Дата принятия: 31 марта 2021г.
Номер документа: 33-2161/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 марта 2021 года Дело N 33-2161/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
Председательствующего Цибиной Т.О.,
Судей Довиденко Е.А., Параскун Т.И.,
при секретаре Сафронове Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Коновалова Григория Викторовича - Ф.М.Ф. на решение Октябрьского районного суда города Барнаула от 24 декабря 2020 года по делу
по иску Скирды С. Э. к Коновалову Г. В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы.
Заслушав доклад судьи Довиденко Е.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
На основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ, заключенного с Коноваловым Г.В., Скирда С.Э. является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость недвижимого имущества составила <данные изъяты> руб.
В ходе эксплуатации нежилого помещения Скирда С.Э. установил, что продавец Коновалов Г.В. до продажи помещения в нарушение проектно-строительной документации дома и без получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме произвел самовольную реконструкцию помещения, о чем он не сообщил при заключении договора купли-продажи, в наружных ограждающих конструкциях выполнил оконные проемы с изменением фасада здания; оборудовал совмещенный санузел с душем. Указанные изменения параметров нежилого помещения не отражены в кадастровом паспорте данного объекта, произведены без получения проектной документации и получения необходимых согласований, с нарушением градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, нарушают права всех собственников жилого дома, что подтверждается решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ (дело ***).
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Скирды С.Э. в суд с иском к Коновалову Г.В. о расторжении договора купли-продажи отДД.ММ.ГГ, взыскании суммы в размере 961 666 руб., указав, что указанные недостатки помещения являются существенными, нарушают нормативные предписания, требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение, ставят под угрозу безопасность эксплуатации помещения в целом, порчи имущества жильцов многоквартирного дома.
Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 24.12.2020 исковые требования удовлетворены.
Расторгнут договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Коноваловым Г.В. и Скирдой С.Э. на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение <адрес> находящееся по адресу: <адрес>.
Прекращено право собственности Скирды С.Э. на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение <адрес> находящееся по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Взысканы с Коновалова Г.В. в пользу Скирды С.Э. денежные средства в размере 961 666 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 816,66 руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение отменить, принять новое об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы указывает, что до подписания договора купли-продажи истец производил его осмотр, был ознакомлен с состоянием помещения, технической документацией, видом нежилого помещения. Доказательств наличия скрытых недостатков при приобретении недвижимого имущества не представлено. Экспертиза по вопросу отнесения недостатков к скрытым, судом не назначалась. В связи с имеющимся техническим состоянием помещения, цена договора составила ниже кадастровой стоимости. В расписке о получении денежных средств указано, что стороны претензий не имеют. Полагает, в действиях истца усматривается злоупотребление правом, поскольку при заключении договора предмет и цена договора им были согласованы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивала, представитель истца возражала против удовлетворения жалобы; иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем на основании положений ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (п. 1 ст. 470 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между Коноваловым Г.В. и Скирда С.Э. заключен договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, пом<адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость недвижимого имущества составила <данные изъяты> руб.
Право собственности Скирда С.Э. на указанный объект недвижимого имущества в ЕГРН зарегистрированоДД.ММ.ГГ.
В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что в соответствии с договором купли-продажи от 9.08.2018г истец приобрел долю в виде отдельного помещения, огороженного перегородками, с устроенным санузлом для использования его в целях проживания.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от 19.12.2019г., в том числе, возложена обязанность на собственников нежилого помещения <данные изъяты> П.В.В., <данные изъяты> З.Л.Н., <данные изъяты> С.Е.П., <данные изъяты> Скирда С.Э., устранить реконструкцию нежилого помещения <данные изъяты> путем приведения помещения в первоначальное состояние в соответствии с рабочим проектом ООО НПФ "Рост-Проект" от 2014 года и техническим паспортом от ДД.ММ.ГГ, в том числе восстановить внешнюю стену и фасад многоквартирного дома и оконные проемы (семь слуховых окон размером 0,64м*0,64м), в течении трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда; демонтировать санузлы в нежилых помещениях, привести эвакуационный вход - лестницу из помещения в соответствие с рабочим проектом и требованиями СП.
Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 19.12.2019г. было установлено, что ДД.ММ.ГГ был введен в эксплуатацию тринадцатиэтажный жилой дом <адрес>. ДД.ММ.ГГ на кадастровый учет поставлено нежилое помещение <данные изъяты>технический этаж дома), расположенное на 13 этаже указанного многоквартирного жилого дома.
В результате осуществленных ремонтно-строительных работ, связанных с устройством нежилых помещений, фактически отвечающих критериям жилых помещений с самостоятельным использованием, изменилось назначение технических этажей, многоквартирный дом стал пятнадцатиэтажным, то есть в многоквартирном доме осуществлена самовольная реконструкция.
Нежилое помещение Н-5, состоящее из одного помещения со встроенным санитарным узлом, оборудованным унитазом и умывальником, было перепланировано и переоборудовано на четыре отдельных помещения при помощи перегородок из ГКЛ на металлическом каркасе, со встроенными санузлами, условно обозначенными как Н-5-1, Н-5-2, Н-5-3 (принадлежащее с ДД.ММ.ГГ Скирда С.Э.) и Н-5-4.
В помещениях Н-5 (Н-5-1, Н-5-2, Н-5-3, Н-5-4) были устроены совмещенные санитарные узлы, которые располагаются над квартирой ***-го этажа, а из помещения Н-5-1 в сторону помещения Н-5-4 идет канализационная горизонтальная труба, заделанная в короб пола, который возвышается над поверхностью пола на 60 мм. Совмещенные санитарные узлы помещений Н-5-2 и Н-5-3 располагаются над жилой комнатой нижерасположенной квартиры.
В ходе выполненной реконструкции были изменены фасады здания, в плане увеличения площади проемов, пробивки новых проемов, установки окон из ПВХ профиля. В помещениях Н-5 вместо семи слуховых окон размером 0,64х0,64м устроено два окна размером проема 3,1х2,6м с ориентацией на крышу десятиэтажной части дома и одного окна размером проема 5,1х2,6м с ориентацией на <адрес>. В помещениях Н-5-1 проемы трех слуховых окон на фасад на <адрес> увеличены до 1750 мм и стали размером 0,64х1,75м.
В результате устройства проемов окон в помещениях Н-5-3, Н-5-4 происходит разрушение фасадов жилого дома, повреждение фонарных стеклопакетов, а также картинки раскладки фасадов, геометрии и расцветки. Выполнение окон в нежилом помещении не в соответствии с проектом привело к уменьшению размера общего имущества в виде ограждающей стены дома, относящейся к общему имуществу.
Таким образом, судом было установлено наличие произведенных самовольных реконструкций, перепланировки и переустройства, в том числе нежилого помещения Н-5, создающее угрозу жизни и безопасности граждан, а также нарушающее права и интересы всех собственников дома.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 450, 469, 475, 470, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что проданное истцу нежилое помещение было самовольно реконструировано ответчиком до заключения договора купли-продажи с нарушением действующих градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, о чем продавец не поставил в известность покупателя перед заключением сделки, пришел к выводу о том, что данное существенное нарушение является основанием для расторжения договора и взыскания с ответчика уплаченных денежных средств.
Указанные выводы суда первой инстанции соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам дела.
В условиях приведения нежилого помещения Н-5 в первоначальное положение - устранения реконструкции - объект продажи по договору от 9.08.2018г перестанет существовать; покупатель лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доводы жалобы об ознакомлении истца до заключения договора с состоянием помещения, технической документацией, отсутствии скрытых недостатков, не опровергают установленные судом обстоятельства не доведения продавцом до покупателя перед заключением договора, информации о том, что произведенные реконструкция, перепланировка и переустройство спорного помещения выполнены без согласования с компетентными органами. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ сведений о самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества не содержит.
Поскольку расписка о получении денежных средств составлена при заключении оспариваемого договора, то есть в период, когда истец не был осведомлен о самовольно выполненной ответчиком реконструкции помещения, ссылки в жалобе на указанную расписку от ДД.ММ.ГГ подлежат отклонению.
Вопреки доводам жалобы, согласно выписке из ЕГРН, по состоянию на ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость помещения составляла 346 706,66 руб. Кроме того, в соответствии с п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Таким образом, кадастровая стоимость, определенная по результатам государственной кадастровой оценки, не является доказательством ее рыночной стоимости.
Вопреки доводам жалобы, злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено.
Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда города Барнаула от 24 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Коновалова Г. В. Ф.М.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
