Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 33-2174/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 33-2174/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Ганцевича С.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Кондратьевой К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ИП Витебской Ю.И. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 января 2020 г. по иску Ахмедова А.А. к ИП Витебской Ю.И. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения ИП Витебской Ю.И., поддержавшей апелляционную жалобу,
УСТАНОВИЛА:
Ахмедов А.А. обратился в суд с иском, указав, что 6 августа 2018 г. он, являясь собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> заключил с ИП Витебской Ю.И. договор аренды данного помещения на срок до 6 июня 2019 г. Согласно пункту 4.1 договора ответчица взяла на себя обязательства по уплате арендных платежей в размере 14100 руб. ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа текущего месяца, согласно выставленному арендодателем счету. Пунктом 5.1 договора предусмотрено начисление пени за нарушение установленных сроков платежей. В нарушение условий договора арендные платежи вносились ответчицей не надлежащим образом, в результате чего по договору образовалась задолженность в размере 112800 руб. Кроме того, в нарушение пункта 3.10 договора нежилое помещение было оставлено ответчицей без уведомления истца и составления акта приема-передачи, что повлекло порчу имущества на сумму 71610 руб. 9 апреля 2019 г. истцом в адрес ответчицы было направлено предупреждение с требованием погасить задолженность, которое не исполнено.
Ссылаясь на данные обстоятельства, Ахмедов А.А. просил суд взыскать в его пользу с ИП Витебской Ю.И. задолженность по арендной плате в размере 112800 руб., пеню за просрочку оплаты в размере 32712 руб., компенсацию ущерба, причиненного оставлением помещения без уведомления и повреждениями косметического ремонта помещения, в размере 71610 руб.
В ходе судебного разбирательства Ахмедов А.А. отказался от исковых требований о возмещении ущерба, причиненного оставлением помещения без уведомления и повреждениями косметического ремонта помещения, в размере 71610 руб. Данный отказ принят судом, определением от 23 января 2020 г. производство по делу в указанной части прекращено.
В оставшейся части исковые требования Ахмедовым А.А. были уточнены - он окончательно просил суд взыскать в его пользу с ИП Витебской Ю.И. задолженность по арендной плате в размере 112800 руб. и пеню за просрочку оплаты за период с 10 апреля по 2 июля 2019 г. в размере 47376 руб.
Рассмотрев дело, Зеленоградский районный суд Калининградской области вынес решение от 23 января 2020 г., которым исковые требования Ахмедова А.А. удовлетворены частично: в его пользу с ИП Витебской Ю.И. взысканы 75650 руб. в счет арендных платежей по договору арены от 6 августа 2018 г. за период с 6 августа 2018 г. по 17 января 2019 г. и пеня за неисполнение обязательств за период с 10 апреля по 2 июля 2019 г. в размере 31752 руб., а всего - 107422 руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
ИП Витебской Ю.И. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене данного решения со ссылкой на то, что настоящее дело согласно требованиям статьи 28 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежало рассмотрению в суде по месту жительства ответчика (г. Калининград), однако незаконно рассмотрено Зеленоградским районным судом Калининградской области. Кроме того, ответчица указывает, что спорные правоотношения возникли в период, когда истец имел статус индивидуального предпринимателя, и носили сугубо экономический предпринимательский характер, в связи с чем дело подлежало рассмотрению в арбитражном суде. В жалобе также указано, что суд дал неправильную оценку сложившимся между сторонами правоотношениям, и не учел, что они строились на предварительном договоре аренды, обязательства по которому истцом не исполнены, что основной договор аренды сторонами не заключался, а указанный судом в решении акт приемки помещений от 6 декабря 2016 г. относится к другому договору, в связи с чем каких-либо договорных обязательств у нее перед истцом не возникло. Она пользовалась только частью предварительно оговоренных помещений, причем без договора, регулярно оплачивала хранение имущества, а освободила помещение не в связи с истечением срока аренды, а в связи с совершением истцом неправомерных действий. Помимо изложенного, ответчица считает, что суд неправильно определилдату, с которой необходимо исчислять пеню, безосновательно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ и не зачел в счет арендной платы произведенную ею оплату коммунальных услуг.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 и пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности, в том числе определенные обязательства, возникают из оснований, предусмотренных законом, в частности из договоров.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Одно из таких исключений установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, согласно которому государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктами 1-2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ, то есть лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, совершены действия по выполнению указанных в ней условий договора, что считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Из материалов дела усматривается, что Ахмедов А.А. является собственником нежилого помещения с отдельным входом общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. 6 августа 2018 г. Ахмедов А. А. заключил с ИП Витебской Ю.И. договор аренды указанного нежилого помещения в том числе помещения площадью <данные изъяты> кв. м - под выставочно-складское, а помещение площадью <данные изъяты> кв. м - под розничную торговлю. Согласно данному договору нежилое помещение предоставлялось арендатору в пригодном для его эксплуатации состоянии и с косметическим ремонтом. В соответствии с пунктом 7.1 договора он вступает в действие с 6 августа 2018 г. и действует до 6 июня 2019 г.
С учетом того, что указанный договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее 1 года, он в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ не подлежал государственной регистрации.
Выступающее предметом указанного договора нежилое помещение было передано истцом ответчику по составленному и подписанному сторонами акту приема-передачи, датированному 6 декабря 2016 г. При этом, как пояснил в судебном заседании представитель истца, указание в данном акте на дату 6 декабря 2016 г. является опиской, так как в действительности помещение было передано в аренду 6 августа 2018 г., что подтверждается и содержанием данного акта, в том числе указанием в нем на лиц, его составивших, на передачу нежилого помещения, полностью соответствующего предмету договора аренды от 6 августа 2018 г., в том числе в части его состояния (наличия косметического ремонта). Кроме того, ИП Витебская Ю.И. не оспаривает факт передачи ей являвшегося предметом договора аренды от 6 августа 2018 г. нежилого помещения, а ссылаясь в апелляционной жалобе на то, что указанный акт приема-передачи нежилого помещения от 6 декабря 2016 г. относится к другому договору, не представила соответствующих доказательств в подтверждение данного довода.
Изложенные ИП Витебской Ю.И. в апелляционной жалобе доводы о том, что суд дал неправильную оценку сложившимся между сторонами в связи с заключением вышеуказанного договора аренды правоотношениям, не учел, что он является предварительным, и что основной договор аренды сторонами не заключался, также нельзя признать обоснованными.
По смыслу пунктов 1 и 3 статьи 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных данным предварительным договором и в установленный этим предварительным договором срок.
Несмотря на то, что в пункте 7.1 заключенного сторонами договора аренды от 6 августа 2018 г. действительно указано, что он является предварительным, из текста этого договора следует, что он не содержит каких-либо признаков предварительного договора, в нем не имеется ссылки на обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, не установлен срок заключения основанного договора и т. п. При этом указание на то, что заключенный сторонами договор аренды от 6 августа 2018 г. является предварительным, содержится в главе "Срок действия договора", из чего можно сделать вывод, что такая оговорка относится лишь к моменту вступления и прекращения действия данного договора.
Пунктом 4.1 заключенного сторонами договора аренды от 6 августа 2018 г. предусмотрено, что за указанное в пункте 1.1 этого договора помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, исходя из договоренности сторон, по ставке 150 рублей за 1 кв. м площади в месяц; сумма арендной платы составляет 14100 руб. Платежи вносятся арендатором ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа текущего месяца, согласно выставленному арендодателем счету (пункт 4.3); при досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию, так и по требованию арендодателя или арендатора, арендная плата вносится арендатором за фактическое использование арендуемого помещения (пункт 6.4).
Указанные выше обстоятельства опровергают изложенный ИП Витебской Ю.И. в апелляционной жалобе довод о том, что у нее не возникло договорных обязательств перед истцом.
Установлено также, что 9 апреля 2019 г. Ахмедов А.А. направил ИП Витебской Ю.И. предупреждение, в котором просил погасить образовавшуюся по состоянию на 1 апреля 2019 г. задолженность по арендной плате в размере 112800 руб.
22 мая 2019 г. истец направил ответчику предложение о расторжении договора в связи с невнесением платы.
Данные претензии были получены ответчицей, однако оставлены без ответа.
Арендуемое нежилое помещение было освобождено ответчицей 17 января 2019 г., что ею не оспаривается.
Кроме того, ответчица в судебном заседании признала факт заключения ею с Ахмедовым А. А. договора аренды нежилого помещения от 6 августа 2018 г. и его условия, указав, что арендные платежи она вносила своевременно, то есть, что она исполняла условия данного договора, считает, что задолженность по данным платежам у нее не возникла.
Однако в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов.
При этом согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Исходя из требований указанных норм гражданского процессуального законодательства, а также пункта 1 статьи 162 ГК РФ, согласно которому несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, факт совершения юридически значимых действий (сделок) по передаче денежных средств может быть подтвержден только советующими письменными доказательствами либо признан истцом.
В ходе рассмотрения дела ответчица не представила суду допустимых доказательств в подтверждение ее доводов об исполнении обязательств по внесению арендной платы, а также доказательств того, что она пользовалась только частью переданных ей помещений, на что ею указано в апелляционной жалобе. Ахмедов А.А. данные обстоятельства категорически оспаривает.
Представленные суду стороной ответчика в обоснование своей позиции по делу аудиозаписи телефонных переговоров сторон в силу требований вышеуказанных норм права не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу. Более того, данные аудиозаписи также не подтверждают внесение ответчицей арендных платежей, поскольку из их содержания нельзя сделать вывод о том, что Ахмедов А.А. признает факт получения каких-либо денежных средств от ответчицы.
Оснований для зачета в счет арендной платы произведенной ИП Витебской Ю.И. оплаты коммунальных услуг, на чем она настаивает в апелляционной жалобе, также не имеется, поскольку, как установлено в ходе рассмотрения дела, данными коммунальными услугами пользовалась исключительно ответчица в период эксплуатации арендованного нежилого помещения, в то же время указания на то, что оплата коммунальных услуг входит в сумму арендной платы, в заключенном сторонами договоре аренды не содержится, возможность зачета оплаты коммунальных услуг в счет арендных платежей условиями этого договора не предусмотрена, в связи с чем оснований для зачета произведенных ответчицей платежей в счет арендной платы при рассмотрении настоящего дела не имеется. Требования же к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения ИП Витебской Ю.И. не заявлялись.
При таких обстоятельствах суд обоснованно, в соответствии с требованиями вышеуказанных норм права и условиями заключенного сторонами договора, удовлетворил заявленные арендодателем Ахмедовым А.А. исковые требования о взыскании в его пользу с арендатора ИП Витебской Ю.И. задолженности по арендной плате и предусмотренных условиями заключенного ими договора штрафных платежей.
Вопреки изложенным в апелляционной жалобе доводам, период, за который с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию штрафные платежи, определен судом правильно - с указанной истцом даты, поскольку доказательств иного ответчицей суду не представлено.
Также правильно суд не усмотрел оснований для уменьшения размера подлежащих взысканию с ответчицы в пользу истца штрафных платежей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В пункте 2 указанной статьи специально оговорено, что уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Вопреки указанным в данной статье требованиям, сторона истца, заявив в судебном заседании 18 декабря 2019 г. об уменьшении неустойки, в дальнейшем не представила суду предусмотренных данной статьей доказательств.
Приведенные ИП Витебской Ю.И. в апелляционной жалобе доводы о нарушении подсудности настоящего дела и о том, что оно подлежало рассмотрению арбитражным судом, проверены и не нашли подтверждения.
Из заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, а также возникших на основании этого договора и установленных судом правоотношений сторон следует, что Ахмедов А.А. выступал в данных правоотношениях как физическое лицо.
Кроме того, ИП Витебская Ю.И., давая объяснения в суде апелляционной инстанции, указала, что ссылка в ее апелляционной жалобе на то, что на момент возникновения спорных правоотношений истец имел статус индивидуального предпринимателя, является ошибочной.
Статьей 28 ГПК РФ предусмотрено, что иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.
Согласно части 1 статьи 33 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду, за исключением случаев изменения подсудности, установленной статьями 26 и 27 указанного Кодекса.
В соответствии с требованиями пункта 3 части 2 указанной статьи суд передает дело на рассмотрение другого суда общей юрисдикции, только если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.
Из материалов дела усматривается, что оно было принято Зеленоградским районным судом Калининградской области к своему производству с соблюдением правил подсудности, с учетом имевшейся на тот момент регистрации ответчицы по месту жительства в Зеленоградском районе Калининградской области и указания адреса данной регистрации в договоре аренды от 6 августа 2018 г.
Кроемее того, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", лицо вправе ссылаться в апелляционной жалобе на нарушение правил подсудности лишь при условии, если это лицо заявляло в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо если у него отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине его неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП Витебская Ю.И., будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени судебных заседаниий и неоднократно участвуя в них, не заявляла ходатайства о неподсудности дела этому суду, в связи с чем в силу вышеуказанных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ не вправе ссылаться на данное обстоятельство в апелляционной жалобе.
При таких обстоятельствах решение суда является законным. Оснований для его отмены не установлено.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 января 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
