дело N 33-103/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда
в составе:
председательствующего Ельчаниновой Г.А.
судей Яроцкой Н.В., Белоноговой Н.Ю.,
при секретаре Ереминой Я.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-1217/2020 по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к Цареву К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А., ООО "Трест Лидер" о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, погашении записи в ЕГРН,
по апелляционной жалобе Тринева В.В. - представителя Царева К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. на решение Псковского городского суда Псковской области от 24 сентября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Белоноговой Н.Ю., объяснения представителя Царева К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. - Тринева В.В., объяснения представителя Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области Секушина А.А., судебная коллегия
установила:
Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Цареву К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А., ООО "Трест Лидер" о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и договора аренды земельного участка, признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, погашении записи в ЕГРН.
В обоснование заявленных требований указано, что 15.01.2018 между Комитетом и ответчиком ООО "Авентин-Псков" (реорганизовано в ООО "Трест Лидер") заключен договор N 3 аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 400 кв.м., местоположением: Псковская область, г. Псков, ул. И., у дома *** с видом разрешенного использования "деловое управление" (для строительства офисного здания) сроком до 15 июля 2019 года.
Указанный договор заключался в силу положений ст. 39.6 ЗК РФ на торгах. Комитетом получено заявление от ООО "Авентин-Псков" о передаче прав и обязанностей по указанному договору N 3 в пользу Царева К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. в равных долях по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пределах срока аренды от 30.01.2018.
Указывая, что заключенный между ответчиками договор является ничтожным в силу положений п. 7 ст. 448, ст.ст. 615, 166, 167, 168 ГК РФ и, как следствие, все правовые последствия, связанные с его исполнением также не основаны на законе в силу их ничтожности, ставится вопрос о признании недействительным соглашения от 30.01.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 3 от 15 января 2018 года земельного участка; признания недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 78 от 05.07.2019; признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства с КН ***, степенью готовности 10% от запланированной площади; погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии права аренды Царева К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. на земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Псковская область, г. Псков, улица И. у дома ***, с видом разрешенного использования: "Деловое управление" (для строительства офисного здания).
В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области Секушин А.А. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Ответчики Меликидзе Д.С., Черемных С.А., Царев К.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, воспользовались правом на ведение дела через представителя.
Представитель ответчиков Тринев В.В. предоставил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать, поскольку, несмотря на ничтожность соглашения о передаче прав и обязанностей от 30 января 2018 года, фактически оно прекратило свое действие с даты подписания соглашения от 5 июля 2019 года о расторжении договора аренды, заключенного между истцом и ответчиками. Полагает, что права истца не нарушены, неблагоприятные последствия не наступили, заявленный спор не имеет предмета. Кроме того, Комитетом требований об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов не заявлялось, публичные торги до заключения 5 июля 2019 года договора аренды N 78 не проводились. Отмечает, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой, поскольку требования статьи 51 ГрК РФ соблюдены, ответчикам выступающим застройщиками, 28.03.2019 Администрацией города Пскова выдано разрешение на строительство, постановлением от 07.06.2019 N 793 объекту капитального строительства присвоен новый адрес: г. Псков, ул. И., д.***. В данном случае подлежит применению п. 5 ст. 166 ГК РФ, закрепляющий принцип эстоппеля, в соответствии с которым сторона подтвердившая действие договора (сделки) не может отрицать его действие. Комитет, являясь органом публичной власти, наделенным полномочиями по распоряжению земельными участками, уведомленный должным образом о переходе прав и обязанностей на земельный участок, заключивший соглашение о расторжении договора аренды с новым соарендатором, а впоследствии о расторжении договора аренды с новыми соарендаторами, предъявивший иск
о признании сделки недействительной, действует недобросовестно, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Представитель ответчика ООО "Трест Лидер" (до реорганизации ООО "Авентин-Псков Центр недвижимости") Дроздова М.А. иск не признала, указав на необходимость применения положений п. 5 ст. 166 ГКРФ.
Представители третьих лиц Администрации города Пскова и Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Решением Псковского городского суда Псковской области от 24 сентября 2020 г. исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области удовлетворено.
Признано недействительным в силу ничтожности соглашение от 30 января 2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 3 от 15 января 2018 года земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Псковская область, г. Псков, улица И. у дома ***, с видом разрешенного использования: "Деловое управление" (для строительства офисного здания), заключенное между ООО "Авентин - Псков. Центр недвижимости" и Царевым К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. Признан недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 78 от 05.07.2019, заключённый между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и Царевым К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. о передаче в пользование земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Псковская область, г. Псков, улица И. у дома ***, с видом разрешенного использования: "Деловое управление" (для строительства офисного здания), с целью использования для завершения строительства. Признан самовольной постройкой объект незавершенного строительства с КН ***, расположенный по адресу: г. Псков, ул. И., д. ***, принадлежащий на праве общей долевой собственности Цареву К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. по 1/3 доли в праве собственности каждому. Применены последствия недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии права аренды Царева К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. на земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 2400 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Псковская область, город Псков, улица И. у дома ***, с видом разрешенного использования: "Деловое управление" (для строительства офисного здания), сроком до 05.07.2022 на основании договора аренды земельного участка N 78 от 05.07.2019.
В апелляционной жалобе представителем ответчиков ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска в части требований в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права. Признавая недействительность соглашения от 30.01.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, апеллянт указывает на неверное применение судом последствий признания сделки недействительной, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 167 ГК РФ и подразумевают возврат другой стороне полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещение его стоимости.
Считает, что признание соглашения от 30.01.2018 недействительным подразумевает применение реституции в виде признания действующим договора аренды земельного участка от 15.01.2018 N 3 между КУГИ Псковской области и ООО "АВЕНТИН-Псков".
Указывает, что договор от 05.07.2019 N 78, заключенный между истцом и соответчиками, следует рассматривать как отдельную оспоримую сделку, с учетом применения в данном случае пп. 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, при этом срок давности предъявления данных требований истцом пропущен. Последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРП записи о наличии права аренды соответчиков на земельный участок на основании договора аренды от 05.07.2019 N 78 не подлежат применению.
В части признания самовольной постройкой объекта незавершенного строительства с КН *** указал на соблюдение ответчиками, как застройщиками, необходимых требований при строительстве, а именно: получение градостроительного плана земельного участка, утвержденного Администрацией г. Пскова, а также разрешения на строительство. В связи с чем, при наличии разрешительных документов для возведения объекта недвижимости, действия ответчиков не могут быть признаны недобросовестными.
Считает, что поскольку разрешение на строительство, выданное Администрацией, а также градостроительный план, не были признаны судом недействительными, в данном случае не могут быть применены последствия признания сделки недействительной в виде признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. С учетом того, что признание соглашения от 30.01.2018 ничтожным приводит к последствиям, установленным статьей 167 ГК РФ (реституция), данный объект незавершенного строительства не имеет признаков, установленных статьей 222 ГК РФ.
Кроме того, по мнению ответчиков, в данном случае подлежит применению пункт 5 статьи 166 ГК РФ, закрепляющий принцип эстоппеля, когда сторона, подтвердившая действие договора (сделки), не может отрицать его действие. Со ссылкой на п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указали о недобросовестности истца, который, являясь органом публичной власти, наделенным полномочиями по распоряжению земельными участками, уведомленный должным образом о переходе прав и обязанностей на земельный участок, и заключивший соглашение о расторжении договора аренды с новыми соарендаторами, спустя 2,5 года предъявил иск о признании сделки недействительной.
В связи с чем, ставится вопрос об отмене решения Псковского городского суда от 24.09.2020 в части признания недействительным договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 78 от 05.07.2019, признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и применения последствий недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии права аренды, возникшем на основании договора аренды N 78 от 05.07.2019.
В суд апелляционной инстанции не явились ответчики, предоставили возможность ведения дела представителю. Не явились представители Управления Росреестра по Псковской области, Администрации города Пскова, ООО "Трест Лидер".
О месте и времени судебного заседания, указанные лица, извещены надлежащим образом, при таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - в пределах доводов апелляционных жалоб, представлений и возражений судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что по итогам аукциона на право заключения договора аренды, состоявшегося 7 декабря 2017 года, между Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области и ООО "АВЕНТИН-Псков. Центр недвижимости" 15 января 2018 году заключен договор N 3 аренды земельного участка.
По условиям договора обществу на срок до 15 июля 2019 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2 400 кв.м., расположенный по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. И., у дома N ***, с видом разрешенного использования: "Деловое управление" (для строительства офисного здания).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
30.01.2018 между ООО "АВЕНТИН-Псков. Центр недвижимости" и Царевым К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N 3 аренды земельного участка от 15.01.2018.
Государственная регистрация соглашения произведена 12.02.2018.
ООО "АВЕНТИН-Псков. Центр недвижимости" уведомило Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области о состоявшейся передаче прав по договору аренды, направив письмо от 09 февраля 2018 года.
05.07.2019 между Комитетом и соарендаторами Царевым К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2018 N 3.
05.07.2019 между Комитетом по управлению государственным имуществом и Царевым К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. на основании п.п. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 78 по условиям которого соарендаторы приняли в пользование на условиях аренды сроком на три года до 05.07.2022 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 2400 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Псковская область, г. Псков, улица И. у дома ***, с видом разрешенного использования: "Деловое управление" (для строительства офисного здания), с целью использования для завершения строительства.
В соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается только на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением отдельных случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, действующим законодательством не предусмотрено, суд пришел к правильному выводу о том, что победитель торгов ООО "АВЕНТИН-Псков. Центр недвижимости" был не вправе уступать Цареву К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А., права по обязательствам, возникшим из заключенного нa торгах договора аренды, он должен был обязательства по такому договору исполнить лично.
При таких обстоятельствах, поскольку оспариваемое соглашение заключено в нарушение запрета п. 7 ст. 448 ГК РФ, посягает на публичные интересы и является ничтожным, имеются основания для признания соглашения между ООО "АВЕНТИН-Псков. Центр недвижимости" и Царевы К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. недействительным в силу ничтожности.
Оценивая на предмет законности договор аренды N 78 от 05.07.2019, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок предоставлен ответчикам с целью завершения строительства объекта, возведение которого на публичном участке не соответствовало требованиям законодательства, поскольку процедура предоставления земельного участка не соблюдена. В связи с чем, суд пришел к выводу, что договор аренды данного земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду несоблюдения процедуры предоставления в аренду земельного участка для строительства, а, следовательно, объект, возведенный ответчиками на земельном участке, который не был предоставлен для его строительства в установленном законодательством порядке, в силу статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В свою очередь пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Последовательность обстоятельств конкретного дела указывает на незаконность заключенного договора аренды от 05.07.2019 и, как следствие объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке предоставленном на незаконных основаниях, правомерно признается самовольной постройкой.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор от 05.07.2019 N 78, заключенный между истцом и соответчиками, следует рассматривать как отдельную оспоримую сделку, с учетом применения в данном случае пп. 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ несостоятельны, поскольку заключение этого договора является следствием незаконных действий.
Утверждение апеллянта о том, что при возведении объекта недвижимости были соблюдены требования: получение градостроительного плана земельного участка, утвержденного Администрацией г. Пскова, разрешения на строительство, что указанные обстоятельства не позволяют признать объект незавершенного строительства самовольной постройкой, не могут быть приняты во внимание, ввиду неверного применения норм материального права.
При установленных обстоятельствах дела, когда незаконно заключен договор аренды земельного участка земель населенных пунктов от 05.07.2019 на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ для завершения строительства, заключаемый на базе предшествующего договора аренды от 15.01.2018, заключенного по правилам п.1 ст.39.6 ЗК РФ для строительства офисного здания, объект незавершенного строительства правомерно признается самовольной постройкой.
Иные доводы апелляционной жалобы о том, что разрешительные документы на строительство не были признаны недействительными, правового значения не имеют.
Проверена позиция со ссылкой на п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о недобросовестности истца, который, являясь органом публичной власти, наделенным полномочиями по профессиональному распоряжению земельными участками, уведомленный должным образом о переходе прав и обязанностей на земельный участок, и заключивший соглашение о расторжении договора аренды с новыми соарендаторами, спустя 2,5 года предъявил иск о признании сделки недействительной.
Не состоятельными являются аргументы жалобы о необходимости применения принципа "эстоппеля".
Действительно усматривается, что, обладая информацией о земельном участке, предоставленном в аренду по результатам торгов, Комитет заключает договор аренды этого же участка по иным основаниям, затем обращается в суд с иском.
Применение принципа "эстоппель" закреплено в нормах Гражданского Кодекса РФ о недействительности и незаключенности договора (п.5 ст.166 ГК РФ). Вместе с тем, применение этого принципа недопустимо тогда когда нарушаются публичные интересы.
В случае отказа в удовлетворении заявленных Комитетом по управлению госимуществом Псковской области исковых требований будет допущено нарушение публичного интереса, что приведет к предоставлению арендатору земельного участка в обход законодательной процедуры по проведению торгов.
Судебная коллегия, проверив обстоятельства дела, полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы, выводы суда не опровергают, не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Руководствуясь п.1ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Псковского городского суда Псковской области от 24 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя - Царева К.В., Меликидзе Д.С., Черемных С.А. - Тринева В.В. без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев со дня его вынесения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий Ельчанинова Г.А.
Судьи Яроцкая Н.В.
Белоногова Н.Ю.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
