Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-2111/2021

от 03 июня 2021 года N 33-2111/2021

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Жгутовой Н.В.,

судей Репман Л.Ю., Сотникова И.А.,

при секретаре Кудряшовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Шаравина Е.С., Шаравиной Е.А. Станишевской Е.В. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Репман Л.Ю., объяснения Шаравина Е.С., Шаравиной Е.А., представителя истцов

Станишевской Е.В., ответчика Полетаевой Е.В., ее представителя и представителя ответчика ООО "СЗ "АрдСтрой" Голиковой М.А., представителя третьего лица Воропанова А.А. - Запольской С.В., судебная коллегия

установила:

ссылаясь на нарушение прав потребителей Шаравин Е.С., Шаравина Е.А.

<ДАТА> обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "АрдСтрой" (далее -

ООО "СЗ "АрдСтрой", застройщик, общество), Полетаевой Е.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра по Вологодской области, Управление) увеличив исковые требования, просили признать:

- недействительным и незаконным одностороннее расторжение договора N... от <ДАТА>;

- действующим договор N... долевого участия в строительстве многоквартирного дома от <ДАТА> (далее - договор N...);

- недействительным и незаконным договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный между Полетаевой Е.В. и

ООО "СЗ "АрдСтрой" <ДАТА> (далее - договор N...);

- недействительными и незаконными действия Управления Росреестра по Вологодской области по регистрации договора N..., возложив на Управление обязанность аннулировать соответствующую запись в ЕГРН о регистрации договора N... и восстановить запись в ЕГРН о регистрации договора N...;

- взыскать с застройщика в пользу истцов компенсацию морального вреда по 50 000 рублей каждому;

- взыскать с ответчиков в возмещение расходов на оплату услуг адвоката в пользу Шаравиной Е.А. 20 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что застройщиком были нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию объекта долевого строительства, что предоставило истцам право задержать последний из трех предусмотренных договором N... платежей. Полный расчет по договору был произведен истцами до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако, воспользовавшись незначительной задержкой платежа, застройщик осуществил одностороннее расторжение договора. Действия ответчика не соответствуют правилам добросовестного поведения и повлекли нарушение прав истцов, подлежащих восстановлению испрашиваемым способом.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Шаравину Е.С., Шаравиной Е.А. к ООО "СЗ "АрдСтрой", Управлению Росреестра по Вологодской области, Полетаевой Е.В. о признании сделок недействительными, отмене регистрационных действий отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Шаравина Е.С., Шаравиной Е.А. Станишевская Е.В. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения норм материального и процессуального права с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований в полном объеме. Указывает, что судом неверно осуществлено толкование условий договора N..., неправильно оценены фактические обстоятельства дела, а также не принято во внимание недобросовестное поведение застройщика, заключившего с Полетаевой Е.В. мнимую сделку. Не дана оценка действиям Управления Росреестра по Вологодской области, осуществившего регистрацию договора N... после получения копии определения судьи о запрете регистрационных действий. Обращают внимание, что первое нарушение дольщиками условий договора N... выразилось в задержке платежа на два выходных дня, что является крайне незначительным. Второй платеж был осуществлен на следующий день после отмены ограничительных мероприятий, введенных Указами Президента Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Третий платеж был внесен четырьмя платежами до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Действия истцов не повлекли нарушения прав застройщика, которые могли быть поводом к одностороннему расторжению сделки. Следует учесть, что Воропанов А.А. приступил к чистовой отделке квартиры, не являясь собственником и достоверно зная о наличии спора между участниками долевого строительства, такое поведение Воропанова А.А. не подлежит защите путем отказа в иске.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ответчика ООО "СЗ "АрдСтрой" Голикова М.А., представитель третьего лица Воропанова А.А. - Воропанов А.А., ответчик Полетаева Е.В., представитель третьего лица Банка ВТБ (ПАО) Боброва И.В. просят решение суда оставить без изменения.

Истцы Шаравина Е.А., Шаравин Е.С., их представитель Станишевская Е.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика ООО "СЗ "АрдСтрой" Голикова М.А. возражала против доводов апелляционной жалобы.

Ответчик Полетаева Е.В., ее представитель Голикова М.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили решение суда оставить без изменения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Воропанов А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежаще, его представитель Запольская С.В. с решением суда согласилась.

Представители ответчика Управления Росреестра по Вологодской области, третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора

Банка ВТБ (ПАО) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее, заслушав пояснения участников процесса, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 данного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим же Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 5 статьи 5 вышеуказанного Закона предусмотрено право одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей или просрочки внесения платежа в течение более чем двух месяцев.

При этом разъяснено, что систематическим нарушением признается нарушение срока внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

В обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <ДАТА>, разъяснено, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Как следует из материалов дела <ДАТА> между

ООО "СЗ "АрдСтрой" и участниками долевого строительства Шаравиным Е.С., Шаравиной Е.А. был заключен договор N..., согласно которому застройщик обязуется построить и не позднее <ДАТА> ввести в эксплуатацию ...-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>, после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства в течение ... рабочих дней объект долевого строительства - ... квартиру N..., а участники долевого строительства обязуются уплатить ... рублей и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (том ... л.д. ...-...).

Денежные средства подлежали внесению с использованием специального счета эскроу, открытого депонентом Шаравиным Е.В. в Банке ВТБ (ПАО) в следующем порядке: ... рублей в течение трех рабочих дней после регистрации договора; ... рублей - в срок до <ДАТА>;

... рублей - в срок до <ДАТА> (пункты 2.3, 2.4 договора N...).

Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Вологодской области <ДАТА>.

Исходя из буквального толкования слов и выражений, изложенных в договоре N..., по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что сделкой предусмотрено всего три платежа судебная коллегия полагает, что правила статьи 5 Федерального закона от

30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не могут быть применены к правоотношениям сторон по делу, так как нарушение согласованных сроков платежей не образует в данном случае систему. Для квалификации поведения участника долевого строительства как систематического нарушения необходимо было предусмотреть в договоре более трех платежей.

Первый платеж подлежал внесению в срок по <ДАТА>, фактически осуществлен <ДАТА> с просрочкой на два дня, приходящиеся на выходные.

Второй платеж, подлежащий внесению до <ДАТА>, был осуществлен <ДАТА>, то есть на первый рабочий день по окончанию периода нерабочих дней, установленных Указами Президента Российской Федерации N 239 от 02 апреля 2020 года и N 294 от 28 апреля 2020 года, принятыми в связи с необходимостью введения ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции.

Третий платеж, срок которого наступил <ДАТА> и подлежал уплате в сумме ... рублей, фактически был внесен частями:

<ДАТА> в сумме ... рублей; <ДАТА> -

... рублей; <ДАТА> - ... рублей; <ДАТА> - ... рублей; <ДАТА> - ... рублей (том ... л.д. ...-..., ...).

Задержка внесения третьего платежа была вызвана нарушением срока ввода дома в эксплуатацию (том ... л.д. ...).

Анализируя поведение истцов с учетом того обстоятельства, что правоотношения участников долевого строительства возникли и продолжались в период пандемии, судебная коллегия полагает, что небезупречное поведение Шаравина Е.С. и Шаравиной Е.А. нельзя признать поводом к одностороннему расторжению договора N..., так как срок сдачи дома в эксплуатацию также был нарушен застройщиком по причине введения ограничительных мер.

По мнению судебной коллегии, юридически значимым является тот факт, что денежные средства в цене договора были полностью перечислены истцами на счет эскроу до введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в этой связи односторонний отказ ООО "СЗ "АрдСтрой" от исполнения заключенного с Шаравиными договора N..., совершенный <ДАТА>, нельзя признать добросовестным и разумным.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что инициатива на одностороннее расторжение сделки была проявлена застройщиком <ДАТА> до истечения предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве и договором N... двухмесячного срока, в течение которого должно было длиться нарушение обязательства по внесению очередного платежа.

Такая инициатива застройщика не являлась добросовестной, так как срок платежа наступил <ДАТА>, Шаравины приступили к исполнению этого обязательства <ДАТА>.

Вышеизложенное неопровержимо свидетельствует об отсутствии у

ООО "СЗ "АрдСтрой" поводов к одностороннему отказу от договора N... долевого участия в строительстве многоквартирного дома от <ДАТА>, поэтому обжалуемое решение суда, содержащее неверные выводы о фактических обстоятельствах дела, основанное на ошибочном толковании условий договора и требований закона, подлежит отмене с принятием нового судебного акта о признании недействительным одностороннего расторжения договора N... на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенного с нарушением закона.

То обстоятельство, что после зачисления всех переведенных Шаравиными денежных средств на специализированный счет, ответчиком ООО "СЗ "АрдСтрой" были совершены действия по их возврату отправителям, не является основанием к отказу в иске в вышеуказанной части, так как вопрос расчетов по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в создавшейся спорной ситуации может быть разрешен его участниками отдельно, поскольку Шаравины и

ООО"СЗ "АрдСтрой" остаются связанными договором N... долевого участия в строительстве многоквартирного дома от <ДАТА>.

В силу правил, изложенных в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, все сделки, совершенные после <ДАТА> ответчиками ООО "СЗ "АрдСтрой", Полетаевой Е.В. также являются недействительными, поскольку правом на их совершение застройщик не обладал, они совершены с нарушением закона.

Из материалов дела усматривается, что <ДАТА> истцы направили настоящее исковое заявление в адрес ООО "СЗ "АрдСтрой" (том ... л.д. ...). Согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции с идентификационным номером ..., исковое заявление было получено ответчиком <ДАТА>.

Застройщик ООО "СЗ "АрдСтрой", учредителем и директором которого является Арефьев Д.Н., имеет юридический адрес: <адрес> (том ... л.д. ...-...).

Полетаева Е.В. является учредителем и руководителем

ООО "УК АрдСервис", зарегистрированного по тому же адресу на основании договора аренды помещения, заключенного с арендодателем Арефьевым Д.Н. (том ... л.д....).

Из пояснений участвующих в деле лиц судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "УК АрдСервис" является управляющей компанией и обслуживает многоквартирные дома, построенные ООО "СЗ "АрдСтрой".

В судебном заседании суда первой инстанции представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Воропанова Александра Анатольевича Воропанов Андрей Александрович сообщил директору ООО "СЗ "АрдСтрой" о возникновении у доверителя интереса в приобретении спорной квартиры <ДАТА>, получив от застройщика заверения о возможности совершения сделки, но не с юридическим лицом, а с Полетаевой Е.В. (том ... л.д....-...).

Факт ведения от имени Полетаевой Е.В. переговоров с потенциальными покупателями спорной квартиры застройщиком не оспаривался.

Изложенное свидетельствует о наличии особых взаимозависимых отношений между ООО "СЗ "АрдСтрой" и Полетаевой Е.В.

<ДАТА> ООО "СЗ "АрдСтрой" в лице директора Арефьева Д.Н., обладавшего информацией о наличии судебного спора в отношении объекта, подлежащего передаче истцам Шаравиным, и Полетаева Е.В. обратились в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлениями о государственной регистрации договора, представив сделку N... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанную <ДАТА>.

Столь длительный период времени, прошедший с момента подписания договора N... и его представления в регистрирующий орган, объясняется мнимостью сделки, подписанной для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия, с целью освобождения имущества от правопритязаний Шаравиных и введения его в дальнейший гражданский оборот.