Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 33-2154/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Поздняковой Т.В.

судей Маньковой Е.Н., Кузьминой О.Ю.

при секретаре Хлестковой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 05 апреля 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях

на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 28 декабря 2020 года, которым постановлено:

Иск Сироткина Артема Александровича к ПАО "Сбербанк", Российской Федерации в лице МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях оставить без удовлетворения.

Признать отсутствующим право собственности Российской Федерации на часть помещения площадью 40,5 кв.м, зарегистрированного 26.10.2015 года в Едином государственном реестре прав в составе помещения площадью 85 кв.м, расположенного по <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 85 кв.м с кадастровым N в части продажи помещения площадью 40,5 кв.м - жилой квартиры с кадастровым N, заключенный 03.10.2019 года между АО "Российский аукционный дом", действующим от имени Российской Федерации, и Сироткиным Артемом Александровичем, прекратив право собственности Сироткина Артема Александровича на часть помещения площадью 85 кв.м в части исключения помещения площадью 40, 5 кв.м, что является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Обязать МТУ Федеральное агентство по управление госимуществом (Росимущества) во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях возвратить Сироткину Артему Александровичу часть уплаченных по договору купли-продажи от 03.10.2019 года, заключенному между АО "Российский аукционный дом", действующим от имени Российской Федерации, и Сироткиным Артемом Александровичем, денежных средств в размере 1 200 705,52 рублей.

Заслушав доклад судьи Маньковой Е.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Сироткин Артем Александрович обратился в Рыбинский городской суд с исковым заявлением, в котором просил признать отсутствующим право собственности ПАО "Сбербанк" на квартиру, возложении обязанности по освобождению имущества, предоставлении доступа в квартиру, расположенную по <адрес>.

Иск мотивирован тем, что на аукционе с последующим заключением договора купли-продажи от 03.10.2019 года истец приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 85 кв.м, расположенное по <адрес>, продавцом которого выступала Российская Федерация, право федеральной собственности было зарегистрировано 26 октября 2015 года, никем не оспорено. Впоследствии оказалось, что в площадь данного нежилого помещения входит площадь квартиры N 3, находящейся в собственности Сбербанка, от которой Банк по существу отказался в результате перепланировки и перевода в нежилое помещение, но право собственности Банка на данную квартиру продолжает оставаться зарегистрированным в ЕГРН, чем нарушаются права истца, который является добросовестным приобретателем федерального имущества на открытом аукционе.

ПАО "Сбербанк" в лице Ярославского отделения N 17 обратилось в суд с иском с учетом уточнений к Сироткину Артему Александровичу, Российской Федерации в лице МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, Управлению Росреестра по Ярославской области о признании договора купли-продажи от 03.10.2019 года недействительным в целом, исключении записи о регистрации права федеральной собственности от 26.10.2015 года, прекращении права собственности Сироткина А.А. на нежилое помещение с кадастровым номером ...12 общей площадью 85 кв.м., расположенное по <адрес>.

В обоснование иска Банка указано, что его право собственности на квартиру N 3 <адрес>, площадью 40,5 кв.м, было зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 16.08.2007 года, заключенного с гражданином ФИО10 21 мая 2020 года в Банк поступил иск Сироткина А.А., из которого Банк узнал, что Сироткин А.А. купил на аукционе нежилое помещение с кадастровым номером ...12 общей площадью 85 кв.м., расположенное по <адрес>. Из документов следовало, что в состав переданного Сироткину А.А. имущества входит квартира N 3, принадлежавшая Банку, а часть имущества площадью 48,1 кв.м., ранее арендовалась Банком у представителя федерального собственника и по акту приема-передачи была возвращена руководителю межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (МТУ Росимущества) во Владимирской, Ивановский, Костромской и Ярославской областях на основании передаточного акта от 29.11.2017 года. На момент регистрации права федеральной собственности на целое нежилое помещение общей площадью 85 кв.м (26.10.2015 года) продолжал действовать договор аренды N 343-ф от 29.12.2007 года, по которому Банк продолжал арендовать у Российской Федерации нежилое помещение площадью 48,1 кв.м. Регистрация права собственности Российской Федерации на помещение 85 кв.м по <адрес>, произведена 26 октября 2015 года с нарушением закона, вследствие чего договор купли-продажи, заключенный с Сироткиным А.А. по результатам аукциона, является недействительным. Банк просил погасить запись о регистрации права Сироткина А.А. от 04.02.2020 года, признать незаконной запись от 26.10.2015 года о праве федеральной собственности на помещение <адрес> ввиду отсутствия законных оснований для ее внесения и регистрации права федеральной собственности.

Рассмотрение указанных исков соединено в одно производство.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились Сироткин Артем Александрович и МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях.

В апелляционных жалобах ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового - об удовлетворении иска Сироткина А.А. и отказе в удовлетворении исковых требований Банка.

Доводы жалоб сводятся к неправильному применению судом норм материального и процессуального права, несоответствию фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции никто из участников процесса не явился, все извещены надлежаще, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела в связи с неявкой по уважительным причинам не заявлено, представитель МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях в телефонограмме сообщил о рассмотрении дела без участия их представителя.

До начала рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по существу в суд апелляционной инстанции поступил письменный отказ от представителя Сироткина А.А. по доверенности Евсеева Е.Ф. от своей апелляционной жалобы с просьбой о прекращении апелляционного производства по данной жалобе.

Отказ от апелляционной жалобы сделан в соответствии с положениями статьи 326 ГПК РФ. Представитель Сироткина А.А. уполномочен на совершение указанного процессуального действия на основании доверенности (л.д. 9 том 1).

Судебная коллегия приняла данный отказ от жалобы и прекратила апелляционное производство по жалобе Сироткина А.А., о чем вынесено отдельное определение, рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции продолжилось по апелляционной жалобе МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях (далее - МТУ Росимущества).

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы МТУ Росимущества, обсудив их, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда по доводам указанной жалобы не имеется.

Из материалов дела следует, и судом правильно установлено, что на основании договора купли-продажи от 16 августа 2007 года, заключенного между ФИО (продавец) и АО "Сберегательный банк Российской Федерации" (покупатель, далее - Сбербанк, Банк) Банк приобрел двухкомнатную квартиру N 3 <адрес>, расположенную на первом этаже, общей площадью 40,5 кв.м. (том 1 л.д. 61), право собственности Сбербанка было зарегистрировано в ЕГРП записью от 31 августа 2007 года, объект имел кадастровый номер ...0003 (том 1 л.д. 61, 62).

По договору аренды от 29 декабря 2007 года, заключенному между Российской Федерацией в лице ТУФА (арендодатель) (в настоящее время - МТУ Росимущества) с АО "Сберегательный банк Российской Федерации" (арендатор) Сбербанк получил во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 48,10 кв.м, расположенные по <адрес> (надземная встроенно-пристроенная часть на первом этаже) (том 1 л.д. 63-65).

Указанный договор аренды впоследствии был расторгнут с 16 ноября 2017 года соглашением сторон от 29 ноября 2017 года (том 1 л.д. 176-177).

07 октября 2010 года департаментом архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск было выдано Сбербанку разрешение N RU76303000-131/2010 на реконструкцию дополнительного офиса Сбербанка по <адрес>, расположенного на первом этаже указанного 9-этажного дома с присоединением помещения квартиры N 3. Проектная общая площадь помещений 91,66 кв.м., строительный объем 229,15 куб.м, площадь зала для клиентов 30,22 кв.м (том 1 л.д. 30).

По сообщению данного Департамента, Сбербанком был представлен полный пакет документов на реконструкцию помещения с присоединением квартиры N 3.

По завершении процесса указанной реконструкции объект, объединивший в себе нежилое помещение 48,1 кв.м. и квартиру N 3 площадью 40,5 кв.м, был введен в эксплуатацию разрешением N RU 76303000-58/2011 от 02 декабря 2011 года (том 1 л.д. 58-59, 123-125). По сообщению департамента архитектуры приказ о переводе квартиры издавался департаментом ЖКХ, транспорта и связи - N 5 от 21 июля 2008 года. После реконструкции данное помещение 14 декабря 2011 года принято в эксплуатацию (том 1 л.д. 215).

Пытаясь узаконить созданный в результате указанной реконструкции объект недвижимости, объединивший в себе помещения, находящиеся в федеральной собственности (нежилое помещение на 1 этаже) и в частной собственности (квартиру N 3 Банка) Сбербанк 21 декабря 2011 года обращался в Рыбинский отдел Управления Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение на <адрес> с одновременным закрытием раздела I ЕГРП на квартиру, расположенную по <адрес>, в чем Банку было отказано: 07 июня 2012 года было вынесено решение об отказе в осуществлении государственной регистрации на образованное нежилое помещение с одновременным закрытием раздела I на квартиру N 3 в связи с тем, что Сбербанком кадастровый паспорт на нежилое помещение не представлен. Кроме того, согласно представленному разрешению на ввод в эксплуатацию площадь нежилого помещения составляет 85 кв.м., а в собственности Банка находится помещение площадью 40,5 кв.м, что не позволяет однозначно определить, какие объекты были реконструированы (том 1 л.д. 134-139).

При этом 01 июля 2012 года по сведениям БТИ на кадастровый учет было поставлено помещение <адрес> с присвоением кадастрового номера ...12 площадью 85 кв.м.

Из выписки из ЕГРН на квартиру N 3 видно, что 01.07.2012 г. этой квартире был присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (том 1 л.д. 27).

На основании обращения Российской Федерации и выписки из реестра федерального имущества от 16.10.2015 года N 194/1, право на нежилое помещение общей площадью 85 кв.м с кадастровым номером ...12, расположенное по <адрес>, зарегистрировано 26 октября 2015 года за Российской Федерацией (том 1 л.д. 22).

Указанное нежилое помещение внесено в реестр федерального имущества как помещение Сбербанка (л.д. 91).

В дальнейшем, в рамках приватизационных мероприятий по продаже федерального имущества, указанное нежилое помещение было выставлено на аукцион, проведенный в электронной форме, по результатам которого заключен договор купли-продажи на аукционе от 03 октября 2019 года, АО "Российский аукционный дом" (АО "РАД"), действующее от имени Российской Федерации, продало Сироткину А.А. нежилое помещение кадастровый номер ...12 общей площадью 85 кв.м, расположенное по <адрес>, по цене 2 520 000 рублей (том 1 л.д. 10-16), право собственности Сироткина А.А. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 04 февраля 2020 года (том 1 л.д. 24-26).

Вместе с тем, в ЕГРН продолжает существовать запись о государственной регистрации права собственности Сбербанка на квартиру N 3 в доме <адрес> общей площадью 40,5 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> (том 1 л.д. 27-28).

При расторжении договора аренды со Сбербанком с 16 ноября 2017 года по соглашению от 29 ноября 2017 года, представитель федерального собственника принял нежилое помещение площадью 48,1 кв.м по <адрес>. Судом установлено, что перед передачей помещения по требованию арендодателя помещение было приведено в первоначальный вид, демонтированы ранее установленные перегородки в помещении, ликвидированы дверные проемы между арендуемым помещением и квартирой, принадлежащей Банку. Помещение площадью 48, 1 кв.м. было возвращено после аренды в присутствии представителя арендодателя 29.11.2017 года, сторонами подписан передаточный акт, претензий по состоянию помещения не имелось (том 2 л.д. 122-123).

Отказывая в иске Сироткину А.А. и частично удовлетворяя иск Сбербанка, суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и пришел к обоснованному выводу о том, что регистрация права Российской Федерации на всё нежилое помещение в целом общей площадью 85 кв.м 26 октября 2015 года совершена с нарушением закона, безосновательно, с нарушением права Сбербанка, которое являлось в то время и является в настоящее время собственником квартиры N 3, площадь которой вошла в площадь указанного нежилого помещения, но право собственности Сбербанка на которую в установленном порядке не было прекращено.

Указанные выводы суда являются верными, основаны на материалах дела, соответствуют правильному применению норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены полно и правильно, в судебном заседании исследованы, доказательствам дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы МТУ Росимущества в основном сводятся к тому, что 26 октября 2015 года право Российской Федерации на нежилое помещение <адрес> было зарегистрировано в ЕГРН на основании кадастрового паспорта, никем не оспорено в течение многих лет, и государственная регистрация является единственным доказательством существования права.

С указанными доводами согласиться нельзя, поскольку факт государственной регистрации права не означает, что в судебном порядке невозможна проверка законности возникновения и государственной регистрации этого права.

В данном случае суд, проверив законность возникновения права Российской Федерации на всё нежилое помещение в целом площадью 85 кв.м, пришел к выводу о том, что это было совершено незаконно.

Очевидно, и по делу достоверно установлено, что в нежилое помещение общей площадью 85 кв.м вошла после реконструкции и площадь квартиры N 3, принадлежащей Сбербанку, поэтому всё помещение в целом не могло быть признано федеральной собственностью, пока Сбербанк не отказался от своего права собственности путем отчуждения данной квартиры или другим законным путем.

Таких действий Банк не совершал.

При этом основанием для регистрации права собственности Российской Федерации на всё нежилое помещение в целом явился кадастровый паспорт от 17 августа 2015 года, что нельзя признать достаточным.

Основанием для приобретения, возникновения права собственности являются основания, указанные в законе - статьи 218, 219 ГК РФ.

Наличие таких оснований для возникновения права собственности Российской Федерации на всё спорное нежилое помещение в целом в данном случае по делу не установлено и не доказано.

Как следует из ответа МТУ Росимущества в адрес представителя Сироткина А.А., этот орган признавал техническую ошибку при кадастровом учете помещения (том 2 л.д. 125), а также в ходе судебного рассмотрения не оспаривал факт того, что нежилое помещение общей площадью 85 кв.м образовано за счет включения площади квартиры N 3.

Судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что включение в федеральную собственность всей площади нежилого помещения, в то время как встроенная часть составляла только 48,1 кв.м, являлось неправомерным. Договором аренды между ТУФА и Сбербанком от 29.12.2007 г. подтверждено, что в собственности Российской Федерации находилось только 48,1 кв. м нежилого помещения, которое было передано в аренду Сбербанку. В собственности Сбербанка на законных основаниях находилась квартира N 3, право на которую было зарегистрировано в ЕГРН и не прекращалось в законном порядке. В силу статьи 209 ГК РФ распорядиться данным недвижимым имуществом как его собственник был вправе только Банк.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 этой же статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании пункта 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 этой же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По настоящему делу объективно доказана заинтересованность Сбербанка в оспаривании договора купли-продажи от 03 октября 2019 года, совершенного между Сироткиным А.А. и Российской Федерацией по результатам аукциона, в применении последствий недействительности этого договора, т.к. несмотря на то, что Сбербанк не являлся стороной данной сделки, при её совершении помимо воли Банка продавец распорядился частью чужого имущества.

Как предусмотрено статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае сторона Сироткина А.А. поясняла в суде первой инстанции, что для него важно сохранение хотя бы части сделки (том 2 л.д. 138). При этом из материалов дела видно, что свободную часть (44 кв.м) приобретенного нежилого помещения Сироткин А.А. уже сдал в аренду арендатору ООО "ЖАР ПИЦЦА" по договору от 04 марта 2020 года (том 2 л.д. 143-144, 158-161). Также суд первой инстанции обоснованно учел, что Сироткин А.А. при приобретении спорного имущества, которое согласно условиям договора имело общую площадь 85 кв.м, не был лишен возможности удостовериться в соответствии фактической площади свободного от прав третьих лиц имущества размеру передаваемого ему имущества.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, суд первой инстанции правильно установил, что МТУ Росимущества от имени Российской Федерации в нарушение требований закона распорядилось частью имущества, которое ему не принадлежало, в связи с чем требования Сбербанка об оспаривании договора купли-продажи от 03 октября 2019 года подлежат удовлетворению в части.

Доводы МТУ Росимущества о применении исковой давности обоснованно отклонены судом по мотивам, приведенным в решении.

Выводы суда в решении подробно и убедительно мотивированы, являются правильными и обоснованными, соответствуют закону.

Доводы апелляционной жалобы МТУ Росимущества не опровергают правильность выводов суда по вопросам, на которые обращено внимание апеллянтом, и не содержат оснований для отмены решения.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 28 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях на указанное решение суда - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка