Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-2160/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.

судей Чуряева А.В., Дятлова М.В.

при секретаре Власовой Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шалимова Н.Н. к Марыченкову А.А. о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, неустойки и расходов по оплате за потребленную электроэнергию, а также по встречному исковому заявлению Марыченкова А.А. к Шалимову Н.Н. о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества,

по апелляционной жалобе Шалимова Н.Н. на решение Ливенского районного суда Орловской области от 20 мая 2021 г., которым исковые требования Шалимова Н.Н. удовлетворены частично, встречные исковые требования Марыченкова А.А. удовлетворены в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Чуряева А.В., выслушав объяснения представителя Шалимова Н.Н. по ордеру адвоката ФИО11, поддержавшего жалобу, объяснения Марыченкова А.А. и его представителя по ордеру адвоката ФИО6, возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, доводы жалобы, письменных возражений на нее, судебная коллегия

установила:

Шалимов Н.Н. обратился в суд с иском к Марыченкову А.А. о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, неустойки и расходов по оплате за потребленную электроэнергию.

В обоснование заявленных требований указал, что по договору от <дата> он передал ответчику в аренду до <дата> животноводческую ферму площадью 699,1 кв.м., нежилое здание площадью 36,5 кв.м. и расположенный под ними земельный участок площадью 10 000 кв.м. по адресу: <адрес>. По условиям договора аренды ответчик должен ежегодно выплачивать арендную плату в размере 40 000 рублей, а также оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, связанные с функционированием и содержанием арендованного имущества.

Сослался на то, что ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнял - арендную плату не вносил, коммунальные и эксплуатационные услуги не оплачивал.

Исходя из этого, с учетом уточнения исковых требований просил расторгнуть договор аренды от <дата>, обязав ответчика освободить объекты аренды от принадлежащего ему имущества, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на дату вынесения решения суда из расчета арендной платы за каждый день просрочки в размере 109 рублей 59 копеек, предусмотренную договором неустойку за просрочку внесения арендных платежей и за неисполнение требования арендодателя о возврате арендованного имущества по день вынесения судебного решения, расходы по оплате электроснабжения арендованного имущества в размере 138 827 рублей 72 копейки, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 5 000 рулей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 8 544 рублей.

Марыченковым А.А. заявлены встречные исковые требования к Шалимову Н.Н. о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

В обоснование встречных требований Марыченков А.А. указал, что он понес расходы на ремонт кровли арендованной животноводческой фермы в размере 600 000 рублей. В связи с этим просил взыскать с Шалимова Н.Н. указанную денежную сумму.

Решением суда исковые требования Шалимова Н.Н. удовлетворены частично - суд расторг договор аренды от <дата>, обязал Марыченкова А.А. освободить арендованные ферму и нежилое строение с предоставлением по заявлению Марыченкова А.А. отсрочки исполнения решения в данной части до <дата>, взыскал с Марыченкова А.А. в пользу Шалимова Н.Н. задолженность по арендной плате в размере 2 959 рублей 28 копеек, неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в размере 20 000 рублей, неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 5 000 рублей, задолженность по оплате электроэнергии в размере 32 421 рубль 06 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 011 рублей 41 копейка и расходы по оплате услуг представителя в размере 4 000 рублей. В остальной части заявленные Шалимовым Н.Н. исковые требования оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Марыченкова А.А. удовлетворены судом в полном объеме - с Шалимова Н.Н. в пользу Марыченкова А.А. взысканы стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 600 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 200 рублей.

Шалимов Н.Н. не согласился с решением суда, подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое об удовлетворении заявленных им исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Марыченкова А.А.

В обоснование жалобы указал, что суд необоснованно предоставил Марыченкову А.А. отсрочку в исполнении решения суда в части освобождения арендованных фермы и нежилого строения, поскольку о прекращении арендных отношений Марыченков А.А. был уведомлен еще в ноябре 2020 г., и с этого времени имел возможность освободить арендованное имущество.

Полагал чрезмерным снижение судом взысканной неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и за несвоевременный возврат арендованного имущества.

Не согласился с решением в части зачета уплаченных ФИО10 Шалимову Н.Н. и его супруге денежных средств в счет задолженности Марыченкова А.А. по оплате электроэнергии, указывая, что полученные от ФИО10 денежные средства имеют иное основание.

Считал необоснованным решение в части взыскания с него стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку по условиям договора аренды Марыченков А.А. вправе был производить такие неотделимые улучшения лишь с письменного согласия Шалимова Н.Н., которое получено не было, и при этом договором предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений Марыченкову А.А. не возмещается.

Просил учесть, что суд при снижении взысканных в его пользу расходов на оплату услуг представителя не учел объем оказанных представителем услуг.

От Марыченкова А.А. в суд поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить постановленное по делу решение без изменения.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившегося в судебное заседание Шалимова Н.Н., извещенного о дате и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, письменных возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из пункта 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ следует, что основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является в том числе нарушение или неправильное применение норм материального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Особенности осуществления улучшений арендованного имущества регламентированы статьей 623 ГК РФ. Из пункта 2 данной статьи следует, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что <дата> между Шалимовым Н.Н. (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальным предпринимателем Марыченковым А.А. (арендатор) заключен договор аренды животноводческой фермы площадью 699,1 кв.м., нежилого здания площадью 36,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером 57:22:0720101:120 площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Срок действия договора установлен по <дата> (пункт 6.1 договора).

Сторонами согласована арендная плата в размере 40 000 рублей в год, которая подлежит выплате арендатором до 20 декабря авансовым платежом (пункты 4.1 и 4.2 договора).

В пункте 4.3 договора на арендатора также возложена обязанность отдельно оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги (электроэнергию согласно показаниям счетчика, газоснабжение, снабжение водой, прием сточных вод, вывоз мусора и твердых бытовых отходов), связанных с функционированием и содержанием арендованного имущества.

Пунктом 3.4.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право производить неотделимые улучшения арендованного имущества исключительно с письменного согласия арендодателя. При этом затраты на производство неотделимых улучшений арендатору не возмещаются. Такие же положения содержит пункт 3.2.5 договора.

Договором аренды предусмотрена неустойка за задержку выплаты арендатором арендной платы в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.5), а также неустойка за нарушение арендатором порядка возврата арендованного имущества в размере 2 % от размера месячной арендной платы за каждый день просрочки возврата имущества (пункт 5.6).

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию <дата>

Сторонами не оспаривалось, что арендная плата за пользование арендованным имуществом Марыченковым А.А. своевременно не выплачивалась.

В связи с этим <дата> Шалимов Н.Н. направил Марыченкову А.А. претензию о погашении задолженности по арендной плате, по оплате коммунальных услуг, а также неустойку за нарушение срока выплаты арендной платы. Кроме этого, Шалимов Н.Н. направил Марыченкову А.А. уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

После получения этих документов <дата> Марыченков А.А. перечислил Шалимову Н.Н. денежные средства в размере 120 000 рублей в счет задолженности по арендной плате.

Судом также установлено, что по счетам ресурсоснабжающей организации размер платы за электроснабжение арендованного имущества за период их пользования Марыченковым А.А. составил 138 827 рублей 72 копейки, с чем стороны согласились. Из данной задолженности Марыченковым А.А. оплачена лишь денежная сумма в размере 19 006 рублей 66 копеек.

Помимо этого, Марыченков А.А. ссылался на то, что оставшуюся сумму платы за электроснабжение арендованного имущества он погасил путем перечисления денежных средств матери Шалимова Н.Н. - ФИО7

Однако после того как ФИО7 при ее допросе в суде первой инстанции в качестве свидетеля не подтвердила факт получения от Марыченкова А.А. денежных средств, Марыченков А.А. стал утверждать, что часть платы за электроснабжение арендованного имущества в размере 87 400 рублей была по его поручению перечислена Шалимову Н.Н. и его супруге со стороны ФИО10

Также из материалов дела следует, что <дата> между Департаментом сельского хозяйства Орловской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Марыченковым А.А. было заключено соглашение о предоставлении гранта на поддержку начинающего фермера в размере 2 970 000 рублей, из которых согласно утвержденному плану расходования денежных средств 600 000 рублей запланировано на ремонт кровли животноводческой фермы.

<дата> между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Марыченковым А.А. (заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО8 (подрядчик) был заключен договор подряда N на осуществление работ по ремонту кровли в нежилом помещении (коровнике), расположенном на животноводческой ферме по адресу: <адрес>, стоимостью 600 000 рублей.

<дата> между сторонами указанного договора подряда подписан акт о приемке выполненных работ, которым стоимость выполненных работ оценена в 600 000 рублей.

Платежными поручениями N от <дата> и N от <дата> подтверждается перечисление индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Марыченковым А.А. индивидуальному предпринимателю ФИО8 денежной суммы в общем размере 600 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что допущенная Марыченковым А.А. просрочка в выплате арендной платы является достаточной для расторжения договора аренды от <дата> Поэтому суд расторг данный договор, а также возложил на Марыченкова А.А. обязанность освободить арендованное имущество. Однако, учитывая возражения Марыченкова А.А. о том, что ему некуда перевезти находящийся в ферме скот, суд посчитал возможным предоставить ему отсрочку исполнения решения в части освобождения арендованного имущества до <дата>

Ввиду того, что значительная часть задолженности по арендной плате возмещена Марыченковым А.А. за счет перечисления 120 000 рублей, суд взыскал с него оставшуюся задолженность по арендной плате по состоянию на дату вынесения решения в размере 2 959 рублей 28 копеек.

Ссылаясь на объяснения Марыченкова А.А., суд первой инстанции установил его задолженность по оплате электроснабжения арендованного имущества в размере 32 421 рубль 06 копеек, уменьшив заявленную Шалимовым Н.Н. задолженность в размере 138 827 рублей 72 копейки на произведенный Марыченковым А.А. платеж в размере 19 006 рублей 66 копеек и перечисленную ФИО10 денежную сумму в размере 87 400 рублей.

Суд произвел расчет неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 479 737 рублей 72 копейки и 10 267 рублей 18 копеек соответственно. Но, учитывая заявление Марыченкова А.А. о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, суд посчитал возможным снизить взыскиваемую с него неустойку до 20 000 рублей и 5 000 рублей соответственно, принимая при этом во внимание значительное превышение согласованной в договоре ставки неустойки ключевой ставки Банка России, принятие Марыченковым А.А. мер по внесудебному погашению задолженности по арендной плате, а также особенности рода деятельности Марыченкова А.А. в сфере сельского хозяйства, финансируемого за счет государственных субвенций.

Суд посчитал обоснованными встречные исковые требования Марыченкова А.А., в связи с чем взыскал с Шалимова Н.Н. стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 600 000 рублей.

С учетом разрешения основных исковых требований суд распределил между сторонами судебные расходы, взыскав с Марыченкова А.А. в пользу Шалимова Н.Н. расходы на оплату услуг представителя в размере 4 000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 011 рублей 41 копейка, и взыскав с Шалимова Н.Н. в пользу Марыченкова А.А. расходы на уплату государственной пошлины в размере 9 200 рублей.

Решение суда в части расторжения договора аренды, взыскания арендной платы сторонами не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки судебной коллегии.

Доводы жалобы о чрезмерном снижении судом неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и за несвоевременный возврат арендованного имущества судебная коллегия отклоняет.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из пункта 1 статьи 333 ГК РФ следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.