Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 февраля 2021 года Дело N 33-2125/2021

17 февраля 2021 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., ФИО8,

при ведении протокола помощником судьи ФИО5

рассмотрела гражданское дело по иску прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределенного круга лиц и РФ, к администрации <адрес>, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации района, ФИО1 о признании постановления, договора купли-продажи недействительными

по апелляционному представлению прокурора <адрес>

на решение Березовского районного суда <адрес> от <дата>, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи ФИО8 судебная коллегия

установила:

<адрес>, действуя в интересах неопределенного круга лиц и РФ, обратился к ответчикам с требованием о признании недействительными постановления о предоставлении земельного участка, договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование указал, что на основании договора от <дата> ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок площадью 42 877 кв.м., с кадастровым номером 24:04:6604003:524, расположенный по адресу: <адрес>, Маганский сельсовет, <адрес>. На основании декларации об объекте недвижимости от <дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (хоз.постройка) с кадастровым номером 24:04:6604003:535, площадью 30 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Маганский сельсовет, <адрес>. <дата> ФИО1 обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604003:524, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование. В качестве основания для предоставления земельного участка в собственность указала на наличие в его границах принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - вышеуказанной хоз.постройки. На основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ постановлением администрации <адрес> N от <дата> ФИО1 предоставлен в собственность испрашиваемый земельный участок за плату в сумме 7 589,23 рублей. <дата> между ФИО1 и управлением АГЗиИО администрации <адрес> заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Земельный участок в собственность предоставлен на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ - в связи с нахождением в границах земельного участка принадлежащего ФИО1 на праве собственности сооружения. Вместе с тем, проверка показала, что данное решение принято при наличии предусмотренных законом оснований к отказу в предоставлении земельного участка в собственность, так как разрешенное использование испрашиваемого в собственность земельного участка - "сельскохозяйственное производство" не предполагает возведение на нем строений или сооружений, а, кроме того, площадь предоставленного в собственность на льготных условиях земельного участка значительно превышает площадь возведенного на нем объекта недвижимости (30 кв.м.), в связи с чем, предоставление ФИО1 в собственность земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации возведенного строения, незаконно.

Прокурор просил признать недействительным и отменить постановление администрации <адрес> от <дата> N "О предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604003:524, расположенного по адресу: <адрес>, Маганский сельсовет, <адрес> на праве собственности за плату"; признать недействительным заключенный между Управлением по АГЗиИО администрации <адрес> и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка от <дата> N, применив последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:04:6604003:524.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционном представлении прокурора <адрес> просит решение суда отменить, как незаконное. Выражая несогласие с выводами суда, указывает, что судом не опровергнут факт заключения оспариваемого договора в обход установленной земельным законодательством процедуры по заключению договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, по результатам открытых аукционов; не учтено, что имело место приобретение земельного участка под вспомогательным сооружением со значительным превышением площади, необходимой для использования строения. Кроме того, суд в нарушение закона вышел за пределы заявленных требований, указав без исследования каких-либо обстоятельств на наличие у ФИО1 возможности приобретения земельного участка в собственность по иным основаниям пп 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (как добросовестный арендатор по истечении 3-х лет).

В письменных возражениях ФИО1, Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношением администрации <адрес>, администрация <адрес>, ссылаясь на необоснованность доводов представления, просят оставить решение суда без изменения.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены в установленном законом порядке, при этом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным в соответствии со ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционного представления, выслушав прокурора ФИО6, поддержавшего представление, ответчика ФИО1, возражавшую по доводам представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенному с администрацией Маганского сельсовета, ФИО1 предоставлен в аренду сроком с <дата> по <дата> земельный участок с кадастровым номером 24:04:660:4003:524, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 42 877 кв.м., с разрешенным использованием - сельскохозяйственное использование, для сенокошения.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>.

<дата> ФИО1 обратилась в филиал ФГБУ ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, представив декларацию об объекте недвижимого имущества - хозпостройка (нежилое), площадью 30 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:04:660:4003:524.

<дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на хоз.постройку (нежилое), расположенную по адресу: <адрес>, Маганский сельсовет, <адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

<дата> ФИО1 обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка на основании ст. 39.20 ЗК РФ, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества - хоз.постройка (нежилое) площадью 30 кв.м., приложив кадастровый паспорт земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права собственности на хоз.постройку.

<дата> постановлением администрации <адрес> N на основании ст. 39.20 ЗК РФ ФИО1 вышеуказанный земельный участок предоставлен в собственность за плату по выкупной цене.

<дата> между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> и ФИО7 на основании постановления администрации N от <дата> заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:04:660:4003:524, площадью 42 877 кв.м., с разрешенным использованием: сельскохозяйственное использование.

Согласно договору на земельном участке расположен объект недвижимости, общей площадью 30 кв.м., принадлежащий на праве собственности покупателю (п. 1.3); цена участка согласно акту расчета цены выкупа земельного участка - 7 589,23 рублей (п. 2.1).

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано <дата>, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

<дата> постановлением администрации <адрес> N уточнен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:04:660:4003:524 - на животноводство.

Из представленного Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> акта осмотра следует, что по состоянию на <дата> спорный земельный участок по периметру огорожен забором; на территории участка расположены две деревянные хозяйственные постройки, одна из которых площадью 30 кв.м. используется под конюшню; южная часть участка распахана для посадки сельскохозяйственных культур; на остальной части посажены мелкорослые деревья различных пород, также данная территория используется под сенокошение, часть территории используется под выпас лошадей.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных прокурором требований.

При этом суд исходил из того, что разрешенный вид использования предоставленного ФИО1 земельного участка (животноводство) допускает возведение на нем зданий, строений, сооружений, а также принял во внимание, что после приобретения земельного участка в собственность ФИО1 продолжает его использование по целевому назначению, равно как и находящееся на нем строение, в связи с чем, она вправе была приобрести спорный земельный участок в собственность на льготных условиях, как добросовестный арендатор по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.

В этой связи, а также учитывая, что ФИО1 в любом случае приобрела бы право собственности на земельный участок на льготных условиях, но по иному основанию, суд первой инстанции счел, что права неопределенного круга лиц и РФ в рассматриваемом случае не нарушены, а потому оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции не соответствующими нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение, и фактическим обстоятельствам дела, что в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции не дал оценку приведенным в иске доводам прокурора об отсутствии оснований для предоставления спорного земельного участка ФИО1 без проведения торгов и соответственно правомерности принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Как установлено положениями ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в частности, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (п.1).

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п.1).

Без проведения торгов осуществляется продажа, в частности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п.2).

В силу ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п.1).

При этом подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.п. 1, 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что по общему правилу, продажа находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, чем обеспечивается равный доступ граждан к приобретению земельных участков в собственность, и только в исчерпывающим образом определенных случаях возможно предоставление земельных участков в собственность за плату без проведения торгов.

Одним из таких случаев, направленных на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, является предоставление земельных участков в собственность гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).

При этом исключительность закрепленного в ст. 39.20 ЗК РФ права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов собственником объекта недвижимости, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приобрести по указанному основанию в собственность исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении N-О от <дата>, собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Кроме того, по смыслу вышеприведенных норм права, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов также зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 п. 2 ст. 39,3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: наличие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади, которая должна обеспечивать функциональное использование объекта недвижимости.

Указанные условия для приобретения ФИО1 спорного земельного участка в собственность по основанию ст. 39.20 ЗК РФ отсутствовали.

Как следует из материалов дела, на момент возведения хоз.постройки, регистрации на нее права собственности целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка - сенокошение, что следует из договора аренды, постановления о предоставлении земельного участка в аренду; уточненный вид разрешенного использования - животноводство установлен уже после передачи земельного участка в собственность.

Из представленных материалов регистрационного дела следует, что на запрос регистрирующего органа, приостановившего регистрацию права собственности на хоз.постройку, Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> сообщило, что хоз.постройка (нежилое), площадью 30 кв.м., расположенная на земельном участке с кадастровым номером 24:04:660:4003:524, является объектом вспомогательного использования, в связи с чем, разрешение на ее строительство и ввод в эксплуатацию не требуется.

Из объяснений ФИО1 в суде первой инстанции следует, что указанная постройка не обладает признаками объекта капитального строительства; является деревянным строением без фундамента, используемым для содержания лошадей и кроликов.

При этом, каких-либо доказательств занятия животноводством (осуществления деятельности, связанной с производством продукции животноводства, разведением, содержанием лошадей, иных животных) в дело не представлено.

Учитывая соотношения площади хоз.постройки (30 кв.м.) и площади земельного участка (42 877 кв.м), оснований полагать, что испрашиваемый земельный участок необходим исключительно для эксплуатации указанного строения, не имеется, а доказательств иного в дело не представлено.

Ссылки стороны ответчиков на то, что действующее законодательство не ограничивает размеры земельных участков, предоставляемых в собственность без проведения торгов собственникам объектов недвижимости, судебная коллегия отклоняет, как основанные на неверном толковании вышеприведенных норм права.

Принимая во внимание, что на момент обращения за предоставлением спорного земельного участка в собственность ФИО1 являлась собственником хоз.постройки, имеющей вспомогательный характер по отношению к используемому земельному участку, а также учитывая, что собственник объекта недвижимости в порядке ст. 39.20 ЗК РФ имеет право на приобретение в собственность без проведения торгов только земельного участка, занятого этим объектом недвижимости и необходимого для его использования, тогда как площадь хоз.постройки (30 кв.м.) несоизмеримо мала по сравнению с площадью испрашиваемого земельного участка (42 877 кв.м), наличие государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанную хоз.постройку не влечет возникновение у нее права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 24:04:660:4003:524 в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, т.е. без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, в силу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ у администрации <адрес> имелись основания для отказа в предоставлении ФИО1 спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, в связи с чем, оспариваемое прокурором постановление является незаконным, а заключенный на его основании договор недействительным в силу ничтожности.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии в правовой позицией, изложенной в п.п.74,75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в частности ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение требований закона, при этом нарушено право иных граждан (неопределенного круга лиц) на равный доступ к получению земельного участка, находящегося в государственной собственности, в собственность посредством участия в торгах, проводимых в форме аукциона, то оспариваемый договор купли-продажи квалифицируется как ничтожная сделка, для оспаривания которой в интересах неопределенного круга лиц вправе обратиться прокурор на основании ст. 45 ГПК РФ.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).