Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 33-2126/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 33-2126/2020
03 ноября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей: Мурованной М.В., Небера Ю.А.,
при секретаре Степановой А.В.,
помощник судьи Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело N 2-448/2020 по иску Шохиревой Раисы Никитичны к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд с прекращением права собственности
по апелляционной жалобе истца Шохиревой Раисы Никитичны на решение Советского районного суда г. Томска от 20 мая 2020 года,
заслушав доклад председательствующего, объяснения истца Шохиревой Р.Н. и ее представителя Громовой С.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Кофман Е.Г., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения,
установила:
Шохирева Р.Н. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на недвижимое имущество, установив размер выкупной цены в сумме 2770 900 руб.
В обоснование исковых требований указала, что жилое помещение по адресу: /__/ принадлежит ей на праве собственности с 09.07.1998. Жилой дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу 29.05.2015. Постановлением администрации г. Томска от 01.06.2018 N 470 земельный участок и квартира истца изъяты для муниципальных нужд, однако жилое помещение не выкуплено, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто. Согласно отчету N 444/19 от 19.12.2019 стоимость спорного жилого помещения с учетом стоимости прав на земельный участок, величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 2 770 900 руб.
Дело рассмотрено в отсутствии сторон.
Обжалуемым решением, с учетом определения Советского районного суда г. Томска от 30.07.2020 об исправлении описки, исковые требования удовлетворены частично, постановлено обязать муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации Города Томска изъять у Шохиревой Р.Н. для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью /__/ кв.м - квартиру /__/, расположенную по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, путем выкупа за счет средств казны муниципального образования "Город Томск" с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 1 772 140 руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. Также постановлено взыскать с муниципального образования "Город Томск" в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Шохиревой Р.Н. расходы по уплате госпошлины 300 руб.; взыскать с муниципального образования "Город Томск" в лице администрации Города Томска в пользу ООО "Бюро оценки "ТОККО" расходы на производство судебной экспертизы в размере 15 000 руб.
В апелляционной жалобе истец Шохирева Р.Н. просит решение суда изменить в части установления выкупной стоимости за изъятое жилое помещение в размере 1 772 140 руб., установив указанную стоимость в размере 2 603 140 руб.
В обоснование доводов жалобы, не оспаривая установленных судом фактических обстоятельств дела, ссылаясь на часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и судебную практику Верховного Суда Российской Федерации по жилищным спорам, находит отказ в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт незаконным и необоснованным.
Считает, что факт приобретения ею спорной квартиры по договору купли-продажи, а не в порядке приватизации, не имеет правового значения при установлении размера выкупной стоимости жилого помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Советского района г.Томска Еловикова М.И., представитель администрации г. Томска Филиппов А.А. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 167, статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом и не явившихся в суд лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с частями 1, 8, 9, 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества, и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Как установлено судом и следует из дела, Шохиревой Р.Н. на праве собственности принадлежит квартира /__/ с кадастровым номером /__/, расположенная в многоквартирном доме по адресу: /__/.
Указанное жилое помещение приобретено истцом по договору купли-продажи от имущества от 08.07.1998, заключенного между Д., Д. и Шохиревой Р.Н., что подтверждается договором купли-продажи имущества от 08.07.1998, актом передачи квартиры по договору от 08.07.1998, регистрационным свидетельством о собственности на недвижимость от 09.07.1998 N 40-11434.
Заключением межведомственной комиссии N 1465 от 29.05.2015 выявлены основания для признания многоквартирного дома /__/ аварийным, подлежащим сносу на основании п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Постановлением администрации Города Томска N 707 от 10.08.2015 многоквартирный дом /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации Города Томска N 470 от 01.06.2018 земельный участок с кадастровым номером /__/ и жилое помещение - квартира /__/, площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, расположенные по адресу: /__/, изъяты для муниципальных нужд.
Вместе с тем до настоящего времени жилое помещение фактически не изъято для муниципальных нужд, выкуп не произведен, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.
Как следует из Отчета ИП Д. N 444/19 от 19.12.2019, выполненного по заказу истца, рыночная стоимость квартиры /__/, площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/, с учетом величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт, убытков и стоимости прав на земельный участок, определена в размере 2770 900 руб.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 222-Э/2020 от 06.04.2020 итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества - жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, на дату оценки в целом, с учетом доли в праве собственности на земельный участок, стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома и размера потенциальных убытков, связанных с изъятием, составляет 2 603 140 руб., в том числе: стоимость жилого помещения - 771 000 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок - 944 000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - 57 140 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома - 831 000 руб.
Правильность установления указанных обстоятельств не ставится под сомнение в апелляционной жалобе, поэтому в соответствии с п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебная коллегия их проверку не осуществляет.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции обязал ответчика изъять у Шохиревой Р.Н. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру /__/ общей площадью 46,9 кв.м, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа, с прекращением права собственности, приняв за основу размер выкупной цены, установленный заключением судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 222-Э/2020 от 06.04.2020, в связи с чем установил выкупную стоимость в размере 1 772 140 руб., исключив из расчета стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.
Отказывая во включении в выкупную цену изымаемой квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции исходил из того, что Шохирева Р.Н. приобрела данное жилое помещение не в порядке приватизации, а по договору купли-продажи от 08.07.1998, то есть за цену с учетом состояния жилого помещения и многоквартирного дома в целом, следовательно, убытки в виде ухудшения технического состояния жилого дома в связи с непроизведенным ответчиком капитальным ремонтом не понесла.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно статьям 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 N 10-П, от 26.04.2016 N 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
Как следует из материалов дела, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1961 года постройки. Квартира истца, как и весь многоквартирный дом в целом по состоянию на 1998 год нуждались в капитальном ремонте. Величина физического износа жилого дома составляет 70 %, что подтверждается заключением судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 222-Э/2020 от 06.04.2020.
При этом сведения о том, что капитальный ремонт дома производился при рассмотрении дела не представлены.
В указанной связи, по мнению судебной коллегии, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.
В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Выводы судебной коллегии о необходимости включения в выкупную цену изымаемого объекта размера компенсации на непроизведенный капитальный ремонт согласуются с правовой позицией Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, изложенной в определениях от 27.02.2020 по делу N 88-3451/2020, от 14.04.2020 N 88-4339/2020, 14.05.2020 по делу N 88-8610/2020.
С учетом изложенного обжалуемое решение подлежит изменению в части увеличения размера выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения с 1772140 руб. до 2603140 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 20 мая 2020 года изменить, увеличив размер выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения с 1772140 руб. до 2603140 руб.
В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 20 мая 2020 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
