Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 января 2021 года Дело N 33-212/2021

г. Барнаул

13 января 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего

судей

при секретаре

Юрьевой М.А.

Довиденко Е.А., Назаровой Л.В.,

Б.


рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Управления имущественных отношений Алтайского края

на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 7 октября 2020 года по гражданскому делу

по иску Управления имущественных отношений Алтайского края к Б.С.В., К.И.Е. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Назаровой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных отношений Алтайского края обратилось с иском к ответчикам о признании недействительным в силу ничтожности соглашения от 24 апреля 2020 года о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 5660-з от 30 октября 2019 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, указав, что в соответствии с законом Алтайского края от 23.12.2014 N 102-ЗС "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края", пунктом 2.4.6 Положения, утверждённого постановлением Администрации Алтайского края от 03.08.2012 N 404 "Об утверждении положения об управлении имущественных отношений Алтайского края" Алтайкрайимущество является органом государственной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа г. Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена.

23 сентября 2019 года в Алтайкрайимущество поступило заявление Б.С.В. о предоставления в аренду без торгов сроком на 20 лет земельного участка площадью 1000 кв.м., местоположением: Российская Федерация, <адрес> в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации".

К заявлению приложена справка серии МСЭ-2016 *** Б.С.В., которая подтверждает принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

На основании заявления о предоставлении в аренду без торгов земельного участка, представленных документов, в соответствии с пп. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", между Б.С.В. и Алтайкрайимуществом был заключен договор аренды от 30 октября 2019 года N 5660-3 указанного земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 22:61:010817:140, площадью 1000 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства.

01.06.2020 в Алтайкрайимущество поступило уведомление Б.С.В. о том, что 24 апреля 2020 года между Б.С.В. и К.И.Е. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым арендатор передаёт, а перенаниматель принимает права и обязанности и становится стороной по договору аренды от 30 октября 2019 года ***, а также обязуется осуществлять вместо арендатора обязательство по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Переход прав и обязанностей к К.И.Е. зарегистрирован в ЕГРН 07 мая 2020 года.

При этом К.И.Е. в Алтайкрайимущество за предоставлением земельного участка не обращался, основания, подтверждающие право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, в отношении данного лица отсутствуют.

Истец полагает, что данная сделка заключена в обход действующего земельного законодательства, которое устанавливает чёткую процедуру предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (статья 39.18 Кодекса), поскольку К.И.Е. не относится к категории граждан, имеющих права на предоставление земельного участка без проведения торгов. Сделка по передаче права и обязанностей по договору ограничивает не только права Алтайкрайимущества, как уполномоченного органа государственной власти, на распоряжение земельным участком, а также права иных лиц, потенциально заинтересованных в приобретении участка в аренду или собственность в соответствии с действующим земельным законодательством, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. С учетом положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации истец полагает, что соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена *** от 30 октября 2019 года, заключенное 24 апреля 2020 года между Б.С.В. и К.И.Е. является недействительным в силу ничтожности. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 7 октября 2020 года в удовлетворении иска Управления имущественных отношений Алтайского края к Б.С.В., К.И.Е. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказано.

В апелляционной жалобе истец полагает решение незаконным, полагает, что ссылка суда на ст. 22 ЗК РФ о праве арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в данном случае ошибочна. Указывает, что предоставление земельного участка в случае, указанном п.п.14 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, осуществляется без учета очередности, является мерой социальной поддержки инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов. Переуступка прав по договору аренды, заключенному в рамках предоставления мер поддержки инвалидам, лицу, к указанной категории не относящемуся, является действием, направленным на обход действующего законодательства, устанавливающего, что при обычных условиях договор аренды может быть заключен только по итогам проведенных торгов в форме аукционов. С учетом положений ст. 168 ГК РФ указанный договор уступки является ничтожной сделкой, поскольку посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе приобрести земельный участок посредством участия в аукционе. В связи с неправильным применением норм материального права, ненадлежащего исследования фактических обстоятельств дела судом вынесено незаконное решение, которое истец просит отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.

В письменных возражениях на жалобу ответчик К.И.Е., просит решение оставить без удовлетворения, полагает законным заключение договора о переуступке в рамках п.9 ст. 22 ЗК РФ, порядок совершения переуступки сторонами также соблюден, уведомление в адрес арендодателя направлено, право зарегистрировано в Росреестре. Кроме того, полагает, что истец не является стороной оспариваемого соглашения и не обосновал в соответствии со ст. 166 ГК РФ каким образом нарушены его собственные права или права третьих лиц, не доказал, что его права нуждаются в защите. По мнению ответчика, оснований для отмены решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не имеется.

В суде апелляционной инстанции представитель истца настаивала на доводах жалобы, дополнительно пояснив, что действиями ответчика нарушены интересы иных лиц, поскольку в случае нежелания использовать полученный по договору аренды земельный участок по назначению, он мог бы его вернуть арендодателю и данный участок мог быть распределен другому инвалиду.

Ответчик Б.С.В. возражал против удовлетворения жалобы. Ответчик К.И.Е. возражал против удовлетворения жалобы, указав, что знал, что по договору приобретает права аренды на 20 лет, оплатил Б.С.В. за это 580 тыс. рублей, был намерен впоследствии выкупить земельный участок по инвентаризационной стоимости, полагая законным предоставление истцом Б.С.В. указанного участка, в данный момент К.И.Е. занимается строительством жилого дома на участке.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, обсудив данные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства.

30 октября 2019 года на основании п.п.14 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между Управлением имущественных отношений Алтайского края и Б.С.В. заключен договор аренды

***-з земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>. Площадь участка 1000 кв.м.. Цель предоставления: для ведения личного подсобного хозяйства.

Срок аренды по договору устанавливается 20 лет с момента вступления договора в силу (п. 2.1. договора).

24 апреля 2020 года между Б.С.В. и К.И.Е. заключено соглашение переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена ***-з от 30 октября 2019 года.

По данному соглашению прежний арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена ***-з, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных договором аренды (п. 1.1. соглашения).

Местонахождение (адрес) участка: <адрес> <адрес>, <адрес> (п. 1.2. соглашения).

Согласно п. 1.3. соглашения, прежний арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору аренды с даты государственной регистрации указанного соглашения. Настоящее соглашением имеет силу акта приема-передачи.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРП, в отношении земельного участка по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> зарегистрировано 07 мая 2020 года обременение в виде права аренды К.И.Е. сроком с 07 ноября 2019 года на 20 лет на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена ***-з от 30 октября 2019 года.

24 апреля 2020 года Б.С.В. направил в адрес Управления имущественных отношений Алтайского края уведомление об уступке прав и обязанностей по договору аренды, в котором указал, что стороной по договору аренды земельного участка становится новый арендатор К.И.Е.

Представитель истца получение указанного уведомления не оспаривал.

Со ссылкой на положения ст.ст. 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также п.п. 2, 5, 9 статьи 22 ЗК РФ указав, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления, принимая во внимание, что пункт 9 статьи 22 ЗК РФ является специальной нормой права и по отношению к статье 615 ГК РФ, и по отношению к пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что необходимость получения согласия арендодателя на совершение сделки по уступке прав и обязанностей арендатора третьему лицу не являлась обязательной. Действия ответчиков по уступке прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды без получения согласия на это Управления имущественных отношений Алтайского края (арендодателя), не противоречат требованиям закона и условиям договора. Фактически права и обязанности сторон по договору аренды не изменились, обязательства арендатора по договору сохранились в том же объеме. Наличие у ответчиков умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) судом не установлено. Истцом не доказаны основания для признания оспариваемой сделки недействительной. Арендатор земельного участка вправе уступить права третьему лицу без согласия собственника земельного участка, при этом достаточно его уведомления, злоупотребления правом со стороны ответчиков не усматривается. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав Управления имущественных отношений Алтайского края, судом также не установлены. Поскольку предоставленным правом Б.С.В. воспользовался, с указанного момента он утрачивает право на вторичное предоставление в льготном режим земельного участка, в связи с чем, нарушение публичных интересов суд также не усмотрел.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда основанными на неправильном применении норм материального закона, при несоответствии выводов суда первой инстанции, приведенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Общие условия сдачи в аренду земельных участков предусмотрены ст. 22 ЗК РФ.

Согласно п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Относительно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотрены особенности предоставления земельного участка по договору аренды.

Так, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пп. 14 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 17 Федеральный закон от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Таким образом, при решении вопроса о возможности уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, заключенного без проведения торгов в связи с особым статусом арендатора - наличием у него инвалидности необходимо учесть следующие требования закона в системном его понимании.

По смыслу закона пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает возможность передачи прав по договору аренды без согласия, а лишь с обязательным уведомлением арендодателя, если договором не предусмотрено иное, относительно земельных участков как находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц, так и в государственной собственности или муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена.

Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно разъяснениям п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Кроме того, согласно разъяснениям п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" "при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.