Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 33-2110/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Корневой М.А.

судей Коротченковой И.И., Букаловой Е.А.,

при секретаре Власовой Л.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дудоровой Л.А., Дудорова Л.Е., Дудорова А.Д. к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, компенсации за не проведенный капитальный ремонт,

по апелляционной жалобе Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 20 мая 2021 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих по делу, судебная коллегия

установила:

Дудорова Л.А., Дудорова Л.Е., Дудоров А.Д. обратились в суд с иском к муниципальному образованию "Город Орел" в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, убытков, компенсации за не проведенный капитальный ремонт.

В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации г. Орла от <дата> N, на основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии от <дата> N жилой <адрес> в <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок организации переселения граждан до <дата>

В указанный срок дом снесен не был, истцы продолжают в нем проживать, что создает угрозу их жизни и здоровью.

Ссылаясь на изложенное, уточнив заявленные требования исходя из выводов судебной экспертизы, просят суд взыскать с муниципального образования "<адрес>" в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации <адрес> в качестве выкупной цены <...>.; <...>. - компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения - <...>., из которых <...>. среднерыночная стоимость оплаты услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилья, <...> - оплата услуг на оформление права собственности на новое жилое помещение, <...>. - расходы, связанные с переездом на постоянное место жительства; а также просят прекратить право собственности истцов на жилое помещение.

Судом постановлено указанное выше решение, которым с муниципального образования "Город Орел" в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации <адрес> в пользу Дудоровой Л.А., Дудоровой Л.Е., Дудорова А.Д. в счет выкупной цены 138/348 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> взыскано в качестве выкупной цены принадлежащей им доли жилого помещения, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере <...>.; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома - <...>.; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в сумме <...> Прекращено право собственности истцов на указанное имущество и признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на него.

С муниципального образования "Город Орел" в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственности "Независимая оценка" (далее - ООО "Независимая оценка") взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере <...>.

В апелляционной жалобе Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла просит решение суда отменить как незаконное.

Приводит довод о несоблюдении предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем отсутствуют основания для его выкупа.

Обращает внимание, что истцами не представлено доказательств необходимости несения расходов, связанных с использованием услуг риелтора.

Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшегося решения.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1 статьи 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (часть 5 статьи 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным часть 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. (Раздел второй Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, частей 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения частью 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (часть 2 статьи 37 ЖК РФ).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме на основании пункта 3 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от <дата>, Дудорова Л.А., Дудорова Л.Е., Дудоров А.Д. являются собственниками <адрес>, состоящей из двух жилых комнат, площадью 32,10 кв.м., коридора площадью 7,7 кв.м. в пятикомнатной коммунальной квартире расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 116 кв.м, жилой - 81 кв.м.

Как следует из технического паспорта, составленного на <дата>, многоквартирный жилой дом является двухэтажным строением 1957 года постройки, по данным технического паспорта износ дома составляет 41%.

Судом первой инстанции установлено, что ремонтные работы в данном многоквартирном доме не проводились.

На основании заключения межведомственной комиссии от <дата> N "О признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания" жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного дома были признаны непригодными для дальнейшего проживания.

Постановлением администрации <адрес> от <дата> N "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <адрес>" Управлению городского хозяйства администрации <адрес>, жилищному отделу администрации <адрес>, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> предписано в срок до <дата> организовать переселение граждан из указанного дома в соответствии с действующим законодательством.

<дата> администрация <адрес> направила в адрес истцов требование N-и о сносе данного дома в срок до <дата>, указав, что в случае его неисполнения в установленный срок земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и, соответственно, каждое жилое помещение в указанном доме подлежит изъятию.

Постановлением администрации <адрес> от <дата> N "Об утверждении ведомственной целевой программы "Муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования "<адрес>" на 2019 - 2025 годы" указанный жилой дом включен в муниципальную адресную программу, которой срок окончания расселения граждан многоквартирного жилого дома предусмотрен до <дата>

Согласно ответу заместителя главы администрации <адрес> - начальника управления городского хозяйства и транспорта администрации <адрес> ФИО8 от <дата>, в период с 2008 г. по 2019 г. капитальный ремонт <адрес> в <адрес> не проводился.

При этом, согласно представленного в материалы дела заключения ООО "СервисСтройПроект" о техническом состоянии конструкций и конструктивных элементов жилого <адрес> от апреля 2014 г., на основании результатов проведенного обследования технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома сделан вывод о том, что основные причины возникновения дефектов строительных конструкций- общий физический износ и механические повреждения строительных конструкции, возникшие в процессе эксплуатации и деформаций фундамента. Состояние оценивается как аварийное, проведение капитального ремонта нецелесообразно в связи с большим физическим износом здания (около 70%). Дальнейшая эксплуатация здания не разрешается.

Учитывая выводы, изложенные в заключении ООО "СервисСтройПроект" от апреля 2014 г., отсутствия доказательств проведения каких-либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, проведения капитального ремонта здания, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расселение граждан из квартиры спорного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем, вопреки утверждению ответчика, представляет реальную угрозу жизни и здоровья граждан. Также суд исходил из того, что осуществление мероприятий по расселению из квартиры многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного окончательного срока расселения дома, которым первоначально установленный срок продлен на 4 года. При этом ответчиком доказательств, обосновывающих возможность такого длительного продления срока отселения граждан из аварийного дома с учетом его технического состояния, не представлено.

Для определения выкупной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка".

Согласно заключению эксперта N от <дата> рыночная стоимость 138/348 долей в праве общей долевой собственности жилого помещения, общей площадью 116 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, а также рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1866969 руб. Среднерыночная стоимость оплаты услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения составляет 60000 руб., размер услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение составляет 2000 руб., размер квартирного переезда составляет 7000 руб. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 499238 руб.

Указанное заключение ответчиком не оспорено, доказательств иной стоимости спорной квартиры (комнаты) и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, а также размера убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома не представлено.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, поскольку в силу аварийного состояния дома, снижения уровня надежности, прочности и устойчивости его строительных конструкций, непринятие в ближайшее время мер по переселению может привести к неблагоприятным последствиям для проживающих в нем граждан.

Доводы жалобы Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла являются несостоятельными, по сути, сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела. То обстоятельство, что установленный срок для отселения из аварийного дома не наступил, не может служить основанием для отмены решения суда.

Судом бесспорно установлено и ответчиком опровергнуто не было, что жилой дом непригоден и опасен для проживания, аварийное состояние дома может привести к его обрушению, гибели людей и иным неблагоприятным последствиям, следовательно, право собственника жилого помещения в таком доме на достойные условия проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия установленного органом местного самоуправления срока расселения дома. Факт наличия угрозы пребывания в жилом доме подтвержден материалами дела.

В связи с этим, судебная коллегия полагает, что реализация жилищных прав истцов не может быть поставлена в зависимость от установленных администрацией г. Орла сроков для переселения и реализации мероприятий, предусмотренных ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.