Дата принятия: 26 июля 2019г.
Номер документа: 33-2172/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2019 года Дело N 33-2172/2019
от 26 июля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей: Шефер И.А., Миркиной Е.И.,
при секретаре Пензиной О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Мурашкина Сергея Евгеньевича к акционерному обществу "Сибирский химический комбинат" о признании в части договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе ответчика акционерного общества "Сибирский химический комбинат" на решение Кировского районного суда г.Томска от 15.04.2019.
Заслушав доклад судьи Шефер И.А., объяснения представителей акционерного общества "Сибирский химический комбинат" Тюрина С.Е., подержавшего доводы жалобы, Мурашкина С.Е. Сударчиковой А.И., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Мурашкин С.Е. обратился в суд с иском к акционерному обществу "Сибирский химический комбинат" (далее - АО "Сибирский химический комбинат"), в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил признать недействительным договор купли-продажи от 15.08.2017 N11/8617-Д в части продажи в составе земельного участка с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Мурашкина С.Е. на земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, взыскать с ответчика в пользу истца в качестве неосновательного обогащения денежные средства в сумме 2 580 171,45 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что 15.08.2017 между сторонами заключен договор купли-продажи N11/8617-Д, согласно п.1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы, площадь /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/; квартиру общей площадью /__/ кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер /__/ по адресу: /__/; квартиру общей площадью /__/ кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/; квартиру общей площадью /__/ кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер /__/ по адресу: /__/; квартиру общей площадью /__/ кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/. Данный договор явился основанием для государственной регистрации права собственности истца на обозначенное недвижимое имущество, в том числе на указанный земельный участок. Земельный участок, проданный по договору от 15.08.2017, является общим имуществом и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно кадастровому паспорту данный земельный участок, кадастровый номер /__/ имеет разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы, категория земель - земли населенных пунктов, площадь /__/ +/- 10 кв.м. На данном земельном участке расположен многоквартирный дом площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, в котором находятся 7 помещений. Земельный участок под многоквартирным домом сформирован как общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в таком доме, право собственности на земельный участок, на котором он расположен, переходит к собственникам помещений в этом многоквартирном доме. При таких обстоятельствах договор от 15.08.2017 в части включения в состав отчуждаемого имущества спорного земельного участка на основании ст. 168 ГК Российской Федерации как не соответствующий ст.36 ЖК Российской Федерации, ст.36 ЗК Российской Федерации является ничтожным. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору купли-продажи от 15.08.2017, но при этом право собственности на земельный участок не приобрел.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Мурашкина С.Е., третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ИФНС по г.Томску, Елисеевой В.В., Карташева А.С., Карташева С.А., Карташевой Т.В., Балюк Н.А., Рязановой М.Г.
В судебном заседании представитель истца Сударчикова А.И. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика Тюрин С.Е. с иском не согласился, указав, что в 2008 году спорный земельный участок вошел в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "СХК", передаваемого ОАО "СХК". В 2015 году право собственности на участок зарегистрировано за АО "СХК". Между АО "СХК" и Мурашкиным С.Е. заключен договор купли-продажи данного участка и 4 квартир в жилом доме по /__/ в /__/ на торгах, отчуждение участка произведено на законных основаниях, зарегистрированное право ответчика не опровергнуто и не оспорено. Полагал, что истцом не представлено доказательств нарушения права, обоснованности требований в отношении всего земельного участка. Указал также, что заявленные требования нарушают экономические интересы ответчика, что должно расцениваться как злоупотребление правом.
Обжалуемым решением суда исковые требования удовлетворены частично. Постановлено признать недействительным договор купли-продажи от 15.08.2017 N11/8617-Д, заключенный между сторонами, в части продажи в составе земельного участка с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, применить последствия недействительности сделки, взыскать с АО "Сибирский химический комбинат" в пользу Мурашкина С.Е. неосновательное обогащение денежные - средства в сумме 2580171,45 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15893 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлено взыскать с АО "Сибирский химический комбинат" в доход муниципального образования "Город Томск" государственную пошлину в размере 5207,86 руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Тюрин С.Е. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что при избранном истцом способе защиты судом не установлены обстоятельства нарушения публичных интересов или прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
Отмечает, что суд не установил площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома. Площадь спорного земельного участка является излишней для использования многоквартирного дома.
Полагает, что суд не установил факт и основания прекращения права собственности АО "СХК" на спорное имущество.
Считает, что судом необоснованно определена стоимость спорного земельного участка в составе общей цены договора.
По мнению апеллянта, суд ошибочно определилвид разрешенного использования земельного участка, как для эксплуатации МКД и тем самым неверно определил правовую природу спорного имущества.
Полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, не дана оценка всем доводам ответчика, неправильно распределено бремя доказывания.
Обращает внимание, что суд применил положения ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Закона N189-ФЗ, не подлежащие применению.
Указывает, что требование о признании части сделки недействительной без учетов интересов АО "СХК" как лица, оплатившего полную стоимость спорного имущества, добросовестно несшего бремя содержания имущества и не имеющего возможности осуществить полный возврат в первоначальное состояние, является злоупотреблением права, поскольку привело к нарушению законных интересов третьего лица.
Считает, что суд не указал оснований признания сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ и применил данные положения в отношении всего отчуждаемого имущества.
Полагает, что истцу было известно о нахождении помещений в собственности третьих лиц, что свидетельствует о его недобросовестном поведении.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Сударчикова А.И. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия на основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления Мэра г.Томска от 11.03.1997 N311-з земельный участок (общей площадью 2108 кв.м) по /__/ был предоставлен АО "СХК" (ранее ФГУП "Сибирский химический комбинат") на праве бессрочного (постоянного) пользования для обслуживания жилого дома и гостиницы.
14.11.2008 на основании передаточного акта подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Сибирский химический комбинат" от 02.02.2008, распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом Министерства экономического развития Российской Федерации N1236-р от 11.08.2008 указанный земельный участок перешел в собственность АО "СХК" (ранее ОАО "СХК"), был разделен решением собственника от 17.03.2014 на два земельных участка, включая спорный площадью /__/ кв.м.
02.04.2015 земельный участок (кадастровый номер /__/) по вышеназванному адресу: /__/ площадью /__/ кв.м на праве собственности был зарегистрирован за АО "СХК".
Данный земельный участок с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, имеет разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы, категория земель: земли населенных пунктов, площадь /__/+/-10 кв.м. На данном земельном участке расположен только жилой дом.
По договору купли-продажи N11/8617-Д от 15.08.2017 АО "СХК" продало Мурашкину С.Е. следующее недвижимое имущество:
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы, площадь /__/ кв.м, кадастровый (или условный) номер /__/, адрес: /__/;
- квартиры N/__/ с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/, /__/, соответственно.
Мурашкин С.Е. принял указанные объекты недвижимости от АО "СХК", что подтверждается актом приема-передачи имущества от 25.08.2017.
По данным ЕГРН Мурашкин С.Е. является собственником вышеназванного земельного участка (кадастровый номер /__/).
На данном земельном участке расположен многоквартирный дом площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/.
В указанном многоквартирном доме квартиры N/__/ также имеют собственников: Карташев С.А., доля в праве 1/3, Карташев А.С., доля в праве 1/3, Карташева Т.В., доля в праве 1/3 (квартира /__/), Балюк Н.А. (квартира /__/), Рязанова М.Г. (квартира /__/), Елисеева В.В. (квартира /__/). Данный факт подтверждается выписками из ЕГРН от 16.08.2018 - 17.08.2018.
Разрешая требование истца о признании недействительным договора купли-продажи от 15.08.2017 N11/8617-Д, заключенного между сторонами, в части продажи в составе земельного участка с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор от 15.08.2017 в части купли-продажи земельного участка заключен в нарушение положений ст.36 ЖК Российской Федерации, в связи с чем в данной части является недействительной сделкой на основании ст. 168 ГК Российской Федерации.
Оснований не соглашаться с данными выводами у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.
Так, судом первой инстанции установлено, что дом по /__/ в /__/ является многоквартирным, а потому вид разрешенного использования земельного участка под ним, как это и отражено в выписке от 17.08.2018, - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы.
При этом судом первой инстанции также установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи 15.08.2017 первая регистрация права собственности жильцов на квартиры осуществлена 22.03.2010.
В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
В силу ч. 2, 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как отмечается в пункте 2.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, доля в праве собственности на земельный участок не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на жилые и иные помещения в многоквартирном жилом доме.
Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8) и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Кроме того, решением Кировского районного суда г. Томска от 22 июня 2018 года по иску Рязанова М.Г. к Мурашкину С.Е., вступившим в законную силу 28 июля 2018 года, признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: /__/ на земельный участок с кадастровым номером /__/, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/.
Таким образом, учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован, он, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, право собственности на земельный участок, на котором он расположен, переходит к собственникам помещений в этом многоквартирном доме.
В свою очередь, возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на такой земельный участок.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме и, соответственно, во владение указанных собственников, то указанное право собственности существует вне зависимости от факта его государственной регистрации, таким образом, спорный земельный участок на момент заключения договора купли-продажи 15.08.2017 не находился в единоличном владении АО "СХК".
Согласно ст. 180 ГК Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с п.2 ст. 167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что оспариваемый договор от 15.08.2017 в части купли-продажи земельного участка заключен в нарушение положений ст.36 ЖК Российской Федерации, поскольку нарушает право собственников на общую долевую собственность спорного земельного участка, в связи с чем в данной части является недействительной сделкой в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК Российской Федерации.
Применяя последствия признания сделки в части купли-продажи земельного участка, суд правильно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в качестве неосновательного обогащения стоимости земельного участка.
Довод жалобы о том, что суд не установил необходимую площадь для эксплуатации многоквартирного дома, подлежит отклонению, поскольку материалами дела, в том числе решением Кировского районного суда г. Томска от 22 июня 2018 года по иску Рязанова М.Г. к Мурашкину С.Е., вступившим в законную силу 28 июля 2018 года, на земельный участок с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: /__/.
С доводами жалобы о том, что судом не установлены факт и основания прекращения права собственности на спорный земельный участок, судебная коллегия согласиться не может, поскольку приведенными положениями ст. 36 ЖК РФ, а также ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Судом первой инстанции также установлено, что первая регистрация права собственности жильцов на квартиры осуществлена 22.03.2010. Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на жилое помещение право собственности АО "СХК" прекращено на весь земельный участок, возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на такой земельный участок. Данные выводы отражены в обжалуемом решении.
Довод жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно определена стоимость спорного земельного участка в составе общей стоимости договора, подлежит отклонению, поскольку при определении стоимости участка суд исходил из пропорциональности кадастровой стоимости объектов недвижимости, переданных истцу по договору купли-продажи от 15.08.2017 N 11/8617-Д (земельного участка и четырех жилых помещений - квартир). Данный расчет судом в обжалуемом решении приведен. Доказательств, подтверждающих иную объективную стоимость спорного земельного участка, подлежащую взысканию в качестве неосновательного обогащения, ответчиком в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, материалами дела не подтверждается.
Доводы жалобы относительно того, что суд бездоказательно определилвид разрешенного использования спорного участка как для эксплуатации МКД, подлежат отклонению, поскольку не основаны на материалах дела, поскольку согласно материалам дела, на момент отчуждения спорного земельного участка он был сформирован и постановлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания жилого дома и служебной гостиницы, а также на момент отчуждения были зарегистрированы права собственности третьих лиц на жилые помещения в МКД, соответственно, ответчик не вправе был отчуждать земельный участок как индивидуальную собственность.
Вопреки доводам жалобы судом установлено, что указанный выше договор купли-продажи от 15.08.2017 N11/8617-Д, заключенный между сторонами, в части продажи земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/ нарушает право собственников многоквартирного дома по указанному адресу на общую долевую собственность спорного земельного участка.
Доказательств, подтверждающих доводы жалобы о злоупотреблении истцом правом, а, равно как и доказательств его недобросовестности, материалы дела не содержат.
Вопреки доводам жалобы судом первой инстанции нормы материального права, в частности ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, применены правильно.
Таким образом, нарушения норм материального или процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, не допущено, представленные сторонами доказательства не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем решение не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г.Томска от 15.04.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика акционерного общества "Сибирский химический комбинат" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
