Дата принятия: 22 июля 2020г.
Номер документа: 33-2141/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2020 года Дело N 33-2141/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Костиной Л.И.,
судей областного суда Алтаяковой А.М., Лапшиной Л.Б.,
при помощнике Максутовой С.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Костиной Л.И.
дело по апелляционной жалобе представителя Варданяна Арутюна Мартуновича по доверенности Балакина Александра Александровича
на решение Харабалинского районного суда Астраханской области от 27 мая 2020 года
по иску администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области к Варданяну Арутюну Мартуновичу о взыскании задолженности по арендной плате,
установила:
администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области обратилась в суд с иском к Варданяну А.М., в обоснование которого указала, что 11 августа 2017 года между администрацией МО "Харабалинский район" и П.. заключен договор аренды земельного участка N N, по условиям которого администрацией МО "Харабалинский район" ответчику в аренду передан земельный участок из категории земель - земли населенного пункта, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство, площадью 855 кв.м., сроком до 10 августа 2037 года. Размер годовой арендной платы составляет 254000 рублей. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца. Пунктом 2.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пеня из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 24 августа 2017 года между П. и Варданяном А.М. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земель, в соответствии с которым все права и обязанности по договору аренды переходят к Варданяну А.М. Договор зарегистрирован в регистрирующем органе. Ввиду нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы в период с 5 сентября 2017 года по 31 декабря 2019 года, которая вносилась несвоевременно и не в полном объеме, за ним образовалась задолженность в размере 530115 рублей 07 копеек. Размер пени за нарушение срока внесения арендной платы по данному договору за период с 26 сентября 2017 года по 13 марта 2020 года составил 236619 рублей 36 копеек. В адрес ответчика направлено уведомление о необходимости погашения указанной задолженности, которое осталось без ответа. Просит взыскать с Варданяна А.М. в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области задолженность по арендной плате в сумме 530115 рублей 07 копеек за период с 5 сентября 2017 года по 31 декабря 2019 года, пени по договору в размере 236619 рублей 36 копеек за период с 26 сентября 2017 года по 13 марта 2020 года, расторгнуть договор аренды земель N 142 от 11 августа 2017 года, заключенный между администрацией МО "Харабалинский район" и Варданяном А.М.
В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования, просил взыскать с Варданяна А.М. задолженность по арендной плате в сумме 230339 рублей 07 копеек за период с 5 сентября 2017 года по 1 августа 2018 года, пени по договору в размере 236619 рублей 36 копеек за период с 26 сентября 2017 года по 13 марта 2020 года.
От исковых требований в части расторжения договора N N от 11 августа 2017 года истец отказался. Определением Харабалинского районного суда Астраханской области от 27 мая 2020 года производство по делу в части требования о расторжении договора аренды земель N N от 11 августа 2017 года прекращено ввиду отказа истца от иска.
Представитель администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области Исеналиева А.Н. поддержала исковые требования с учетом их изменений.
Варданян А.М. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Балакин А.А. возражал против удовлетворения требований.
Решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 27 мая 2020 года исковые требования администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области удовлетворены частично. С Варданяна А.М. в бюджет МО "Харабалинский район" взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 5 сентября 2017 года по 1 августа 2018 года в сумме 230339 рублей 07 копеек, пени по договору аренды за период с 26 сентября 2017 года по 13 марта 2020 года в размере 100000 рублей. В удовлетворении остальной части отказано.
В апелляционной жалобе представитель Варданяна А.М. по доверенности Балакин А.А. ставит вопрос об изменении решения суда в части взыскания арендной платы за период с 5 сентября 2017 года по 1 августа 2018 года, поскольку арендатор не мог использовать земельный участок по назначению ввиду наличия обременений в виде проходившей через него линии электропередачи. Данные обстоятельства не позволяли использовать земельный участок по назначению и были устранены истцом только 1 августа 2018 года. После этой даты его доверитель добровольно оплатил арендную плату. Кроме этого, 9 апреля 2020 года Варданян А.М. на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды передал Р.. права и обязанности арендатора спорного земельного участка, а потому заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.
В возражениях администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области считает доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Балакина А.А. несостоятельными, решение районного суда - законным и обоснованным.
На заседание коллегии Варданян А.М. не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия определиларассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав докладчика, объяснения представителя Варданяна А.М. по доверенности Балакина А.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области Макашева А.Т., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 августа 2017 года между администрацией МО "Харабалинский район" и П.. по результатам аукциона, проведенного 1 августа 2017 года, заключен договор аренды N N земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> под индивидуальное жилищное строительство, площадью 855 кв.м.
По условию договора размер ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 254000 рублей. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца. Данный договор считается актом приема-передачи участка. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 2.5 договора).
Пунктом 7.5 договора установлено, что настоящий договор одновременно считается актом приема-передачи участка, указанного в пункте 1.1 договора.
На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земель, от 24 августа 2017 года, заключенного между П.. и Варданяном А.М., последнему переданы все права и обязанности по договору аренды вышеуказанного земельного участка. Государственная регистрация договора произведена 5 сентября 2017 года.
3 ноября 2017 года Варданян А.М. обратился в администрацию МО "Харабалинский район" Астраханской области с претензией, содержащей требование об устранении недостатка сданного в аренду земельного участка, препятствующего пользованию им, что выражается в прохождении через земельный участок высоковольтной линии электропередач. Указанные недостатки при заключении договора аренды арендодателем не были оговорены и не были ему известны, поскольку земельный участок совместно не осматривался. Устранение препятствий он видел в переносе линии электропередачи за границы арендуемого земельного участка, освобождении его от уплаты арендной платы за земельный участок до устранения недостатков, препятствующих его использованию, при невозможности устранения недостатков, в замене предоставленного земельного участка другим аналогичным земельным участком.
На указанную претензию администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области направлен ответ, согласно которому работы по выносу линии электропередачи запланированы на 2018 год.
Вступившим в законную силу решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 3 мая 2018 года удовлетворены исковые требования Варданяна А.М. к администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области об устранении недостатков арендуемого земельного участка. На ответчика возложена обязанность по устранению недостатков спорного земельного участка путем переноса линии электропередачи <данные изъяты> за границы арендуемого земельного участка.
Согласно акту о совершении исполнительных действий от 2 августа 2018 года решение Харабалинского районного суда Астраханской области исполнено полностью, линия электропередач перенесена за границы земельного участка.
Из представленных копий платежных поручений N N от 26 марта 2020 года, N N от 12 ноября 2018 года, N N от 26 марта 2020 года следует, что Варданян А.М. внес сумму в размере 254000 рублей в счет оплаты аренды земли за 2019 год по договору N N от 11 августа 2017 года, а также сумму в размере 105776 рублей в счет оплаты аренды земли за 2018 год по названному договору.
Обращаясь в суд с иском, администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области обосновывает свои требования невыполнением Варданяном А.М. условий заключенного договора по внесению арендной платы за использование арендуемого земельного участка за период с 5 сентября 2017 года по 1 августа 2018 года.
Разрешая заявленные требования администрации МО "Харабалинский район", суд первой инстанции, исходил из того, что обязательство по погашению задолженности по арендной плате Варданяном А.М. не исполнено, в связи с чем пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Определяя размер и период задолженности, районный суд, с учетом установленных обстоятельств согласился с доводами иска и взыскал задолженность по арендной плате за период с 5 сентября 2017 года по 1 августа 2018 года.
Удовлетворив требование о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период, суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды за период с 26 сентября 2017 года по 13 марта 2020 года с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей уменьшение неустойки в связи с заявлением соответствующего ходатайства представителем ответчика.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами действующего законодательства
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в числе прочего, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества
Как видно из материалов дела, администрация МО "Харабалинский район" свои обязательства по вышеуказанному договору аренды выполнила. Варданян А.М. свои обязательства по оплате арендной платы не исполнял со ссылкой на наличие препятствий в пользовании арендованным имуществом.
Вместе с тем, обратившись в суд с требованием о возложении на арендодателя обязанности устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом путем переноса линии электропередачи за границы арендуемого земельного участка, арендатор воспользовался предоставленным законом правом выбора способа восстановления своих прав, названных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушенное право было восстановлено, а поэтому арендатор лишен возможности требовать от администрации МО "Харабалинский район" совершения иных действий, предусмотренных названной нормой, в данном споре - уменьшения арендной платы за арендуемый земельный участок.
В этой связи требования администрации МО "Харабалинский район" о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению за весь требуемый период.
Выражая несогласие с обжалуемым решением, представитель истца ссылается на передачу Варданяном А.М. прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 9 апреля 2020 года Р.
Указанные доводы не могут повлечь отмену принятого судебного акта, поскольку сделка по переводу долга между Варданяном А.М. и Р.. не состоялась, а обязанным лицом по договору аренды N N от 11 августа 2017 года за период пользования земельным участком, в том числе за период с 5 сентября 2017 года по 1 августа 2018 года остался ответчик.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.
Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период, предшествовавший совершению сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.
В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.
Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.
Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме - самостоятельным договором либо содержаться среди условий соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.
Из анализа условий соглашения, заключенного 9 апреля 2020 года между Варданяном А.М. и Р.. о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору обязательств по внесению арендных платежей за период до заключения указанного соглашения.
Иного документа в подтверждение передачи новому арендатору обязательств по арендным платежам за предшествующий период сторонами не составлялось, о чем подтвердил в суде апелляционной инстанции представитель Варданяна А.М. по доверенности Балакин А.А.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права и сложившихся правоотношений, а потому подлежат отклонению судебной коллегией.
При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Харабалинского районного суда Астраханской области от 27 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Варданяна А.М. по доверенности Балакина А.А. - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
