Дата принятия: 17 июня 2020г.
Номер документа: 33-2144/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2020 года Дело N 33-2144/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шевченко С.В.
судей Коноваленко А.Б., Гарматовской Ю.В.,
при секретаре Мазяр К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора Гурьевского района Калининградской области на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 05 марта 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Гурьевского района Калининградской области в защиту интересов МО "Гурьевский городской округ" и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа, Шелль А., Рейху А.А., Верещагиной В.А., ООО "Балтийская Строительная Компания" об оспаривании сделок с земельным участком, применении последствий недействительности сделок, возврате земельного участка в государственную собственность, отказано; отменены меры по обеспечению иска, принятые по делу.
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., мнение прокурора Чернышовой К.И., поддержавшей апелляционное представление, объяснения представителя ответчика Рейх А.А. - Ганбатын А., представителя ответчика ООО "Балтийская Строительная Компания" Шевцовой И.В., возражавших против удовлетворения апелляционного представления прокурора, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов МО "Гурьевский городской округ" и неопределенного круга лиц, просил признать недействительными сделки, совершенные в отношении земельного участка с КН О., площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу <адрес> договор аренды N 74 земельного участка, заключенный 25.02.2015 года между администрацией Гурьевского городского округа и Шелль А.; договор N 166 купли - продажи земельного участка, заключенный 25.03.2019 года между администрацией Гурьевского городского округа и Рейхом А.А.; договор дарения земельного участка, заключенный 15.04.2019 года между Рейхом А.А. и Верещагиной В.А.; договор купли - продажи земельного участка, заключенный 05.06.2019 года между Верещагиной В.А. и ООО "Балтийская Строительная Компания"; применить последствия недействительности указанных выше договоров, возвратив участок в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.
Заявленные требования мотивированы тем, что в 2015 году администрацией Гурьевского городского округа было принято решение о предоставлении без торгов ответчику Шелль А. в аренду участка для размещения физкультурно - оздоровительного центра. Ссылаясь на положения статьи 30 Земельного кодекса РФ, статьи 30, 42, 43, 45 Градостроительного кодекса РФ прокурор указал на нарушение со стороны администрации Гурьевского городского округа порядка предоставления такого участка, что при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки Гурьевского городского поселения и проекта планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, распоряжение земельным участком с КН О. возможно было исключительно по итогам проведения торгов. Принятым администрацией решением о предоставлении указанного выше земельного участка без проведения торгов, нарушены права неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение права аренды по результатам их проведения. Не проведением торгов по продаже права аренды на спорный участок нарушены также права муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения. Также прокурором указано на нарушение требований закона при передаче в собственность земельного участка в 2019 году в порядке статьи 39.1 и 39.20 Земельного кодекса РФ. В обоснование заявленных доводов приведено следующее. 25.03.2019 года между администрацией и арендатором участка Рейхом А.А. был заключен договор купли - продажи земельного участка. Основанием для заключения данного договора и передачи участка в собственность без торгов послужило наличие зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание, расположенное на участке. Оспаривая договор купли - продажи, прокурор ссылается на отсутствие оснований преимущественного выкупа такого участка, указывая на несоответствие объекта недвижимости площади участка, на вспомогательный характер строения, расположенного на спорном участке и соответственно на нарушения прав иных граждан, потенциально претендующих на предоставление участка в собственность.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционном представлении прокурор Гурьевского района Калининградской области, не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для отказа в иске по мотиву пропуска срока исковой давности и добросовестности приобретателя спорного участка, просит решение отменить.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционного представления, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, предметом заявленных прокурором исковых требований являются сделки, совершенные с земельным участком с КН О..
Данный земельный участок был сформирован в 2012 году путем раздела участка из земель государственной собственности с кадастровым номером И., поставлен на кадастровый учет 04 июня 2012 года на основании заявления администрации Гурьевского городского округа и представленного межевого плана от 10 мая 2012 года.
Земельный участок внесен в ГКН в следующих характеристиках: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения физкультурно - оздоровительного центра, площадь участка - 15000 кв.м., адрес: <адрес>. В отношении участка был проведен кадастровый учет изменений в части статуса участка, вида его разрешенного использования, его правообладателей, кадастровой стоимости. В 2018 году на основании постановления администрации Гурьевского городского округа от 14 мая 2018 года N 1641 изменен вид разрешенного использования участка на "спорт", впоследствии на "среднеэтажная жилая застройка".
Изначально, администрация распорядилась указанным земельным участком в 2015 году, предоставив его в аренду ответчику Шелль А. для размещения физкультурно - оздоровительного центра в порядке статьи 22, 30 Земельного кодекса РФ, путем размещения сведений о его предоставлении в средствах массовой информации. 25 февраля 2015 года администрацией принято соответствующее постановление за N 1057, между администрацией и Шелль А. заключен договор аренды участка N 74.
26 июня 2015 года права и обязанности по договору аренды были переданы Рейху А.А., между Шелль А. и Рейхом А.А. заключено Соглашение об уступке, зарегистрированное в ЕГРН 08 июля 2015 года. 21 мая 2018 года между администрацией Гурьевского городского округа и Рейхом А.А. заключен договор N 202 аренды указанного участка, участок был предоставлен в аренду сроком до 01 мая 2021 года под "спорт".
25 марта 2019 года администрацией Гурьевского городского округа было принято решение о продаже ответчику Рейху А.А. указанного выше земельного участка в порядке статьи 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ. Между администрацией и Рейхом А.А. заключен договор N 166 купли - продажи земельного участка О..
Согласно материалам регистрационного дела на указанный выше земельный участок основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность участка послужило заявление Рейха А.А. от 13 февраля 2019 года о предоставлении в собственность за плату участка в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ и представленные им документы о регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке. Согласно сведениям из ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора, участок был обременен нежилым зданием с кадастровым номером А., площадью 19,8 кв.м. право собственности на которое было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН 07 февраля 2019 года в упрощенном порядке на основании представленных документов о правах на участок, заявления собственника и технического плана здания, составленного кадастровым инженером Д..
15 апреля 2019 года указанный участок был подарен Верещагиной В.А., которая в свою очередь распорядилась им в пользу ООО "Балтийская Строительная Компания", заключив с Обществом 05 июня 2019 года договор купли - продажи.
Настаивая на заявленных требованиях, прокурор привел в качестве основных доводов, довод о нарушении администрацией порядка предоставления спорного участка в аренду в 2015 году и довод о несоразмерности площади испрашиваемого ответчиком Рейхом А.А. в собственность в 2019 году спорного участка застроенной площади здания, документы на которое были представлены ответчиком в составе заявления о выкупе участка.
Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ, указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности арендатора участка.
Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Оценив представленные в дело доказательства надлежащим образом в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу ст. 39.20 ЗК РФ влекут передачу органом местного самоуправления в собственность Рейха А.А. спорного земельного участка, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность испрашиваемой Рейхом А.А. площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на участке нежилого строения, а также иных объектов, планируемых к сооружению.
Как следует из материалов дела, площадь приобретенного в собственность Рейхом А.А. спорного земельного участка, составляющая 15 000 кв.м, несоразмерна площади расположенного на нем нежилого здания, составляющего 19,8 кв. м, и превышает его более чем в 500 раз.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у администрации Гурьевского городского округа не имелось оснований для заключения с ответчиком Рейхом А.А. договора N 166 купли - продажи спорного земельного участка в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ.
При этом, суд пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для отказа в иске по мотиву пропуска прокурором Гурьевского района срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, поскольку издание соответствующего распоряжения администрацией Гурьевского городского круга и направление его копии в прокуратуру района не свидетельствует о нарушении каких-либо прав и законных интересов, а также не свидетельствует о переходе прав на спорный земельный участок и об основаниях такого перехода права, что исключало возможность узнать прокурору района о нарушении права с момента получения прокурором соответствующего распоряжения органа местного самоуправления. В этой связи, судебная коллегия согласна с доводами прокурора о том, что о нарушении порядка предоставления спорного земельного участка стало известно в ходе проведения прокурорской проверки и исковое заявление предъявлено в суд в пределах трехлетнего срока исковой давности.
В месте с тем, данное обстоятельство не влечет отмены решения суда, поскольку установлено, что последний приобретатель спорного земельного участка - ООО "Балтийская Строительная Компания" является добросовестным приобретателем данного объекта недвижимости, что влечет отказ в иске.
Применительно к настоящему иску - прокурор, обратившийся в суд в порядке ст.45 ГПК РФ, вправе поставить вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 35 постановления Пленума N 10/22 указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
Таким образом, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.
Как установлено и следует из материалов дела, собственником спорного земельного участка с КН О. является ООО "Балтийская Строительная Компания". Право собственности Общества на участок зарегистрировано в ЕГРН 13 июня 2019 года на основании заключенного 05 июня 2019 года с прежним собственником участка Верещагиной В.А. договора купли - продажи.
ООО "Балтийская Строительная Компания" является коммерческой организацией, к предмету деятельности которой отнесено строительство нежилых и жилых зданий, разборка и снос зданий, производство строительно - монтажных, кровельных, отделочных, столярных, штукатурных работ, покупка и продажа недвижимого имущества, Общество создано в 2017 году, зарегистрировано в ЕГРЮЛ 06 июня 2017 года.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ единственным учредителем (участником) ООО "Балтийская Строительная Компания" с 100 % доли в уставном капитале Общества является К.; иные бывшие правообладатели спорного земельного участка - ответчики по настоящему делу, учредителями (участниками) Общества не являлись и не являются.
После приобретения указанного выше земельного участка, Обществом было получено положительное заключение проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома (27 августа 2019 года), получены технические условия МУП ЖКХ "Гурьевский водоканал" на водоснабжение и водоотведение (03 июля 2019 года), технические условия на подключение к сети связи общего пользования, телекоммуникационным сетям и сети телевидения (13 марта 2019 года), технические условия для присоединения к электрическим сетям АО "Янтарьэнерго" (19 июня 2019 года), 02 августа 2019 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ N 39310000-1165-2019/А), разработана проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома, получено разрешение на первый этап строительства шестиэтажного многоквартирного жилого дома (N 39-RU39310000-370-2019), на основании перечисленных выше документов начаты строительные работы по возведению объекта капитального строительства, объем которых на момент обращения в суд с иском составил около 20 процентов.
Кроме того, спорный земельный участок был приобретен ООО "Балтийская Строительная Компания" по возмездной сделке, стоимость участка согласно договора купли - продажи составила 10 млн. рублей, в отношении участка в ЕГРН зарегистрировано обременение в пользу прежнего собственника - залог в силу закона до полного исполнения обязательств в части оплаты за участок, срок по которому установлен договором и на момент рассмотрения настоящего гражданского спора не наступил (до 11 ноября 2020 года).
При указанных обстоятельствах, учитывая, что право предыдущих правообладателей было зарегистрировано в ЕГРН, в котором не было зарегистрировано каких-либо ограничений (обременений) в отношении земельного участка, судебная коллегия считает правильными выводы суда о том, что покупатель ООО "Балтийская Строительная Компания" не могло усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка, в связи с чем является добросовестным участником гражданских правоотношений, что исключает возможность применения механизма защиты права, предусмотренного ст. 302 ГК РФ, и возврата спорного участка в муниципальную собственность, по доводам, изложенным прокурором о нарушении порядка предоставления спорного участка, в части оспаривания как первоначальной сделки - договора аренды спорного участка, заключенного в 2015 году между администрацией и Шелль А., так и всех последующих сделок.
Несмотря на то, что при реализации спорного имущества были допущены нарушения материального закона еще в 2015 году, такие нарушения не связаны с поведением либо действиями собственника ООО "Балтийская Строительная Компания".
Кроме того, как следует из пояснений стороны ответчика и не оспаривается прокурором на спорном земельном участке застройщиком ООО "Балтийская Строительная Компания" в соответствии с разрешением на строительство ведется строительство многоквартирного жилого дома; по состоянию на настоящее время возведены цокольный и строится первый этажи многоквартирного жилого дома.
Учитывая изложенное, при отсутствии доказательств того, что заключая 05 июня 2019 года оспариваемый договор купли - продажи, ответчик ООО "Балтийская Строительная Компания" действовало недобросовестно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных прокурором исковых требований в полном объеме.
Оснований для вывода об обратном, на что ссылается прокурор в апелляционном представлении, не усматривается.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционного представления не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 05 марта 2020 года оставить без изменения, а апелляционное представление - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
