Дата принятия: 21 января 2021г.
Номер документа: 33-2150/2020, 33-77/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2021 года Дело N 33-77/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего
Пименовой С.Ю.
судей
Байрамаловой А.Н., Миронова А.А.
при секретаре
Шипиловой Я.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамичевой Виктории Игоревны к Урвачеву Вадиму Георгиевичу о регистрации права собственности на жилое помещение с обременением, встречному исковому заявлению Урвачева Вадима Георгиевича к Мамичевой Виктории Игоревне о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
по апелляционной жалобе Мамичевой В.И. на решение Вилючинского городского суда Камчатского края от 15 октября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Байрамаловой А.Н., объяснения представителя истца (ответчика) Мамичевой В.И. Завражиной Ю.А., представителя ответчика ( истца) Урвачева В.Г. Титова С.А., представителя третьего лица Урвачевой Е.В. Комлевой Е.В., судебная коллегия
установила:
Мамичева В.И. обратилась с иском в суд к Урвачеву В.Г. о регистрации права собственности на жилое помещение с обременением.
В обоснование заявленных требований указала, что 1 октября 2019 года между нею и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.
В силу п. 2 настоящего договора указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 950 000 руб.
На основании п. 2.2 стороны договорились, что покупатель, оплачивает стоимость квартиры, следующим образом: сумма в размере 150 000 руб. наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве задатка; сумма в размере 800 000 руб. разбивается на части и выплачивается в следующие сроки: 1) сумма в размере 400 000 руб. в срок до 1 декабря 2019 года; 2) сумма в размере 200 000 руб. в срок до 1 мая 2020 года; 3) сумма в размере 200 000 руб. в срок до 1 сентября 2020 года.
Согласно п. 3 договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется 19 октября 2019 года.
Исходя из п. 3.2 договора, покупатель обязуется оплачивать все коммунальные услуги (не позднее месяца после получения квитанций) с момента передачи квартиры в период действия договора.
В соответствии с п. 4.3 договора настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет, делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной, письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
Между сторонами была достигнута договоренность о том, что после уплаты половины суммы, она со своей семьей зарегистрируется в приобретаемой квартире.
В марте 2020 года она обратилась к ответчику с тем, что не имеет возможности оставаться зарегистрированной в ранее принадлежащей ей квартире, в связи с чем, предлагает оформить основной договор в нотариальной конторе, с оформлением нотариального согласия супруги ответчика и регистрации договора с обременением в органах Росрегистрации, и регистрации по месту жительства, но получила отказ посредством СМС-сообщения в связи с невыплатой суммы, предусмотренной п. 2.2 Договора. Ответчик, на контакт не идет, о новом месте жительства не сообщает, в связи с чем, у нее появились сомнения в добросовестности ответчика, в части заключения и регистрации основного договора. Она, опасаясь недобросовестных действий ответчика, направила телеграммы по последнему известному адресу ответчика и по адресу представителя ответчика, с указанием на необходимость явки для заключения и регистрации основного договора купли-продажи жилой квартиры с обременением в 11 часов 40 минут 27 марта 2020 года в здание Филиала КГКУ Камчатского края "МФЦ" в г. Вилючинске. Телеграмму представитель ответчика получил 26 марта 2020 года, однако, в назначенное время для подписания основного договора, производства его регистрации ответчик не явился. Как полагает истец, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.
Просила зарегистрировать за ней право собственности на жилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> с обременением права в виде ипотеки.
Урвачев В.Г. обратился со встречным иском к Мамичевой В.И. о расторжении предварительного договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, заключенного между Урвачевым В.Г. и Мамичевой В.И.
В обоснование заявленных требований указал, что 1 октября 2019 года между ним и Мамичевой В.И. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения.
В обеспечение исполнения предварительного договора ответчик обязалась уплатить ему задаток в размере 150 000 руб. Также в предварительном договоре была указана цена квартиры и условия по способу и срокам оплаты приобретаемой квартиры. Данное обязательство покупатель так и не исполнила в установленный п. 2.2 договора срок. Мамичевой В.И. внесено с учетом задатка 550 000 руб., долг по оплате составляет 400 000 руб.
Поскольку продавец не получил значительной денежной суммы за проданное имущество, он, с очевидностью, лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Денежные средства в размере 550 000 руб. получены, а часть оплаты за приобретаемую квартиру в размере 400 000 руб. не получена им, при этом у Мамичевой В.И. отсутствует намерение исполнить свои обязательства по договору от 1 октября 2019 года, что подтверждается просрочкой уплаты платежей по квартире в сроки, установленные данным договором. Кроме того, обращение Мамичевой В.И. с иском в суд о признании права собственности на спорную квартиру, при отсутствии денежного исполнения договора, свидетельствует о желании Мамичевой В.И. уклониться от исполнения обязательств по оплате квартиры в установленные сроки. Неисполнение Мамичевой В.И. обязательств по полной оплате стоимости квартиры является для него - продавца квартиры существенным нарушением условий договора, поскольку он является неработающим пенсионером, проживает совместно с супругой - пенсионеркой. Заключая предварительный договор купли - продажи квартиры, они рассчитывали получить денежную сумму, обозначенную в договоре в полном объеме, что позволило бы им обустроить свое постоянное место жительства - квартиру в г. Калининграде, закончить ремонт и приобрести недостающую мебель. Отказ Мамичевой В.И. от исполнения своих обязательств по своевременной оплате квартиры поставил его в затруднительное положение, так как в значительной степени он лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
По этим основаниям Урвачев В.Г. просил расторгнуть предварительный договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, заключенный между Урвачевым В.Г. и Мамичевой В.И.
Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Мамичевой В.И. отказано, встречные исковые требования Урвачева В.Г. оставлены без рассмотрения.
В апелляционной жалобе Мамичева В.И. просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее требований отменить, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований. Указывает, что вынуждена была обратиться в суд, поскольку опасается, что после оплаты стоимости приобретенной квартиры, право собственности на спорное жилое помещение не будет за ней зарегистрировано. Ответчик не желает общаться с ней по вопросам, относящимся к спорной квартире. Ей было отказано в регистрации по месту жительства в спорной квартире. Считает, что данные действия ответчика свидетельствуют об его уклонении от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ней. Считает, что заключенный предварительный договор купли - продажи может быть расценен как основной договор купли - продажи, поскольку содержит все существенные условия. Обращает внимание, что согласно ч. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Она уже внесла за квартиру 550000 руб. из 950000 руб. стоимости квартиры, поэтому продавец не имеет права отказаться от исполнения договора, в том числе от обязанности по регистрации договора.
В возражении на апелляционную жалобу Урвачев В.Г. полагает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика) Мамичевой В.И. Завражина Ю.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ответчика (истца) Урвачева В.Г. Титов С.А. просил решение суда оставить без изменения, представитель третьего лица Урвачевой Е.В. Комлева Е.В. считает решение суда законным и обоснованным.
Истец (ответчик) Мамичева В.И., ответчик (истец) Урвачев В.Г., третьи лица Мамичев С.Н., Урвачев А.В., Урвачева В.А., Управление Россреестра по Камчатскому краю, Елизовский территориальный отдел в заседание суда апелляционной инстанции участие не принимали.
С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что лица, участвующие в деле знали о рассмотрении дела в суде, извещались о времени и месте судебного заседания по имеющимся в материалах дела адресам за срок достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, уважительных причин неявки лиц, участвующих в деле в судебное заседание не установлено, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия и дачи объяснений не требуется, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по апелляционной жалобе при установленной явке.
Выслушав объяснения представителя истца (ответчика) Мамичевой В.И. Завражиной Ю.А., представителя ответчика (истца) Урвачева В.Г. Титова С.А., представителя третьего лица Урвачевой Е.В. Комлевой Е.В., исследовав материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Решение суда в части оставления встречного искового заявления Урвачева В.Г. к Мамичевой В.И. о расторжении предварительного договора купли - продажи квартиры без рассмотрения не обжалуется, и, соответственно, предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, Урвачев В.Г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., <данные изъяты>.
1 октября 2019 года между Урвачевым В.Г. и Мамичевой В.И. заключен предварительный договор купли - продажи данной квартиры.
Согласно п.1.1 договора продавец обязуется в будущем продать жилое помещение, а покупатель оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В силу п. 2.1 настоящего договора указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 950 000 руб.
На основании п. 2.2 договора стороны договорились, что покупатель, оплачивает стоимость квартиры, следующим образом: сумма в размере 150 000 руб. наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве задатка; сумма в размере 800 000 руб. разбивается на части и выплачивается в следующие сроки: 1) сумма в размере 400 000 руб. в срок до 1 декабря 2019 года; 2) сумма в размере 200 000 руб. в срок до 1 мая 2020 года; 3) сумма в размере 200 000 руб. в срок до 1 сентября 2020 года.
Из пункта 3.1 договора следует, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется 19 октября 2019 года.
Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет, делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной, письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора (п. 4.3 договора).
Стороны, подписывая данный документ, обязуются заключить в срок до 1 сентября 2020 года основной договор купли - продажи квартиры (п. 4.4. договора).
Мамичева С.Н. условия договора по оплате стоимости квартиры в срок до 1 сентября 2020 года не исполнила, как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается сторонами, общая сумма ее выплат составляет 650000 руб.
25 марта 2020 года Мамичева В.И. в адрес представителя Урвачева А.В. по доверенности направила телеграмму о необходимости явки 27 марта 2020 года в 11 часов 40 минут в филиал Краевого ГКУ Камчатского края "МФЦ" в г. Вилючинске для подписания основного договора купли-продажи и предъявления его для регистрации в Управление Росреестра по Камчатскому краю. В указанное время представитель по доверенности не явился.
Урвачев А.В. возражал против регистрации перехода права собственности спорной квартиры на Мамичеву В.И. до исполнения ею своих обязательств по договору.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Мамичева В.И. не исполнила условия договора по предварительной оплате стоимости квартиры, кроме того не доказан факт уклонения Урвачева А.В. от регистрации перехода права собственности спорной квартиры на истца.
Судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам в связи со следующим.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).
В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п.1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Вышеуказанным договором, поименованным сторонами как предварительный, определены все существенные условия договора купли - продажи, установлена обязанность Мамичевой В.И. до заключения основного договора купли - продажи уплатить цену продаваемого недвижимого имущества, в связи с чем предварительный договор купли-продажи от 1 октября 2019 года следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.
Статьей 487 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор купли-продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.
В соответствии с п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.
В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).
Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
Как установлено судом, между сторонами заключена сделка, предполагающая переход права собственности на недвижимость к истцу.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что из общей цены сделки 950 000 руб. покупателем оплачено 650 000 руб.
Поскольку покупателем не исполнена обязанность по оплате покупаемого недвижимого имущества, продавец имущества, отказывая истцу в обращении в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, действовал правомерно.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности государственной регистрации перехода к Мамичевой В.И. права собственности на спорное недвижимое имущество на основании указанного договора купли-продажи.
Ссылка в жалобе на то, что фактически между сторонами заключен основной договор купли - продажи, не может быть принята во внимание, поскольку спорный договор квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. При этом регистрации перехода права собственности, как установлено в заседании суда апелляционной инстанции и подтверждается представителями ответчика и третьего лица, препятствует отсутствие полной оплаты договора со стороны Мамичевой В.И.
Довод апелляционной жалобы истца, касающейсяуклоненияответчика от государственной регистрации договоракупли-продажи были предметом исследования в суде первой инстанции, ему судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ и имеющимся в деле доказательствам.
Указание в жалобе на п. 2 ст. 489 ГК РФ является несостоятельной, поскольку при разрешении требования о государственной регистрации перехода права собственности данная норма права не подлежит применению.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Вилючинского городского суда Камчатского края от 15 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мамичевой Виктории Игоревны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение составлено 22 января 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
