Дата принятия: 19 июля 2019г.
Номер документа: 33-2126/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2019 года Дело N 33-2126/2019
от 19 июля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей Уваровой В.В., Емельяновой Ю.С., при секретаре Степановой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Андреевой Татьяны Анатольевны к Шелевой Анне Валентиновне о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка
по апелляционной жалобе представителя истца Андреевой Татьяны Анатольевны Елисеева Дениса Владимировича на решение Октябрьского районного суда г.Томска от 24 апреля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Уваровой В.В., объяснения представителя истца Андреевой Т.А. Елисеева Д.В. (доверенность от 10.05.2012018), поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Шелевой А.В. Шелевого В.В. (доверенность от 14.12.2017), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Андреева Т.А. обратилась в суд с иском к Шелевой А.В. в котором просила расторгнуть заключенный между Андреевой Т.А. и Шелевой А.В. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 22.09.2014; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 500000 руб.; распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8200 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что 22.09.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, по условиям которого Шелевая А.В. обязалась передать в собственность Андреевой Т.А., а последняя принять и оплатить земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, назначения: для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/; нежилое здание, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью /__/ кв.м, лит. А, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/. Цена земельного участка, с учетом условий дополнительного соглашения, составила 6000000 руб. Из уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, полученного Андреевой Т.А. 07.11.2014, последняя узнала о наличии в Росреестре постановления судебного пристава- исполнителя ОСП по Советскому району г. Томска УФССП России по Томской области от 28.10.2014 о запрете регистрирующему органу совершать регистрационные действия, действия по исключению из Госреестра сведений, в отношении принадлежащего Шелевой А.В. на праве собственности вышеуказанного недвижимого имущества до снятия запрета. В последующем меры по запрету на совершение регистрационных действий отменены, в связи с чем 26.07.2017 осуществлен переход права собственности на спорное имущество от Шелевой А.В. к Андреевой Т.А. 17.08.2017 Андреева Т.А. приняла решение о разделе земельного участка без изменения вида разрешенного использования. 29.08.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, а также земельном участке с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/. При получении выписок из Росреестра о правах на земельные участки Андреева Т.А. обнаружила наличие записи об ограничении её прав собственности в пользу ООО "Межениновская птицефабрика". Из ответа Росреестра от 25.10.2017 N01-17/10019 следует, что постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации N11-0 от 04.08.2016 "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ООО "Межениновская птицефабрика", расположенного в Томском районе Томской области" установлены размеры санитарно-защитной зоны, сведения о которой внесены в Росреестр 27.04.2017. Фактически, она покупала участок, чтобы, изменив вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительств, использовать его для возведения коттеджного поселка. Перед заключением договора стороны обращались в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска по вопросу возможности строительства индивидуального жилого дома, на что получили утвердительный ответ. Она не могла предположить, что в отношении приобретаемого земельного участка установлены какие-то ограничения. В свою очередь продавец - Шелевая А.В. обязана был предоставить информацию о юридических и фактических обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В связи с тем, что покупатель ставил в известность продавца о целях приобретения земельного участка, продавец не сообщил о наличии ограничений по использованию земельного участка, чем допустил существенное нарушение договора, в настоящее время строительство индивидуального жилого дома на спорных участках не представляется возможным, истец понес убытки, так как рыночная цена земельных участков значительно ниже продажной, договор в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть расторгнут.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Андреевой Т.А., ответчика Шелевой А.В., представителей третьих лиц ООО "Межениновская птицефабрика", администрации Томского района Томской области.
Представитель истца Андреевой Т.А. Елисеев Д.В. иск поддержал по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснил, что в настоящее время использовать земельный участок для строительства индивидуальных жилых домов не представляется возможным. Продавец обязана была сообщить покупателю об имеющихся ограничениях, а именно, что земельный участок находится в расчетной санитарно-защитной зоне ООО "Межениновская птицефабрика". Вместе с тем, эти сведения сообщены не были, в связи с чем имеется существенное нарушение условий договора со стороны продавца.
Представитель ответчика Шелевой А.В. Шелевой В.В. в судебной заседании просил в иске отказать, поскольку продавец предприняла все зависящие от нее меры с целью выяснения вопроса о возможности ИЖС на спорных земельных участках, информацией о наличии каких-либо ограничений она не владела, ее вина отсутствует.
Решением Октябрьского районного суда г.Томска от 24 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Андреевой Т.А. Елисеев Д.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что информированность ответчика о расположении продаваемых участков в санитарно-защитной зоне не имеет юридического значения. Выражает несогласие с выводом суда о возможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора и при наличии зарегистрированной санитарно-защитной зоны, так как использовать земельный участок для тех целей, ради которых он приобретался, невозможно.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Шелевая А.В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия на основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие сторон, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Оценив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 22.09.2014 между Андреевой Т.А. и Шелевой А.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, по условиям которого Шелевая А.В. обязалась передать в собственность Андреевой Т.А., а последняя принять и оплатить земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, назначения: для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/; нежилое здание, назначение: нежилое, одноэтажное, общей площадью /__/ кв.м, лит. А, кадастровый номер /__/, по адресу: /__/.
По условиям договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка стоимость земельного участка составила - 1000000 руб., а нежилого здания - 200000 руб. Дополнительным соглашение N1 к договору кули-продажи нежилого здания и земельного участка от 23.09.2014 изменена стоимость земельного участка с 1000000 руб. на 6000000 руб., нежилого здания - с 200000 руб. на 1500000 руб. (п.6, п.7 Договора).
Данным договором предусмотрено, что указанная недвижимость до подписания договора никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит (т.1 л.д. 165).
21.10.2014 Шелевая А.В. и Андреева Т.А. обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Томской области о регистрации права собственности на земельный участок и нежилое здание.
07.11.2014 сторонам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием в Росреестре постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г. Томска УФССП России по Томской области от 28.10.2014 о запрете Управлению совершать регистрационные действия, действия по исключению из Госреестра в отношении принадлежащего Шелевой А.В. на праве собственности вышеуказанного недвижимого имущества до снятия запрета.
Меры по запрету на совершение регистрационных действий отменены 18.07.2017, о чем вынесено постановление пристава о снятии запрета на совершение действий по регистрации.
26.07.2017 осуществлен переход права собственности на спорное имущество от Шелевой А.В. к Андреевой Т.А.
17.08.2017 Андреева Т.А. приняла решение о разделе земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, назначения: для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый /__/, по адресу: /__/ без изменения вида разрешенного использования.
28.08.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, с назначением для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: /__/, а также земельном участке с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м, с назначением для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: /__/.
При получении выписок из Росреестра о правах на земельные участки Андреевой Т.А. стало известно о регистрации ограничения ее прав в пользу ООО "Межениновская птицефабрика" в связи с установлением санитарно-защитной зоны.
Санитарно-защитная зона - это зона с особыми условиями использования территорий, которые направлены на создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения, в т.ч. путем реализации мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
Согласно п. 5.1 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 N74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.
Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку договор не содержит указания на какие-либо иные цели использования земельного участка, кроме как для эксплуатации и обслуживания нежилого здания. Наличие зарегистрированной санитарно-защитной зоны в настоящее время не препятствует в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что ответчику Шелевой А.В, как продавцу, на момент заключения договора о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне ООО "Межениновская птицефабрика" известно не было.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции поскольку установленные судом первой инстанции обстоятельства исключают возможность расторжения договора купли-продажи по заявленным основаниям.
Из материалов дела следует, что Шелевая А.В. передала покупателю Андреевой Т.А. земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, без обременений и ограничений в его использовании, претензий у покупателя к продавцу на момент передачи земельного участка не имелось.
При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом Шелевой А.В. указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, а покупатель Андреева Т.А., нашла его в приемлемом состоянии и не имеела претензий.
Исходя из положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что стороной истца не представлено доказательств нарушения прав покупателя, а также факт умышленного сокрытия имеющейся у ответчика информации об ограниченной возможности использования земельного участка.
Довод апеллянта о том, что ответчик была информирована о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне "Межениновская птицефабрика", судебной коллегией отклоняется, поскольку доказательств этому материалы дела не содержат.
Границы санитарно-защитной зоны для имущественного комплекса ООО "Межениновская птицефабрика", расположенного в Томском районе Томской области установлены постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 04.08.2016 N 110.
Сведения о санитарно-защитной зоне ООО "Межениновская птицефабрика" внесены в ЕГРН только 27.04.2017, то есть после заключения договора купли-продажи, что исключает возможность ответчика Андреевой Т.А. обладать сведениями об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Кроме того, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не была лишена возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого ею объекта недвижимости. Само по себе наличие охранной зоны не является обременением объектов недвижимости, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.
Из имеющихся в материалах дела ответов Департамента Архитектуры и Градостроительства Администрации г. Томска N 01-01-19/2838 от 24.03.2014, N1057-з от 15.04.2014, N 01-01-19/6667 от 03.07.2014 следует, что земельный участок, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/ расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3) (т. 2 л.д. 231, 234, 227).
Письменный отказ административного органа в выдаче соответствующего разрешения на строительство жилого дома ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлены.
В соответствии с договором купли-продажи земельного участка и нежилого здания от 22.09.2014, а также с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости целью использования земельного участка является эксплуатация и обслуживания нежилого здания. Наличие зарегистрированной санитарно-защитной зоны в настоящее время не препятствует истцу в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора.
При таких обстоятельствах, истцом не представлены доказательства причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы законодательства, на которые ссылается апеллянт, не распространяются на спорные правоотношения.
Другие доводы жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку они сводятся к иной оценке представленных в материалы дела доказательств, которая произведена судом в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат указание на обстоятельства, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г.Томска от 24.04.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Андреевой Татьяны Анатольевны Елисеева Дениса Владимировича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
