Определение Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 33-2137/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего: Калинского В.А.,

судей: Вишнякова О.В., Марьенковой А.В.,

при помощнике судьи: Зориной Т.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договоров купли - продажи квартиры и земельного участка, прекращении права собственности на объекты недвижимости путем погашения регистрационной записи о правах, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Долинского городского суда Сахалинской области от 15 июня 2021 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Марьенковой А.В., пояснения ФИО2, ее представителя ФИО3, действующего на основании доверенности от 16.09.2021, представителя ФИО1 ФИО4, действующей на основании доверенности от 21.08.2020, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

03.09.2020 ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договоров купли - продажи квартиры и земельного участка, прекращении права собственности на объекты недвижимости путем погашения регистрационной записи о правах, применении последствий недействительности сделок. В обоснование заявленных требований указал, что являлся собственником квартиры <адрес>. В июне - июле 2020 года подписал договор купли - продажи квартиры, где стоимость квартиры составила 500000 рублей. О том, что был подписан договор, он узнал, когда ответчик выгнала его из квартиры. При этом ФИО2 забрала все документы, в том числе и паспорт. Считая сделку недействительной, а свои права - нарушенными, инициировал иск.

14.05.2021 и 11.06.2021 истец уточнил исковые требования, просил признать недействительными договоры купли - продажи квартиры и земельного участка, прекратить право собственности на объекты недвижимости путем погашения регистрационной записи о зарегистрированных правах, применить последствия недействительности сделки.

Определением суда от 04.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по Сахалинской области".

Решением Долинского городского суда Сахалинской области от 15 июня 2021 года признан недействительным договор купли - продажи квартиры <адрес>, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Применены последствия недействительности сделки - договора купли - продажи квартиры <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ: прекращено право собственности ФИО2 на квартиру <адрес>, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве от ДД.ММ.ГГГГ; восстановлено право ФИО1 на объект недвижимости квартиру <адрес>, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Признан недействительным договор купли - продажи (купчая) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N площадью 640 кв. м, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Применены последствия недействительности сделки - договора купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N площадью 640 кв. м, заключенного между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ: прекращено право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N площадью 640 кв. м, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве от ДД.ММ.ГГГГ; восстановлено право собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N площадью 640 кв. м, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда. Приводит доводы о том, что в деле отсутствуют обстоятельства, свидетельствующие о том, что истцом были заключены кабальные сделки. Полагает, что употребление <данные изъяты> не может представляться как стечение тяжелых обстоятельств, так как истца никто не заставлял <данные изъяты>.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции ФИО2, ее представитель ФИО3 настаивают на отмене состоявшегося по делу судебного постановления.

Представитель ФИО1 ФИО4 указала на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

ФИО1, представитель Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для его отмены.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что ФИО1 являлся собственником трехкомнатной квартиры <адрес> общей площадью 57,5 кв. м, земельного участка с кадастровым номером N площадью 840 кв. м, находящегося на территории садоводческого товарищества "<данные изъяты>", расположенном в <адрес>, предоставленным для садоводства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключены договоры купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества, стоимость которых определена участниками сделки в размере 500000 рублей (квартира) и 25040 рублей (земельный участок). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования о признании сделок недействительными, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями п.3 ст.179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Установив, что ФИО1 проживал с ответчиком в течение четырех лет и доверял ей, выдал доверенность постороннему лицу, а затем при участии ФИО2 отменил действие доверенности, а равно как и то обстоятельство, что перед заключением сделки истец находился на стационарном лечении в связи с <данные изъяты>, произвел отчуждение объектов недвижимости по существенно заниженной цене, в том числе по отношению к кадастровой стоимости квартиры и земельного участка, суд первой инстанции обоснованно усмотрел правовые основания для признания договоров купли-продажи кабальными сделками, заключенными ФИО1 при стечении у него таких тяжелых обстоятельств как желание сохранить права собственности и осознание факта наличия заболевания "<данные изъяты>", период пребывания в котором сопровождается его действиями, направленными на отчуждение принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе посредством выдачи доверенности, а также совершение им оспариваемых сделок на явно невыгодных для него условиях. В свою очередь ФИО2, достоверно зная об указанных обстоятельствах, воспользовалась ими для своей выгоды, получив в собственность объекты недвижимости, стоимость которых только по сведениям кадастрового учета составляет 2080109 рублей 10 копеек без встречного предоставления истцу материального вознаграждения, соответствующего рыночной стоимости поступившего в ее собственность недвижимого имущества, равного 3840000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку при рассмотрении спора нашли свое подтверждения такие характерные признаки кабальной сделки как наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным; контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2016 по делу N 305-ЭС16-9313).

Судом первой инстанции установлен и подтвержден материалами дела факт выдачи ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ доверенности ФИО5, уполномочив его правом распоряжения квартирой <адрес>. На следующий день ФИО1 совместно с ФИО2 вновь обратился с заявлением к нотариусу для отмены выданной наканунеФИО5 доверенности (т.2, л.д.2).

Из пояснений нотариуса <данные изъяты> ФИО6 от13 августа 2020 года установлено, что весной2020года к нему обратился ФИО1 совместно сФИО5с целью оформления на последнегодоверенности на совершение сделок от имени ФИО1 по отчуждению квартиры. Нотариус оформил доверенность. Спустя время, к нему снова пришел ФИО1 совместно с какой-то женщиной, которая в ходе разговора пояснила, что является его сестрой и они хотят аннулировать доверенность, выданную ранее на имяФИО5, так как если он продаст сейчас квартиру, то ему негде будет жить. ФИО1 написал заявление, и нотариус вынес распоряжение об отмене доверенности. Спустя 20 дней ФИО1 с этой же сестрой пришли и изъявили желание переоформить квартиру в ее пользу. Они мотивировали это тем, чтобы в дальнейшем ФИО1 больше не оформлял ни на кого доверенности на продажу квартиры, и не остался в последующем на улице, они решилиоформить квартиру на нее. По их просьбе был составлен договор купли - продажи квартиры в трех экземплярах, передаточный акт в трех экземплярах, в одном из договоров подписи были поставлены сторонами сделки при нем. Договор купли - продажи земельного участка он не составлял. При нем денежные средства за квартиру не передавались, он даже не спрашивал про денежные средства, так как сестра пояснила сразу, что квартира переоформляется только за тем, чтобы ФИО1 не смог в последующем оформить доверенность на кого - либо, или продать квартиру.

Допрошенный судом в качестве свидетеля нотариус ФИО6 подтвердил данные ранее объяснения, суду пояснил, что сделка купли - продажи квартиры была формальной, в его присутствии запись о произведенном расчете ФИО1 в акте приема - передачи не ставилась. В судебном заседании 10 июня 2021 года указал на свою осведомленность о заключении сделки с целью сохранения квартиры в семье и недопущения ее отчуждения в собственность других лиц (т.1, л.д.117-119, 125).

Данные обстоятельства подтверждаются распоряжением нотариуса <данные изъяты> ФИО6 отДД.ММ.ГГГГоб отмене доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ ФИО5

Аналогичные пояснения по обстоятельствам оспариваемой сделки давал в судебных заседаниях ФИО1, пояснив, что намерений продавать квартиру кому - либо он не имел, спорная сделка была совершена с целью переоформления квартиры для того, чтобы больше он никому не мог выдать доверенность, денежных средств по сделкам купли - продажи квартиры и земельного участка ФИО2 ему не передавала. После переоформления квартиры, ФИО2 его в квартиру не пускает.

ФИО2 в судебном заседании утверждала, что ФИО1 после вышеназванных событий, связанных с оформлением доверенности на посторонних лиц, предложил ей купить квартиру за 1 000 000 рублей, и поскольку денег у нее не было, она согласилась приобрести спорное жилое помещение за 500 000 рублей. Пояснила, что денежные средства на покупку квартиры частично были у нее, часть денег дала свекровь, часть денежных средств она взяла в долг у своего <данные изъяты>. Денежные средства за покупку земельного участка она ФИО1 не отдавала, так как он был ей должен примерно 50 000 рублей, поскольку постоянно занимал у нее на <данные изъяты>.

При рассмотрении спора судом первой инстанции также установлено, что ФИО1 с2003года состоит на учете у <данные изъяты> с диагнозом "<данные изъяты>". В период сДД.ММ.ГГГГпоДД.ММ.ГГГГФИО1 в связи с <данные изъяты> состоянием и с диагнозом "<данные изъяты>" находился на стационарном лечении в <данные изъяты>, консультирован <данные изъяты>, установлен указанный диагноз. При производстве судебно-психиатрической экспертизы,ДД.ММ.ГГГГФИО1 был консультирован медицинским <данные изъяты>, у него обнаружены <данные изъяты>.

Приведенные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о наличии у ФИО1 экстремальной ситуации, возникшей у него в связи с выдачей им доверенности постороннему лицу с правом распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, сделавшей его крайне заинтересованным в скорейшем совершении сделки с целью избежать возможность отчуждения объектов недвижимости посторонним лицам.

Возникновение у ФИО1 острой необходимости в совершении сделки (фактическая вынужденность ее совершения) резко снизила его переговорные возможности, что позволило ФИО2 использовать случайно образовавшееся переговорное преимущество и добиться более выгодных для себя условий о стоимости отчуждаемых объектов недвижимости по сравнению с теми, которые бы были включены в договор при обычных условиях. На пользу ФИО2 пошло и отсутствие у ФИО1 времени на поиск лучших альтернатив, в связи с чем и проведенные между ними переговоры фактически привели к возникновению у ответчика ситуативной монополии, при наличии которой ею были навязаны ФИО1 условия о стоимости квартиры и земельного участка, существенно отличающиеся от условий договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключаемых субъектами гражданских прав при обычных условиях гражданского оборота, т.е. по рыночной стоимости поступающего в собственность объекта недвижимости.

С учетом приведенных обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключенные между ФИО1 и ФИО2 договоры купли-продажи квартиры и земельного участка являются кабальными сделками, а потому являются недействительными.

Более того, судебная коллегия учитывает факт совместного проживания ФИО1 и ФИО2 в период, предшествующий заключению сделок, что презюмирует факт осведомленности ФИО2 о сложившейся у ФИО1 экстремальной ситуации, в разрешении которой посредством отмены выданной доверенности она принимала непосредственное участие.

При этом, вопреки доводу апелляционной жалобы, длительность их совместного проживания (один год или четыре) правового значения не имеет, поскольку не влияет на квалификацию заключенных сделок как кабальных, совершенных в период нахождение ФИО1 в тяжелых обстоятельствах и на крайне невыгодных условиях.

Довод апелляционной жалобы о передаче денежных средств ФИО1 денежных средств за приобретенные объекты недвижимости не нашли своего подтверждения при рассмотрении спора.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, иной оценке обстоятельств, имеющих значение для дела и имеющихся в нем доказательств, в связи с чем не могут являться основанием для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Долинского городского суда Сахалинской области от 15 июня 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 23 сентября 2021 года.

Председательствующий: Калинский В.А.

Судьи: Вишняков О.В.

Марьенкова А.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка