Дата принятия: 12 января 2021г.
Номер документа: 33-2174/2020, 33-97/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 января 2021 года Дело N 33-97/2021
от 12 января 2021 года по делу N 33-2174/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда в составе:
председательствующего судьи Овчинникова А.Г.,
судей Мурина В.А., Малыгиной Г.В.,
при секретаре Мищанчук М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова к Богдановой В.М. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 1922 от 01 августа 1999 года,
по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова на решение Псковского городского суда Псковской области от 05 октября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Псковского областного суда Мурина В.А., объяснения представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова - Васильевой И.И, ответчика Богдановой В.М., судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее про тексту - Комитет, Арендодатель) обратился в суд с иском к Богдановой В.М. (далее по тексту - Арендатор) об изменении договора передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 1922 от 01.08.1999 года путем заключения дополнительного соглашения к договору в предложенной арендодателем редакции, ранее направлявшемуся ответчику в досудебном порядке, в соответствии с которым просил п.п. 1.1 договора аренды дополнить кадастровым номером нежилого помещения, пункт 3.1, 3.2 изложить в новой редакции исходя из арендной платы, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости величины арендной платы от 09.09.2019, в п. 4.2.1 изменить размер пени.
В обоснование заявленных требований указано, что 01.08.1999 года между Комитетом и предпринимателем Богдановой В.М. заключен договор N 1922 передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью в соответствии с которым арендатору передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, для использования под клуб "Каравелла" на срок по 31.07.2024 года.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы был определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной Постановлением Псковской городской Думы от 10.10.1997 N 309 и составлял 3 906, 14 рублей в год, а внесение арендной платы производится ежемесячно в размере 325,51 рублей, без НДС за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего за текущим месяцем.
С момента заключения договора и по настоящее время размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом не пересматривался.
С 17.10.2012 года арендатором прекращена предпринимательская деятельность.
18.09.2019 года арендодателем в адрес арендатора направлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды предусматривающее изменение арендной платы на основании отчёта от 09.09.2019 N 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - нежилое помещение с КН (****) площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, находящееся в муниципальной собственности, согласно которому размер арендной платы составляет 147 960 рублей в год (с учетом НДС по ставке 20 %) или 10 275 рублей в месяц.
Поскольку с ответчиком не было достигнуто соглашение по изменению размера арендной платы на условиях предложенных арендодателем, а возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке договором аренды не предусмотрена, Комитет, руководствуясь ст.ст. 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с заявленными требованиями.
Ответчик Богданова В.М. и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения иска ввиду отсутствия правовых оснований для изменения арендной платы.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Администрация города Пскова поддержала заявленные исковые требования Комитета.
Решением Псковского городского суда Псковской области от 05 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истца ставится вопрос об отмене судебного решения по мотиву его необоснованности и принятии по делу нового решения. которым исковые требования удовлетворить.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик Богданова В.М. с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласилась, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения
Выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия Псковского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01 августа 1999 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем Богдановой В.М. заключен договор N 1922 передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью аренды объекта муниципальной собственности - нежилого помещения (****) с КН (****), в соответствии с условиями которого на основании распоряжения Администрации города от 29.07.1999 N 2073-р арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, для использования под клуб "Каравелла", общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет <данные изъяты>. Срок аренды установлен с 01.08.1999г. по 31.07.2024г.. По акту приема-сдачи от 01.08.1999г. нежилое помещение передано арендатору (л.д. 7-14).
Право аренды на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы был определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной Постановлением Псковской городской Думы от 10.10.1997 N 309 и составлял 3 906,14 рублей в год.
В соответствии с п. 3.2. Договора оплата производится ежемесячно в размере 325,51 рублей, без НДС за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего за текущим месяцем.
Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная Постановлением Псковской городской Думы от 10.10.1997 N 309, которая была положена в основу заключенного договора по размеру арендной платы утратила силу в связи с изданием Постановления Псковской городской Думы от 01.12.2000 N 357 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в г. Пскове", которое в свою очередь утратило силу в связи с изданием Решения Псковской городской Думы от 26.06.2012 N 170 "О признании утратившим силу постановления Псковской городской Думы от 01.12.2000 N 357 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в г. Пскове".
17.10.2012 Богданова В.М. утратила статус индивидуального предпринимателя (л.д.39-44).
С момента заключения договора и по настоящее время размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом не пересматривался.
В соответствии с абз.2 ч. 1 ст. 8 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЭ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.
По заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова определена оценка рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - нежилое помещение с КН (****) площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
Как следует из отчета ЗАО "Консалт Оценка" от 09.09.2019 N 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество -нежилое помещение с КН (****) площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, находящееся в муниципальной собственности, размер арендной платы за указанное нежилое помещение по состоянию на 09.09.2019 составляет 147 960 рублей в год (с учетом НДС по ставке 20 %) или 12 330 рублей в месяц (с учетом НДС по ставке 20 %) или 10 275 рублей в месяц (без учета НДС) (л.д. 15-34).
В соответствии с пунктом 3.4. договора, размер арендной платы может быть изменен досрочно по требованию одной из сторон в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления г. Пскова.
Согласно п. 5.1. раздела 5 договора, изменение условий договора производится в обязательном порядке в случае изменения законодательства РФ, нормативных актов Администрации г. Пскова. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое действует с даты получения его арендатором.
18.09.2019г года арендодателем в адрес арендатора направлено письмом дополнительное соглашение N 1 к договору N 1922, предусматривающее изменение арендной платы на основании вышеуказанного отчета об оценке от 09.09.2019 N 192/2019 (л.д. 35-36, 37,38).
Уклонение арендатора от изменения арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к договору послужило основанием для обращения Комитета в суд с иском.
В силу п.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как следует из содержания п.п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимся в п.п. 19 и 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришел к выводу, что с учетом условий заключенного договора аренды изменения размера арендной платы на основании отчёта об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество не влечет необходимости заключения сторонами дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы. Такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует судебного вмешательства.
Однако с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, а также сделаны без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. ст. 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с текстом договора аренды изменение условий договора должно оформляться путем заключения дополнительного соглашения (п.5.1.)
Таким образом, возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должна прямо следовать из текста договора аренды.
Пунктом 3.4. договора установлена возможность изменения размера арендной платы досрочно по требованию одной из сторон в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления г. Пскова.
Буквальный текст данного положения договора не предусматривает, что какая-либо из сторон договора имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы.
Условия договоров аренды об одностороннем изменении арендной платы должны максимально подробно определять порядок ее корректировки и прямо предусматривать право одной стороны и корреспондирующую с ним обязанность другой стороны на изменение соответствующего положения договора.
Кроме того, суд первой инстанции не учел, что по условиям договора аренды от 01 августа 1999 года регулируемая ставка арендной платы не устанавливалась уполномоченным регулирующим органом. При этом установление новой ставки в 2019 году применительно к данным арендным отношениям не происходило.
Также, в рассматриваемом случае изменение договора со стороны Арендодателя не было обусловлено результатом корректировки размера арендной платы в связи с изменением нормативного акта, которым установлены правила ее определения.
В этой связи ссылка суда первой инстанции на разъяснения, содержащиеся в п.п. 19 и 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" является ошибочной, а доводы апелляционной жалобы относительно необходимости изменения размера арендной платы и арендных платежей по требованию Арендодателя в судебном порядке заслуживают внимания.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Пункт 2 ст. 452 ГК РФ предусматривает право заявления стороной в суд требования об изменении договора после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пункт 1 ст. 453 ГК РФ устанавливает, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
При этом п. 3 ст. 453 предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Ввиду того, что спорным договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, Арендодатель не вправе был изменить размер арендной платы путем направления Арендатору уведомления о том, что такое изменение произошло на основании оценки рыночной величины арендной платы. Вместе с тем уклонение арендатора от заключения дополнительного соглашения с условиями установления рыночной ставки арендной платы не препятствует Комитету изменить договор по решению суда.
Необходимость изменения размера арендной платы обусловлено положениями абз.2 ч. 1 ст. 8 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЭ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также тем, что арендная плата за пользование муниципальным имуществом с момента передачи имущества ответчику ни разу пересматривалась.
Ответчик, не соглашаясь на изменение размера арендной платы, вместе с тем не представил доказательств необоснованности рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - 10 275 рублей в месяц (без учета НДС), определенной по результатам оценки ЗАО "Консалт Оценка". Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчик не был лишен возможности представить такие доказательства.
Учитывая, что, до настоящего времени договор аренды не расторгнут, нежилое помещение находится в пользовании у ответчика, что последним не оспаривалось, соглашение об изменении размера арендной платы между арендодателем и арендатором не было достигнуто, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования об изменении размера арендной платы подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит в вышеуказанной части отмене, как постановленное в связи с неверным определением обстоятельств по делу, с вынесением нового решения в данной части.
При этом оснований для отмены решения суда в полном объеме в части внесения изменений в договор аренды по размеру пени и другим пунктам (внесение реквизитов, начало действия дополнительного соглашения и т.п.) судебная коллегия не усматривает, так как истцом не доказано нарушение прав арендодателя в случае сохранения данных условий договора в прежней редакции.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования "Город Псков" подлежит взысканию государственная пошлину в размере 300 рублей.
Руководствуясь положениями статей 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Псковского городского суда Псковской области от 05 октября 2020 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 1922 от 01 августа 1999 года о размере арендной платы - отменить.
Принять в указанной части новое решение.
Изменить условия договора передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 1922 от 01 августа 1999 года, изложив п.3.1, 3.2 Договора в следующей редакции:
"3.1. На основании Отчета от 09.09.2019 N 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером (****) площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <данные изъяты>, находящееся в муниципальной собственности размер арендной платы составляет 147 960,00 рублей в год (с учетом НДС по ставке 20%).
"3.2. За указанный в пункте 1.1 договора аренды Объект Арендатор оплачивает арендную плату 10 275,00 руб., без НДС ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за оплачиваемым месяца, с указанием наименования организации и N договора аренды, в УФК по Псковской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова), ИНН 6027020206, КПП 602701001, БИК 045805001, счет 40101810400001010002 Отделение Псков г. Псков, КОД 90811105074040000120, ОКТМО 58701000)".
В остальной части решение Псковского городского суда Псковской области от 10 марта 2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Богдановой В.М. в доход бюджета муниципального образования "Город Псков" государственную пошлину в размере 300 рублей.
Обязательства арендатора связи с изменением условий договора о размере арендной платы считаются измененными с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции лицами, участвующими в деле, в срок, не превышающий трех месяцев.
Председательствующий А.Г. Овчинников
Судьи В.А.Мурин
Г.В.Малыгина
Копия верна:
Судья Псковского областного суда В.А. Мурин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
