Дата принятия: 10 марта 2021г.
Номер документа: 33-2156/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2021 года Дело N 33-2156/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Кадкина А.А.,
судей Гарбушиной О.В., Шароглазовой О.Н.,
при секретаре Клюгер Т.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тихомировой ФИО12 к Кирьяновой ФИО13 о взыскании задатка в двойном размере,
по апелляционной жалобе Тихомировой ФИО14 на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 19 ноября 2020 года, которым исковые требования Тихомировой ФИО15 оставлены без удовлетворения,
Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., пояснения истца, представителя ответчика Хаустова ФИО16., судебная коллегия,
установила:
истец обратился в суд с названным иском к ответчику, указав в обоснование исковых требований, что 06.06.2020 между истцом и ответчиком заключено соглашение с продавцом о задатке, согласно которому стороны: продавец Кирьянова ФИО17 и покупатель Тихомирова ФИО18 договорились в срок до 20.09.2020 включительно заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде дома, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость объекта определена в размере 6500000 руб. При этом согласно п. 4 указанного соглашения при его заключении покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 200000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. В этот же день истцом указанная сумма передана ответчику. 28.07.2020 истцом в адрес ответчика направлено требование об ознакомлении с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами. 03.08.1020 посредством приложения "WhatsАрр" ответчик направил в адрес истца выписку из ЕГРН на указанный объект недвижимости, согласно которой истец установил, что предмет договора имеет обременения: залог в силу закона от 26.11.2015. При заключении соглашения о задатке покупатель не имел намерений покупать объект недвижимости, являющийся залоговым имуществом, так как независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Также у покупателя имелись основания полагать, что залогодержатель также не был уведомлен о намерении распорядиться заложенным имуществом. Кроме того, истцу стало известно о том, что земельные участки в месте расположения указанного объекта недвижимости подвергаются ежегодному затоплению. В том числе значительному затоплению подвергается и указанный в соглашении жилой дом. Однако о фактах затопления при заключении соглашения ответчик умолчал. 04.08.2020 по средствам телефонной связи в адрес ответчика направлена претензия о возврате суммы задатка с указанием на то, что истец не имел намерений покупать дорогостоящий объект недвижимости, который находится в залоге у кредитора. Претензия также была продублирована почтой. 18.09.2020 по средствам телефонной связи в адрес ответчика направлено уведомление-запрос о предоставлении информации о том, устранены ли обстоятельства препятствующие заключению договора купли-продажи жилого дома, и о предоставлении выписки из ЕГРН на дату сделки. Также истец просил ответчика согласовать дату, время и место обсуждения условий сделки и заключения сделки купли-продажи, указанный запрос истца был проигнорирован. 20.09.2020 в адрес ответчика по средствам телефонной связи направлен подготовленный стороной покупателя договор купли-продажи недвижимости для изучения и согласования, а также требование о согласовании времени и адреса. 21.09.2020 в адрес ответчика направлена претензия об исполнении обязательств по соглашению о задатке. 22.09.2020 направлена претензия о возврате сумм внесенных в качестве задатка. Однако ответчиком указанные требования не исполнены. Истец просил суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 400000 руб., возмещение судебных издержек: расходы по оплате государственной пошлины в размере 7200 руб., почтовые расходы в размере 714,12 руб.
В судебном заседании истец и ее представитель Горелова ФИО19 на исковых требованиях настаивали по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика по доверенности Хаустов ФИО20 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, представил письменные возражения, указав, что срок заключения договора купли-продажи 20.09.2020 был внесен в соглашение по просьбе истца, так как ей необходимо было продать принадлежащую ей квартиру, которая с 03.08.2020 находится в собственности ФИО21 Учитывая, что регистрация в Росреестре занимает 7-10 дней, то договор купли-продажи квартиры был заключен в июле 2020 года. Таким образом, с конца июля 2020 истец принял решение не приобретать дом у ответчика. Видимо это было связано с приобретением ей другого жилого дома и земельного участка: <адрес> <адрес>. Собственником дома и участка истец стала 19.08.2020. Одновременно, с указанным действием истец начал искать повод вернуть задаток с ответчика: придумал историю про залог и затопление, о которых ей якобы не было известно ранее. Сведения о залоге указаны в свидетельстве о праве собственности на дом, оригинал которого был представлен ответчиком истцу при заключении предварительного договора, также данные сведения являются общедоступными, что и подтверждено истцом в иске. Истец стал требовать от ответчика погашения залога, однако ни предварительным соглашением, ни устно с истцом таких условий ранее не обговаривалось. Была договоренность об использовании части денежных средств, которые должен был передать продавец покупателю для погашения залога и последующей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю. Довод истца о повреждении дома не подтвержден документально. Приложением "WhatsАрр" в качестве общения, на которое ссылается истец, ответчик не пользуется, истец не доказал, что мешало ему направлять все документы по почте. Место проживания ответчика не менялось. Ответчик дважды направлял в адрес истца предложение о встрече и заключению основного договора 18.08.2020 и 28.08.2020 на 20.09.2020. Ответчик на заключение договора ни разу не явилась. Предложение о заключении основного договора от истца не поступало, только об уплате залога и возврате денежных средств.
Судом постановлено решение, которым исковые требования Тихомировой ФИО22 оставлены без удовлетворения.
С решением суда истец не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене судебного акта, как незаконного и необоснованного, ссылаясь на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости не был заключен именно по вине стороны покупателя. Она собиралась с супругом приобретать как загородный дом, так и жилой дом в черте города, а отчуждение квартиры кадастровой стоимостью менее 2000 000 рублей никак не повлияло на возможность приобретения спорного объекта недвижимости общей стоимостью 6500 000 рублей. В решении суда не дается разъяснений тому, о какой именно последовательности действий истца, которые свидетельствуют об отказе от сделки с ответчиком, идет речь. При заключении соглашения о задатке покупатель не имел намерений покупать объект недвижимости, являющийся залоговым имуществом. У истца имелись основания полагать, что залогодержатель также не был уведомлен о намерении распорядиться заложенным имуществом. Не согласилась с выводами суда о том, что не представлено доказательств тому, что указанный жилой дом имеет существенные недостатки, однако обременение в виде залога и остаток долга по ипотеке в размере более 3 000 000 рублей является существенным недостатком. Сторона покупателя не утратила интерес в заключении основного договора, направляла уведомления, запросы стороне продавца, звонила по телефону ответчику и ее супругу, приезжала до истечения срока действия Соглашения о задатке по месту жительства ответчика с желанием обсудить условия сделки. С возражениями ответчика не согласилась, указывая, что в соглашении о задатке (предварительном договоре) не было обязательств по погашению залога ответчиком до заключения основного договора купли-продажи.
Ответчик не согласился с апелляционной жалобой, подав возражения, указывая, что в апелляционной жалобе истец подтвердил, что после подписания соглашения о задатке и передаче денежных средств в качестве задатка, по прошествии нескольких недель решилаизменить в одностороннем порядке условия соглашения и требовала от ответчика погашения залога, при том, что в соглашении о задатке данного условия не было. Наличие залога не являлось препятствием в заключении основного договора, что подтверждается последующим заключением такого договора с ФИО9 Истец дважды уклонился от явки на подписание договора купли-продажи. В апелляционной жалобе имеются противоречия между пояснениями истца в иске, в котором истец подтверждает, что соглашение о задатке является предварительным договором, при этом в апелляционной жалобе данное обстоятельство оспаривает. Доводы об отсутствии в соглашении о задатке условий, которые по мнению истца и привели к невозможности заключения основного договора, были проверены судом, и было установлено, что именно в действиях истца усматривается вина, его нежелание заключить основной договор.
В суде апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика не согласился с доводами жалобы, просил решение оставить без изменения.
Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), выслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и только в обжалуемой части.
Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции применив положения статей 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что заключенное между сторонами соглашение о задатке 6 июня 2020 года фактически является предварительным договором купли-продажи. В соответствии с условиями пункта 1 соглашения, стороны договорились в срок до 20.09.2020 стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества в виде дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 4 соглашения покупатель Тихомирова ФИО23 передала продавцу в качестве задатка сумму в размере 200000 руб. Факт передачи денежных средств во исполнение указанного соглашения подтверждается распиской от 06.06.2020.
Продавец Кирьянова ФИО24 в свою очередь, в соответствии с пунктом 7 обязуется при подписании настоящего соглашения предоставить покупателю для ознакомления необходимые для заключения настоящего соглашения документы, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом.
Судом установлено, что в соответствии с пунктом 7.1 предварительного соглашения все необходимые правоустанавливающие документы предоставлялись истцу непосредственно при подписании данного соглашения, одновременно ответчиком повторно предоставлены указанные документы, данное обстоятельство истцом не оспорено, доказательств обратного суду не представлено.
Истец, отказываясь от заключения основного договора и заявляя требования о возврате задатка ссылается на существенные недостатки объекта, а именно на то, что он являлся залоговым имуществом и подвержен затоплениям.
Доводы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие что договор не был заключен именно по вине истца, не заслуживают внимания, поскольку данное обстоятельство было изучено судом, дана оценка действиям как истца, так и ответчика в спорных правоотношениях и установлено, что ответчик от заключения договора не уклонялся, принял все меры, направленные на исполнение условий соглашения о задатке, так ответчиком 18.08.2020 и 04.09.2020 почтовой корреспонденцией в адрес истца по указанному в предварительном соглашении адресу направлялись уведомления о необходимости заключения основного договора купли-продажи с указанием даты, времени и места заключения, что подтверждается описями и квитанциями об отправке почтовых отправлений. Факт неявки дважды истца для подписания основного договора купли-продажи в указанные даты подтверждается соответствующими актами от 28.08.2020, 20.09.2020, что свидетельствует о добросовестном поведении ответчика в правоотношениях.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что истец не имел намерений заключить основной договора купли-продажи, что следует из последовательных действий истца, так 04.08.2020 истцом по средствам приложения "WhatsАрр" в адрес ответчика была направлена претензия о возврате суммы задатка с указанием на то, что истец не имел намерений покупать дорогостоящий объект недвижимости, который находится в залоге у кредитора; 18.09.2020 истцом по средствам приложения "WhatsАрр"в адрес ответчика направлено уведомление-запрос о предоставлении информации о том, устранены ли обстоятельства препятствующие заключению договора купли-продажи жилого дома. Также истец просил ответчика согласовать дату, время и место обсуждения условий сделки и заключения сделки купли- продажи; 20.09.2020 истцом в адрес ответчика по средствам приложения "WhatsАрр" направлен проект договор купли-продажи недвижимости для изучения и согласования, а также требование о согласовании времени и места его заключения; 21.09.2020 истцом в адрес ответчика направлена претензия об исполнении обязательств по соглашению о задатке; 22.09.2020 истцом направлена претензия о возврате сумм внесенных в качестве задатка, что опровергает доводы жалобы об отсутствии в решении суда выводов в данной части.
Рассматривая данное гражданское дело, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что содержание представленного в материалы дела соглашения не позволяет квалифицировать его как соглашение о задатке, поскольку из его содержания не следует, что истец выразил волю на передачу 200000 рублей именно в качестве задатка, который обеспечивал бы исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи вышеназванной квартиры. При изложенных обстоятельствах, внесенный платеж следует оценивать как аванс, который подлежит возврату ответчицей истцу в связи с незаключением договора купли-продажи квартиры.
Судом установлено, что отдельно предварительный договор купли-продажи квартиры стороны не заключили.
Судом установлено, что истец и ответчик намеревались совершить сделку купли-продажи жилого дома по указанному адресу, в обеспечение исполнения обязательства по покупке вышеуказанного имущества истец передал ответчику денежные средства в размере 200000 рублей. При этом факт передачи данной денежной суммы ответчицей не оспаривался.
Сделка купли-продажи вышеуказанной квартиры между истцом и ответчиком не состоялась. При этом истец считает, что сделка не состоялась по вине ответчика, а ответчик, что по вине истца.
Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, а также положений статей 309, 381, 421, 429, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что заключенное между сторонами спора в письменном виде соглашение о задатке от 6 июня 2020 года не является предварительным договором в смысле статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не содержит всех необходимых условий, установленных данной нормой закона, а также о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств в счет еще не существующих денежных обязательств, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.
Не препятствовал заключению предварительного договора и тот факт, что жилой дом находился в залоге, о чем истцу не могло быть неизвестно.
Вместе с тем, сторонами не оспаривалось, что в установленный соглашением о задатке срок основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен и по истечении указанного срока ответчик заключила предварительный договор купли-продажи жилого дома с ФИО9, при этом возвратить внесенную истцом денежную сумму в размере 200000 руб. отказывается.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.
Поскольку иное не установлено этим же Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению в частности также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное положение закона распространяется, в том числе на требования о возврате предоставления, цель которого не осуществилась.
Ввиду незаключения сторонами основного договора в установленный срок, обязательства прекратились, что свидетельствует о наличии в силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности у ответчика возвратить полученные им денежные средства в размере 200 000 руб. как неосновательное обогащение.
Вопреки доводам жалобы ответчика о том, что между сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи, судебная коллегия отмечает, что в данном случае предметом предварительного договора являлось заключение будущего договора, а не непосредственно обязательство по передаче объекта недвижимости как индивидуально-определенной вещи, что не освобождало стороны от заключения основного договора купли-продажи недвижимости по правилам ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которого возможно осуществление регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, судебная коллегия, установив отсутствие у ответчика оснований для удержания полученных от истца денежных средств в счет оплаты стоимости жилого дома в размере 200 000 руб., приходит к выводу о том, что переданные истцом по соглашению денежные средства подлежат возврату истцу ответчиком.
Доводы жалобы о том, что истец не имел намерений приобретать объект, который является залоговым имуществом и находится в зоне ежегодных подтоплений, не свидетельствуют о недобросовестном поведении со стороны ответчика, поскольку условиями соглашения в пункте 7.1 предусмотрено, что все необходимые правоустанавливающие документы предоставляются истцу непосредственно при подписании данного соглашения, отметок о разногласии в данной части, непредоставлении документов, соглашение не содержит, при этом в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости имеются сведения об ограничениях - ипотека в силу закона, о чем истица не могла не знать и не смотря на обременения подписала соглашения, передав задаток ответчику.
Судебная коллегия полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.
На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию почтовые расходы в размере 714 руб. 12 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 5200 руб., оплаченной истцом при предъявлении иска.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Уссурийского районного суда Приморского края от 19 ноября 2020 года- отменить. Принять по делу новое решение.
Взыскать с Кирьяновой ФИО25 в пользу Тихомировой ФИО26 200000 руб., почтовые расходы в размере 714 руб. 12 коп., госпошлину в размере 5200 руб.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
